Бизнес-план Открытие постоянно действующего офиса продаж услуг по строительству деревянных домов в г. Москве(просто офис)

Офис по продаже деревянных домов

Бизнес-план

Открытие постоянно действующего офиса продаж услуг по строительству деревянных домов

Декабрь, 2014

Оглавление

1. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА 9

2. СУЩНОСТЬ ПРЕДЛАГАЕМОГО ПРОЕКТА 11

2.1 Описание проекта и предполагаемых услуг 11

2.1.1 Строительство деревянных домов 11

2.1.2 Ремонт и отделка деревянных домов 15

2.1.3 Реконструкция деревянных домов 15

2.2 Особенности организации проекта 16

2.3 Информация об участниках проекта 16

2.4 Месторасположение офиса продаж 16

2.4.1 Аренда офисного помещения (вариант 1) 16

2.4.2 Строительство офиса-дома (вариант 2) 16

3. МАРКЕТИНГОВЫЙ ПЛАН 16

3.1 Обзор рынка строительства деревянных домов в РФ и ЦФО 17

3.2 Основные тенденции на рынке 20

3.3 Анализ потребителей. Сегментация потребителей 21

3.4 Обзор потенциальных конкурентов 24

3.5 Ценообразование на рынке 24

4. ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН 25

4.1 План по персоналу 25

4.2 План-график работ по проекту 27

4.3 Источники, формы и условия финансирования 28

4.4 Описание формата взаимодействия с клиентами 29

5. ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН 30

5.1 Описание стоимости создания офиса продаж компании 30

5.2 Описание процесса предоставления услуг 30

5.2.1 Строительство деревянных домов 30

5.2.2 Ремонт и отделка деревянных домов 32

5.2.3 Реконструкция деревянных домов 32

5.3 Описание схемы работы с партнерами (производители материалов) 32

5.4 Прочие технологические вопросы 33

6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН 35

6.1 Исходные данные и допущения 35

6.2 Номенклатура и цены 37

6.3 Инвестиционные издержки 40

6.4 Потребность в первоначальных оборотных средствах 41

6.5 Налоговые отчисления 42

6.6 Операционные издержки (постоянные и переменные) 43

6.7 План продаж 45

6.8 Расчет выручки 46

6.9 Прогноз прибылей и убытков 48

6.10 Прогноз движения денежных средств 50

6.11 Анализ эффективности проекта 52

6.11.1 Методика оценки эффективности проекта 52

6.11.2 Показатели эффективности проекта 54

6.11.3 Чистая приведенная стоимость (NPV) 55

6.11.4 Внутренняя норма доходности (IRR) 55

6.11.5 Индекс доходности инвестиций (PI) 55

6.11.6 Срок окупаемости (PBP) 55

6.11.7 Дисконтированный срок окупаемости (DPBP) 56

6.11.8 Иные показатели 56

7. АНАЛИЗ РИСКОВ ПРОЕКТА 57

7.1 Анализ чувствительности проекта 57

7.2 Качественный анализ рисков 57

7.3 Точка безубыточности проекта 58

8. ПРИЛОЖЕНИЯ 60

8.1 Отчет о движении денежных средств (по месяцам) 60

Информация об исполнителе проекта 62

Приложения (диаграммы, схемы, рисунки)

Рисунок 1.1 Требуемый объем инвестиций 9

Рисунок 1.2. Изменение NPV по ходу реализации проекта, руб. 10

Рисунок 2.1. Пример выполненного проекта компании 11

Рисунок 2.2. Процесс укладки стены из профилированного бруса 12

Рисунок 2.3. Строительство каркасного дома из древесины 13

Рисунок 2.4. Клееный деревянный брус 14

Рисунок 2.5. Основные виды отделочных работ 15

Рисунок 3.1. Структура существующего жилого фонда РФ 17

Рисунок 3.2. Сегментация жилого фонда РФ «по возрасту» 17

Рисунок 3.3. Экспертная оценка общего объема строительства деревянных домов в РФ, млн м2 18

Рисунок 3.4. Структура рынка деревянного домостроения в разрезе ФО 19

Рисунок 3.5. Прогноз соотношения массивных и каркасно-панельных деревянных домов в России 21

Рисунок 3.6. Сегментация покупателей деревянных домов в ***** 23

Рисунок 4.1. Структура ФОТ предприятия 26

Рисунок 4.2 График реализации проекта 28

Рисунок 4.3 Структура инвестиций проекта 28

Рисунок 4.4. Схема взаимодействия с клиентом в классическом варианте 29

Рисунок 5.1. Процесс подготовки основной коробки 31

Рисунок 5.2. Собранный сруб 31

Рисунок 5.3. Схема взаимодействия с партерами по 32

Рисунок 6.1. Общая структура продаж домов 37

Рисунок 6.2. Структура инвестиций в проект, % 41

Рисунок 6.3.Распределение операционных издержек 44

Рисунок 6.4. Продажи домов, в % от общего объема в год 45

Рисунок 6.5. Совокупный объем выручки проекта, млн руб. 46

Рисунок 6.6. Сегментация выручки за 2016 год 47

Рисунок 6.7. Изменение NPV по ходу реализации проекта, руб. 51

Рисунок 7.1. График определения точки безубыточности по выручке 58

Приложения (таблицы)

Таблица 1.1. Ключевые показатели проекта 10

Таблица 2.1. Основные потребительские характеристики домов из массивного бруса, бревна ручной рубки и оцилиндрованного бревна 12

Таблица 2.2. Основные потребительские характеристики каркасных деревянных домов 13

Таблица 2.3. Основные потребительские характеристики домов из клееного бруса 14

Таблица 3.1. Душевое потребление пиломатериалов и древесных плит 19

Таблица 3.2. Прогноз объемов жилищного строительства, в том числе строительства из древесины 20

Таблица 3.3. Средняя зарплата регионов ЦФО в 2013 году 22

Таблица 3.4. Ценовой сравнительный анализ домов из профилированного бруса 24

Таблица 3.5. Ценовой сравнительный анализ домов по каркасной технологии 24

Таблица 4.1. Формирование ФОТ и штатного расписания предприятия, руб. 25

Таблица 4.2 График реализации проекта 27

Таблица 4.3. Условия кредитования банка 28

Таблица 5.1. Стоимость инвестиций в создание офиса 30

Таблица 6.1. Определение стоимости собственного капитала 36

Таблица 6.2. Определение ставки дисконтирования 37

Таблица 6.3. Параметры продаж "Теплый контур" 38

Таблица 6.4. Стоимость сборки (монтажа) срубов 38

Таблица 6.5. Себестоимость строительных материалов 38

Таблица 6.6. Параметры направления «Ремонт и отделка» 39

Таблица 6.7. Параметры направления «Реконструкция» 39

Таблица 6.8. Инвестиционные издержки проекта, руб. 40

Таблица 6.9. Формирование первоначальных оборотных средств 42

Таблица 6.10. Операционные издержки проекта 43

Таблица 6.11. Сезонность продаж домов для 2015 года 45

Таблица 6.12. Динамика продаж домов 46

Таблица 6.13. Структура выручки 47

Таблица 6.14. Отчет о прибылях и убытках, руб. 49

Таблица 6.15. Отчет ДДС, руб. 50

Таблица 6.16 Показатели эффективности инвестиций 55

Таблица 7.1. Чувствительность NPV (с диаграммой) 57

Таблица 7.2 Основные риски проекта 57

Методологические комментарии к проекту

Целью данного проекта является обоснование экономической эффективности и целесообразности запуска офиса по продаже деревянных домов

Период планирования: 2014 - 2020 гг.

Актуальность планирования – декабрь 2014 года.

География исследования: РФ, ЦФО, Московский регион.

Объект и предмет бизнес-планирования

Объектом планирования является предприятие по реализации деревянных домов.

Предметом исследования являются рынок деревянного домостроения.

Цели и задачи бизнес-плана

Цель бизнес-планирования: оценка экономической эффективности запуска офиса по продаже домов;

Задачи бизнес-планирования:

оценка экономической эффективности проекта;

оценка объема, емкости рынка и структуры рынка;

конкурентный анализ игроков рынка;

анализ потребителей;

оценка тенденций и перспектив развития рынка;

Источники информации

База данных государственных органов статистики (информация по производственным показателям крупных компаний, по показателям финансово-экономической деятельности более чем 4,5 млн. российских предприятий, отраслевые показатели);

Отраслевая статистика;

Данные государственных структур, в том числе Министерства экономического развития, Федеральной таможенной службы России (ФТС РФ), ОАО «РЖД»; и т.д.

Специализированные базы данных Агентства «MegaResearch»;

Рейтинги;

Информационные ресурсы участников рынка; профессиональные порталы ***

Отраслевые и специализированные информационные порталы;

Материалы сайтов исследуемой тематики (web-ресурсы производителей и поставщиков, электронные торговые площадки, доски объявлений, специализированные форумы, Интернет-магазины);

Региональные и федеральные СМИ;

Порталы раскрытия информации;

Распространение бизнес-плана

Материалы Бизнес-плана не предназначены для широкого распространения или публикации и не могут быть воспроизведены или переданы третьей стороне.

Распространение либо тиражирование настоящего документа, либо его части без письменного согласия Исполнителя запрещается.

При предоставлении бизнес-плана пользователям до их сведения должны быть доведены цели данного документа, допущения, принятые для его составления, а также все существующие ограничения по использованию.

Объем анализа

Бизнес-план подготовлен на основании информации, полученной из общедоступных источников и статистических данных.

Ограничение ответственности

Все мнения, выводы и оценки, содержащиеся в настоящем бизнес-плане действительны на дату его составления. Исполнитель не несет ответственности за изменение экономических, политических, социальных и иных условий, которые могут оказать влияние на обоснованность данных суждений.

Исполнитель не несет ответственности за какие-либо убытки или ущерб, понесенные третьей стороной в результате использования информации данного бизнес-плана.

Используемые сокращения

СМР – строительно-монтажные работы;

РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА

Мировой опыт показывает, что деревянное домостроение считается одной из наиболее удобных, экологичных и дешевых технологий строительства жилых домов.

В России доля деревянного домостроения является весьма скромной, особенно для страны, обладающей четвертью мировых запасов древесины, т.е. относительно дешевым и доступным древесным сырьем.

В последние годы отрасль деревянного домостроения демонстрирует стабильный рост. По некоторым оценкам, за прошедшие 20 лет объемы строительства домов из древесины выросли в 5-7 раз.

Основные характеристики проекта:

****

Инвестиции проекта

Объем инвестиций (финансирования) проекта составит: ** млн руб. Ниже представим схему формирования инвестиций проекта.

Рисунок 1.1 Требуемый объем инвестиций

СМР, мебель

Собственные средства

**%

** млн руб.

** млн руб. руб.

Требуемый

объем инвестиций

** млн руб.

Остальные категории инвестиций

(включая оборотные средства)

Инвестиционный кредит

** %

0,38 млн руб.

Оргтехника, ПО

Источник: расчеты MegaResearch

Финансирование проекта:

- Использование собственных средств Заказчика – *** % инвестиций, на сумму ** млн руб.;

- Инвестиционный кредит в банке – **% инвестиций, на сумму ** млн руб.,

В расчетной части бизнес-плана были произведены расчеты экономических показателей с горизонтом планирования 2014-2020 гг. и получены следующие результаты.

Таблица 1.1. Ключевые показатели проекта

Показатели эффективности инвестиций	Значение, руб.
Период планирования
Чистая прибыль
Чистый денежный поток NPV, рублей
Внутренняя норма доходности IRR (год), %
Индекс доходности PI, ед.
Период окупаемости PB, лет.
Дисконтированный период окупаемости DPB, лет.
Основные инвестиции в проект, руб.
Полная сумма финансирования проекта, руб.
Средняя рентабельность продаж по проекту, %
Ставка дисконтирования, %

Источник: Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Дополнительно, на основании отчетов П и У и ДДС, сформирована диаграмма изменения NPV, представленная ниже на Рисунке.

Рисунок 1.2. Изменение NPV по ходу реализации проекта, руб.

***

Источник: Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Отсюда становится понятно, что проект является инвестиционно – привлекательным в контексте организации действующего офиса продаж, поскольку характеризуется:

1. Высоким уровнем чистого дисконтированного дохода NPV: ** млн руб.

2. Небольшим сроком окупаемости проекта для проекта: ** года.

СУЩНОСТЬ ПРЕДЛАГАЕМОГО ПРОЕКТА

Описание проекта и предполагаемых услуг

Строительство деревянных домов

Основным видом деятельности компании Заказчика будет строительство домов из дерева.

основные направления строительства домов

Домов из бруса;

Каркасных домов;

Строительство бани.

Приведем пример построенного дома компании Заказчика.

Рисунок 2.1. Пример выполненного проекта компании

Источник: **

Важно отметить, что компания Заказчика разработала типовые проекты строительства домов, которые пользуются популярностью на сегодняшний день.

Для строительства домов компания использует профилированный брус естественной влажности или прошедший процесс принудительной сушки.

Рисунок 2.2. Процесс укладки стены из профилированного бруса

Источник: ***

В последние годы строительство из предварительно сушенного пиломатериала становиться все более популярным, поскольку такой дом дает меньшую усадку и деформацию конструкции.

Ниже представим перечень потребительских качеств домов из профилированного бруса.

Таблица 2.1. Основные потребительские характеристики домов из массивного бруса, бревна ручной рубки и оцилиндрованного бревна

Преимущества	Недостатки
Низкая теплоемкость конструкции. Дом быстро нагревается (в зимних условиях – за несколько часов). Это делает дом пригодным для сезонной эксплуатации. *** *** ***	Стены легко воспламеняются, потому требуют специальной обработки для защиты от огня. *** *** ***

Источник: строительный портал www.gvozdik.ru

Срок строительства сруба: от 4-6 недель. Вследствие естественной влажности древесины дом из бруса дает усадку. После возведения срубу необходимо дать осесть. Усадка может достигать 10%. Всего строительство занимает 6-9 месяцев, то есть один строительный сезон.

Также все более востребованным направлением становится строительство каркасных домов. Хотя технология строительства таких домов пришла в Россию совсем недавно, она уже получила широкое распространение и признание. Это вызвано в первую очередь ценовой политикой. Невысокая стоимость и хорошие эксплуатационные свойства отличный повод для выбора именно этого типа домов.

Рисунок 2.3. Строительство каркасного дома из древесины

Источник***

Одним из главных отличительных особенностей каркасного домостроения является скорость возведения дома. Ниже представим перечень потребительских качеств каркасных деревянных домов

Таблица 2.2. Основные потребительские характеристики каркасных деревянных домов

Преимущества	Недостатки
Каркасные дома являются быстровозводимыми. На возведение стен необходимо всего 15 дней. *** ***	Дом, построенный по каркасной технологии, заметно тяжелее продать, чем каменный или из массивного дерева. ***

Источник: строительный портал www.gvozdik.ru

Каркасный способ строительства домов удобен также тем, что оснащение производства не требует специального оборудования и больших площадей.

Срок строительства: монтаж на готовом фундаменте – от 2-3 недель.

Также одним из основных направлений в будущем компания планирует строительство домов из клееного деревянного бруса.

Рисунок 2.4. Клееный деревянный брус

Источник: строительный портал www.gvozdik.ru

В последнее время все шире применяется более прогрессивная технология изготовления деревянных домов — строительство дома из клееного бруса, лишенная вышеуказанных недостатков дома из деревянного массива. В соответствии с ней, традиционное бревно становится лишь сырьем для получения высокотехнологичного и более совершенного строительного материала — клееной древесины. Благодаря современной технологии склеивания стало возможным использовать клееную древесину практически во всех конструктивных элементах деревянного дома (для стенового бруса, стропил, балок перекрытий и т.д.). Применение клееной древесины обусловлено ее несомненными преимуществами по сравнению с цельной. Ниже приведем перечень потребительских качеств домов из клееного бруса.

Таблица 2.3. Основные потребительские характеристики домов из клееного бруса

Преимущества	Недостатки
Низкая теплоемкость и теплопроводность. *** *** *** ***	Основным недостатком является высокая стоимость материалов: стоимость возведения коробки сравнима, а зачастую и выше стоимости кирпичной кладки.

Источник: строительный портал www.gvozdik.ru

Срок строительства дома из клееного бруса: от 4-5 недель.

Главным недостатком и фактором, сдерживающим развитие таких домов в РФ, является их стоимость. Стоимость клееного бруса варьируется в пределах *** – *** руб./м3.

Ремонт и отделка деревянных домов

Кроме самого строительства деревянных домов компания Заказчика оказывает услуги по ремонту и отделке деревянных домов. Данная категория услуг предполагает целый комплекс работ.

Рисунок 2.5. Основные виды отделочных работ

Источник: ***

Наиболее распространенными в применении являются вагонка и евровагонка. Последний материал отличается от вагонки сортом применяемой древесины, а также характером самого материала. В евровагонке исключено наличие сучков, плесени и прочих пороков древесины.

Наиболее распространенными в применении отделки зданий являются породы древесины из хвойных сортов или лиственницы. Хвойные породы легче поддаются обработке, удобны в изготовлении, имеют тонкий аромат леса. Лиственничные же являются более крепкими и долговечными. К более элитным сортам можно отнести материалы из дуба, липы, красного дерева.

Реконструкция деревянных домов

Полная информация представлена в готовой версии отчета

Особенности организации проекта

Опишем основные особенности организации проекта, многие из которых могут стать его преимуществами.

Опыт Заказчика, существующий бизнес

***

Два варианта концепции развития

***

Широкий выбор услуг компании Заказчика

****

Информация об участниках проекта

Полная информация представлена в готовой версии отчета

Месторасположение офиса продаж

Заказчиком проекта в данный момент прорабатываются две концепции развития проекта компании ****.

Аренда офисного помещения (вариант 1)

Полная информация представлена в готовой версии отчета

Строительство офиса-дома (вариант 2)

Полная информация представлена в готовой версии отчета

МАРКЕТИНГОВЫЙ ПЛАН

Обзор рынка строительства деревянных домов в РФ и ЦФО

Согласно данным ФСГС, в 2013 году было введено ** млн. м² жилья (*** на **% по сравнению с 2012 годом), среди которого порядка **% приходится на малоэтажное строительство. Ниже приведем сложившееся в РФ распределение существующего жилого фонда.

Рисунок 3.1. Структура существующего жилого фонда РФ

Источник: строительный портал gvozdik.ru

Таким образом, наиболее распространенными стеновыми материалами являются кирпич, стеновые блоки (газобетон, пенобетон и др.) – **% рынка, древесина находиться на третьем месте – **% стеновых материалов.

Ниже приведем статистику о структуре по срокам постройки домов в РФ.

Рисунок 3.2. Сегментация жилого фонда РФ «по возрасту»

****

Источник: строительный портал gvozdik.ru

Таким образом, около **% жилья в РФ имеет возраст 40 и более лет, что говорит о необходимости обновления жилого фонда и дает основание для прогнозов о необходимом объеме строительства в будущем.

Отсутствие официальных статистических данных о темпах строительства деревянных домов затрудняет объективную оценку сегмента. Деревянные дома не входят в перечень продукции, по которой производители обязаны подавать данные в органы статистики, однако существуют некоторые экспертные оценки данного сегмента рынка.

Приведем общие данные по строительству деревянных домов в РФ.

Рисунок 3.3. Экспертная оценка общего объема строительства деревянных домов в РФ, млн м2

Источник: Источник: расчеты MegaResearch, анализ портала ddom.ru

Таким образом, объемы деревянного домостроения показывают уверенную динамику роста. Полученная оценка свидетельствует о том, что доля малоэтажного деревянного домостроения в России, самой богатой лесными ресурсами стране, составляет около **% от всего объема вводимого жилья.

Объем строительства данного сегмента возрос с 2009 года на **% до ** млн м2. Если учесть, что средняя площадь деревянного дома составляет в среднем ** кв. м., рынок малоэтажного деревянного домостроения в России можно дополнительно оценить в объеме ** тыс. домов.

Ниже рассмотрим структуру рынка деревянного домостроения в разрезе федеральных округов.

Рисунок 3.4. Структура рынка деревянного домостроения в разрезе ФО

Источник: портал vproizvodstvo.ru

Таким образом, основные объемы деревянного домостроения в РФ приходятся на:

- ЦФО - **%;

- ПФО - **%.

Таким образом, общий рынок деревянного домостроения ЦФО можно оценить в ** тыс. домов в год.

Реалии сложившейся ситуации показывают, что, будучи в лидерах мирового запаса лесных ресурсов, в деревянном домостроении наша страна катастрофически отстает от соседей. Например, в Северной Америке и Скандинавских странах на 1м2 построенного жилья приходится 0,5—0,8 м3 деревянных материалов. В России же этот показатель только 0, 05м3 (это с учетом развития отрасли на протяжении последних 5-ти лет).

В подтверждения данного тезиса приведем сравнительный анализ потребления пиломатериалов и древесных плит в РФ и в других ведущих странах мира, приведенный в отчете «Прогноз развития лесного хозяйства РФ до 2030 года», подготовленный «Продовольственной и сельскохозяйственной Организацией Объединенных Наций» (ФАО)

Таблица 3.1. Душевое потребление пиломатериалов и древесных плит

Страна	Пиломатериалы, м 3	Древесные панели: фанера, ДВП, ДСП ,м 3
США
Канада
Германия
Россия

Источник: Продовольственная и сельскохозяйственная организация Объединенных Наций (ФАО)

Как можно убедиться из данный Таблицы, душевое потребление пиломатериалов и древесных плит в РФ находится на гораздо более низком уровне в сравнении со многими западными странами, особенно со странами с богатыми лесными запасами, такими как Канада, Финляндия и Швеция.

Кроме того, согласно отчету «Прогнозу развития лесного хозяйства РФ до 2030 года» предполагается стремительный рост объемов жилищного строительства в РФ, а также рост доли строительства домов с применением древесины и изделий из нее.

Таблица 3.2. Прогноз объемов жилищного строительства, в том числе строительства из древесины

Показатель/Год	2010	2015 F	2020 F
Жилищное строительство – всего (млн м 2 )
Жилищное малоэтажное строительство – всего (млн м 2 )
В том числе малоэтажные жилые дома из древесины (млн м 2 )
Доля жилых домов из дерева в малоэтажном строительстве (%)

Источник: Продовольственная и сельскохозяйственная организация Объединенных Наций (ФАО)

Таким образом, согласно данного прогноза доля строительства домов из древесины и изделий из нее к 2020 году достигнет **% и составит ** млн м 2 в год.

Основные тенденции на рынке

Выделим наиболее актуальные тенденции рынка деревянного домостроения в РФ.

1. Рост популярности каркасного домостроения из древесины

Эксперты отмечают рост каркасно-панельного домостроения в общем объеме деревянного домостроения. Ниже приведем прогноз до 2020 года.

Рисунок 3.5. Прогноз соотношения массивных и каркасно-панельных деревянных домов в России

Источник: строительный портал gvozdik.ru

Как можно видеть, в данный момент в общем объеме деревянного домостроения доля строительства каркасно-панельных домов и домов из массива примерно одинаковы, но по прогнозам экспертов, к 2020 году доля строительства каркасно-панельных домов может превысить **%.

Самая главная причина популярности такого вида строительства меньшая стоимость строительства в сравнении с домом из массива, а также меньшие сроки строительства и меньший коэффициент усадки дома.

2. ***

3. ***

4. ***

Анализ потребителей. Сегментация потребителей

Во многих странах мира аудитория деревянного домостроения – средний класс. В России же древесина зачастую относится к материалам для элитного новостроя, хотя назвать этот материал принципиально новым для наших граждан невозможно. Но самый главный фактор при выборе конкретного материала это покупательная способность населения. Приведем ниже статистику об уровне средних зарплат в ЦФО.

Таблица 3.3. Средняя зарплата регионов ЦФО в 2013 году

№	Регион	Средняя зарплата, руб./мес.
1	Белгородская область
2	Брянская область
3	Владимирская область
4	Воронежская область
5	Ивановская область
6	Калужская область
7	Костромская область
8	Курская область
9	Липецкая область
10	Московская область
11	г. Москва
12	Орловская область
13	Рязанская область
14	Смоленская область
15	Тамбовская область
16	Тверская область
17	Тульская область
18	Ярославская область
	ЦФО в среднем
	Российская Федерация

Источник: сайт ЦФО cfo.gov.ru

В зависимости от социального статуса будущего владельца дома, можно выделить 3 категории современного малоэтажного строительства:

1.Элитное жилье

Стоимость 1м2 элитного жилья начинается от $1000 и выше. Еще 10 лет назад средняя площадь таких строений в среднем составляла 500 м2. Но соотношение реальных критериев комфортабельности и эксплуатационных расходов на текущее содержание дома привели к тому, что сегодня средний показатель размеров престижного жилья редко превышает 250м2.

В этой категории преобладают дома из оцилиндрованного и клееного бруса. Правда, рынок элитного домостроения на сегодняшний день пересыщен предложениями, и даже фирмы с именем все чаще испытывают затруднения при формировании портфелей заказов.

2. Эконом-класс

3. Социальное жилье

Рисунок 3.6. Сегментация покупателей деревянных домов в *****

Источник: анализ MegaResearch , портал ddom.ru

Как можно видеть, основную часть потребительской аудитории в *** занимает так называемый «средний класс», люди с доходами от 50 до 150 тыс. руб.

Основные мотивы, согласно которым приоритеты российских потребителей склоняются деревянному домостроению:

экологичность – дерево не только считается самым здоровым стройматериалом для дома, но и наиболее комфортным в плане создания физического и психологического комфорта для человека;

высокая теплоемкость – правильно сконструированный деревянный дом позволяет сэкономить средства на обогреве помещения;

потенциальная доступность древесины как сырьевой базы, благодаря обширным ресурсам страны и программе государственного развития отрасли;

короткий срок строительства зданий, по сравнению с железобетонными и кирпичными домами.

Обзор потенциальных конкурентов

Полная информация представлена в готовой версии отчета

Ценообразование на рынке

Приведем актуальное ценообразование на строительство деревянных домов. При ценообразовании деревянных домов, большое значение имеет комплектация по договору подряда с Заказчиком. Как уже говорилось, выше в последнее время все более популярными становятся готовые решения. Ниже приведем стоимость готовых решений сопоставимых по площади домов, по принципу «теплый контур» из профилированного бруса.

Таблица 3.4. Ценовой сравнительный анализ домов из профилированного бруса

Компания	АБС-Строй	Терем	ЛеспромСтрой
Цена дома, руб.
Материал
Размеры дома, его площадь
Ссылка на сайте

Источник: анализ MegaResearch

Ниже приведем стоимость готовых решений сопоставимых по площади домов, по принципу «теплый контур» на основе клееного профилированного бруса.

Таблица 3.5. Ценовой сравнительный анализ домов по каркасной технологии

***

Источник: анализ MegaResearch

Как можно видеть, готовое решение из клееного бруса на дом 110-125 кв.м. (2 этажа) обойдется в *** млн руб. Многое будет зависеть от выбора конкретного готового решения (у каждой фирмы свой вариант готового решения), наличия дополнительных пожеланий клиента. 1 кв.м. площади дома обойдется от ** до ** тыс. руб.

ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН

План по персоналу

При формировании штатного расписания предприятия ориентировались на концепцию проекта, объем основных производственных и вспомогательных операций.

В штатном расписании были сформированы следующие структурные подразделения:

- Административный (в том числе управленческий) персонал;

- Специалисты офиса продаж;

- Монтажные бригады;

- Вспомогательный персонал.

В расчетной части бизнес-плана был сформирован план ФОТ исходя из условия работы отделов, относящихся к вышеперечисленным структурным подразделениям, режиму работы сотрудников.

Таблица 4.1. Формирование ФОТ и штатного расписания предприятия, руб.

№	Наименование должности	Количество	Заработная плата 1 работника, руб./мес.	ФОТ всего
Административно-управленческий персонал
1	Генеральный директор
2
3
Специалисты офиса продаж
1	Начальник отдела продаж
2
3
Монтажная бригада
1	Прораб
2
3
4
Вспомогательный персонал
1
Всего персонал, в том числе
Административный (а также вспомогательный) персонал
Производственный персонал

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

* В объеме продаж домов "под теплый контур" монтажные работы уже учтены

Таким образом, при общей численности штата предприятия ** чел., ежемесячный ФОТ получился равным *** тыс. руб . При выполнении плана продаж отдел продаж будет получать премиальную часть из источников чистой прибыли.

Ниже представим структуру ФОТ предприятия.

Рисунок 4.1. Структура ФОТ предприятия

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, ** ФОТ будет приходиться на оплату труда монтажных бригад.

План-график работ по проекту

Этапы реализации проекта приведены в Таблице ниже:

Таблица 4.2 График реализации проекта

Этап проекта	Начало работ	Длительность, дней	Конец работ
Подготовительные работы проекта, бизнес-планирование
Поиск партнеров по проекту, выбор площадки и заключение долгосрочного договора аренды офиса
Обустройство офиса
Выстраивание рекламно-маркетинговой структуры проекта
Поиск и наем персонала офиса
Запуск работы проекта выставочного офиса

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

График реализации проекта в графическом виде представлен на Рисунке ниже:

Рисунок 4.2 График реализации проекта

***

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Источники, формы и условия финансирования

Объем основных инвестиций проекта составит ** млн руб.

Финансирование проекта:

- Использование собственных средств Заказчика – ** % инвестиций, на сумму ** млн руб.;

- Инвестиционный кредит в банке – **% инвестиций, на сумму ** млн руб.

Рисунок 4.3 Структура инвестиций проекта

***

Источник: расчеты MegaResearch

Предположительные условия предоставления кредита в соответствии с кредитными продуктами Сбербанка РФ и других банков РФ, условия проектного финансирования инвестиционных проектов.

Таблица 4.3. Условия кредитования банка

Параметр кредитования	Значение
Сумма кредита
Срок
Дата начала выплат
Ставка
Сумма переплаты
Макс. ежемесячный платеж
Дата окончания выплат

Источник: кредитование Сбербанка и других банков

*Ставка по кредитку определяется путем переговорного процесса с банком

Таким образом, при общей потребности кредитных ресурсах ** млн руб., предприятие за 5 лет отдаст всего ** млн руб., соответственно, переплата по кредиту составит ** млн руб.

Описание формата взаимодействия с клиентами

Взаимодействие с клиентами будет происходить по следующей схеме:

Рисунок 4.4. Схема взаимодействия с клиентом в классическом варианте

***

Источник: анализ MegaResearch

Вариантов взаимодействия с клиентами по расчету за согласованный заказ может быть несколько:

- Продажа дома со скидкой при полной оплате, а также частичной оплате и расчету до окончания строительства;

- Продажа дома с рассрочкой в несколько месяцев, до 3-х месяцев с момента окончания строительства;

- Продажа дома с привлечением кредита для клиентов, в данном вопросе необходимо предоставление нескольких кредитных продуктов от различных банков.

ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН

Описание стоимости создания офиса продаж компании

В варианте создания офиса компании без строительства выставочного дома предполагаются следующие инвестиции, которые были заложены в общие инвестиции проекта.

Таблица 5.1. Стоимость инвестиций в создание офиса

№	Вид затрат	Значение, руб.
1	Дизайн-проект офиса
2	Мебель, оснащение
3	Оргтехника, ПО
ИТОГО:

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, для создания офиса продаж деревянных домов потребуется ** тыс. руб.

Описание процесса предоставления услуг

Строительство деревянных домов

Приведем краткое описание этапов строительства деревянных домов, независимо, какой брус был выбран.

Этап 1. Планировка деревянной конструкции, а также особенности ее расположения в пределах участка.

Данный этап, в подавляющем большинстве ситуаций, определяется стороной заказчика и имеет особую важность.

Этап 2. Создание проекта и выполнение всех расчетов, которые имеют отношение к деревянному дому.

При помощи правильно подготовленного проекта удастся рассчитать необходимые количества расходных материалов, определиться со строительными затратами, а также точно выбрать оптимальный материал, который понадобится при возведении фундамента и непосредственно жилого короба. В идеале, расчетами должен заниматься архитектор-проектировщик.

Этап 3.

Этап 4.

Рисунок 5.1. Процесс подготовки основной коробки

Источник : postroim-dom-sami.ru

Этап 5.

Рисунок 5.2. Собранный сруб

Источник : postroim-dom-sami.ru

Этап 6.

Этап 7.

Соблюдение данной последовательности строительных этапов позволит получить сооружение в таком виде, который действительно необходим покупателю, а также максимально оградить себя от возможных неприятностей, которые порой имеют место в процессе возведения деревянной конструкции.

Ремонт и отделка деревянных домов

Компания Заказчика оказывает полный комплекс работ по ремонту и отделке деревянных домов. Более подробно об этом написано в п 2.1.2.

Реконструкция деревянных домов

Компания Заказчика оказывает целый ряд работ по реконструкции деревянных домов. Более подробно об этом написано в п 2.1.3.

Описание схемы работы с партнерами (производители материалов)

Опишем схему взаимодействия с партерами, производителями бруса, изделий из древесины. Как уже отмечалось выше, у компании Заказчика есть налаженные связи с производителями древесины Тверской области. Представим ниже схему взаимодействия Заказчика с производителями бруса и изделий из древесины.

Рисунок 5.3. Схема взаимодействия с партерами по

***

Источник: анализ MegaResearch

При заключении договоров с клиентами важно правильно оценивать (с запасом), сроки обработки заказа, изготовления материала и доставку до места назначения.

Данный участок работы будет контролироваться непосредственно главным инженером, взаимодействие с производителями материала будет осуществлять прораб предприятия.

Прочие технологические вопросы

Опишем используемые варианты угловых соединений при строительстве деревянных домов.

Способы соединения бруса

«В обло»

Это соединение совершается за счет замочных пазов – однострочных, двусторонних и четырехсторонних. В первом случае в каждом бруска делается надпил в виде поперечного паза, который выполняется только с верхней стороны и по ширине совпадает с поперечным сечением бруса. Именно по этой технологии всегда делается соединение профилированного бруса, который имеет строго определенные параметры. В случае с двухсторонним замковым пазом пропилы делать нужно и сверху, и снизу, и глубина каждого должна равняться четверти от высоты самого бруса. А вот в третьем варианте пропилы делаются сразу с четырех сторон – такое соединение бруса напоминает детский конструктор – настолько просто оно выполняется.

Ссылка на ролик в youtube.com 1

В «лапу»

Соединение бруса «в лапу» делается в таких трех вариантах: встык, на коренных шипах, на шпонках. Самой простой – первый вариант. Соединение бруса в стык производится при помощи металлических пластин со скобами или гвоздями, и насколько качественным получится угол, зависит от того, насколько идеально ровными были торцы стыкуемых брусьев. Шпонки – это специальный вкладыш из самых твердых пород дерева, который не дает всей стене двигаться. Самые лучшие шпонки – косые, хотя и самые сложные.

Наиболее популярный на сегодняшний день вариант строительства сруба – соединение бруса в коренной шип, когда делается паз в одном из брусьев, а в другом – вертикальный шип. Это – самое надежное соединение. Только вот в процессе монтажа нужно будет заложить в паз льно-джутовое полотно для улучшенной теплоизоляции сруба, а после укладки каждого венца нужно будет в угол забивать деревянный круглый нагель.

Ссылка на ролик в youtube.com 2

В «ласточкин хвост»

Эта конструкция – самая надежная. Соединение бруса «ласточкин хвост» производится с помощью шипа трапециевидной формы и изготовлением таких же очертаний паза на торце соединяемого бруса.

Это – самые основные виды соединения бруса.

Ссылка на ролик в youtube.com 3

ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

Исходные данные и допущения

При экономической оценке проекта был принят 6-летний горизонт планирования (срок 2014-2020гг). Ставка дисконтирования (**%), заложенная в расчеты приведенной стоимости (NPV), отражает наше допущение о том, что проект характеризуется средним уровнем риска (чувствительностью проекта к изменениям рынка в целом).

Допущения о ценах

Для целей проекта были проанализированы цены производителей деревянных домов в ЦФО. Для простоты расчётов цены были приведены к средним показателям.

Допущения об инвестиционных издержках

Для определения суммы первоначальных затрат был проанализирован весь инвестиционный цикл, в соответствии с которым учтены все и дополнительные расходы.

Допущения о налоговых отчислениях

Для целей проекта было решено использовать упрощенную систему налогообложения (УСН). Начисление налога УСН предусмотрено по схеме (Доходы-Расходы)*15%. Также предприятие уплачивает социальные отчисления по заработной плате сотрудников в размере 30 % от суммы заработной платы. Выплаты по НДС, амортизация, налог на имущество не учитываются при УСН

Допущение о планах продаж

Планы производства основаны на планах реализации. Для расчета планов продаж использованы допущения о сезонности продаж деревянных домов.

Допущения о выручке, прогнозах прибылей и убытков (ППиУ) и движения денежных средств (ДДС)

Для построения планов выручки, ППиУ и ДДС были использованы все вышеперечисленные цели.

Допущение о ставке дисконтирования

В проекте была принята ставка дисконтирования **% в год. Ниже приведем обоснование расчета данного показателя.

Метод кумулятивного построения основан на суммировании безрисковой ставки дохода и надбавок за риск инвестирования в оцениваемое предприятие. Метод наилучшим образом учитывает все виды рисков инвестиционных вложений, связанных как с факторами общего для отрасли и экономики характера, так и со спецификой оцениваемого предприятия. Расчёты производят по формуле:

где r – ставка дисконтирования; rб – базовая (безрисковая или наименее рискованная) ставка; Ri – премия за i-вид риска; n – количество премий за риск. Представим ниже расчет по данной методологии.

Таблица 6.1. Определение стоимости собственного капитала

Составляющие	%
Размер безрисковой ставки*
Размер поправки за страновой риск
Размер поправки за отраслевой риск
Размер поправки за прочий риск
Стоимость собственного капитала

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Далее, на основании этого определялась норма ставки дисконтирования.

Таблица 6.2. Определение ставки дисконтирования

Составляющие	%
Доля заемного капитала
Доля собственного капитала
Налог
Стоимость собственного капитала
Стоимость заемного капитала
Итого ставка дисконтирования

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, экспертный расчет ставки дисконтирования составил 17,7 % годовых.

Номенклатура и цены

При формировании объема продаж деревянных домов, прежде всего, было спрогнозировано общее распределение продаж домов. Приведем ниже данную сегментацию.

Рисунок 6.1. Общая структура продаж домов

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, **% домов будут продаваться по принципу «Теплый контур», то есть с кровлей, окнами, входными дверьми и т.д.

Ниже приведем основные параметры для расчета домов по принципу «Теплый контур».

Таблица 6.3. Параметры продаж "Теплый контур"

Параметры продаж "Теплый контур"	Ед. изм.	Значение
Средняя площадь дома	кв.м.
Средний расход бруса	куб.м.
Средняя стоимость дома	руб.
Себестоимость работ и материалов	руб.

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Исходя из приведенных данных и была рассчитана данная категория деятельности.

Важно отметить, что при продажах срубов компания Заказчика продаёт материал по цене производителя, «без всякой накрутки». Компания будет зарабатывать на сборке срубов. Приведем ниже данные.

Таблица 6.4. Стоимость сборки (монтажа) срубов

Стоимость сборки (монтажа) срубов	Ед. изм.	Значение
Сборка стенокомплекта в теплый угол	руб./куб.м.
Сборка конструктора	руб./куб.м.

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Ниже приведем себестоимость бруса, которая будет перевыставляться клиентам.

Таблица 6.5. Себестоимость строительных материалов

Себестоимость строительных материалов	Ед. изм.	Значение
Сухой профилированный брус конструктор	руб./куб.м.
Сырой профилированный брус конструктор	руб./куб.м.
Клееный профилированный брус конструктор	руб./куб.м.
Сухой профилированный брус (сборка в теплый угол)	руб./куб.м.
Сырой профилированный брус (сборка в теплый угол)	руб./куб.м.

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Отразим ниже дополнительные виды деятельности компании Заказчика.

Дополнительные виды работ

Количество услуг по направлению ремонт и отделка домов составит ** услуг в год. Ниже в Таблице отразим среднюю стоимость услуг данного направления и среднюю маржу компании.

Таблица 6.6. Параметры направления «Ремонт и отделка»

Направление ремонт и отделка	Ед. изм.	Значение
Количество услуг в год	ед.
Средняя стоимость работ	руб.
Стоимость материалов, доставки для оказания услуги	руб.
Маржа компании по работам	%
Маржа компании по материалам и доставке	%

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Количество услуг по направлению реконструкция деревянных домов составит ** услуг в год. Ниже в Таблице отразим среднюю стоимость услуг данного направления и среднюю маржу компании.

Таблица 6.7. Параметры направления «Реконструкция»

Направление ремонт и отделка	Ед. изм.	Значение
Количество услуг в год	ед.
Средняя стоимость работ	руб.
Стоимость материалов, доставки для оказания услуги	руб.
Маржа компании по работам	%
Маржа компании по материалам и доставке	%

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Стоит сказать, что по ходу реализации проекта объем оказываемых дополнительных услуг будет расти в корреляции с объемом продаж деревянных домов.

Инвестиционные издержки

При формировании инвестиций проекта были определены основные категории инвестиционных вложений:

1. Предварительные/проектные затраты;

2. Строительно-монтажные работы;

3. Основное технологическое оборудование;

4. Прочие расходы, монтаж оборудования, непредвиденные расходы

В финансовой части проекта была сформирована вкладка «Инвестиции», в которой учтены все расходы по вышеуказанным категориям.

Таблица 6.8. Инвестиционные издержки проекта, руб.

№	Капитальные затраты	Значение, руб.
1.	Предварительные работы
1.1.	Разработка бизнес-плана
1.2.	Дизайн-проект офиса
2.	Строительно-монтажные работы, мебель
2.1	Мебель, оснащение
3.	Оргтехника, ПО
3.1.	Оргтехника офиса
3.2.	ПО офиса, лицензии, программы
3.3.	Специализированная программа для архитектурного проектирования
4.	Прочие расходы, непредвиденные расходы
ИТОГО основные инвестиции проекта
Первоначальные оборотные средства
ИТОГО финансирование проекта

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

* Данные могут быть изменены в процессе проектирования и закупки материалов.

Таким образом, общая сумма инвестиций проекта до запуска, с учетом формирования оборотных средств, составит ** млн руб.

Проанализируем распределение инвестиций по категориям, для чего была сформирована диаграмма, представленная ниже на Рисунке.

Рисунок 6.2. Структура инвестиций в проект, %

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Как видно из диаграммы, большую часть инвестиций проекта будет направлена на формирование первоначальных оборотных средств – **% общего объема инвестиционных вложений.

Потребность в первоначальных оборотных средствах

При формировании оборотных средств учли потребность в формировании первоначального оборотного объема древесины для выполнения первоначальных заказов, кроме того была учтена необходимость оплаты аренды офиса за 1 календарный месяц до запуска проекта (время на обустройство офиса).

Приведем ниже формирование первоначальных оборотных средств.

Таблица 6.9. Формирование первоначальных оборотных средств

Вид расходов при запуске проекта	Сумма, руб.
Оплата аренды подготовительного этапа (1 мес.)
Формирование средств на расчетном счете
ИТОГО:

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, объем первоначальных оборотных средств проекта составит ** млн руб.

Налоговые отчисления

В проектируемом предприятии планируется применять упрощенную систему налогообложения (УСН).

2. Налог УСН (Доходы – Расходы) - 15%. Уплачивается ежеквартально. Налоговой базой для определения налога является сумма поступивших доходов за минусом суммы произведенных расходов. Налог на прибыль показан в отчете прибылей и убытков.

Показан в отчетах П и У и ДДС расчетной части проекта.

3. Социальные налоги. Уплачиваются в бюджет ежемесячно. Исчисляются от сумм окладов сотрудников. В случаях, когда годовой доход сотрудника менее 641 000 руб., это 30% от оклада. Если же сотрудник получает годовой доход более 641 000 руб., общая процентная ставка социальных налогов составляет 10% от оклада.

Рассчитаны в разделе «Персонал» расчетной части проекта.

Стоит сказать, что поскольку предельным уровнем выручки предприятия при УСН является величина 60 млн руб., предприятию придется применять схему оптимизации организационно-правового устройства проекта.

Операционные издержки (постоянные и переменные)

В расчетной части был сформирован перечень постоянных и переменных затрат в операционной деятельности предприятия.

Все текущие затраты были распределены на постоянные и переменные и далее по категориям:

- Административные;

- Общехозяйственные;

- Сбытовые;

- Себестоимость (переменные издержки).

Результаты расчетов приводятся ниже в Таблице.

Таблица 6.10. Операционные издержки проекта

№	Издержки (в год )	Методика расчета	2015	2016
1	ПОСТОЯННЫЕ ЗАТРАТЫ (руб.)
1.1	Административные
1	ФОТ административный персонал
2	Аренда офиса
1.2	Общехозяйственные
1	Расходы коммунальные офис
2	Связь и интернет
3	Регулярное обучение персонала, ОТ и ТБ
4	Регулярная уборка офиса
5	Расходные материалы офис
6	Расходы на спецодежду
7	Расходы на аренду оборудования, спецтехники, съемной опалубки, туров
1.3	Сбытовые
1	Транспортные расходы доставка материалов до ключевых потребителей(для срубов)
2	Расходы на рекламу
3	Расходы на поддержание сайта, контент поддержка
4	ГСМ и содержание машины экспедитора
2	ПЕРЕМЕННЫЕ ЗАТРАТЫ (руб.)
1	Производственный персонал
2	Совокупная себестоимость
	ИТОГО:

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

*Транспортные расходы, аренда оборудования, спецтехники для категории «дома под теплый контур» учтены в себестоимости данной категории.

Таким образом, сумма операционных издержек при работе в 2016 году (первый полный год работы) составит ** млн руб.

Была рассмотрена структура операционных издержек, представленная ниже на Рисунке

Рисунок 6.3.Распределение операционных издержек

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, ** % всех расходов предприятия будет приходиться на переменные затраты, то есть на себестоимость строительства.

План продаж

При формировании плана продаж прежде всего была спрогнозирована сезонность продаж домов в течение одного календарного года.

Таблица 6.11. Сезонность продаж домов для 2015 года

Показатель/мес.

янв

фев

мар

апр

май

июн

июл

авг

сен

окт

ноя

дек

в % от годового объема

в домах (для 2015года)

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, данный проект имеет ярко выраженную сезонность продаж. Отразим данные ниже на Рисунке.

Рисунок 6.4. Продажи домов, в % от общего объема в год

***

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Кроме того, проектом предусмотрен постепенный рост продаж домов по мере развития и популярности офиса компании в ***. Также при формировании данного прогноза учли средний рост объема деревянного домостроения в ***.

Таблица 6.12. Динамика продаж домов

Вид домов	2015	2016	2017	2018	2019	2020
Общий объем продаваемых домов, в т.ч. из
Дома из сухого профилированного бруса
Дома из профилированного бруса естественной влажности
Дома из сухого клееного профилированного бруса

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, для первого 2015 года объем продаж составит ** дома, для 2020 года совокупный объем продаж домов составит ** дома.

Расчет выручки

На основании сформированного выше плана продаж по направлениям была сформирована совокупная выручка проекта, вкладка «Свод доходы и себестоимость» расчетной части проекта.

Рисунок 6.5. Совокупный объем выручки проекта, млн руб.

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, совокупный объем выручки проекта для 2015 года будет равен ** млн руб., для 2020 года *** млн руб.

Ниже в Таблице отразим структуру выручки по итогам полного 2016 года.

Таблица 6.13. Структура выручки

Направление	Всего за 2016 год, руб.
Выручка продаж домов "Теплый контур"
Выручка срубы "Теплый угол"
Выручка срубы "Конструктор"
Выручка направления "Ремонт и отделка"
Выручка направления "Реконструкция"
ИТОГО:

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом формировались общие доходы проекта по итогам 2016 года, отразим ниже данную структуру в виде диаграммы

Рисунок 6.6. Сегментация выручки за 2016 год

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, в структуре доходов проекта превалируют поступления с продаж домов по принципу «Теплый контур».

Прогноз прибылей и убытков

В расчетной части сформирован прогноз прибылей и убытков. Источниками формирования данных для данного отчета послужили все численные данные, полученные в предыдущих разделах финансового плана проекта.

Таблица 6.14. Отчет о прибылях и убытках, руб.

Статья доходов / расходов	2015	2016	2017	2018	2019	2020
Выручка от реализации
Прямые издержки (себестоимость)
Валовый доход
Постоянные издержки
Налоги(кроме налога на прибыль)
EBITDA
EBITDA, % (к выручке) средняя
Амортизация ОС
EBIT
Выплата процентов по кредитам и займам
Прибыль (Убыток) до налогообложения
Налог УСН
Нераспределенная прибыль

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, данный проект будет иметь чистую прибыль для 2015 года ** млн руб., для 2020 года ** млн руб.

Прогноз движения денежных средств

В расчетной части бизнес-плана был сформирован отчет движения денежных средств.

Дополнительно, с учетом ставки дисконтирования и длительности проекта, было произведено дисконтирование чистого денежного потока.

Таблица 6.15. Отчет ДДС, руб.

Денежный поток	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ИДП)
ОПЕРАЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ОДП)
Доход итого
Затраты итого
ФИНАНСОВЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ФДП)
Собственные средства
Заемные средства
Чистый денежный поток (ЧДП)
ЧДП накопительно
NPV проекта

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, можно видеть, как растет показатель NPV и как окупаются инвестиции проекта.

Дополнительно сформирован график изменения NPV проекта, который представлен ниже на Рисунке.

Рисунок 6.7. Изменение NPV по ходу реализации проекта, руб.

***

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, можно видеть, как меняется NPV проекта: с ** млн руб. в 1 квартале 2015 года до ** млн руб. по итогам 2020 года.

Анализ эффективности проекта

Методика оценки эффективности проекта

Показатели эффективности инвестиционного проекта позволяют определить эффективность вложения средств в тот или иной проект. При анализе эффективности инвестиционных проектов используются следующие показатели эффективности инвестиций: Чистый дисконтированный (приведенный) доход (денежный поток); Чистая приведенная стоимость, NPV; период (срок) окупаемости, PB; Дисконтированный период окупаемости, DPB; Внутренняя норма доходности (рентабельности), Норма возврата инвестиций, IRR (модифицированная норма возврата инвестиций, MIRR); Индекс прибыльности, индекс рентабельности, индекс доходности, PI.

Чистый дисконтированный доход (чистая приведённая стоимость) (англ. Net present value, общепринятое сокращение — NPV (ЧДД)) – сумма дисконтированных одновременных разностей между выгодами и затратами по проекту. Сумма денежных потоков (поступлений и платежей), связанных с операционной и инвестиционной деятельностью, приведенных (дисконтированных) на момент начала осуществления инвестиций.

Чистый дисконтированный доход NPV рассчитывается по формуле 1.

(1.)

Где i — ставка дисконтирования;

CFt – чистый денежный поток периода t;

T – длительность проекта в периодах.

Расчёт NPV — стандартный метод оценки эффективности инвестиционного проекта и показывает оценку эффекта от инвестиции, приведённую к настоящему моменту времени с учётом разной временной стоимости денег. Если NPV больше 0, то инвестиция прибыльна, а если NPV меньше 0, то инвестиция убыточна.

С помощью NPV можно также оценивать сравнительную эффективность альтернативных вложений (при одинаковых начальных вложениях более выгоден проект с наибольшим NPV).

Положительные качества NPV:

чёткие критерии принятия решений

показатель учитывает стоимость денег во времени (используется коэффициент дисконтирования в формулах).

Отрицательные качества NPV:

показатель не учитывает риски.

не учитываются вероятность исхода события, так как все денежные потоки и коэффициент дисконтирования являются прогнозными значениями.

Метод периода окупаемости (PB)

Срок окупаемости (Payback period, PB) – ожидаемый период возмещения первоначальных вложений из чистых денежных поступлений. Время, за которое поступления от оперативной деятельности предприятия превысят затраты на инвестиции.

Период окупаемости PB рассчитывается по формуле 2.

PB= Investments/ACF (2)

Где Investments – начальные инвестиции;

ACF – Annual Cash Flow (среднегодовая сумма чистого денежного потока).

Метод дисконтированного периода окупаемости (DPB)

Дисконтированный срок окупаемости (DPB) – срок окупаемости (см. выше), но с учетом дисконтирования.

Дисконтированный срок окупаемости DPB рассчитывается по формуле 3.

(3)

Где t — , t + - период, когда наблюдался отрицательный и положительный NPV.

Индекс прибыльности, индекс рентабельности, индекс доходности, PI

Индекс прибыльности (profitability index, PI) – дисконтированная стоимость денежных поступлений от проекта (NPV) на единицу вложений. Показывает относительную прибыльность проекта.

Индекс прибыльности PI рассчитывается по формуле 4.

(4)

Значения PI:

Для эффективного проекта PI должен быть больше 1

Индексы доходности дисконтированных затрат и инвестиций превышают 1, если для этого потока NPV положителен.

Внутренняя норма рентабельности (IRR)

При неоднородных денежных потоках, как в рассматриваемом проекте, может применяться соответствующий аналог IRR – модифицированная внутренняя норма доходности (MIRR).

Алгоритм расчета предусматривает выполнение нескольких процедур. Прежде всего рассчитываются суммарная дисконтированная стоимость всех оттоков и суммарная наращенная стоимость всех притоков, причем и дисконтирование, и наращение осуществляются по цене источника финансирования проекта. Наращенная стоимость притоков называется терминальной стоимостью. Далее определяется ставка дисконтирования, уравнивающая суммарную приведенную стоимость оттоков и терминальную стоимость, которая в данном случае как раз и представляет собой MIRR. Итак, общая формула расчета имеет вид:

(6)

Где OF, — отток денежных средств в N-м периоде (по абсолютной величине);

IF, — приток денежных средств в N-м периоде;

г — стоимость источника финансирования данного проекта;

п — продолжительность проекта.

Заметим, что формула имеет смысл, если терминальная стоимость превышает сумму дисконтированных оттоков.

Показатели эффективности проекта

Основные финансовые показатели показаны в Таблице ниже.

Таблица 6.16 Показатели эффективности инвестиций

Показатели эффективности инвестиций	Значение, руб.
Период планирования
Чистая прибыль
Чистый денежный поток NPV, рублей
Внутренняя норма доходности IRR (год), %
Индекс доходности PI, ед.
Период окупаемости PB, лет
Дисконтированный период окупаемости DPB, лет.
Основные инвестиции в проект, руб.
Полная сумма финансирования проекта, руб.
Средняя рентабельность продаж по проекту, %
Ставка дисконтирования, %

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Рассмотрим все приведенные показатели более подробно.

Чистая приведенная стоимость (NPV)

Получившийся показатель NPV ** млн руб., что говорит об успешности проекта.

Внутренняя норма доходности (IRR)

При проведении расчета внутренняя норма доходности IRR = 255%, что говорит об очень высоком уровне доходности данного инвестиционного проекта.

Индекс доходности инвестиций (PI)

Получившийся индекс доходности PL= 9,1. Это означает, что каждый вложенный рубль в проект принесет дополнительно 8,1 рубля за рассматриваемый срок реализации проекта с учетом механизма дисконтирования.

Срок окупаемости (PBP)

Срок окупаемости рассчитан в отчете ДДС и составляет ** года.

Дисконтированный срок окупаемости (DPBP)

Дисконтированный срок окупаемости рассчитан в отчете ДДС и составляет ** года.

Иные показатели

Рентабельность продаж по операционной деятельности получилась равной ** %, что является средним показателем в отрасли строительства деревянных домов.

АНАЛИЗ РИСКОВ ПРОЕКТА

Анализ чувствительности проекта

Был произведен анализ чувствительности проекта.

При определении анализа чувствительности проекта были проанализированы три важнейших параметра проекта:

- Влияние объемов продаж домов на NPV;

- Влияние уровня курса доллара США к рублю на NPV;

- Влияние уровня операционных на NPV.

Чувствительность NPV к изменениям этих параметров представлена ниже.

Таблица 7.1. Чувствительность NPV (с диаграммой)

Показатели	-20%	-10%	0%	10%	20%
Влияние объемов продаж домов на NPV
Влияние уровня курса доллара США к рублю на NPV
Влияние уровня операционных на NPV

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Как можно понять из представленной после Таблицы диаграммы, наиболее чувствительно NPV реагирует на изменение уровня операционных издержек. Так при снижении издержек на **%, NPV растет более, чем в три раза, до ** млн руб.

Качественный анализ рисков

Как и любая компания, функционирующая на рынке, данный проект находится в условиях рисков. Основные возможные риски вероятность их реализации, степень опасности и пути снижения рисков показаны в таблице ниже

Таблица 7.2 Основные риски проекта

Риск	Вероятность и степень опасности. Проявления негативного влияния	Средства нивелирования риска
Производственные риски
Поломки технологического оборудования, нехватка инструмента, вспомогательной техники
Рыночные риски
Демпинг цен конкурентов
Финансовые риски
Задержка оплат потребителей

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, по мнению аналитиков MegaResearch наиболее существенными рисками проекта будут: ***

Точка безубыточности проекта

В расчетной части была сформирована вкладка «Точка безубыточности», где определена точка безубыточности по выручке предприятия за год. Данные представлены ниже на Рисунке.

Рисунок 7.1. График определения точки безубыточности по выручке

***

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

За основу для определения точки безубыточности были взяты данные расчетной части 2016 года (первый полный год работы). Предприятие работает с нулевой прибылью при объеме продаж ** млн руб., что на ** % меньше показателя выручки 2016 года. В натуральном выражении, точка безубыточности достигается при продажах ** домов.

ПРИЛОЖЕНИЯ

Отчет о движении денежных средств (по месяцам)