Обзор и анализ рынка коммерческой недвижимости

Основная тенденция на рынке коммерческой недвижимости в России в 2023 году — активные продажи объектов, принадлежавших иностранным компаниям, покидавшим российский рынок в связи с вводом санкций. Их совокупный объем превысил показатели 2022 г. в 1,5 раза, а пик продаж пришелся на второй и третий кварталы. К концу года рост рынка замедлился, а по итогам 9 месяцев 2024 года инвестиции в коммерческую недвижимость снизились на 19%. Основная причина — резкое падение объема сделок в сегменте ретейла.

Спрос и предложение на рынке коммерческой недвижимости

Динамика спроса и предложения в последние несколько лет находилась под влиянием глобальных изменений, которые определяли ситуацию в экономике страны в целом:

• в 2020 году в период ограничений, связанных с началом пандемии COVID-19, произошел резкий отток посетителей из крупных торговых центров, в связи с чем спрос на объекты такого формата снизился. Сегмент стрит-ретейла при этом пострадал значительно меньше;
• уход из России зарубежных брендов в 2022–2023 гг. усилил эту тенденцию, однако их место довольно быстро стали занимать российские компании. Спрос постепенно начал восстанавливаться;
• в 2023 году спрос на рынке коммерческой недвижимости достиг максимума. Отечественные предприятия и инвесторы покупали торговые, складские и офисные объекты, которыми ранее владели иностранные собственники. Объем сделок по показателю год к году вырос более чем в 2 раза;
• в конце 2023 года начался цикл поднятия ключевой ставки ЦБ РФ, в связи с чем темпы роста кредитования и инвестиционной активности стали снижаться. Объемы продаж коммерческой недвижимости замедлились и по итогам 4 квартала уменьшились относительно аналогичного показателя 2022 г. на 10%;
• в 2024 году рынок коммерческой недвижимости продолжил снижение. За первые 9 месяцев объем продаж сократился на 19%.

Опережающий рост спроса стал особенно заметным в 2023 году, это привело к росту цен продаж в среднем на 25% и аренды на 20–50%, в зависимости от категории недвижимости.

Тенденции и перспективы развития рынка коммерческой недвижимости

Подводя итоги трех последних лет на рынке коммерческой недвижимости, эксперты и аналитики выделяют несколько сформировавшихся трендов, определяющих его дальнейшую динамику и трансформацию:

• рост популярности гибких офисных пространств. Многие компании продолжают практиковать удаленный и гибридный формат работы своих сотрудников, поэтому спрос на коворкинги и помещения, готовые к размещению людей и сдающиеся в краткосрочную аренду, стабильно растет;
• развитие логистики и увеличение потребности в современных складских помещениях. Электронная торговля задает высокие стандарты скорости обслуживания и доставки. В связи с этим формируется дополнительный спрос на распределительные центры и склады, расположенные в удобных локациях и оборудованные всеми необходимыми технологиями;
• цифровизация. Новые технологические тенденции на рынке коммерческой недвижимости выражаются в оснащении зданий и отдельных помещений оборудованием, позволяющим автоматически управлять климатом, освещением, отоплением и другими инженерными системами, а также обеспечивать круглосуточный мониторинг и контроль доступа на объект. Помимо повышения уровня комфорта такие системы помогают собственникам заметно снизить эксплуатационные расходы;
• развитие сегмента недвижимости для социальных, медицинских и образовательных учреждений. В рамках растущей жилищной застройки городов и модернизации инфраструктуры сельских поселений такие объекты становятся инвестиционно привлекательными;
• изменения в законодательстве. Требования к возведению и эксплуатации зданий постепенно ужесточаются как в части экологических норм, так и по снижению энергопотребления, поэтому на рынке коммерческой недвижимости в 2024 году ожидается увеличение предложения объектов, построенных или модернизированных с применением «зеленых технологий», возобновляемых источников энергии, энергоэффективных материалов и т. д.

Одной из важных тенденций последних лет аналитики называют переход крупных торговых сетей от практики строительства и покупки помещений под свои магазины к их аренде в наиболее интересных с точки зрения проходимости локациях. Это позволяет оптимизировать расходы на инфраструктуру и персонал и ускорить открытие новых торговых точек. Соответственно, этот сегмент рынка коммерческой недвижимости получает дополнительные драйверы для роста.

Факторы, влияющие на рынок коммерческой недвижимости

Поскольку рынок коммерческой недвижимости в первую очередь направлен на взаимодействие с потребителями из сферы бизнеса, то его развитие в значительной степени зависит от состояния экономики страны. При экономическом росте повышается покупательная способность населения и формируются новые сегменты спроса на товары и услуги (медицинские, туристические, развлекательные и т. д.), что, в свою очередь, увеличивает потребность в соответствующих объектах.

Поскольку инвестиционная активность бизнеса в условиях высокой стоимости заменых средств снижается, новые офисы, производственные площадки и склады требуются реже, поэтому спрос на них уменьшается. Таким образом, повышение ключевой ставки ЦБ тормозит развитие изучаемого рынка, а переход к циклу ее снижения может стать хорошим стимулом для его роста.

Технический прогресс и рост доли онлайн-торговли также отражаются на ситуации на рынке коммерческой недвижимости. Развитие цифровых технологий позволяет переносить многие операции, включая экспонирование помещений, согласование проектов и проведение сделок, в интернет, а увеличение объемов продаж через маркетплейсы формирует спрос на складские логистические комплексы и переформатирование помещений под небольшие офисы и пункты выдачи.

Сегменты и состояние рынка коммерческой недвижимости

Главным критерием сегментации при анализе рынка коммерческой недвижимости является функциональное назначение объекта. По этому параметру выделяются следующие виды зданий:

• торговые;
• офисные;
• производственные;
• складские.

Кроме того, рынок можно делить на более узкие сегменты по географическому положению, классу объектов, их площади, статусу (занятые/вакантные) и т. д.

Состояние рынка коммерческой недвижимости в 2024 году определяется динамикой, которую продемонстрировали его основные сегменты:

• инвестиции в офисную и недвижимость по показателю год к году выросли в 1,7 раза;
• в производственно-складском сегменте зафиксированы такие же темпы роста, однако основной подъем здесь отмечен в третьем квартале;
• объем сегмента торговой недвижимости снизился на 80%, что объясняется как высокой базой 2022 года (когда проходили наиболее крупные сделки с нерезидентами, например, по продаже объектов IKEA), так и уже отмеченной тенденцией перехода от покупки объектов недвижимости к их аренде.

В результате объем рынка коммерческой недвижимости в целом сократился на 19%, при этом доля инвестиций в проекты девелопмента составила 35%, что на 16 п. п. больше, чем по итогам 2023 года.

Более подробный анализ рынка коммерческой недвижимости в 2024 году с прогнозом развития на ближайшую и среднесрочную перспективу доступен в рамках индивидуального заказа маркетингового исследования в агентстве MegaResearch.