Демонстрационная версия БИЗНЕС-ПЛАН Многофункциональный жилой комплекс центром для пляжных видов спорта

Многофункциональный жилой комплекс 10

Демонстрационная версия

БИЗНЕС-ПЛАН

Многофункциональный жилой комплекс центром для пляжных видов спорта

Июнь, 2014

Методологические комментарии к бизнес-плану

Настоящий бизнес-план представляет собой проект осуществления бизнес-операций, действий фирмы, содержащая сведения о фирме, товаре, его производстве, рынках сбыта, маркетинге, организации операций и их эффективности.

Период планирования – 2014-2024 гг.

Актуальность исследования – июнь 2014 года.

Объект и предмет исследования и бизнес-планирования

Объектом исследования является строительство МФЖК в г.Пскове.

Предметом исследования являются сфера жилой и коммерческой недвижимости в Псковской области и в СЗФО.

Цели и задачи бизнес-плана

Цель бизнес-планирования: обоснование эффективности строительства МФЖК 1 по проекту Заказчика.

Задачи бизнес-плана:

Оценка экономической эффективности проекта;

Получение инвестиционных средств на реализацию проекта;

Оценка объема, емкости и структуры рынка;

Анализ потребителей и основных конкурентов;

Оценка тенденций и перспектив развития рынка;

Источники информации

База данных государственных органов статистики (информация по производственным показателям крупных компаний, по показателям финансово-экономической деятельности более чем 4,5 млн. российских предприятий, отраслевые показатели);

Отраслевая статистика;

Информация Всероссийской федерации волейбола России; www.volley.ru;

Данные государственных структур, в том числе Министерства экономического развития, Федеральной таможенной службы России (ФТС РФ), ОАО «РЖД»;

Специализированные базы данных Агентства «MegaResearch»;

Рейтинги;

Информационные ресурсы участников рынка;

Отраслевые и специализированные информационные порталы;

Материалы сайтов исследуемой тематики (web-ресурсы производителей и поставщиков, электронные торговые площадки, доски объявлений, специализированные форумы, Интернет-магазины);

Региональные и федеральные СМИ;

Порталы раскрытия информации (отчетность открытых акционерных обществ);

Распространение Бизнес-плана

Материалы Бизнес-плана не предназначены для широкого распространения или публикации и не могут быть воспроизведены или переданы третьим сторонам.

Распространение либо тиражирование настоящего документа, либо его части без письменного согласия Исполнителя запрещается.

При предоставлении бизнес-плана пользователям до их сведения должны быть доведены цели данного документа, допущения, принятые для его составления, а также все существующие ограничения по использованию.

Объем анализа

Бизнес-план подготовлен на основании информации, полученной из общедоступных источников.

Ограничение ответственности

Все мнения, выводы и оценки, содержащиеся в настоящем бизнес-плане действительны на дату его составления. Исполнитель не несет ответственности за изменение экономических, политических, социальных и иных условий, которые могут оказать влияние на обоснованность данных суждений.

Исполнитель не несет ответственности за какие-либо убытки или ущерб, понесенные третьей стороной в результате использования информации данного бизнес-плана.

Используемые сокращения

МФЖК – многофункциональный жилой комплекс

ЦАВС – центр альтернативных видов спорта

СКЦ – спортивно-коммерческий центр.

1.Резюме проекта

Целью данного проекта является обоснование экономической эффективности и целесообразности развития проекта МФЖК в г. Псков.

Заказчик проекта ставит основной задачей эффективное продвижение всех направлений(объектов) МФЖК. Представим структуру МФЖК ниже на Рисунке.

Рисунок 1.1. Объекты МФЖК

Источник: XXXX

Основные параметры проекта

XXX

XXX

Инвестиции проекта

XXX

Финансирование проекта

XXX

XXX

Рисунок 1 .2 Структура инвестиций проекта

Источник: XXXX

В расчетной части бизнес-плана были произведены расчеты экономических показателей с горизонтом планирования до 2020 года и получены следующие результаты.

Таблица 1 .1. Ключевые показатели проекта

Показатели эффективности инвестиций	Значение, тыс. руб.

Источник: XXXX

Дополнительно, на основании отчетов П и У и ДДС, сформирована диаграмма изменения NPV, представленная ниже на Рисунке.

Рисунок 1 .3. Изменение NPV по ходу реализации проекта, руб.

Источник: XXXX

Отсюда становится понятно, что проект является инвестиционно – привлекательным, поскольку характеризуется:

XXX

2.Описание проекта

2.1Цели и задачи проекта

Основной целью и задачей проекта является строительство и успешное развитие МФЖК, включающего в себя различные объекты. Приведем ниже характеристики объектов МФЖК и стратегию Заказчика по их использованию.

Таблица 2.2. Описание объектов МФЖК и стратегия их использования

Объект	Площадь, кв.м.	Примечание	Стратегия использования

Источник XXXX

2.2Перечень предоставляемых услуг

Ниже представим основные составляющие(направления) МФЖК.

1. Жилой комплекс

XXX

Рисунок 2.4. Архитектурный облик жилых корпусов

Источник: XXXX

Таким образом, в строительстве жилых домов будут применятся современные решения и материалы. Ниже в Таблице приведем технические данные одного этажа жилого дома.

Таблица 2.3. Технические данные этажа жилого дома

№ квартиры строительный	S общая (без учета лоджий)	S жилая	S кухни	S санузов, количество	S коридоров

Источник: XXXX

2. СКЦ

XXX

Рисунок 2.5. Крытое помещение спортивного комплекса

Источник: XXXX

Ниже на Рисунке представлена открытая часть спортивного центра.

Рисунок 2.6. Открытые площадки спортивного центра

Источник: XXXX

3.Бизнес-центр 320м 2 .

XXX

4. Мини-отель

XXX

Рисунок 2.7. Обстановка номеров мини-отеля

Источник: XXXX

5. SPA -центр

XXX

6. Кафе-столовая

XXX

Рисунок 2.8. Интерьер русского ресторана XXX

Источник: XXXX

7. Супермаркет

XXX

8. Магазин спортивных товаров

XXX

9. Подземный паркинг

XXX

10. Каркасно-тентовое сооружение

XXX

2.3Основная информация о компании

XXX

XXX

2.4Местоположение проекта

Местоположением МФЖК будет город Псков, д. Котово.

Рисунок 2.9. Карта Пскова

Источник: XXXX

3.Маркетинговый анализ

3.1Описание рынка жилой недвижимости в Псковской области

3.1.1Описание основных конкурентов

Опишем основные компании застройщики жилой и коммерческой недвижимости в Псковской области.

XXX

XXX

XXX

3.1.2 Анализ потребителей

Таблица 3.4. Потребительская аудитория объектов МФЖК

Объект	Потребительская аудитория

Источник: XXXX

3.1.3Основные тенденции и прогнозы рынка

XXX

XXX

Статистика рынка

С помощью данных Росстата были проанализированы объемы ввода жилой недвижимости в регионе с 2011 г. с прогнозом до 2015 г. Результаты приведены ниже на Рисунке.

Рисунок 3.10. Объемы ввода жилья в Псковской области с прогнозом до 2015 гг., тыс. м2

Источник XXXX

Актуальная стоимость жилья

XXX

Приоритетные проекты региона

XXX

3.2Краткий обзор рынков по направлению проекта: спортивно-коммерческих центров для пляжных видов спорта, мини-отелей, бизнес-центров и ритейла

3.2.1Спортивно-коммерческие центры

XXX

XXX

Рисунок 3.11. Распределение по направлениям постоянно занимающихся людей в РФ

Источник: XXXX

Таким образом, самыми популярными направлениями регулярных спортивных россиян являются фитнес, бодибилдинг; плавание и игровые виды спорта.

Из тенденций развития любительского спорта отметим следующие:

XXX

XXX

3.2.2Мини-отели

XXX

XXX

3.2.3Бизнес-центры

XXX

XXX

3.2.4Магазины ритейл

XXX

XXX

3.3План по персоналу

При формировании штатного расписания предприятия ориентировались на объем основных производственных и вспомогательных операций, а также учитывая задачи взаимодействия с внешними контрагентами.

В штатном расписании были сформированы следующие подразделения:

XXX

XXX

В расчетной части бизнес-плана был сформирован план ФОТ.

Таблица 4 .5. Формирование ФОТ и штатного расписания предприятия, руб .

№	Наименование должности	Количество	Заработная плата 1 работника, руб./мес.	ФОТ всего, тыс. руб.

Источник: XXXX

Рассмотрим распределение ФОТ между структурными подразделениями предприятия.

Рисунок 4 .12. Распределение ФОТ по подразделениям

Источник XXXX

3.4План–график работ по проекту

Был сформирован план-график мероприятий реализации проекта.

Условно говоря, проект можно разделить на две принципиально разные фазы:

XXX

XXX

Совместно с Заказчиком были определены основные календарные даты фазы создания и запуска бизнеса.

Этапы реализации проекта создания производства приведены в таблице 4.2:

Таблица 4 .6 График реализации проекта

Этап проекта	Начало работ	Длительность, дней	Конец работ

Источник: XXXX

Начало и продолжительность работ отображаются в графическом виде на рисунке 4.2:

Рисунок 4 .13 График реализации проекта

Источник: XXXX

3.5Источники, формы и условия финансирования

Финансирование проекта

XXX

XXX

Рисунок 4 .14 Структура инвестиций проекта

Источник: XXXX

Совокупные платежи по годам реализации проекта представлены ниже, на Рисунке.

Рисунок 4 .15 Платежи по кредиту по ходу реализации проекта, млн руб.

Источник: XXXX

4.Производственный план

4.1Описание зданий и помещений. Оценочная стоимость строительства

В данный момент Заказчиком выполнен проект планировки территории, согласно которого общая площадь комплекса поделена на функциональные зоны. Площади приведены ниже в Таблице.

Таблица 5.7. Функциональные зоны МФЖК и их площади

Объект	Площадь, кв.м.

Источник: XXXX

Проектом приняты предварительные сметные стоимости строительства:

XXX

XXX

4.2 Описание оборудования

XXX

XXX

4.3Сырье, материалы и комплектующие

Опишем обеспечение технопарка сырьевыми ресурсами.

XXX

XXX

Таблица 5.8. Годовое потребление энергоресурсов МФЖК

Параметр, ед. изм.	Потребление в год

Источник: XXXX

5.Финансовый план

5.1Исходные данные и допущения

Допущения о ценах

XXX

Допущения об инвестиционных издержках

XXX

Допущения о налоговых отчислениях

XXX

Допущение о планах продаж

XXX

Допущения о выручке, прогнозах прибылей и убытков (ППиУ) и движения денежных средств (ДДС)

XXX

Допущение о ставке дисконтирования

XXX

5.2Номенклатура и цены

Во вкладке «Исходные данные» были сформированы основные категории получения доходов МФЖК, а также ставки аренды или продажи недвижимости. Данные приведены ниже в Таблице.

Таблица 6.9. Основные категории доходов МФЖК

Объект	Площадь, кв.м.	Примечание	Стратегия использования	Стоимость аренды/продажи тыс. руб.

Источник: XXXX

5.3Инвестиционные издержки

При формировании инвестиционных издержек проекта исходили из полной сметной стоимости строительства жилой и коммерческой недвижимости, включающей все необходимые расходы строительства объектов. Представим данные ниже в Таблице.

Таблица 6.10. Инвестиции проекта

№	Капитальные затраты	Стоимость 1 кв.м., тыс. руб.	Значение, тыс. руб.

Источник: XXXX

Рисунок 6 .16 Платежи по кредиту по ходу реализации проекта, млн руб.

Источник: XXXX

5.4Налоговые отчисления

Налоги в операционной деятельности

По ходу своей деятельности предприятие будет платить:

XXX

XXX

5.5Операционные издержки (постоянные)

В расчетной части был сформирован перечень постоянных затрат в операционной деятельности предприятия.

Все текущие затраты были распределены на постоянные и переменные и далее по категориям:

XXX

XXX

Результаты расчетов приводятся ниже в Таблице.

Таблица 6 .11. Операционные затраты проекта

	Издержки(в год )	Методика расчета	2016	2017	2018	2019

Источник: XXXX

5.6План продаж

Во вкладке «Календарный план» был сформирован график продаж квартир ЖК. Результаты представлены ниже на Рисунке.

Рисунок 6 .17 График продаж квартир ЖК, м 2

Источник: XXXX

5.7Расчет выручки

На основании сформированных планов реализации и сдачи в аренду площадей, была сформирована вкладка «Доходы МФЖК» расчетной части проекта. Результаты расчетов совокупных доходов комплекса представлены ниже.

Рисунок 6 .18 Доходы МФЖК, млн руб.

Источник: XXXX

Рисунок 6 .19 Структура доходов проекта для 2018 года

Источник: XXXX

5.8Прогноз прибылей и убытков

В расчетной части сформирован прогноз прибылей и убытков. Источниками формирования данных для данного отчета послужили все численные данные, полученные в предыдущих разделах финансового плана проекта.

Таблица 6 .12. Отчет о прибылях и убытках

Статья доходов / расходов, тыс. руб.	2016	2017	2018	2019

Источник: XXXX

5.9Прогноз движения денежных средств

В расчетной части бизнес-плана был сформирован отчет движения денежных средств.

Дополнительно, с учетом ставки дисконтирования и длительности проекта, было произведено дисконтирование чистого денежного потока.

Таблица 6 .13. Отчет ДДС

Денежный поток	2014	2015	2016	2017	2018	2019

Источник: XXXX

Таким образом, можно видеть, как растет показатель NPV и как окупаются инвестиции проекта. Дополнительно сформирован график изменения NPV проекта, который представлен ниже на Рисунке.

Рисунок 6 .20. Изменение NPV по ходу реализации проекта, руб.

Источник: XXXX

5.10Анализ эффективности проекта

5.10.1Методика оценки эффективности проекта

Показатели эффективности инвестиционного проекта позволяют определить эффективность вложения средств в тот или иной проект. При анализе эффективности инвестиционных проектов используются следующие показатели эффективности инвестиций:

Чистый дисконтированный (приведенный) доход (денежный поток), чистая приведенная стоимость, NPV

Период (срок) окупаемости, PB

Дисконтированный период окупаемости, DPB

Внутренняя норма доходности (рентабельности), норма возврата инвестиций, IRR

Индекс прибыльности, индекс рентабельности, индекс доходности, PI

Модифицированная внутренняя норма рентабельности, MIRR

5.10.2Показатели эффективности проекта

Итак, на основе отчетов П и У и ДДС в расчетной части была сформирована таблица ключевых показателей проекта.

Таблица 6 .14. Ключевые показатели проекта

Показатели эффективности инвестиций	Значение, тыс. руб.

Источник: XXXX

Рассмотрим все приведенные показатели более подробно.

1. Чистая приведенная стоимость (NPV)

XXX

Внутренняя норма доходности (IRR)

XXX

Индекс доходности инвестиций (PI)

XXX

Срок окупаемости (PBP)

XXX

Дисконтированный срок окупаемости (DPBP)

XXX

Показатели рентабельности

XXX

6.Анализ рисков

6.1Качественный анализ рисков

В своей деятельности предприятие сталкивается с высокой рыночной неопределенностью и разнообразными рисками, которые при определенных обстоятельствах могут отразиться на результатах его деятельности. Был произведен анализ рисков по трем основным для данной сферы бизнеса видам: производственные, финансовые и рыночные риски.

Таблица 7 .15. Анализ рисков проекта

Риск	Вероятность и степень опасности, проявления негативного влияния	Средства нивелирования риска

Источник: XXXX

По мнению экспертов компании Исполнителя в данном бизнес-плане наиболее опасными рисками будут рыночные и производственные риски проекта:

XXX

XXX

6.2Анализ чувствительности проекта

При определении анализа чувствительности проекта были проанализированы три важнейших параметра проекта:

- Влияние уровня цен на квадратный метр жилья на NPV;

- Влияние себестоимости строительства жилья на NPV;

- Влияние операционных издержек на NPV.

Чувствительность NPV к изменениям этих параметров представлена ниже.

Таблица 7.16. Чувствительность NPV (с диаграммой)

Показатели	-20%	-10%	0%	10%	20%

Источник: XXXX

7.Заключение

На основании проведенного анализа проекта и произведенных финансовых расчетов, можно констатировать инвестиционную привлекательность проекта. Строительство и развитие проекта МФЖК даст следующие результаты:

XXX

XXX

XXX

1 МФЖК - многофункциональный жилой комплекс