Бизнес-план: строительство гостинично-ресторанного комплекса с православной ярмаркой

Оглавление
1. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА 8
2. СУЩНОСТЬ ПРЕДЛАГАЕМОГО ПРОЕКТА 11
2.1. Описание проекта строительства ‑ гостинично-ресторанного комплекса с православной ярмаркой 11
2.2. Особенности организации проекта 11
2.3. Информация об участниках проекта 11
2.4. Месторасположение проекта 12
3. МАРКЕТИНГОВЫЙ ПЛАН 13
3.1. Обзор рынка гостиничного бизнеса в Московской области 13
3.2. Основные тенденции на рынке 15
3.3. Анализ потребителей. Сегментация потребителей 16
3.4. Анализ конкурентов на рынке гостиничного бизнеса 16
3.5. Перспективы развития рынка 19
4. ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН 20
4.1. План по персоналу 20
4.2. План-график работ по проекту 21
4.3. Источники, формы и условия финансирования 22
5. ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН 23
5.1. Описание объекта строительства 23
5.2. Описание процесса предоставления услуг 23
5.3. Загрузка гостиницы в зависимости от сезонности 23
6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН 24
6.1. Исходные данные и допущения 24
6.2. Номенклатура и цены 26
6.3. Инвестиционные издержки 26
6.4. Налоговые отчисления 28
6.5. Операционные издержки (постоянные и переменные) 29
6.6. План оказания услуг 30
6.7. Расчет выручки 30
6.8. Прогноз прибылей и убытков 31
6.9. Прогноз движения денежных средств 31
6.10. Анализ эффективности проекта 32
6.10.1. Методика оценки эффективности проекта 32
6.10.2. Показатели эффективности проекта 35
7. АНАЛИЗ РИСКОВ ПРОЕКТА 37
7.1. Количественный анализ рисков 37
7.2. Качественный анализ рисков 38
7.3. Точка безубыточности проекта 39
8. ПРИЛОЖЕНИЯ 40
8.1. Отчет о движении денежных средств по месяцам, тыс. руб. 40

Перечень иллюстраций (диаграммы, схемы, рисунки)
Рисунок 1.1 Требуемый объем инвестиций 9
Рисунок 1.2 График NPV проекта 10
Рисунок 2.2. Месторасположение проекта 12
Рисунок 3.1. Стоимостной объем рынка гостиничных услуг МО в 2013-I п/год 2015 гг., млн руб. 14
Рисунок 3.2. Средняя стоимость проживания в гостинице МО (гостиница I-II разряда или 2-3*) в двухместном номере с человека, руб./сут. 14
Рисунок 3.3. Численность размещенных лиц в гостиницах МО в 2010-2014 гг., 15
Рисунок 4.1. График реализации проекта 21
Рисунок 4.2. Структура финансирования проекта, % 22
Рисунок 5.2. Загрузка гостиницы в зависимости от сезонности 23
Рисунок 6.1. Структура инвестиционных затрат по проекту, % 28
Рисунок 6.2 График NPV проекта 36
Рисунок 7.1 График точки безубыточности 39

Перечень таблиц
Таблица 1.1 График реализации проекта 8
Таблица 1.2 Основные финансовые показатели 9
Таблица 2.1. Информация об инициаторе проекта 11
Таблица 3.2. Статистика потребления гостиничных услуг в МО, 2011-2014 гг. 16
Таблица 3.3. Рейтинг операторов гостиничной отрасли по выручке в МО, 2013 г. 17
Таблица 3.4. Сравнительная характеристика ТОП-3 конкурентов 18
Таблица 4.1. Формирование ФОТ и штатного расписания предприятия, тыс. руб. 20
Таблица 4.2 График реализации проекта 21
Таблица 4.3. Условия кредитования 22
Таблица 6.1. Определение стоимости собственного капитала 25
Таблица 6.2. Определение ставки дисконтирования 25
Таблица 6.3. Номенклатура и цены на услуги гостинично-ресторанного комплекса в 2017-2020 гг., руб. 26
Таблица 6.4 Инвестиционные издержки проекта, тыс. руб. 26
Таблица 6.5 Налоговое окружение 28
Таблица 6.6 Налоговые отчисления в 2016-2020 гг., тыс. руб. 28
Таблица 6.7 Постоянные издержки, тыс. руб. 29
Таблица 6.8 Переменные издержки, тыс. руб. 29
Таблица 6.9. План производства в 2017-2020 гг. 30
Таблица 6.10 План выручки на 2016-2020 гг., тыс. руб. 30
Таблица 6.11 Отчет о прибылях и убытках, тыс. руб. 31
Таблица 6.12 Прогноз движения денежных средств, тыс. руб. 31
Таблица 6.13 Показатели эффективности инвестиций 35
Таблица 7.1 Анализ чувствительности 37
Таблица 7.2 Основные риски проекта 38

РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА

В рамках данного проекта предполагается строительство гостинично-ресторанного комплекса с православной ярмаркой в г. Серпухове. Основными направлениями деятельности комплекса будут:

гостиница – предоставление услуг временного проживания для туристов и паломников;

услуги общественного питания;

бесплатная парковка на более чем 200 машино-мест;

предоставление в аренду торговых павильонов на ярмарочной площади.

Этапы реализации проекта приведены в таблице:

Таблица 1.1 График реализации проекта

Этап проекта	Начало работ	Длительность, дней	Конец работ
Обоснование эффективности проекта
Привлечение финансирования
Поиск подрядчиков
Строительство гостиницы
Обустройство точек общественного питания
Обустройство автостоянок
Закупка оборудования, оснащение номеров
Привлечение персонала
Начало работы гостиницы

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Инвестиции

Объем инвестиционных вложений на реализацию проекта составляет *** тыс. руб. Период окупаемости рассматриваемого проекта составляет около ** лет ** месяцев с учетом дисконтирования.

Рисунок 1.1 Требуемый объем инвестиций

 

Источник: расчеты MegaResearch

Основные финансовые показатели по проекту представлены в таблице:

Таблица 1.2 Основные финансовые показатели

Показатели эффективности инвестиций	Значение
Период расчета (горизонт планирования), мес.
Чистый доход (NV), тыс. руб.
Чистый дисконтированный доход (NPV), тыс. руб.
Внутренняя норма доходности (IRR), % в год
Индекс доходности (PI), ед.
Период окупаемости (PB), мес.
Дисконтированный период окупаемости (DPB), мес.
Инвестиции в проект, тыс. руб.
Средняя рентабельность продаж по проекту, %
Чистая прибыль (накопительная), тыс. руб.
Ставка дисконтирования, %

* Определение понятий финансовых показателей представлено в разделе 6.10 данного бизнес-плана

Источник: расчеты MegaResearch

На рисунке 1.2 показан график NPV проекта по годам его реализации. На графике NPV видно возрастание чистой приведенной стоимости проекта по годам:

Рисунок 1.2 График NPV проекта

***

Источник: расчеты MegaResearch

По данным исследования видно, что проект является выгодным. Чистый дисконтированный доход проекта на 2020 год составит ***  тыс. руб.

СУЩНОСТЬ ПРЕДЛАГАЕМОГО ПРОЕКТА

Описание проекта строительства ‑ гостинично-ресторанного комплекса с православной ярмаркой

В рамках данного проекта планируется строительство гостинично-ресторанного комплекса с православной ярмаркой. Комплекс будет располагаться в г. Серпухове Московской области.

…

Основной услугой комплекса является предоставление гостиничных номеров для временного проживания. Кроме того, на территории комплекса будет действовать православная ярмарка, торговые помещения для которой будут сдаваться в аренду.

Особенности организации проекта

Выделим основные особенности проекта.

Комплексный подход к обслуживанию посетителей.

...

...

...

...

...

Информация об участниках проекта

Инициатором проекта является ...

Таблица 2.1. Информация об инициаторе проекта

Показатель	Значение
Полное фирменное наименование Общества на русском языке
Сокращенное фирменное наименование Общества на русском языке
Генеральный директор
Юридический адрес
Почтовый адрес
ИНН
КПП
Наименование банка
Расчетный счет
Корреспондентский счет
БИК
ОГРН
Электронная почта
Телефон

Источник: карточка Заказчика

Месторасположение проекта

Участок строительства расположен …

Рисунок 2.2. Месторасположение проекта

…

Источник: данные Заказчика

МАРКЕТИНГОВЫЙ ПЛАН

Обзор рынка гостиничного бизнеса в Московской области

Гостиничный бизнес направлен на обеспечение приезжих людей временным проживанием, питанием, а также на организацию их досуга. Сущность предоставления услуг в гостиничном бизнесе состоит,

во-первых, в непосредственном обеспечении специальными помещениями для проживания ‑ гостиничными номерами;

во-вторых, в сервисе, который предоставляется персоналом гостиницы (прием и оформление гостей, уборка помещения, услуги портье и прочее).

На успешность и доходность гостиничного бизнеса влияет огромное число факторов. При этом только в совокупности они принесут ожидаемую эффективность, поскольку в гостиничном бизнесе наибольшую роль играет человеческий фактор. Именно поэтому для гостиниц, прежде всего, имеет значение не столько количество оказываемых услуг, сколько их качество. Только качественные услуги могут создать комфортные условия для гостей.

Московскую область с населением чуть более 7 млн. человек ежегодно посещает около 2,3 млн. туристов, что свидетельствует о значимости сферы туризма в создании положительной динамики социально-экономического развития региона. В городах и районах Московской области неравномерно сформирована туристическая инфраструктура. Недостаточное количество гостиниц класса 2-3 звезды, придорожного сервиса, объектов питания и др.

В настоящее время в Московской области насчитывается порядка 170 гостиниц 1 всех видов: отели, отели-люксы, гостиницы (среднего класса), гостиницы-апартаменты, гостиницы эконом-класса, отели-курорты, мотели, частные гостиницы типа «ночлег и завтрак», апарт-отели и пансионаты.

В сегментах рынка гостиничных услуг наиболее востребованными являются трехзвездочные отели, дефицит которых ощущается во всех крупных городах России. Наиболее перспективным сегментом гостиничного бизнеса в последние годы можно назвать сегмент малых гостиниц. Сюда включены придорожные мини-отели, апарт-отели и частный сектор гостиничного бизнеса.

Стоимостной объем рынка гостиничных услуг МО в 2014 г. составил … млн руб., что на ..% больше аналогичного периода 2013 г. Данный прирост связан, в первую очередь, с увеличением стоимости гостиничных услуг.

Рисунок 3.1. Стоимостной объем рынка гостиничных услуг МО в 2013-I п/год 2015 гг., млн руб.

Источник: ФСГС

Что касается 2015 г., то прогнозируемый объем составит … млн руб., снижение составит порядка ..% по отношению к предыдущему году. Данная негативная тенденция связана с общероссийским экономическим кризисом и снижением доходов населения.

Наибольший объем оказанных услуг в 2014 г. пришелся на 3 квартал (июль-сентябрь), что связано с общей тенденцией туристической отрасли – именно на эти месяцы приходится большинство отпусков.

Как уже отмечалось ранее, стоимость гостиничных услуг в последние годы увеличивается (Рисунок 3.2).

Рисунок 3.2. Средняя стоимость проживания в гостинице МО (гостиница I-II разряда или 2-3*) в двухместном номере с человека, руб./сут.

Источник: ФСГС

На конец 2014 г. стоимость проживания в гостинице (гостиница I - II разряда или 2-3*) в двухместном номере для 1 человека составила … руб./сутки, что на ..% выше цены 2013 г. По данным за первое полугодие 2015 г. стоимость гостиничных услуг увеличилась еще на ..% по отношению к 2014 г. и составила … руб./сутки. Повышение цен связано со снижением курса национальной валюты и увеличением затрат гостиничных предприятий.

Основные тенденции на рынке

К основным тенденциям рынка гостиничного бизнеса МО относятся:

1. По экспертным оценкам туристский потенциал Московской области составляет не менее 20% туристских ресурсов России. Сегодня на территории Подмосковья насчитывается более 6 400 объектов исторического и культурного наследия – это около 5% всех памятников истории и культуры Российской Федерации, в том числе 1 722 объекта культурного наследия федерального значения, что составляет 16% от всего числа в целом по стране, 2 426 памятников регионального (областного) значения и 2 253 выявленных объекта, представляющих историческую и культурную ценность.

На протяжении 5 лет, с 2010 по 2014 гг., численность размещенных лиц в гостиницах Московской области увеличилось на …% (Рисунок 3.3).

Рисунок 3.3. Численность размещенных лиц в гостиницах МО в 2010-2014 гг.,

Источник: ФСГС

Ежегодный прирост проживающих в гостиницах Московской области людей составляет около …%.

2. …

3. ….

Анализ потребителей. Сегментация потребителей

В отличие от многих рынков товаров и услуг, где потребителями могут являться юридические лица, услуги гостиниц и других организаций гостиничного типа оказываются только конкретным физическим лицам. Таким образом, число потребителей и число дней, которое в сумме провели все потребители в гостиницах, являются ключевыми параметрами для анализа рынка гостиничных услуг.

Таблица 3.2. Статистика потребления гостиничных услуг в МО, 2011-2014 гг.

	2011	2012	2013	2014
Число посетителей, чел.
Число ночевок, ед.
Число ночей пребывания на 1 человека

Источник: ФСГС

Число посетителей гостиниц в 2014 г. увеличилось на …% по отношению к показателю 2013 г. Также увеличилась общая сумма проведенных ночей – … млн в 2014 г. против … млн в 2013 г. (+…%).

На сегодняшний день наиболее распространенный в гостиничном бизнесе критерий сегментации потребителей ‑ социально-экономический. Потребители формируются в группы в зависимости от их мотивов и целей поездок, социальной и статусной принадлежности, уровня доходов. В зависимости от цели поездки туристы подразделяются на следующие группы:

1) бизнес-туристы;

2) туристы, цель которых – отдохнуть и побывать на экскурсиях;

3) конгрессмены и организаторы мероприятий.

Анализ конкурентов на рынке гостиничного бизнеса

Рассмотрим рейтинг наиболее крупных предприятий МО в отрасли «Деятельность гостиниц». В рейтинге упомянуты юридические лица, чьей основной деятельностью является «Деятельность гостиниц» и чьи финансовые показатели (выручка от продажи) были максимальными по отрасли.

Таблица 3.3. Рейтинг операторов гостиничной отрасли по выручке в МО, 2013 2 г.

№	Компании	Выручка (нетто) от продажи, тыс. руб., 2013 г.		Доля на рынке, %
1	ЗАО "ШЕРОТЕЛЬ"
2	ООО "Кристалл"
3	ООО "РУС-ОТЕЛЬ"
4
5
6
7
8
9
10
ИТОГО			…		… %

Источник: анализ MegaResearch на основе данных ФСГС

Стоит отметить, что уровень рыночной концентрации 3 в гостиничном бизнесе МО достаточно высок – 10 крупнейших компаний в 2013 г. занимали …% от общего объема рынка.

В таблице ниже представлено сравнение трех наиболее крупных конкурентов:

Таблица 3.4. Сравнительная характеристика ТОП-3 конкурентов

Показатель			Русотель (ООО "РУС-ОТЕЛЬ")
Местоположение			142718, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ЛЕНИНСКИЙ РАЙОН, С БУЛАТНИКОВО, ВАРШАВСКОЕ ШОССЕ 21 КМ
Контакты			http://www.rus-hotel.ru/
			+7 495 280 7310 ext. 231 +7 495 280-7319
Номерной фонд
Оборудование номеров
Питание
Наличие автостоянки
Дополнительные услуги
Средняя цена за двухместный номер, руб.

Источник: анализ MegaResearch на основании официальных сайтов компаний и http://www.101hotels.ru/

Таким образом, наиболее крупные гостиницы и отели Московской области располагаются недалеко от Москвы (в пределах 20-30 км), имеют в номерном фонде более 100 номеров, бесплатные автостоянки для проживающих и широкий ассортимент дополнительных услуг.

Перспективы развития рынка

Большинство участников гостиничного рынка пока не рассматривают нынешнюю ситуацию, как кризисную. Эксперты сходятся на том, что в 2015-м продолжится падение спроса в верхнем и люксовом сегменте, тогда как средний и бюджетный сохранятся примерно на нынешнем уровне.

…

Туристские ресурсы Московской области уже сегодня позволяют удовлетворить основные запросы населения. Туристский рынок территории ориентирован главным образом на предложения услуг рекреационно-оздоровительного характера разного уровня комфортности и разнообразия.

Ценность Московской области, как территории, наиболее благоприятной для развития въездного и внутреннего туризма, определяют уникальный природный и историко-культурный потенциал, развитая социокультурная инфраструктура, широкий диапазон средств размещения и питания, уникальные оздоровительные комплексы, другие ресурсы, способные удовлетворить самые различные запросы и потребности туристов.

…

ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН

План по персоналу

При формировании штатного расписания производственного предприятия ориентировались на концепцию проекта, объем основных производственных и вспомогательных операций.

В штатном расписании были сформированы следующие структурные подразделения:

Административно-управленческий персонал;

Персонал гостиницы;

Персонал кафе;

Вспомогательный персонал.

В расчетной части бизнес-плана был сформирован план ФОТ исходя из условия работы отделов, относящихся к вышеперечисленным структурным подразделениям.

Таблица 4.1. Формирование ФОТ и штатного расписания предприятия, тыс. руб.

№	Наименование должности	Кол-во работников	З/п 1 работника, тыс. руб./мес.	Итого ФОТ, тыс. руб.
1	Административно-управленческий персонал
1.1	Управляющий гостиницы
1.2	Бухгалтер
1.3	Менеджер по работе с персоналом
1.4	Специалист материально-технического снабжения
2	Персонал гостиницы
2.1	Администратор (ресепшионист)
2.2	Горничная
3	Вспомогательный персонал
3.1	Уборщик служебных и общих помещений
3.2	Охранник
	Итого

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, при общей численности штата … чел., ежемесячный ФОТ получился равным … тыс. руб.

План-график работ по проекту

Этапы реализации проекта приведены в таблице:

Таблица 4.2 График реализации проекта

Этап проекта	Начало работ	Длительность, дней	Конец работ
Обоснование эффективности проекта
Привлечение финансирования
Поиск подрядчиков
Строительство гостиницы
Обустройство точек общественного питания
Обустройство автостоянок
Закупка оборудования, оснащение номеров
Привлечение персонала
Начало работы гостиницы

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

График реализации проекта в графическом виде представлен на рисунке (Рисунок 4.1):

Рисунок 4.1. График реализации проекта

***

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, начало работы компании запланировано на … 2017 года.

Источники, формы и условия финансирования

Объем капитальных затрат проекта составляет … тыс. руб. Финансирование проекта осуществляется за счет собственных и заемных средств. Собственные средства составляют …% инвестиций, на сумму … тыс. руб. Инвестиционный кредит в банке составляет …% инвестиций, на сумму 140 072 тыс. руб. Ниже приведена структура финансирования проекта:

Рисунок 4.2. Структура финансирования проекта, %

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Ставка по кредиту в банке составляет …%. Заемные средства представляют собой кредитную линию сроком на 3 года с отсрочкой по выплате тела долга до мая начала деятельности гостиницы.

Таблица 4.3. Условия кредитования

Условия кредита		Кредит, год	Кредит, мес.
Ставка по кредиту в год, %	%	10,0%	0,83%
Срок выплаты по кредиту	лет/мес.	3	36

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Общая сумма начисленных процентов по кредиту составляет … тыс. руб.

ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН

Описание объекта строительства

…

Описание процесса предоставления услуг

В гостинице будут оказываться следующие виды услуг отдыхающим:

1. Круглогодичные услуги гостиничного комплекса временного проживания туристов, паломников и остальных постояльцев. Номерной фонд гостиницы состоит из 99 номеров.

2. Услуги общественного питания.

3. …

4. …

5. …

Загрузка гостиницы в зависимости от сезонности

При расчете загрузки номеров гостиницы применялся аналоговый метод, который заключается в анализе загрузки похожих предприятий. В загруженности гостинично-ресторанного комплекса наблюдается сезонность (Рисунок 5.2).

Рисунок 5.2. Загрузка гостиницы в зависимости от сезонности

Источник: по данным Заказчика

ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

Исходные данные и допущения

Допущения, принятые в проекте описаны ниже.

Допущения о продукции

Основным продуктом данного проекта являются услуги размещения в гостинице и предоставление в аренду торговых павильонов. В проекте расчет дохода осуществляется с учетом сезонности бизнеса.

Допущения о цене

Стоимость услуги размещения в гостинице установлена, исходя из анализа среднерыночных цен в Московской области и предполагаемого роста на 10% в год.

Допущение о плане оказанных услуг

При расчете объёма оказанных услуг был учтен процент загрузки гостиницы, который рассчитан аналоговым методом. При полной загрузке гостиница сможет реализовать 2 970 суточных размещений в месяц.

Допущения об инвестиционных издержках

Инвестиционные издержки подразделены на 5 категорий в зависимости от направлений затрат:

подготовительные расходы;

строительство и обустройство территории;

укомплектование зданий необходимым оборудованием и материалами;

дополнительные расходы;

покрытие дефицита кэш-фло.

Для определения суммы необходимого первоначального оборотного капитала был произведен прогнозный расчет прибылей и убытков по текущей деятельности компании до момента выхода на самоокупаемость.

Допущения о потребности в первоначальных оборотных средствах

Для расчета первоначальных оборотных средств был произведен анализ перечня необходимых ресурсов для осуществления всей текущей деятельности в рамках проекта. В данные перечень вошли такие категории затрат как:

Административные затраты;

Фонд оплаты труда сотрудников;

Производственные издержки;

Прочие затраты.

Допущение о ставке дисконтирования

В проекте была принята ставка дисконтирования …% в год. Ниже приведем обоснование расчета данного показателя.

Метод кумулятивного построения основан на суммировании безрисковой ставки дохода и надбавок за риск инвестирования в оцениваемое предприятие. Метод наилучшим образом учитывает все виды рисков инвестиционных вложений, связанных как с факторами общего для отрасли и экономики характера, так и со спецификой оцениваемого предприятия. Расчёты производят по формуле:

где r – ставка дисконтирования; rб – базовая (безрисковая или наименее рискованная) ставка; Ri – премия за i-вид риска; n – количество премий за риск. Представим ниже расчет по данной методологии.

Таблица 6.1. Определение стоимости собственного капитала

Составляющие	%
Размер безрисковой ставки*
Размер поправки за страновой риск
Размер поправки за отраслевой риск
Размер поправки за прочий риск
Стоимость собственного капитала

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Далее, на основании этого определялась норма ставки дисконтирования.

Таблица 6.2. Определение ставки дисконтирования

Составляющие	%
Доля собственного капитала
Доля заемного капитала
Налог
Стоимость собственного капитала
Стоимость заемного капитала
Итого ставка дисконтирования

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, экспертный расчет ставки дисконтирования составил …% годовых.

Допущения о выручке, прогнозах прибылей и убытков (ППиУ) и движения денежных средств (ДДС)

Для построения планов выручки, ППиУ и ДДС были использованы все вышеперечисленные показатели.

Номенклатура и цены

Основной услугой является предоставление гостиничных номеров для временного проживания. Кроме того, на территории комплекса будет действовать православная ярмарка, торговые помещения для которой будут сдаваться в аренду. Ежегодный рост цен составляет 10%.

Таблица 6.3. Номенклатура и цены на услуги гостинично-ресторанного комплекса в 2017-2020 гг., руб.

Период	2017 г.	2018 г.	2019 г.	2020 г.
Гостиничный номер
Ярмарочные площади

Источник: данные Заказчика

Стоимость, указанная в таблице, является усредненной в течение года и установлена с учетом возможного изменения цены в зависимости от сезона и динамики цен на рынке.

Инвестиционные издержки

Объем основных инвестиций проекта составит … тыс. руб. Капитальные затраты, которые потребуются на налаживание производства приведены в таблице:

Таблица 6.4 Инвестиционные издержки проекта, тыс. руб.

№	Капитальные затраты	Кол-во/ %		Цена, руб.		Стоимость, тыс. руб.
1	Подготовительные работы
1.1	Обоснование эффективности проекта, разработка бизнес-плана
2	Строительство и обустройство территории
2.1	Строительство зданий, внутренняя отделка помещений, подключение инженерных коммуникаций
3	Укомплектование зданий необходимым оборудованием и материалами
3.1	Оборудование
3.2	Транспортно-заготовительные расходы
3.3	Расходы по монтажу, наладке и пуску
3.4	Материалы для укомплектования гостиницы (бельё и т.п.)
3.5	Расходные материалы (моющие средства и т.п.)
4	Дополнительные расходы
4.1	Обустройство автостоянок
4.2	Офисное оборудование
4.3	Обустройство точек общественного питания
4.4	Непредвиденные расходы
Итого капитальные затраты
Покрытие дефицита кэш-фло
Всего инвестиции в проект

* Данные могут быть изменены в процессе проектирования и закупки материалов.

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Основной статьей инвестиционных затрат является строительство и обустройство территории гостинично-ресторанного комплекса – …% от общей суммы инвестиций.

Рисунок 6.1. Структура инвестиционных затрат по проекту, %

***

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Покрытие дефицита кэш-фло … тыс. руб. – это минимальные необходимые вложения, которые пойдут на покрытие текущих затрат, пока выручки по проекту еще недостаточно.

Налоговые отчисления

В проекте будет применяться общая система налогообложения (ОСН). Основные налоги данного налогового режима представлены в таблице:

Таблица 6.5 Налоговое окружение

Налоговое окружение	Размер налога	Налоговый период
Налог на прибыль	20,0%	Календарный год
Страховые взносы	30,2%	Календарный год
НДС	18,0%	Месяц
Налог на имущество	2,2%	Календарный год

Источник: Налоговый кодекс РФ

Суммы уплаченных налогов в течение периода реализации проекта без учета налога на прибыль представлены в таблице (Таблица 6.6). Расчет налога на прибыль представлен в ОПиУ.

Таблица 6.6 Налоговые отчисления в 2016-2020 гг., тыс. руб.

Налоги	2016	2017	2018	2019	2020
Страховые взносы
НДС
Налог на имущество
Налоги (без учета налога на прибыль)

Источник: Расчеты MegaResearch

Операционные издержки (постоянные и переменные)

Постоянные издержки проекта представляют собой затраты на проект, не зависящие от изменения объема оказания услуг. К ним относятся, как правило, затраты на обслуживание и управление. Основные постоянные издержки представлены в таблице:

Таблица 6.7 Постоянные издержки, тыс. руб.

№	Показатель	Значения издержек	Значение в месяц в 2018 г., тыс. руб.
1	Энергия и освещение
2	Вспомогательные материалы
3	Текущий ремонт
4	Прочие расходы
5	ФОТ персонала
Итого

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Переменные издержки проекта – это затраты, которые напрямую зависят от объема оказываемых услуг:

Таблица 6.8 Переменные издержки, тыс. руб.

№	Наименование издержек	Расчет издержек	Средние затраты в мес. в 2018 г., тыс. руб.
1	Топливо, энергия и т.п.
2	Материалы для укомплектования гостиницы (бельё и т.п.)
3	Расходные материалы (моющие средства и т.п.)
4	Расходы на рекламу
5	Телефонные расходы
6	Прочие расходы на продажи

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

План оказания услуг

Под производственной мощностью гостиницы понимается максимально возможное количество сдачи номеров, предусмотренных планом продаж, при полном использовании производственного оборудования (оснащения номеров), площадей и с учетом прогрессивной технологии, передовой организации труда и производства. План продаж по аренде торговых помещений считается по сумме сданных в аренду площадей.

В проекте планируется оказывать услуги размещения в 99 номерах гостиницы. Расчет объема продаж производился с учетом сезонности. План оказания услуг по годам реализации проекта представлен в таблице:

Таблица 6.9. План производства в 2017-2020 гг.

Период	Ед. измерения	2017 г.	2018 г.	2019 г.	2020 г.
Гостиничный номер	номер*ночь
Ярмарочные площади	м 2

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Выручка от прочих услуг принята укрупненно в размере …% от выручки от основной деятельности и представлена в п.п. 6.7.

Расчет выручки

Расчет выручки формируется на основе плана производства и стоимости оказываемых услуг. План выручки в первые годы реализации проекта представлен в таблице:

Таблица 6.10 План выручки на 2016-2020 гг., тыс. руб.

Период	2017 г.	2018 г.	2019 г.	2020 г.
Гостиничный номер
Ярмарочные площади
Прочие услуги
Итого

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Прогноз прибылей и убытков

Отчет о прибылях и убытках по годам показан в таблице:

Таблица 6.11 Отчет о прибылях и убытках, тыс. руб.

Статья доходов / расходов	2016 г.	2017 г.	2018 г.	2019 г.	2020 г.
Выручка от реализации
Переменные издержки
Валовая прибыль
Постоянные издержки
Налоги (кроме налога на прибыль)
EBITDA
EBIT, % (к выручке) средняя
Амортизация ОС
EBIT
Выплата процентов по кредитам и займам
Прибыль (Убыток) до налогообложения
Налог на прибыль
Нераспределенная прибыль
Нераспределенная прибыль нарастающим итогом
Возврат кредиторской задолженности
Чистая прибыль
Рентабельность продаж

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Прогноз движения денежных средств

Прогноз движения денежных средств по годам показан в таблице ниже. Прогноз движения денежных средств по месяцам показан в приложении (Приложение 8.1).

Таблица 6.12 Прогноз движения денежных средств, тыс. руб.

	2016 г.	2017 г.	2018 г.	2019 г.	2020 г.
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ИДП)
Капитальные вложения
ОПЕРАЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ОДП)
Выручка итого
Расходы итого
Переменные издержки
Постоянные издержки
Начисленные налоги и платежи
Налог на прибыль
Выплаты процентов по кредиту
ФИНАНСОВЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ФДП)
Собственные средства
Заемные средства
Выплата тела долга
Чистый денежный поток (ЧДП)
ЧДП нарастающим итогом

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Анализ эффективности проекта

Методика оценки эффективности проекта

Показатели эффективности инвестиционного проекта позволяют определить эффективность вложения средств в тот или иной проект. При анализе эффективности инвестиционных проектов используются следующие показатели эффективности инвестиций: Чистый дисконтированный (приведенный) доход (денежный поток); Чистая приведенная стоимость, NPV; период (срок) окупаемости, PB; Дисконтированный период окупаемости, DPB; Внутренняя норма доходности (рентабельности), Норма возврата инвестиций, IRR (модифицированная норма возврата инвестиций, M IRR); Индекс прибыльности, индекс рентабельности, индекс доходности, PI.

Чистый дисконтированный доход (чистая приведённая стоимость) (англ. Net present value, общепринятое сокращение — NPV (ЧДД)) – сумма дисконтированных одновременных разностей между выгодами и затратами по проекту. Сумма денежных потоков (поступлений и платежей), связанных с операционной и инвестиционной деятельностью, приведенных (дисконтированных) на момент начала осуществления инвестиций.

Чистый дисконтированный доход NPV рассчитывается по формуле 1.

(1.)

Где i — ставка дисконтирования;

CFt – чистый денежный поток периода t;

T – длительность проекта в периодах.

Расчёт NPV — стандартный метод оценки эффективности инвестиционного проекта и показывает оценку эффекта от инвестиции, приведённую к настоящему моменту времени с учётом разной временной стоимости денег. Если NPV больше 0, то инвестиция прибыльна, а если NPV меньше 0, то инвестиция убыточна.

С помощью NPV можно также оценивать сравнительную эффективность альтернативных вложений (при одинаковых начальных вложениях более выгоден проект с наибольшим NPV).

Положительные качества NPV:

чёткие критерии принятия решений

показатель учитывает стоимость денег во времени (используется коэффициент дисконтирования в формулах).

Отрицательные качества NPV:

показатель не учитывает риски.

не учитываются вероятность исхода события, так как все денежные потоки и коэффициент дисконтирования являются прогнозными значениями.

Метод периода окупаемости (PB)

Срок окупаемости (Payback period, PB) – ожидаемый период возмещения первоначальных вложений из чистых денежных поступлений. Время, за которое поступления от оперативной деятельности предприятия превысят затраты на инвестиции.

Период окупаемости PB рассчитывается по формуле 2.

PB= Investments/ACF (2)

Где Investments – начальные инвестиции ;

ACF – Annual Cash Flow (среднегодовая сумма чистого денежного потока).

Метод дисконтированного периода окупаемости (DPB)

Дисконтированный срок окупаемости (DPB) – срок окупаемости (см. выше), но с учетом дисконтирования.

Дисконтированный срок окупаемости DPB рассчитывается по формуле 3.

(3)

Где t — , t + - период, когда наблюдался отрицательный и положительный NPV.

Индекс прибыльности, индекс рентабельности, индекс доходности, PI

Индекс прибыльности (profitability index, PI) – дисконтированная стоимость денежных поступлений от проекта (NPV) на единицу вложений. Показывает относительную прибыльность проекта.

Индекс прибыльности PI рассчитывается по формуле 4.

(4)

Значения PI:

Для эффективного проекта PI должен быть больше 1

Индексы доходности дисконтированных затрат и инвестиций превышают 1, если для этого потока NPV положителен.

Внутренняя норма рентабельности (IRR)

При неоднородных денежных потоках, как в рассматриваемом проекте, может применяться соответствующий аналог IRR – модифицированная внутренняя норма доходности (MIRR).

Алгоритм расчета предусматривает выполнение нескольких процедур. Прежде всего рассчитываются суммарная дисконтированная стоимость всех оттоков и суммарная наращенная стоимость всех притоков, причем и дисконтирование, и наращение осуществляются по цене источника финансирования проекта. Наращенная стоимость притоков называется терминальной стоимостью. Далее определяется ставка дисконтирования, уравнивающая суммарную приведенную стоимость оттоков и терминальную стоимость, которая в данном случае как раз и представляет собой MIRR. Итак, общая формула расчета имеет вид:

(5)

Где OF, — отток денежных средств в N-м периоде (по абсолютной величине);

IF, — приток денежных средств в N-м периоде;

г — стоимость источника финансирования данного проекта;

п — продолжительность проекта.

Заметим, что формула имеет смысл, если терминальная стоимость превышает сумму дисконтированных оттоков.

Показатели эффективности проекта

Основные финансовые показатели показаны в таблице:

Таблица 6.13 Показатели эффективности инвестиций

Показатели эффективности инвестиций	Значение
Период расчета (горизонт планирования), мес.
Чистый доход (NV), тыс. руб.
Чистый дисконтированный доход (NPV), тыс. руб.
Внутренняя норма доходности (IRR), % в год
Индекс доходности (PI), ед.
Период окупаемости (PB), мес.
Дисконтированный период окупаемости (DPB), мес.
Инвестиции в проект, тыс. руб.
Средняя рентабельность продаж по проекту, %
Чистая прибыль (накопительная), тыс. руб.
Ставка дисконтирования, %

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

По данным исследования видно, что проект является выгодным. Он окупится примерно через 3 года 8 месяцев. Срок окупаемости с учетом дисконтирования составит около 45 месяцев (3 года 9 месяцев). Чистая прибыль проекта составит … тыс. руб.

На рисунке показан график NPV проекта:

Рисунок 6.2 График NPV проекта

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

На графике NPV мы видим возрастание чистой приведенной стоимости проекта по годам его реализации.

Чистый денежный поток NPV , равный …  тыс. руб. на конец периода показывает величину денежных средств, которую получит инвестор от проекта, после того, как денежные притоки окупят его первоначальные инвестиционные затраты и периодические денежные оттоки, связанные с осуществлением проекта с учетом временной стоимости денег и рисков проекта.

Внутренняя норма доходности составила …%, что выше ставки дисконтирования (…%), это является хорошим показателем для инвестиционных проектов.

Показатель PI , равный … единицы означает, что на конец 2020 года на каждую вложенную единицу инвестиций, Инвестор получит … единицы (с учетом дисконтирования), что является хорошим показателем для инвестиционных проектов.

АНАЛИЗ РИСКОВ ПРОЕКТА

Количественный анализ рисков

В таблице показана чувствительность проекта к изменениям внешних условий рынка:

Таблица 7.1 Анализ чувствительности

Показатель	NPV		IRR
Базовое значение
Отклонения	Значение	%	Значение	%
Снижение цен оказания услуг на 5%
Увеличение инвестиционных издержек на 5%
Увеличение переменных затрат на 5%
Увеличение постоянных затрат на 5%

Продолжение

Показатель	PI		PB
Базовое значение
Отклонения	Значение	%	Значение	%
Снижение цен оказания услуг на 5%
Увеличение инвестиционных издержек на 5%
Увеличение переменных затрат на 5%
Увеличение постоянных затрат на 5%

Источник: расчеты финансовой модели

* Описание рассматриваемых показателей приводится в разделе 6.10 данного бизнес-плана.

По результатам проведенного анализа наблюдается зависимость проекта от цены оказания услуг и величины инвестиционных затрат.

Качественный анализ рисков

Как и любая компания, функционирующая на рынке, данный проект находится в условиях рисков. Основные возможные риски вероятность их реализации, степень опасности и пути снижения рисков показаны в таблице:

Таблица 7.2 Основные риски проекта

Риск	Вероятность и степень опасности, проявления негативного влияния	Средства нивелирования риска
Производственные риски
Отказ / затягивание начала строительства	Вероятность: средняя Степень опасности: высокая Влияние: срывы сроков реализации проекта	Качественная подготовка проектной документации, мониторинг продвижения документов
Финансовые риски
Недостаток средств для финансирования проекта	Вероятность: средняя Степень опасности: высокая Влияние: «Заморозка» проекта на определенной стадии	Более точно и расширенно планировать инвестиционные вложения, ввести статью расходов «Непредвиденные расходы»
Рыночные риски
Повышение оптовых цен на расходные материалы для функционирования гостиничного комплекса	Вероятность: средняя Степень опасности: средняя Влияние: уменьшение прибыли от продаж	Постоянный мониторинг крупных поставщиков сырья, оптимизация логистики.

Источник: анализ MegaResearch

Точка безубыточности проекта

Точка безубыточности определяет, каким должен быть объем продаж для того, чтобы предприятие работало безубыточно, могло покрыть все свои расходы, не получая прибыли.

Для расчета точки безубыточности надо разделить издержки на две составляющие:

Переменные затраты — возрастают пропорционально увеличению производства (объему оказания услуг).

Постоянные затраты — не зависят от количества оказанных услуг (реализованных товаров) и от того, растет или падает объем операций.

Для данной компании график точки безубыточности будет выглядеть следующим образом:

Рисунок 7.1 График точки безубыточности

Источник: аналитика и расчеты MegaResearch

Точка безубыточности имеет большое значение в вопросе жизнестойкости компании и ее платежеспособности. Так, степень превышения объемов продаж над точкой безубыточности определяет запас финансовой прочности (запас устойчивости) предприятия.

В связи с тем, что наибольшие издержки проекта – это переменные издержки, влияние остальных затрат на проект не значительно.

На графике точки безубыточности видим, что компания должна оказывать услуги не менее чем на … тыс. руб. в месяц.

ПРИЛОЖЕНИЯ

Отчет о движении денежных средств по месяцам, тыс. руб.

2016 год

янв.16

фев.16

мар.16

апр.16

май.16

июн.16

июл.16

авг.16

сен.16

окт.16

ноя.16

дек.16

ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ИДП)

Капитальные вложения

ОПЕРАЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ОДП)

Выручка итого

Расходы итого

Переменные издержки

Постоянные издержки

Начисленные налоги и платежи

Налог на прибыль

Выплаты процентов по кредиту

ФИНАНСОВЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ФДП)

Собственные средства

Заемные средства

Выплата тела долга

Чистый денежный поток (ЧДП)

ЧДП нарастающим итогом

Баланс Наличности на начало периода

Баланс Наличности на конец периода

Чистый дисконтированный доход (NPV)

NPV нарастающим итогом