Инвестиционный проект возведения 18-этажного жилого дома

Оглавление
1. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА 10
2. СУЩНОСТЬ ПРЕДЛАГАЕМОГО ПРОЕКТА 13
2.1 Описание проекта возведения 18-этажного жилого дома в г. ХХХ 13
2.2 Особенности организации проекта 14
2.3 Информация об участниках проекта 14
2.4 Месторасположение объекта строительства 14
3. МАРКЕТИНГОВЫЙ ПЛАН 15
3.1 Обзор рынка жилой недвижимости в г. ХХХ 15
3.2 Основные тенденции на рынке жилой недвижимости в ХХХ 16
3.3 Демографическая ситуация в ХХХ крае. Миграционные тенденции региона 17
3.4 Анализ потребителей. Сегментация потребителей 18
3.5 Конкуренты на рынке жилой недвижимости 19
3.6 Ценообразование на рынке. Прогноз динамики роста цен до 2020 г. 20
3.7 Перспективы развития рынка 20
3.8 Маркетинговая стратегия 5Р (Потребитель, Продукт, Цена, Место, Продвижение) 21
3.9 SWOT - анализ проекта 22
4. ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН 24
4.1 План по персоналу 24
4.2 Организационная структура компании 24
4.3 Схема взаимодействия с контрагентами 25
4.4 План-график работ по проекту 26
4.5 Источники, формы и условия финансирования 26
4.6 График финансирования проекта 27
5. ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН 28
5.1 Описание объекта строительства 28
5.2 Расчет стоимости строительства объекта 28
5.3 Описание процесса возведения здания 28
5.4 Основные партнеры по проекту (Генподрядчик, Генпроектировщик, поставщики строительных материалов) 29
6. ОКРУЖЕНИЕ ПРОЕКТА 30
6.1 Юридический аспект 30
6.2 Экологический аспект 30
6.3 Социальный аспект 30
6.4 Государственное (региональное) регулирование 31
7. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН 32
7.1 Исходные данные и допущения 32
7.2 Номенклатура и цены 33
7.3 Инвестиционные издержки 33
7.4 Потребность в первоначальных оборотных средствах 34
7.5 Налоговые отчисления 34
7.6 Операционные издержки (постоянные и переменные) 34
7.7 Расчет себестоимости 1 м 2 жилой недвижимости 36
7.8 План продаж 36
7.9 Расчет выручки 38
7.10 Прогноз прибылей и убытков 38
7.11 Прогноз движения денежных средств 39
7.12 Анализ эффективности проекта 40
7.12.1 Методика оценки эффективности проекта 40
7.12.2 Показатели эффективности проекта 40
7.12.1 Чистая приведенная стоимость (NPV) 41
7.12.2 Внутренняя норма доходности (IRR) 41
7.12.3 Индекс доходности инвестиций (PI) 41
7.12.4 Срок окупаемости (PBP) 41
7.12.5 Дисконтированный срок окупаемости (DPBP) 41
7.12.6 Показатели рентабельности 41
8. АНАЛИЗ РИСКОВ ПРОЕКТА 42
8.1 Варианты проекта (оптимистический, пессимистический) 42
8.2 Качественный анализ рисков 44
8.3 Анализ чувствительности проекта 44
8.4 Точка безубыточности проекта 45
9. ПРИЛОЖЕНИЯ 46

Таблицы
Таблица 1.1. Ключевые показатели проекта 11
Таблица 2.1. Перечень продаваемых площадей жилого дома 13
Таблица 3.1.Крупные проекты застройщиков в ХХХ 19
Таблица 3.2. Средне сложившиеся за 2013 год цены в ХХХ в зависимости от района 20
Таблица 4.1. Формирование ФОТ и штатного расписания предприятия, руб. 24
Таблица 4.2 График реализации проекта 26
Таблица 4.3. Условия кредитования 27
Таблица 5.1. Основные параметры жилого дома 28
Таблица 6.1. Налоговые выплаты за 2014 год, тыс. руб. 31
Таблица 7.1. Определение стоимости собственного капитала 32
Таблица 7.2. Определение ставки дисконтирования 33
Таблица 7.3. Объекты жилого дома и цены реализации 33
Таблица 7.4. Формирование инвестиций проекта 34
Таблица 7.5. Постоянные операционные затраты проекта 35
Таблица 7.6.План реализации объектов жилого дома 37
Таблица 7.7. Отчет о прибылях и убытках, тыс. руб. 38
Таблица 7.8. Отчет ДДС, тыс. руб. 39
Таблица 7.9. Ключевые показатели проекта 41
Таблица 8.1. Ключевые показатели проекта (Пессимистический вариант) 42
Таблица 8.2. Ключевые показатели проекта (Оптимистический вариант) 43
Таблица 8.3 Основные риски проекта 44
Таблица 8.4. Чувствительность NPV (с диаграммой) 45

Рисунки
Рисунок 1.1 Требуемый объем инвестиций с НДС 10
Рисунок 1.2. Изменение NPV по ходу реализации проекта, тыс. руб. 12
Рисунок 2.1. Общая планировка ЖК «ХХХ» 13
Рисунок 2.2. Внешний вид фасада дома 13
Рисунок 2.3. Распределение площадей дома 13
Рисунок 2.4. Местоположение объекта Заказчика 14
Рисунок 3.1. Динамика ввода жилой недвижимости г. ХХХ, тыс м 2 15
Рисунок 3.2. Структура вводимых площадей в ХХХ крае 15
Рисунок 3.3. Структура возводимого жилья в ХХХ 16
Рисунок 3.4. Динамика численности населения ХХХ края 17
Рисунок 3.5. Статистика по миграции населения в ХХХ крае за 2012 г. 17
Рисунок 3.6. Структура миграционного прироста края 17
Рисунок 3.7. Иллюстрация потребительской аудитории проекта 18
Рисунок 3.8. Сегментация покупателей новостроек по возрасту 19
Рисунок 3.9. Структура доходов на семью в ХХХ крае 19
Рисунок 3.10. Прогноз динамики роста средних цен на жилье в ХХХ, 20
Рисунок 3.11. Прогноз динамики ввода жилой недвижимости, тыс м2 20
Рисунок 3.13. SWOT-анализ проекта 22
Рисунок 4.1. Распределение ФОТ по подразделениям 24
Рисунок 4.2. Организационная структура компании 25
Рисунок 4.3 График реализации проекта 26
Рисунок 4.4 Структура инвестиций проекта 27
Рисунок 4.5 График инвестиций по ходу реализации проекта, тыс. руб. 27
Рисунок 5.1. Каркас монолитного многоэтажного дома 28
Рисунок 7.1. Распределение инвестиций по категориям 34
Рисунок 7.2. Распределение постоянных операционных издержек 2014 г. 35
Рисунок 7.3. Выручка от реализации квартир и ритейла 38
Рисунок 7.4. Изменение NPV по ходу реализации проекта, тыс. руб. 39
Рисунок 8.1. Изменение NPV по ходу реализации проекта, тыс. руб. 43
Рисунок 8.2. Изменение NPV по ходу реализации проекта, тыс. руб. 43
Рисунок 8.3. График определения точки безубыточности по выручке, тыс. руб. 45

 

 

 

1.РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА

Целью данного бизнес-плана является экономическое обоснование строительства 18-этажного, 2-х подъездного жилого дома в г. ХХХ; получение проектного финансирования; принятие управленческих решений.

ХХХ рынок жилья является крупнейшим региональным рынком в стране. Объем реализации за последние годы составил … квартир в год. Каждый год ХХХ занимает первые места в списках самых благоприятных для проживания, городов России. … Эксперты подтверждают тот факт, что приобретение жилья в ХХХ очень выгодное приобретение.

Основные параметры проекта

Расположение комплекса: ХХХ …

Количество квартир в данном доме: 1 комн. – … квартир; 2 комн. – … квартир; 3 комн. – …; Пентхаусы - …. Всего: … квартир.

Начало СМР: … года; ввод дома в эксплуатацию: … года;

Продажи квартир: … г.

Сметная стоимость строительства квартир: … руб./м2 (из расчета продаваемых м2);

Стоимость продажи 1 м2 жилой площади: … руб.

Планируемая численность персонала организации: … чел.

Инвестиции проекта

Объем основных инвестиций проекта составит: … млн руб.

Рисунок 1 .1 Требуемый объем инвестиций с НДС

 

***

 

Источник: расчеты MegaResearch

Финансирование проекта

Использование инвестиционного кредита(проектное финансирование) – 70 % инвестиций, на сумму … млн руб.;

Использование собственных средств Заказчика – 15 % инвестиций, на сумму … млн руб. (в соответствии с отчетом ДДС);

Реинвестирование в проект с продаж квартир – …% инвестиций, на сумму … млн руб.

В расчетной части бизнес-плана были произведены расчеты экономических показателей с горизонтом планирования до 2016 года и получены следующие результаты.

Таблица 1 .1. Ключевые показатели проекта

Показатели эффективности инвестиций	Значение, тыс. руб.
Период планирования	2014-2016 гг.
Чистая прибыль
Чистый денежный поток NPV
Внутренняя норма доходности IRR (год), %
Индекс доходности PI, ед.
Период окупаемости PB, лет
Дисконтированный период окупаемости DPB, лет.
Основные инвестиции в проект
Средняя рентабельность продаж по проекту, %
Ставка дисконтирования, %

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Дополнительно, на основании отчетов П и У и ДДС, сформирована диаграмма изменения NPV, представленная ниже на Рисунке.

Рисунок 1 .2. Изменение NPV по ходу реализации проекта, тыс. руб.

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

График NPV проекта имеет нетипичную форму, поскольку …

Таким образом, становится понятно, что проект является инвестиционно – привлекательным, поскольку характеризуется:

1. …

 

2.СУЩНОСТЬ ПРЕДЛАГАЕМОГО ПРОЕКТА

2.1Описание проекта возведения 18-этажного жилого дома в г. ХХХ

ЖК «ХХХ» - это …. Проект предполагает принцип комплексного развития территории в черте г. ХХХ. …

Рисунок 2.3. Общая планировка ЖК «ХХХ»

 

***

 

Источник: дизайн-проект ЖК «ХХХ»

При проектировании ЖК уделили значительное внимание социальной инфраструктуре…

…

Жилой комплекс подключен к современным центральным коммуникациям, поэтому …

Данным бизнес-планом предусматривается строительство 18-этажного 2-подъездного дома, первая очередь в структуре ЖК «ХХХ».

Рисунок 2.4. Внешний вид фасада дома

 

***

 

Источник: дизайн-проект ЖК «ХХХ»

Данный проект предусматривает комбинированный, вентилируемый фасад, обкладка кирпичом, внутренняя поверхность стен из керамзитобетонного блока.

Общая площадь помещений дома составит … м2. Ниже в Таблице приведем распределение площадей дома, имеющих коммерческое назначение.

Таблица 2.2. Перечень продаваемых площадей жилого дома

Вид недвижимости	Общая площадь, м2	Кол-во квартир
Всего

Источник: предоставлено Заказчиком

Таким образом…

Рисунок 2.5. Распределение площадей дома

 

***

 

Источник: предоставлено Заказчиком

Таким образом, …

2.2Особенности организации проекта

Выделим особенности проекта, многие из которых впоследствии могут стать конкурентными преимуществами:

 

 

 

 

2.3Информация об участниках проекта

Инициатором и Заказчиком данного проекта является компания ООО "ХХХ", сайт: ххх

…

 

 

 

2.4Месторасположение объекта строительства

Местоположением проекта будет ХХХ.

Рисунок 2.6. Местоположение объекта Заказчика

 

***

 

Источник: Яндекс.карты

Объект застройки будет находиться в центральной части города, в ХХХ районе.

Город ХХХ является …

Население ХХХ…

Экономика города

Основные отрасли экономики ХХХ и их доля в общем производстве выглядят так:

Пищевая – 42,8%;

…

Пищевая и перерабатывающая промышленность в ХХХ представлена несколькими предприятиями. …

Одно из самых крупных в стране предприятий по производству пива и безалкогольных напитков …

Немалый вклад в экономику города вносит топливная, химическая и нефтехимическая промышленность. …

Доходы населения

По данным краевого управления статистики, размер заработной платы за год увеличился почти на … % и составил порядка … тысячи рублей.

3.МАРКЕТИНГОВЫЙ ПЛАН

3.1Обзор рынка жилой недвижимости в г. ХХХ

Ввод жилых площадей за последний 2013 год в ХХХ крае увеличился почти …% и составил … миллиона квадратных метров …

На столицу края, ХХХ, приходится примерно … миллион квадратных метров нового жилья… Ниже на Рисунке представим динамику ввода жилых площадей в городе за последние годы.

Рисунок 3.7. Динамика ввода жилой недвижимости г. ХХХ, тыс м2

 

***

 

Источник: данные ХХХСтата, отчет ЮИКЦ

Таким образом, максимальный объем ввода жилья в городе зарегистрирован в 2012 году … тыс м2. Рост объемов ввода жилья за пять лет составил …%.

Рассмотрим структуру вводимого жилья. Приведем данные ниже на Рисунке.

Рисунок 3.8. Структура вводимых площадей в ХХХ крае

 

Источник: данные ФСГС, ХХХСтат

Таким образом, …

К крупнейшим застройщикам региона можно отнести следующие компании:

1. …

Рынок жилищного строительства ХХХ является наиболее крупным в регионе и одним из самых инвестиционно привлекательных.

…

Всего по оценкам экспертов по итогам первого полугодия 2014 года, в столице края возводиться … млн м2. Приведем данные о сегментации всего объема строящегося жилья в ХХХ.

Рисунок 3.9. Структура возводимого жилья в ХХХ

Источник: оценка MegaResearch на основе данных metr2dom.ru; MACON Realty Group

Таким образом, на рынке новостроек превалирует жилье эконом и комфорт класса. Вместе эти две категории составляют почти …% общего объема строительства.

3.2Основные тенденции на рынке жилой недвижимости в ХХХ

Выделим наиболее актуальные тенденции жилищного сектора ХХХ края.

Продолжается общая динамика роста предложения жилья

…

Увеличение доли жилья эконом и комфорт-класса

…

Все активнее реализуются современные многоэтажные комплексы

…

Высокий уровень инвестиционной активности покупателей жилой недвижимости

…

3.3Демографическая ситуация в ХХХ крае. Миграционные тенденции региона

Численность населения края по данным Росстата составляет … чел. (2014). По численности населения край занимает … место среди регионов Российской Федерации ...

Приведем данные о динамике общего населения края.

Рисунок 3.10. Динамика численности населения ХХХ края

 

***

 

Источник: данные ХХХСтат

Таким образом, …

Приведем данные по миграционному движению в ХХХ крае. Данные приведены ниже в Таблице.

Рисунок 3.11. Статистика по миграции населения в ХХХ крае за 2012 г.

Особенности миграции	Число прибывших	Число выбывших	миграционный прирост (+), снижение (-)
				Миграция – всего

Источник: данные ХХХСтат, данные ФМС

Таким образом, по итогам 2012 года миграционный прирост края составил … чел. Ниже представим на Рисунке структуру миграционного прироста края.

Рисунок 3 .12. Структура миграционного прироста края

  

Источник: данные ХХХСтат, данные ФМС

Таким образом, в структуре миграции региона превалирует ….

Были проанализированы причины высокой миграционной привлекательности ХХХ края для жителей остальных регионов РФ и иностранных граждан:

 

 

 

3.4Анализ потребителей. Сегментация потребителей

Рассмотрим потребительскую аудиторию проекта.

Покупатели квартир

Потенциальных покупателей квартир ЖК «ХХХ» можно разделить на несколько категорий

1.    Молодые семьи (ипотека, мат. капитал, рассрочка);

2.    …

Потенциальные покупатели ритейла

Потенциальными покупателями ритейла ЖК «ХХХ» ориентировочно являются …

Рисунок 3.13. Иллюстрация потребительской аудитории проекта

    

Источник: анализ Заказчика и MegaResearch

Таким образом, к потребительской аудитории проекта можно отнести …

Опишем портрет потребителей проекта в ХХХ Крае.

По информации ведущих агентств недвижимости ХХХ края, на сегодняшний день новостройки покупаются на …% с использованием ипотеки.

Ниже приведем сегментацию покупателей во возрасту.

Рисунок 3.14. Сегментация покупателей новостроек по возрасту

Источник: оценка MegaResearch на основе данных metr2dom.ru; MACON Realty Group

Таким образом, основной потребительской аудиторией являются покупатели в возрасте …

Как говорилось в описании местоположения проекта, средняя зарплата в регионе составляет … руб. Ниже приведем статистику по доходу семей в ХХХ крае.

Рисунок 3.15. Структура доходов на семью в ХХХ крае

Источник: оценка MegaResearch на основе данных metr2dom.ru; MACON Realty Group

Таким образом, семей с доходом выше … руб. примерно …% от общего населения региона. …

3.5Конкуренты на рынке жилой недвижимости

Были проанализированы компании – застройщики жилой недвижимости в регионе. Ниже перечисли лидеров данной отрасли.

1 …

Ниже представим описание крупных проектов жилой застройки в ХХХ, которые введутся в эксплуатацию в ближайшие два года.

Таблица 3.3.Крупные проекты застройщиков в ХХХ

Застройщик ЖК	класс	Цена за 1 кв.м., тыс. руб.	Срок сдачи	Тип	Стадия строительства

Источник: предоставлено Заказчиком

Таким образом, …

3.6Ценообразование на рынке. Прогноз динамики роста цен до 2020 г.

Был сделан анализ цен на жилую недвижимость г. ХХХ. Данные представлены ниже в Таблице.

Таблица 3.4. Средне сложившиеся за 2013 год цены в ХХХ в зависимости от района

Микрорайон	Средняя стоимость 1 кв.м. жилья на вторичном рынке, тыс. руб.	Средняя стоимость 1 кв.м. в строящихся домах, в зависимости от стадии строительства, тыс. руб.
Среднее значение:

Источник: анализ отраслевых порталов города

Таким образом, …

Ниже представим прогноз цен на жилую недвижимость в г. ХХХ на период до 2020 года на основании сложившихся тенденций и мнения экспертов рынка

Рисунок 3.16. Прогноз динамики роста средних цен на жилье в ХХХ,

руб./ м2

Вид недвижимости	2014 F	2015 F	2016 F	2017 F	2018 F	2019 F	2020 F
Новостройки
Вторичное жилье

Источник: анализ Meg а Research

Таким образом, …

3.7Перспективы развития рынка

На основании проведенного анализа жилищного строительства региона, были спрогнозированы темпы строительства и ввода в эксплуатацию жилой недвижимости в г. ХХХ.

Рисунок 3.17. Прогноз динамики ввода жилой недвижимости, тыс м2

Источник: данные отчетности администрации г. ХХХ; анализ Meg а Research

Планируется планомерный поступательный рост объемов ввода жилой недвижимости в городе. В 2018 году планируется достичь отметки … тыс. м2. Основаниями для данного прогноза стали следующие факторы:

- …

3.8Маркетинговая стратегия 5Р (Потребитель, Продукт, Цена, Место, Продвижение)

…

На рисунке ниже показана схема маркетинговой стратегии по принципу модели Майкла Портера, 5P, включающей формулировку продукта (Product), рекомендуемой ценовой политики (Price), мест продаж (Place), политики продвижения (Promotion) и описание целевой аудитории (People).

Рисунок 3.18 Маркетинговая стратегия 5P

Источник: аналитика MegaResearch

Ниже опишем подробности сформированной Заказчиком стратегии 5P.

Продукт (Product)

…

Место строительства СТК ( Place )

Участок под строительство находится в центральной части г. ХХХа. Концепция строительства ЖК предполагает:

Наличие социальной инфраструктуры, инновационного детского сада, школы в шаговой доступности.

…

Ценообразование ( Price )

…

Политика продвижения ( Promotion )

…

Продажи квартир и коммерческой недвижимости будут происходить через:

- Собственный офис продаж компании;

- …

Целевая аудитория ( People )

В пункте 3.4. «Анализ потребителей» были рассмотрены категории целевой аудитории создаваемого проекта.

3.9SWOT - анализ проекта

SWOT-анализ — метод стратегического планирования, заключающийся в выявлении факторов внутренней и внешней среды организации и разделении их на четыре категории: Strengths (сильные стороны), Weaknesses (слабые стороны), Opportunities (возможности) и Threats (угрозы).

Были проанализированы все аспекты стратегии создания ЖК, представленные Заказчиком, на основании чего сформирован SWOT-анализ, представленный ниже на Рисунке.

Рисунок 3.19. SWOT-анализ проекта

 ***

Источник: анализ MegaResearch

Таким образом, у планируемого проекта ЖК гораздо больше сильных сторон. …

Из наиболее сильных сторон организации ЖК можно отметить следующие:

…

4.ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН

4.1План по персоналу

…

В штатном расписании были сформированы следующие подразделения:

- Административный (в том числе управленческий) персонал;

- …

В расчетной части бизнес-плана был сформирован план ФОТ.

Таблица 4 .5. Формирование ФОТ и штатного расписания предприятия, руб.

Должность/ структурное подразделение	Количество	Оклад на руки	Оклад с учетом НДФЛ	ФОТ в мес., тыс. руб.
АУП
Итого

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, при общей численности штата предприятия … чел., ежемесячный ФОТ получился равным … тыс. руб.

Рассмотрим распределение ФОТ между структурными подразделениями предприятия.

Рисунок 4 .20. Распределение ФОТ по подразделениям

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, …

…

4.2Организационная структура компании

На основании сформированного штатного расписания была разработана организационно-управленческая структура предприятия по основным подразделениям. Результаты представлены ниже на схеме.

Рисунок 4.21. Организационная структура компании

         

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

По своей сути приведенная схема является линейно-функциональной. …

4.3Схема взаимодействия с контрагентами

Была рассмотрена схема взаимодействия с партнерами проекта.

Заказчик – Генподрядчик

…

Важнейшими этапами заключения договора на генподряд являются …

Несмотря на то, что компания Заказчика новая, богатый профессиональный опыт сотрудников позволит:

максимально точно просчитать возможные риски,

…

Заказчик – Генпроектировщик

В качестве ГАП выступает ООО «ХХХ», …

Заказчик – покупатели квартир

Квартиры будут продаваться на стадии строительства дома по ФЗ-214. Данный закон будет рассмотрен в разделе 6.1. «Юридический аспект».

4.4План-график работ по проекту

Был сформирован план-график мероприятий реализации проекта.

Совместно с Заказчиком были определены основные календарные даты строительства дома. Этапы реализации проекта создания производства приведены в таблице ниже:

Таблица 4 .6 График реализации проекта

Этап проекта	Начало работ	Длительность, дней	Конец работ
Подготовительные работы проекта, бизнес-планирование, презентации
…
Ввод квартир жилого дома

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Начало и продолжительность работ отображаются в графическом виде на рисунке ниже:

Рисунок 4 .22 График реализации проекта

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, сроком ввода жилого дома будет период: … г.

4.5Источники, формы и условия финансирования

Объем основных инвестиций проекта составит: … млн руб.

Финансирование проекта

Использование инвестиционного кредита(проектное финансирование) – … % инвестиций, на сумму … млн руб.;

Использование собственных средств Заказчика – … % инвестиций, на сумму … млн руб. (в соответствии с отчетом ДДС);

Реинвестирование в проект с продаж квартир – … % инвестиций, на сумму … млн руб.

Рисунок 4 .23 Структура инвестиций проекта

Источник: расчеты MegaResearch

Предположительные условия предоставления кредита в соответствии с кредитными продуктами Сбербанка РФ, условия проектного финансирования инвестиционных проектов

Таблица 4.7. Условия кредитования

Параметр кредитования	Значение
Сумма кредита
Срок
Дата начала выплат
Ставка
Сумма переплаты
Макс. ежемесячный платеж
Дата окончания выплат

Источник: кредитование Сбербанка для малых предприятий

*Ставка по кредитку определяется путем переговорного процесса с банком

Таким образом, …

4.6График финансирования проекта

Как уже говорилось выше, общая сумма инвестиций проекта составит: … млн руб. Рассмотрим ниже на Рисунке график внесения необходимых инвестиций проекта.

Рисунок 4 .24 График инвестиций по ходу реализации проекта, тыс. руб.

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, …

5.ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН

5.1Описание объекта строительства

Объект строительства: 18ти этажный 2хсекционный жилой дом г. ХХХ …. Ниже в Таблице представлены основные параметры строящегося жилого дома.

Таблица 5.8. Основные параметры жилого дома

Параметр жилого дома	Значение

Источник: предоставлено Заказчиком

Срок строительства данного жилого дома: … года.

5.2Расчет стоимости строительства объекта

Расчет стоимости строительства представлен в расчетной части проекта, во вкладке «Расшифровка инвестиций». …

5.3Описание процесса возведения здания

Объект возводится с использованием следующих конструкций и технологий:

фундамент …

К жилому комплексу проектируется и в дальнейшем будут подключены следующие коммуникации:

линия электроснабжения …

…

Рисунок 5.25. Каркас монолитного многоэтажного дома

Источник: интернет-источники

Строительство многоэтажных домов из монолитного железобетона имеет свои особенности и тонкости. Одним из важнейших моментов является точность геодезической разбивки (привязки) как предварительной, так и постоянной. От правильного монтажа арматурных каркасов зависит устойчивость монолитного многоэтажного дома.

…

5.4Основные партнеры по проекту (Генподрядчик, Генпроектировщик, поставщики строительных материалов)

Ниже представим перечень основных партеров Заказчика по реализации данного проекта:

1. Генеральный подрядчик: ХХХ

2. Проектирование объекта и архитектурный надзор: ХХХ. Выполняются все предусмотренные действующим законодательством изыскания и экспертизы.

3.Негосударственная экспертиза проектной документации: ХХХ.

6.ОКРУЖЕНИЕ ПРОЕКТА

6.1Юридический аспект

Рассмотрим юридические аспекты организации проекта.

Необходимая документация застройщика МКД

Первостепенными и необходимыми условиями привлечения Застройщиком денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома является:

1) обязательное наличие разрешения на строительство,

2) ….

Договора долевого участия на покупку жилья

Федеральный закон за номером 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» был принят в 2004 году. До этого все договоры застройщики разрабатывали самостоятельно.

…

Минусы работы по ФЗ-214 для застройщика

...

 

 

 

6.2Экологический аспект

Был рассмотрен экологический аспект организации строительства ЖК. Строительство ЖК не будет сопровождаться вредными выбросами в атмосферу.

…

6.3Социальный аспект

Был рассмотрен социальный аспект создания данного проекта.

…

Таблица 6 .9. Налоговые выплаты за 2014 год, тыс. руб.

Вид налога	Сумма платежей 2014 года
НДС в бюджет
…
ИТОГО:

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, только за 2014 год предприятие выплатит … млн руб.

6.4Государственное (региональное) регулирование

Как уже отмечалось выше, власти края прикладывают все усилия для созданий необходимой инфраструктуры массового жилого строительства в регионе. Ниже перечислим действующие механизмы поддержки строительного сектора: 1

- Приоритетный национальный проект "Доступное и комфортное жильё - гражданам России" на Кубани;

- …

7.ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

7.1Исходные данные и допущения

При экономической оценке проекта был принят …х летний горизонт планирования (срок немного превышающий срок строительства дома). Ставка дисконтирования (…%), заложенная в расчеты приведенной стоимости (NPV), отражает наше допущение о том, что проект характеризуется средним уровнем риска (чувствительностью проекта к изменениям рынка в целом).

Допущения о ценах

…

Допущения об инвестиционных издержках

Для определения суммы первоначальных затрат был проанализирован весь строительный процесс, …

Допущения о налоговых отчислениях

Для целей проекта было решено использовать общую систему налогообложения. …

Допущение о планах продаж

Планы производства основаны на планах реализации. …

Допущения о выручке, прогнозах прибылей и убытков (ППиУ) и движения денежных средств (ДДС)

Для построения планов выручки, ППиУ и ДДС были использованы все вышеперечисленные цели.

Допущение о ставке дисконтирования

В проекте была принята ставка дисконтирования …% в год. Ниже приведем обоснование расчета данного показателя.

…

Представим ниже расчет по данной методологии.

Таблица 7.10. Определение стоимости собственного капитала

Фактор оценки	Экспертная оценка,%
Размер безрисковой ставки*
Размер поправки за страновой риск
Размер поправки за отраслевой риск
Размер поправки за прочий риск
Стоимость собственного капитала

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Далее, на основании этого определялась норма ставки дисконтирования.

Таблица 7.11. Определение ставки дисконтирования

Фактор оценки	Экспертная оценка,%
Доля собственного капитала
Доля заемного капитала
Налог
Стоимость собственного капитала
Стоимость заемного капитала
Итого ставка дисконтирования

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, экспертный расчет ставки дисконтирования составил … % годовых.

7.2Номенклатура и цены

В рамках данного проекта были сформированы объекты жилого дома для реализации, определены их площади и цены реализации. Представим данные ниже в Таблице.

Таблица 7.12. Объекты жилого дома и цены реализации

Объект	Общая площадь, м2	Кол-во квартир	Цены реализации, тыс. руб./кв. м.
…

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Стоит отметить, что цены реализации на жилую недвижимость и ритейл заложены с небольшим приростом по мере строительства жилого дома.

7.3Инвестиционные издержки

Распределим и опишем все предстоящие основные инвестиционные вложения в проект по категориям.

…

Основная информация по предстоящим инвестиционным вложениям была предоставлена Заказчиком проекта. Результаты представлены ниже в Таблице.

Таблица 7.13. Формирование инвестиций проекта

№	Категории инвестиций строительства	Сметная стоимость строительства 1 кв.м., тыс. руб.	Значение, тыс. руб.
1	…
ИТОГО инвестиции проекта (без учета НДС)
ИТОГО инвестиции проекта

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, …

Далее, на основании вышеприведенной Таблицы сформирована диаграмма распределения инвестиций по категориям, представленная ниже в Рисунке.

Рисунок 7 .26. Распределение инвестиций по категориям

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, наибольшую часть всех необходимых инвестиций составят: …

7.4Потребность в первоначальных оборотных средствах

…

7.5Налоговые отчисления

По ходу своей деятельности предприятие будет платить:

1. НДС – налог на добавленную стоимость - …

7.6Операционные издержки (постоянные и переменные)

В расчетной части был сформирован перечень постоянных и переменных затрат в операционной деятельности предприятия. Стоит сказать, что переменные затраты в текущей деятельности учтены как инвестиции проекта, поэтому далее рассматривали только постоянные затраты.

Все постоянные текущие затраты были распределены по категориям:

- …

Результаты расчетов приводятся ниже в Таблице.

Таблица 7 .14. Постоянные операционные затраты проекта

№	Издержки(в год )	Методика расчета	2014	2015	2016
1	ПОСТОЯННЫЕ ЗАТРАТЫ (тыс руб.)
1	Административные
1.1.	…
	ИТОГО:

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

*финансирование маркетингового фонда, из которого финансируются затраты на агентства недвижимости, отдел продаж, реклама и проч.

Таким образом, для 2014 года постоянные операционные издержки составит … млн руб.

Далее, на основании вышеприведенной Таблицы сформирована диаграмма распределения операционных издержек по категориям, представленная ниже в Рисунке.

Рисунок 7 .27. Распределение постоянных операционных издержек 2014 г.

  

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, наибольшую часть всех постоянных операционных затрат составят ….

7.7Расчет себестоимости 1 м2 жилой недвижимости

…

7.8План продаж

План продаж квартир, пентхаусов и коммерческой недвижимости был определен Заказчиком, исходя из календарного плана строительства. Представим данные ниже в Таблице.

Таблица 7 .15.План реализации объектов жилого дома

Объект

Итого квартир

май.14

июн.14

июл.14

авг.14

сен.14

окт.14

ноя.14

дек.14

янв.15

фев.15

мар.15

апр.15

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, продажи квартир и ритейла распределены в соответствии с календарным планом проекта.

7.9Расчет выручки

Выручка данного проекта сформирована на основании представленного ранее плана продаж квартир и коммерческой недвижимости. Представим данные ниже на Рисунке.

Рисунок 7.28. Выручка от реализации квартир и ритейла

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, общая выручка да рассматриваемый период составит … тыс. руб.

7.10Прогноз прибылей и убытков

В расчетной части сформирован прогноз прибылей и убытков…

Таблица 7.16. Отчет о прибылях и убытках, тыс. руб.

Статья доходов / расходов, тыс. руб.	2014	2015	2016	ИТОГО
Выручка от реализации
Прямые издержки (себестоимость)
Валовый доход
Постоянные издержки
Налоги(кроме налога на прибыль)
EBITDA
EBITDA, % (к выручке) средняя
Амортизация ОС
EBIT
Выплата процентов по кредитам и займам
Прибыль (Убыток) до налогообложения
Налог на прибыль
Нераспределенная прибыль

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, данный проект будет иметь чистую прибыль: … млн руб. Основная часть прибыли придется на …год, когда будет продана большая часть квартир.

7.11Прогноз движения денежных средств

В расчетной части бизнес-плана был сформирован отчет движения денежных средств.

Дополнительно, с учетом ставки дисконтирования и длительности проекта, было произведено дисконтирование чистого денежного потока.

Таблица 7.17. Отчет ДДС, тыс. руб.

Денежный поток	2014	2015	2016
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ИДП)
ОПЕРАЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ОДП)
Доход итого
Затраты итого
ФИНАНСОВЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ФДП)
Собственные средства
Заемные средства
Чистый денежный поток (ЧДП)
ЧДП накопительно

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, можно видеть, как растет показатель NPV и как окупаются инвестиции проекта.

Дополнительно сформирован график изменения NPV проекта, который представлен ниже на Рисунке.

Рисунок 7 .29. Изменение NPV по ходу реализации проекта, тыс. руб.

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, можно видеть, как меняется NPV проекта: с … млн руб. в момент СМР до … млн руб. по итогам завершения проекта.

7.12Анализ эффективности проекта

7.12.1Методика оценки эффективности проекта

Показатели эффективности инвестиционного проекта позволяют определить эффективность вложения средств в тот или иной проект. При анализе эффективности инвестиционных проектов используются следующие показатели эффективности инвестиций:

Чистый дисконтированный (приведенный) доход (денежный поток), чистая приведенная стоимость, NPV

Период (срок) окупаемости, PB

…

Метод чистой приведенной стоимости (NPV - метод)

Чистый дисконтированный доход (чистая приведённая стоимость) (англ. Net present value, общепринятое сокращение — NPV (ЧДД)) – сумма дисконтированных одновременных разностей между выгодами и затратами по проекту…

Метод периода окупаемости (PB)

Срок окупаемости (Payback period, PB) – ожидаемый период возмещения первоначальных вложений из чистых денежных поступлений…

Метод дисконтированного периода окупаемости (DPB)

Дисконтированный срок окупаемости (DPB) – срок окупаемости (см. выше), но с учетом дисконтирования.

…

Индекс прибыльности, индекс рентабельности, индекс доходности, PI

Индекс прибыльности (profitability index, PI) – дисконтированная стоимость денежных поступлений от проекта (NPV) на единицу вложений. …

Внутренняя норма рентабельности (IRR)

Внутренняя норма доходности, ВНД (Internal Rate of Return, IRR), % – значение ставки дисконтирования, при котором NPV = 0. …

7.12.2Показатели эффективности проекта

Итак, на основе отчетов П и У и ДДС в расчетной части была сформирована таблица ключевых показателей проекта.

Таблица 7 .18. Ключевые показатели проекта

Показатели эффективности инвестиций	Значение, тыс. руб.
Период планирования	2014-2016 гг.
Чистая прибыль
Чистый денежный поток NPV
Внутренняя норма доходности IRR (год), %
Индекс доходности PI, ед.
Период окупаемости PB, лет
Дисконтированный период окупаемости DPB, лет.
Основные инвестиции в проект
Средняя рентабельность продаж по проекту, %
Ставка дисконтирования, %

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Рассмотрим все приведенные показатели более подробно.

7.12.1Чистая приведенная стоимость (NPV)

Получившийся показатель NPV … млн руб., что является …

7.12.2Внутренняя норма доходности (IRR)

…

7.12.3Индекс доходности инвестиций (PI)

Получившийся индекс доходности PL= … . Это означает, что …

7.12.4 Срок окупаемости (PBP)

Срок окупаемости рассчитан в отчете ДДС и составляет … года или … мес.

7.12.5 Дисконтированный срок окупаемости (DPBP)

Дисконтированный срок окупаемости рассчитан в отчете ДДС и составляет … года или … мес.

7.12.6Показатели рентабельности

Рентабельность продаж по операционной деятельности получилась равной … %, что является относительно ….

8.АНАЛИЗ РИСКОВ ПРОЕКТА

8.1Варианты проекта (оптимистический, пессимистический)

Были рассмотрены 3 варианта развития проекта (оптимистический, реалистический, пессимистический). Принимаем базовый вариант в расчетной части, результаты которого представлены в п.7.12 как реалистический вариант проекта. Далее рассмотрим остальные варианты.

Пессимистический вариант

При данном варианте были одновременно изменены следующие входные параметры расчетной части:

- Цена на квартиры упала на 5%;

- Себестоимость 1 кв.м. повысилась на 5%;

- Текущие операционные издержки были увеличены на 5%.

В результате данных изменений получили следующие показатели эффективности проекта.

Таблица 8.19. Ключевые показатели проекта (Пессимистический вариант)

Показатели эффективности инвестиций	Значение, тыс. руб.
Период планирования	2014-2016 гг.
Чистая прибыль
Чистый денежный поток NPV
Внутренняя норма доходности IRR (год), %
Индекс доходности PI, ед.
Период окупаемости PB, лет.
Дисконтированный период окупаемости DPB, лет.
Основные инвестиции в проект
Средняя рентабельность продаж по проекту, %
Ставка дисконтирования, %

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, по сравнению с базовым вариантом расчетной части NPV при пессимистическом варианте упадет до – … млн руб., а срок окупаемости возрастет до … года.

Дополнительно сформирован график изменения NPV проекта (Пессимистический вариант), который представлен ниже на Рисунке.

Рисунок 8 .30. Изменение NPV по ходу реализации проекта, тыс. руб.

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, можно видеть, как меняется NPV проекта…

Оптимистический вариант

При данном варианте были одновременно изменены следующие входные параметры расчетной части:

- Цена на продукцию возросла на 5%;

- Себестоимость 1 кв.м. снизилась на 5%;

- Текущие операционные издержки были уменьшены на 5%.

В результате данных изменений получили следующие показатели эффективности проекта.

Таблица 8.20. Ключевые показатели проекта (Оптимистический вариант)

Показатели эффективности инвестиций	Значение, тыс. руб.
Период планирования	2014-2016 гг.
Чистая прибыль
Чистый денежный поток NPV
Внутренняя норма доходности IRR (год), %
Индекс доходности PI, ед.
Период окупаемости PB,лет.
Дисконтированный период окупаемости DPB, лет.
Основные инвестиции в проект
Средняя рентабельность продаж по проекту, %
Ставка дисконтирования, %

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, по сравнению с базовым вариантом расчетной части NPV при оптимистическом варианте вырастет почти на …% до … млн руб., а срок окупаемости снизится до … лет.

…

Рисунок 8 .31. Изменение NPV по ходу реализации проекта, тыс. руб.

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, можно видеть, как меняется NPV проекта: с – 14,8 млн руб. в момент СМР до 70,65 млн руб. по итогам завершения проекта.

8.2Качественный анализ рисков

Как и любая компания, функционирующая на рынке, данный проект находится в условиях рисков. Основные возможные риски вероятность их реализации, степень опасности и пути снижения рисков показаны в Таблице:

Таблица 8 .21 Основные риски проекта

Риск	Вероятность и степень опасности. Проявления негативного влияния	Средства нивелирования риска
Производственные риски
…
Финансовые риски
…
Рыночные риски
…

Источник: Расчеты MegaResearch

По мнению аналитиков MegaResearch, наиболее существенными рисками проекта будут:

- …

8.3Анализ чувствительности проекта

При определении анализа чувствительности проекта были проанализированы три важнейших параметра проекта:

- Влияние уровня цен на квартиры на NPV;

- Влияние себестоимости 1 кв.м. продукции на NPV;

- Влияние операционных издержек на NPV.

Чувствительность NPV к изменениям этих параметров представлена ниже.

Таблица 8.22. Чувствительность NPV (с диаграммой)

Показатели	-20%	-10%	0%	10%	20%
Влияние уровня цен на квадратный метр жилья на NPV
Влияние себестоимости строительства жилья на NPV
Влияние уровня операционных на NPV

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Как можно понять из представленной после Таблицы диаграммы, наиболее чувствительно NPV реагирует на …

8.4Точка безубыточности проекта

В расчетной части была сформирована вкладка «Точка безубыточности», где определена точка безубыточности по выручке предприятия за год. Данные представлены ниже на Рисунке.

Рисунок 8 .32. График определения точки безубыточности по выручке, тыс. руб.

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

За основу для определения точки безубыточности были взяты данные расчетной части результатов ОПиУ за весь проект. Предприятие работает с нулевой прибылью при объеме продаж … млн руб., что на … меньше показателя выручки 2015 года.

В натуральном выражении, точка безубыточности достигается при количестве продаваемых квартир … (вместо … квартир).

9.ПРИЛОЖЕНИЯ