Бизнес-план Многоквартирный дом Сочи

ДЕМО-ВЕРСИЯ

Бизнес-план

«Строительство многоквартирного жилого дома»

Оглавление

1. Резюме проекта 4

2. Описание проекта и компании 6

2.1. Общее описание проекта 6

2.2. Основные цели бизнеса 6

2.3. Основные характеристики объекта 6

3. Маркетинговый план 8

3.1. Состояние жилищного фонда 8

3.2. Рынок жилой недвижимости в Краснодарском крае и г. Сочи 16

3.3. Описание и анализ конкурентов 18

3.4. Тенденции и перспективы развития рынка 19

3.6. Цены продажи 20

4. Организационный план 21

4.1. Организационная структура компании 21

4.2. Организационно-правовая форма 21

4.3. Затраты на оплату труда, социальное обеспечение 22

4.4. Календарный план работ 23

5. Финансовый план 24

5.1. Базовые допущения 24

5.2. Налоговое окружение 24

5.3. Затраты инвестиционной стадии проекта 27

5.4. Общехозяйственные и коммерческие издержки 28

5.5. Расчет выручки 29

5.6. Финансирование проекта 30

5.7. Отчет о прибылях и убытках 31

5.8. Отчет о движении денежных средств 34

5.9. Показатели эффективности проекта 40

6. Оценка рисков 44

6.1. Анализ чувствительности проекта 44

6.2. Описание возможных рисков проекта, их характеристика 45

Приложения 47

Приложение 1. Перечень застройщиков и инвесторов 47

Резюме проекта

В рамках предлагаемого проекта планируется строительство многоквартирного жилого дома со встроенными офисными помещениями и парковкой в цокольном этаже с целью последующей реализации квартир, парковочных мест и сдачи в аренду офисных помещений, расположенных на 2-м (цокольном) этаже. Объект предлагается построить в Центральном районе города Сочи, на улице XXX.

На протяжении последних 7 лет, с 2005 года, прослеживается тенденция к постепенному уменьшению площади квартир, востребованных среди жителей мегаполисов, при этом, обеспеченность населения жилой площадью на протяжении последнего десятилетия растет в Краснодарском крае на 3,4% в год, в среднем. Неудовлетворенный спрос в экономичном сегменте жилой недвижимости города Сочи с середины 2010 года стал привлекать на рынок частных застройщиков.

В 2011 году суммарная площадь жилых домов, возводимых частными застройщиками, составила XXX тыс. м2, т.е. 50% от объема, возводимого профессиональными девелоперами.

Инженерные изыскания, проектирование и согласование предлагаемого объекта планируется начать в апреле 2012 года и завершить в сентябре того же года. Строительно-монтажные работы будут осуществлены в период с сентября 2012 года по июнь 2013 года. Отделочные работы и благоустройство прилегающей территории предполагается завершить к ноябрю 2013 года.

Общая сумма инвестиций, необходимых для реализации проекта, составляет, согласно плану, XXX тыс. руб. Сумма инвестиций, с учетом дисконтирования – XXX тыс. руб.

Срок окупаемости проекта, с учетом дисконтирования, составляет XXX, без учета дисконтирования – XXX. Чистый приведенный денежный поток по проекту (NPV) за 3 года планирования составит XXX тыс. руб. Индекс рентабельности инвестиций составит XXX.

Показатели эффективности проекта приведены в Таблице 1.

Таблица 1. Показатели эффективности проекта

Показатели эффективности проекта	Значение
Годовая ставка дисконтирования, %
NPV, тыс. руб.
IRR, мес., %
PI
Срок окупаемости, мес.
Дисконтированный срок окупаемости, мес.
Инвестиции в проект, руб.
Дисконтированные инвестиции, руб.
Общая выручка, руб.
Чистая прибыль, руб.
Общехозяйственные расходы за время проекта, тыс. руб.
Коммерческие издержки за время проекта, тыс. руб.
Расходы на Фонд оплаты труда и отчисления за время проекта, тыс. руб.
Сумма налогов к уплате за время проекта, тыс. руб.

Описание проекта и компании

Общее описание проекта

В рамках предлагаемого проекта планируется строительство 8-этажного многоквартирного жилого дома с подземной парковкой и цокольным этажом, полностью отведенным под офисные помещения.

Строительные работы по проекту планируется осуществлять силами привлеченных подрядных проектировочных и строительных организаций.

Предварительную реализацию квартир планируется начать с декабря 2012 года. По мере завершения этапов строительства планируется повышать стоимость квартир в строящемся доме. Сдача объекта планируется к ноябрю 2013 года. Завершение реализации квартир планируется в декабре 2013 года.

Основные цели бизнеса

Основные цели проектируемого предприятия включают в себя:

Строительство жилого объекта, отвечающего требованиям и ожиданиям жителей;

Насыщение порядка 4% сочинского рынка жилой недвижимости в 2013 году;

Содействие обновлению жилого фонда г. Сочи;

Содействие экономическому развитию региона и повышение качества жизни граждан;

Получение прибыли.

Основные характеристики объекта

Общая площадь объекта составит 4200 м2. Месторасположение: Краснодарский край, г. Сочи, XXXX. Площадь участка, отведенного для строительства, составляет 600 м2.

На первом, подвальном, этаже планируется размещение подземной парковки с общей площадью парковочных мест – 450 м2. Площадь одного парковочного места – 11,25 м2.

Второй, цокольный, этаж предполагается отвести под офисные помещения для последующей сдачи в аренду. Полезная площадь второго этажа - 450 м2. Всего второй этаж необходимо разделить на 10 офисов средней площадью 41 м2.

Этажи с третьего по седьмой – жилые этажи, отведенные под квартиры для реализации. Полезная площадь каждого этажа – 550 м2. На этаж планируется разместить по 8 квартир средней площадью - по 56,25 м2.

Восьмой, мансардный, этаж, с полезной площадью – 500 м2, планируется выделить под элитное жилье для реализации, на этаже планируется разместить 5 квартир площадью 92 м2 каждая.

Всего, объект будет поделен на 45 квартир, в том числе: 40 квартир стандартной планировки и 5 квартир улучшенной планировки. Площадь и количество помещений каждого вида приведены в таблице 2.3.1.

Таблица 2.3.1. Помещения

Наименования	Средняя площадь, м 2	Кол-во, ед.
Квартира стандартной планировки
Квартира улучшенной планировки
Парковочное место
Офис

Маркетинговый план

Состояние жилищного фонда

На конец 2010г. жилищный фонд в Российской Федерации составил XXX млн. кв. метров общей площади, в том числе в городских поселениях XXXмлн. м2 (72% общей площади), в сельской местности - XXXX млн. м2 (28% общей площади).

Таблица 3.1.1 Жилищный фонд России на конец года

	2000г.	2008г.	2009г.	2010г.	2010 г. в % к
					2000 г.	2008 г.	2009 г.
Жилищный фонд, млн. м 2 общей площади жилых помещений
в том числе:
в городской местности
в сельской местности

………………………

Таблица 3.1.2.Распределение общей площади жилищного фонда по материалу стен, %

	2001г.	2008г.	2009г.	2010г.
По материалу стен :
каменные, кирпичные
панельные
деревянные
блочные
смешанные
монолитные
прочие

………………

Таблица 3.1.3. Уровень благоустройства жилищного фонда на конец года, %

	Жилищный фонд, оборудованный
	водопро-водом	кана-лизацией	ото-плением	Ваннами (душем)	газом	горячим водо-снабже-нием	наполь-ными электро-плитами
Весь жилищный фонд
2000г.
2005г.
2009г.
2010г.
Городской жилищный фонд
2000г.
2005г.
2009г.
2010г.
Сельский жилищный фонд
2000г.
2005г.
2009г.
2010г.

………..

Таблица 3.1.4. Распределение жилищного фонда

по годам постройки и проценту износа в 2010 году, на конец года, %

	Общая площадь жилых помещений	Число жилых домов (индивидуально-определенных зданий)	Число много-квартирных жилых домов
По годам возведения :
до 1920
1921-1945
1946-1970
1971-1995
после 1995
По проценту износа :
от 0 до 30%
от 31% до 65%
от 66% до 70%
свыше 70%

………..

Таблица 3.1.5. Ветхий и аварийный жилищный фонд на конец года

	2000г.	2008г.	2009г.	2010г.	2010г. в % к
					2000г.	2008г.	2009г.
Весь ветхий и аварийный жилищный фонд, млн. м2
в том числе:
ветхий
аварийный
Удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в общей площади всего жилищного фонда, %

 

………………..

ДЕМО-ВЕРСИЯ

Рис. 3.1.6. Объем капитального ремонта многоквартирных домов,

млн. м2 общей площади

………………

ДЕМО-ВЕРСИЯ

Рис. 3.1.7. Финансирование капитального ремонта, млрд. руб. 1

......

…………………….

Жилищное строительство. В 2010г. на территории Российской Федерации за счет всех источников финансирования построено …. тыс. новых благоустроенных квартир общей площадью …. млн. м2.

………

ДЕМО-ВЕРСИЯ

Наибольшие объемы ввода жилья в расчете на 1 человека в 2010г. отмечены в Московской области - ……., в Ненецком автономном округе - ………, Краснодарском крае, Чувашской Республике, Белгородской области - ………

Рис. 3.1.8. Ввод жилых домов, млн. м2 общей площади

………………

Индикатором, характеризующим строительную активность на рынке жилья, является отношение годового объема ввода жилья к общей площади жилищного фонда. Национальным проектом "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" предусмотрено к концу 2010г. довести его значение в среднем по Российской Федерации до 2,5%, однако в 2010г. годовой объем ввода жилья не превысил в Российской Федерации 1,8% от общей площади жилищного фонда. В субъектах Российской Федерации этот показатель варьировался от 0,02% до 4,1%. Наибольшее его значение (свыше 2,5%) отмечалось в Республике Ингушетия, Чувашской Республике, Краснодарском крае, Белгородской, Московской, Тюменской областях, Ненецком автономном округе.

В общем вводе жилья в 2010г. 43,7% приходилось на индивидуальное жилищное строительство. За год было введено ……. млн. м2 общей площади индивидуальных жилых домов, из которых ……. млн. м2 (44,4%) оборудовано одновременно водопроводом, канализацией, отоплением и горячим водоснабжением. Почти 71% индивидуальных домов имеют водопровод и 66% канализацию. Вместе с тем, 13% вновь введенных индивидуальных жилых домов не оборудовано ни одним из видов коммунального обслуживания.

…………

Именно малоэтажные жилые дома, построенные при одновременной государственной поддержке, позволят повысить их доступность для большинства населения, поскольку стоимость строительства этих домов для индивидуального застройщика, по оценке Института экономики ЖКХ, как минимум, на 50% ниже цены квартиры в многоквартирных домах.

Выполнение государственных обязательств по предоставлению жилья категориям граждан, установленным федеральным законодательством. На начало 2010г. на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях состояло 2,82 млн. семей (5,5% от общего числа семей). Получили жилые помещения и улучшили жилищные условия за прошедший год 244 тыс. семей ……….

Важным направлением реализации Национального проекта является обеспечение жильем молодых семей. …………

, из них 129,9 тыс. - проживающих в сельской местности(32% от числа молодых семей).В 2010 г. из 10,8 тыс. семей молодых специалистов, проживающих в сельской местности и состоявших на учете в качестве нуждающихся, получили жилые помещения и улучшили жилищные условия более 2 тыс. семей.

Общее число семей за 2010г. сократилось на 0,4% и на 1 января 2011г.составило 2,82 миллиона.

ДЕМО-ВЕРСИЯ

Рис. 3.1.9. Число семей, состоящих на учете

и получивших жилые помещения, тыс. семей.

В рамках подпрограммы "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством" ……………..

…………….

…………

ДЕМО-ВЕРСИЯ

Рис. 3.1.10. Динамика средних цен на первичном и вторичном

рынке жилой недвижимости, тыс. руб. за м2

В 2010г. зарегистрировано ………………

Общая площадь жилых помещений, на которые органами регистрации в 2010г. зарегистрированы права собственности граждан в результате совершения сделки на основании договоров купли-продажи (кроме прав долевой собственности), составила 67,9 млн. м2, что на 42,1% больше, чем в 2009г. и занимает 2,5% в общей площади жилых помещений, находящихся в частной собственности 2 .

Ипотечное кредитование.

По данным Банка России, объем ипотечного жилищного кредитования, осуществляемого кредитными организациями, в 2010г. существенно возрос по сравнению с предыдущим годом и составил …. млрд. рублей (в 2,5 раза к уровню 2009г.). ……..

…………….

Рынок жилой недвижимости в Краснодарском крае и г. Сочи

………

ДЕМО-ВЕРСИЯ

Рис. 3.2.1. Динамика цен на объекты жилой недвижимости, руб. / м2

В 2011 году на рынке недвижимости города Сочи наблюдался устойчивый спрос во всех сегментах. Первичный сегмент отличается стабильным развитием и увеличением количества реализованных проектов. Несмотря на существенный рост предложения площадей в новостройках, вторичный рынок недвижимости  в Большом Сочи не теряет своей привлекательности, отвечая на спрос повышением цены предложения. ……

коммерческое расселение коренного населения города, с целью освобождения перспективных земельных участков в центральных районах города для застройки элитным жильем;

конечное и постепенно сокращающееся (ввиду выбытия объектов) число предложений на вторичном рынке недвижимости;

рост спроса на недвижимость в городе в целом.

Существенным фактором, приводящим к росту цен, является и то, что олимпийская стройка оттягивает на себя основные поставки стройматериалов в город. В связи с этим поставщики поднимают цены для частных застройщиков, а значит, вырастает себестоимость строительства. Таким образом, что бы сохранить ожидаемую норму прибыли, застройщики оказываются вынуждены поднимать цены.

Эти и другие факторы, приводя к росту цен на вторичном рынке, стимулируют дополнительный прирост спроса в первичном сегменте.

……………..

Строительство жилых домов эконом класса ограничивается в Сочи незначительным числом проектов. Сравнительно малая экономическая прибыль от реализации таких «бюджетных» проектов жилья не привлекает застройщиков в данный сегмент рынка недвижимости. Наиболее веской причиной такого положения дел является не только  с низкий уровень прибыльности строительства недорогого жилья эконом класса, но и высокий уровень затрат на оформление нормативных и разрешительных документов, не зависящий в напрямую от класса качества вводимого в эксплуатацию жилья.

Обеспеченность населения жилой площадью выросла за последнее десятилетие более, чем на ……….. - с 17,3 кв. м. на человека в 2000 году, до …… м в 2009 г. (Рис. 4.2.2.)

ДЕМО-ВЕРСИЯ

Рис. 3.2.2. Динамика обеспеченности населения жилой площадью, м2 на человека

Средняя площадь квартир в домах, вводимых в эксплуатацию, при этом, за аналогичный период сократилась на ……….(Рис. 4.2.3.).

ДЕМО-ВЕРСИЯ

Рис. 3.2.3. Динамика средней площади квартир в новых домах, м2

Как видно из рисунка 4.2.3., тенденция к увеличению площади квартир в строящихся домах, наблюдавшаяся в начале прошлого десятилетия, резко сменилась с 2005 года устойчивым трендом к преобладанию в жилищном строительстве одно- и двухкомнатных квартир.

Описание и анализ конкурентов

…..

Тенденции и перспективы развития рынка

Общий объем первичного рынка жилой недвижимости эконом-класса в г. Сочи составляет … м2 (около 6 тысяч квартир) с учетом строящихся, замороженных и готовых проектов, в которых еще ведется реализация квартир (их совокупная жилая площадь составляет …. м2, доля в общем объеме рынка - 9%). ……..

В настоящее время, средняя стоимость квадратного метра в сочинских новостройках эконом-класса составляет порядка 60 000 рублей. Последние три года цена практически не менялась. Для сравнения, в 2009-2010 годах она составляла 56 000 рублей. Сегмент жилой недвижимости экономичного класса является самым устойчивым к кризисным явлениям в отличие от недвижимости более высоких классов. Средний уровень цен на престижную недвижимость в Сочи за последние годы снизился более чем на 30%, и пока что не восстановился в достаточном объеме.

…….

Именно небольшие строительные компании и индивидуальные предприниматели, которых называют "частными застройщиками", первыми отреагировали на неудовлетворенный спрос в экономичном сегменте. Сегодня "частные" застройщики возводят в Сочи около 70 жилых домов, совокупная жилая площадь которых составляет не менее 200 000 кв. м. Это около трех тысяч квартир или 50% от числа, возводимого профессиональными девелоперами. Несмотря на наличие юридических и прочих рисков, такое жилье пользуется повышенным спросом у населения. Средние темпы продаж в таких проектах выше, чем в аналогичных проектах профессиональных застройщиков. Сравнительно небольшая площадь квартир в таких объектах позволяет реализовывать все жилье еще до момента ввода в эксплуатацию или в течение 3 месяцев после сдачи.

Так или иначе, очевиден тот факт, что инвестиционная активность в отношении закладки новых проектов и активность потенциальных покупателей в Сочи увеличиваются, а средневзвешенная стоимость квадратного метра не снижается. Можно сказать, что состояние первичного рынка жилой недвижимости Сочи в сегменте эконом-класса очень стабильно и характеризуется высокой инвестиционной привлекательностью. ….

Цены продажи

Средние цены на объекты жилой недвижимости в Краснодарском крае в III квартале 2011 года представлены в Таблице 3.6.

Таблица 3.6. Средние цены на объекты жилой недвижимости, руб. за м2

	Первичный рынок		Вторичный рынок
	III квартал 2011 г.	справочно: III квартал 2010 г.	III квартал 2011 г.	справочно: III квартал 2010 г.
Все типы квартир
в том числе:   квартиры низкого качества
квартиры среднего качества (типовые)
квартиры улучшенного качества
элитные квартиры

Организационный план

Организационная структура компании

ДЕМО-ВЕРСИЯ

Организационная структура проектируемого предприятия представлена схемой на Рисунке 4.1.

Рис. 4.1. Организационная структура компании

Организационно-правовая форма

………..

• высокая степень риска при выходе одного или нескольких участников из общества, которым должна быть передана доля в его имуществе;

• возможность возникновения конфликтов между участниками общества.

Данные преимущества и недостатки организационно-правовой формы позволят компании полностью реализовать все свои функции не имея существенных ограничений деятельности.

Затраты на оплату труда, социальное обеспечение

Для реализации проекта планируется привлечение 6 сотрудников, расходы на оплату труда и отчисления в пенсионный фонд и фонды социального и обязательного медицинского страхования приведены в Таблице 4.3.

Таблица 4.3. Фонд оплаты труда и отчисления, руб.

Персонал	Штат	Заработная плата	ФОТ	Отчисления от ФОТ				Итого
				ПФ	ФСС	ФОМС фед.
Должность	чел.	руб.	руб.	22,0%	2,9%	5,1%	руб.
Всего, руб.

Календарный план работ

Календарный план работ по проекту представлен на Рисунке 4.4.

ДЕМО-ВЕРСИЯ

Рис. 4.4. Календарный план

Финансовый план

Базовые допущения

……………

Налоговое окружение

Налог на добавленную стоимость

Ставка НДС 0 процентов применяется при реализации товаров и услуг предназначенных для экспорта или транзита через территорию РФ:

…….

Товаров на экспорт за пределы таможенной территории Российской Федерации, а также товаров, помещенных под таможенный режим свободной таможенной зоны.

Работ (услуг), непосредственно связанных с производством и реализацией экспортируемых товаров. А также работы (услуги) по организации и сопровождению перевозок, перевозке или транспортировке, организации, сопровождению, погрузке и перегрузке вывозимых за пределы территории Российской Федерации или ввозимых на территорию Российской Федерации.

Работ (услуг), непосредственно связанных с перевозкой (транспортировкой) через таможенную территорию Российской Федерации товаров, помещенных под таможенный режим транзита через указанную территорию.

Услуг по перевозке пассажиров и багажа при условии, что пункт отправления или пункт назначения пассажиров и багажа расположены за пределами территории Российской Федерации.

НДС 10 процентов.

Ставка НДС 10 процентов устанавливается при реализации социально-значимых товаров и услуг:

Продовольственных товаров согласно перечню ст. 164 НК РФ.

Товаров для детей согласно перечню ст. 164 НК РФ.

Периодических печатных изданий, за исключением периодических печатных изданий рекламного или эротического характера

Учебной и научной книжной продукции.

Медицинских товаров отечественного и зарубежного производства

Лекарственных средств, включая лекарственные субстанции, в том числе внутриаптечного изготовления.

Изделий медицинского назначения.

НДС 18 процентов.

Ставка НДС 18 процентов устанавливается при реализации товаров и услуг в остальных случаях.

Налог на прибыль.

Налоговая база по налогу на прибыль организаций определяется в соответствии со статьей 274 НК РФ. В целях налогообложения прибыли налоговой базой признается денежное выражение прибыли, подлежащей налогообложению. Прибылью для российских организаций, согласно статье 247 НК РФ, признаются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, определяемых в соответствии с главой 25 "Налог на прибыль организаций" НК РФ. Доходы и расходы налогоплательщика в целях налогообложения прибыли учитываются в денежной форме.

На территории РФ действуют следующие ставки налога на прибыль:

С 01 января 2009 действует основная ставка налога на прибыль - 20%.

Кроме основной ставки налога на прибыль установлены так называемые специальные ставки:

Ставки налога на прибыль на отдельные виды долговых обязательств: 0%, 9%, 15%

Размер налоговой ставки налога на прибыль по доходам, полученным в виде дивидендов - 0%, 9%, 15%.

Размер ставки налога на прибыль для иностранных организаций, на доходы не связанные с деятельностью в РФ через постоянные представительства - 10%, 20%

Ставка налога на прибыль для ЦБ РФ 0%.

Порядок исчисления и уплаты налога на прибыль и авансовых платежей по нему установлен ст. 286, 287 НК РФ. Организации, имеющие обособленные подразделения, уплачивают налог на прибыль в соответствии со ст.288 НК РФ.

Сумма уплачиваемого налога по итогам налогового периода и авансовых платежей по итогам отчетного периода определяется налогоплательщиком самостоятельно (кроме случаев, когда такая обязанность возлагается на налогового агента) (ст. 286 НК РФ).

Режим уплаты авансовых платежей исходя из фактической прибыли определяется налогоплательщиком и закрепляется в учетной политике на очередной налоговый период.

Налог, подлежащий уплате по истечении налогового периода, уплачивается не позднее срока, установленного в ст. 289 НК РФ для подачи налоговых деклараций за соответствующий налоговый период (ст. 287 НК РФ).

Налог на имущество организаций.

Объектом налогообложения по налогу на имущество для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств, в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.

Налоговые ставки по налогу на имущество организаций устанавливаются законами субъектов РФ и не могут превышать 2,2 процента.

Допускается установление дифференцированных (различных) налоговых ставок в зависимости от категорий налогоплательщиков и (или) имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Для российских организаций и иностранных организаций, осуществляющих деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства сумма налога исчисляется по итогам налогового периода как произведение соответствующей налоговой ставки и налоговой базы, определенной за налоговый период:

Сумма начисленного налога за год = Налоговая база × Налоговая ставка

Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет по итогам налогового периода, определяется как разница между суммой налога, исчисленной в целом за год, и суммами авансовых платежей по налогу, исчисленных в течение налогового периода:

Сумма налога за год (к уплате) = Сумма начисленного налога за год – Авансовые платежи

Сумма авансового платежа по налогу исчисляется по итогам каждого отчетного периода в размере 1/4 произведения соответствующей налоговой ставки и средней стоимости имущества, определенной за отчетный период:

Авансовый платеж = Средняя стоимость имущества × Налоговая ставка / 4

Затраты инвестиционной стадии проекта

На инвестиционном этапе Затраты на проектирование и строительно-монтажные работы приведены помесячно в Таблице 6.3.

Таблица 5.3. Инвестиции

месяц \ год	2012 год				Всего		2013 год				Всего за год
	Инженерные изыскания, проектирование и согласование	Приобретение материалов для строительства, строительно-монтажные работы	Отделочные работы, подведение коммуникаций, благоустройство территории	Инженерные изыскания, проектирование и согласование			Строительно-монтажные работы	Отделочные работы, подведение коммуникаций, благоустройство территории
Январь
Февраль
Март
Апрель
Май
Июнь
Июль
Август
Сентябрь
Октябрь
Ноябрь
Декабрь
Всего за год

Общая сумма затрат на проектирование и строительство объекта составит …. тыс. руб., в том числе:

Затраты на проектирование, инженерные и геологические изыскания, согласования – … руб.

Затраты на материалы для строительства и услуги строительных организаций – ….. руб.

Расходы на отделочные работы, подведение коммуникаций, благоустройство – …….. руб.

Общехозяйственные и коммерческие издержки

Общехозяйственные издержки по проекту, включают в себя расходы на связь и интернет, канцтовары, прочие расходы.

Коммерческие расходы, связанные с продвижением на рынок, информированием потенциальных покупателей о строящемся объекте и ходе выполнения строительно-монтажных работ, включают в себя: расходы на продвижение в сети Интернет, расходы на рекламу в СМИ, затраты на наружную рекламу.

Среднемесячные общехозяйственные и коммерческие издержки по проекту приведены в Таблице 7.4.

Таблица 7.4. Общехозяйственные издержки

Статья расходов	Сумма, руб./мес.
Общехозяйственные расходы
Связь и Интернет
Канцтовары
Прочие
Коммерческие расходы
Реклама в сети Интернет
Реклама в СМИ
Наружная реклама

Продвижение проекта в сети Интернет планируется начать с сентября 2012 года. Рекламу в СМИ и установку наружной рекламы планируется запустить с ноября 2012 года. После завершения реализации квартир, предполагается продолжение рекламных мероприятий для привлечения арендаторов в офисы, расположенные на первом (цокольном) этаже здания. Таким образом, завершение рекламных мероприятий предполагается к апрелю 2014 года.

Расчет выручки

……

Помесячный план выручки от реализации проекта на 2012 - 2014 годы представлен в Таблице 5.5.

Таблица 5.5. План выручки, руб.

месяц \ год	2012 год	2013 год	2014 год
Январь
Февраль
Март
Апрель
Май
Июнь
Июль
Август
Сентябрь
Октябрь
Ноябрь
Декабрь
Всего за год

Финансирование проекта

Объем инвестиций, необходимый для реализации проекта, составляет …… млн. руб. Финансирование проекта планируется за счет двух источников:

Средства инвестора в сумме …… млн. руб. (50%) – привлекаются на начальном этапе проекта, используются для финансирования расходов на проектирование, проведение инженерных изысканий, согласование проекта и начало строительных работ;

Банковский кредит в сумме ….. млн. руб. (50%) – привлекается с сентября 2012 года на срок 15 месяцев под ставку 18% годовых, с отсрочкой выплат в погашение основного долга – 3 месяца.

Отчет о прибылях и убытках

Помесячный прогноз прибылей и убытков от реализации проекта представлен в таблицах 5.7.1. - 5.7.3.

Таблица 5.7.1. Прогноз прибылей и убытков – 2012 год, тыс. руб.

Наименование статьи

2012 год

Январь

Февраль

Март

Апрель

Май

Июнь

Июль

Август

Сентябрь

Октябрь

Ноябрь

Декабрь

Выручка от реализации

Прямые издержки

Валовая прибыль

Заработная плата

Отчисления от ФОТ

Общехозяйственные расходы

Коммерческие расходы

Налоги

EBITDA

EBITDA, % (к выручке)

EBIT

Выплата процентов по кредитам

Прибыль (Убыток) до налогообложения

Налог на прибыль

Нераспределенная прибыль

Чистая прибыль (кумулятивная)

Таблица 5.7.2. Прогноз прибылей и убытков – 2013 год, тыс. руб.

Наименование статьи

2013 год

Январь

Февраль

Март

Апрель

Май

Июнь

Июль

Август

Сентябрь

Октябрь

Ноябрь

Декабрь

Выручка от реализации

Прямые издержки

Валовая прибыль

Заработная плата

Отчисления от ФОТ

Общехозяйственные расходы

Коммерческие расходы

Налоги

EBITDA

EBITDA, % (к выручке)

EBIT

Выплата процентов по кредитам

Прибыль (Убыток) до налогообложения

Налог на прибыль

Нераспределенная прибыль

Чистая прибыль (кумулятивная)

Таблица 5.7.3. Прогноз прибылей и убытков – 2014 год, тыс. руб.

Наименование статьи

2014 год

Январь

Февраль

Март

Апрель

Май

Июнь

Июль

Август

Сентябрь

Октябрь

Ноябрь

Декабрь

Выручка от реализации

Прямые издержки

Валовая прибыль

Заработная плата

Отчисления от ФОТ

Общехозяйственные расходы

Коммерческие расходы

Налоги

EBITDA

EBITDA, % (к выручке)

EBIT

Выплата процентов по кредитам

Прибыль (Убыток) до налогообложения

Налог на прибыль

Нераспределенная прибыль

Чистая прибыль (кумулятивная)

Отчет о движении денежных средств

Помесячный прогноз движения денежных средств по проекту представлен в таблицах 5.8.1. - 5.8.3.

Таблица 5.8.1. Прогноз движения денежных средств – 2012 год, тыс. руб.

Наименование статьи

2012 год

Январь

Февраль

Март

Апрель

Май

Июнь

Июль

Август

Сентябрь

Октябрь

Ноябрь

Декабрь

Инвестиционный денежный поток (ИДП)

Инженерные изыскания, проектирование и согласование

Приобретение материалов для строительства, услуги подрядных строительных организаций

Операционный денежный поток (ОДП)

Поступление

Реализация квартир

Реализация парковочных мест

Выбытие

Общехозяйственные расходы

Связь и Интернет

Канцтовары

Прочие

Коммерческие расходы

Реклама в сети Интернет

Реклама в СМИ

Наружная реклама

Расходы на оплату труда и отчисления от ФОТ

Фонд оплаты труда

Отчисления от ФОТ

Налоги и взносы

Земельный налог

Налог на имущество организации

НДС к оплате

Налог на прибыль

Финансовый денежный поток (ФДП)

Взносы от учредителей

Поступления кредитных средств

Выплата процентов по кредитам

Погашение основного долга

Остаток денежных средств на начало периода

Изменение за период

Остаток денежных средств на конец периода

Чистый денежный поток (ЧДП)

ЧДП нарастающим итогом

Чистый дисконтированный денежный поток (NPV)

NPV нарастающим итогом

Таблица 5.8.2. Прогноз движения денежных средств – 2013 год, тыс. руб.

Наименование статьи

2013 год

Январь

Февраль

Март

Апрель

Май

Июнь

Июль

Август

Сентябрь

Октябрь

Ноябрь

Декабрь

Инвестиционный денежный поток (ИДП)

Инженерные изыскания, проектирование и согласование

Приобретение материалов для строительства, услуги подрядных строительных организаций

Отделочные работы, подведение коммуникаций, благоустройство территории

Операционный денежный поток (ОДП)

Поступление

Реализация квартир

Реализация парковочных мест

Доходы от сдачи офисных помещений в аренду

Выбытие

Общехозяйственные расходы

Связь и Интернет

Канцтовары

Прочие

Коммерческие расходы

Реклама в сети Интернет

Реклама в СМИ

Наружная реклама

Расходы на оплату труда и отчисления от ФОТ

Фонд оплаты труда

Отчисления от ФОТ

Налоги и взносы

Земельный налог

Налог на имущество организации

НДС к оплате

Налог на прибыль

Финансовый денежный поток (ФДП)

Взносы от учредителей

Поступления кредитных средств

Выплата процентов по кредитам

Погашение основного долга

Остаток денежных средств на начало периода

Изменение за период

Остаток денежных средств на конец периода

Чистый денежный поток (ЧДП)

ЧДП нарастающим итогом

Чистый дисконтированный денежный поток (NPV)

NPV нарастающим итогом

Таблица 5.8.3. Прогноз движения денежных средств – 2014 год, тыс. руб.

Наименование статьи

2014 год

Январь

Февраль

Март

Апрель

Май

Июнь

Июль

Август

Сентябрь

Октябрь

Ноябрь

Декабрь

Инвестиционный денежный поток (ИДП)

Операционный денежный поток (ОДП)

Поступление

Реализация квартир

Реализация парковочных мест

Доходы от сдачи офисных помещений в аренду

Выбытие

Общехозяйственные расходы

Связь и Интернет

Канцтовары

Прочие

Коммерческие расходы

Реклама в сети Интернет

Реклама в СМИ

Наружная реклама

Расходы на оплату труда и отчисления от ФОТ

Фонд оплаты труда

Отчисления от ФОТ

Налоги и взносы

Земельный налог

Налог на имущество организации

НДС к оплате

Налог на прибыль

Финансовый денежный поток (ФДП)

Взносы от учредителей

Поступления кредитных средств

Выплата процентов по кредитам

Погашение основного долга

Остаток денежных средств на начало периода

Изменение за период

Остаток денежных средств на конец периода

Чистый денежный поток (ЧДП)

ЧДП нарастающим итогом

Чистый дисконтированный денежный поток (NPV)

NPV нарастающим итогом

Показатели эффективности проекта

Показатели эффективности инвестиционного проекта позволяют определить эффективность вложения средств в тот или иной проект. При анализе эффективности инвестиционных проектов используются следующие показатели эффективности инвестиций:

Чистый дисконтированный (приведенный) доход (денежный поток), чистая приведенная стоимость, NPV.

Период (срок) окупаемости, PB.

Дисконтированный период окупаемости, DPB.

Внутренняя норма доходности (рентабельности), норма возврата инвестиций, IRR.

Индекс прибыльности, индекс рентабельности, индекс доходности, PI.

При расчете показателей эффективности проекта была заложена годовая ставка дисконтирования 12,75%.

Таблица 5.9.1. Показатели эффективности проекта

Показатели эффективности проекта	Значение
Годовая ставка дисконтирования, %
NPV, тыс. руб.
IRR %
PI
Срок окупаемости, мес.
Дисконтированный срок окупаемости, мес.
Инвестиции в проект, руб.
Дисконтированные инвестиции, руб.
Общая выручка, руб.
Чистая прибыль, руб.
Общехозяйственные расходы за время проекта, тыс. руб.
Коммерческие издержки за время проекта, тыс. руб.
Расходы на Фонд оплаты труда и отчисления за время проекта, тыс. руб.
Сумма налогов к уплате за время проекта, тыс. руб.

Метод чистой приведенной стоимости (NPV - метод)

Чистый дисконтированный доход (чистая приведённая стоимость) (англ. Net present value, общепринятое сокращение — NPV (ЧДД)) – сумма дисконтированных одновременных разностей между выгодами и затратами по проекту. Сумма денежных потоков (поступлений и платежей), связанных с операционной и инвестиционной деятельностью, приведенных (дисконтированных) на момент начала осуществления инвестиций.

Чистый дисконтированный доход NPV рассчитывается по формуле 5.9.2.

(5.9.2)

Где i — ставка дисконтирования;

CFt – чистый денежный поток периода t;

T – длительность проекта в периодах.

Расчёт NPV — стандартный метод оценки эффективности инвестиционного проекта и показывает оценку эффекта от инвестиции, приведённую к настоящему моменту времени с учётом разной временной стоимости денег. Если NPV больше 0, то инвестиция прибыльна, а если NPV меньше 0, то инвестиция убыточна.

Чистый приведенный доход (NPV) является положительным и составит 35 785 тыс. руб., что свидетельствует о целесообразности принятия проекта (см. рисунок 5.9.3.).

Рисунок. 5.9.3. Расчет NPV(дисконтированный

кумулятивный денежный поток) по годам, руб.

Метод периода окупаемости (PB)

Срок окупаемости (Payback period, PB) – ожидаемый период возмещения первоначальных вложений из чистых денежных поступлений. Время, за которое поступления от оперативной деятельности предприятия превысят затраты на инвестиции.

Период окупаемости PB рассчитывается по формуле 5.9.4.

(5.9.4)

Где Investments – начальные инвестиции;

ACF – Annual Cash Flow (среднегодовая сумма чистого денежного потока).

Период окупаемости по проекту составляет 21,8 месяца, что при необходимом объеме инвестиций, прогнозируемых доходов и расходов является очень хорошим показателем.

Метод дисконтированного периода окупаемости (DPB)

Дисконтированный срок окупаемости (DPB) – срок окупаемости (см. выше), но с учетом дисконтирования.

Дисконтированный срок окупаемости DPB рассчитывается по формуле 5.9.5.

(5.9.5)

Где t — , t + - период когда наблюдался отрицательный и положительный NPV.

Период окупаемости проекта дисконтированный составит около …0 месяца, что является хорошим показателем для подобного проекта.

Индекс прибыльности, индекс рентабельности, индекс доходности (PI)

Индекс прибыльности (Profitability index, PI) – дисконтированная стоимость денежных поступлений от проекта (NPV) на единицу вложений. Показывает относительную прибыльность проекта.

Индекс прибыльности PI рассчитывается по формуле 5.9.6.

+ 1 (5.9.6)

Значения PI:

Для эффективного проекта PI должен быть больше 1

Индексы доходности дисконтированных затрат и инвестиций превышают 1, если для этого потока NPV положителен.

В нашем случае PI больше 1 и равен …, то есть прибыльность инвестиций составляет ….%.

Внутренняя норма рентабельности (IRR)

Внутренняя норма доходности, ВНД (Internal Rate of Return, IRR), % – значение ставки дисконтирования, при котором NPV = 0. В этой точке дисконтированный поток затрат равен дисконтированному потоку выгод (денежные оттоки равны денежным притокам, с учетом дисконта), т.е. она имеет экономический смысл дисконтированной «точки безубыточности».

Внутренняя норма доходности IRR рассчитывается по формуле 5.9.7.

(5.9.7)

Считается, что большое превышение IRR над нормой дисконта свидетельствует об устойчивости проекта к небольшим изменениям доходов и расходов. В нашем случае, IRR составляет 5,93%, т.е. меньше ставки дисконтирования (12,75%), что говорит о невысокой устойчивости проекта. Принимая во внимание сравнительно небольшой срок планирования, принятый исходя из возможностей детальной проработки и исходя из сроков окупаемости проекта, уровень IRR является нормальным для подобного инвестиционного проекта.

Оценка рисков

Анализ чувствительности проекта

Анализ чувствительности - анализ влияния изменений объемов продаж, себестоимости и других факторов на показатели эффективности инвестиционного проекта.

В рамках проектируемого предприятия был произведен анализ чувствительности при изменении объема продаж, цен, затрат на сырье и материалы, капитальных издержек с шагом 10%.

По результатам анализа было выявлено, что наиболее существенным образом на NPV влияют цены реализации и стоимость строительства. При снижении уровня цен на 30% NPV станет отрицательным и составит – … тыс. руб., при снокращении расходов на строительство на 30%, NPV увеличится до … тыс. руб.

Графически анализ чувствительности представлен на рисунке 6.1.

ДЕМО-ВЕРСИЯ

Рисунок. 6.1. Анализ чувствительности проекта

Описание возможных рисков проекта, их характеристика

Как и любое предприятие, функционирующее на рынке, данный проект находится в условиях рисков. В табл. 8.2. рассмотрены основные риски проекта, вероятность их реализации, степень опасности, негативные проявления, а также средства снижения негативного воздействия на проект.

Таблица 7.2. Оценка проектных рисков.

Риск	Вероятность и степень опасности. Проявления негативного влияния	Способы минимизации рисков

Приложения

Приложение 1. Перечень застройщиков и инвесторов

Перечень застройщиков и инвесторов, действующих на рынке недвижимости города Сочи, представлен в Таблице П-1.

Таблица П-1. Застройщики и инвесторы

№	Наименование	Адрес офиса продаж	Объектов в продаже
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38

ДЕМО-ВЕРСИЯ

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!

В ДЕМО-ВЕРСИИ ПРЕДСТАВЛЕНЫ ФРАГМЕНТЫ ВЫПОЛНЕННОГО БИЗНЕС-ПЛАНА СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНОГО ЖИЛОГО ДОМА.

ЦИФРЫ И ГРАФИКИ НЕ ПРЕДСТАВЛЕНЫ.

ЧАСТЬ ТЕКСТА УДАЛЕНА.

1  Объективная потребность в финансировании капитального ремонта рассчитана путем умножения общей площади жилищного фонда на федеральный стандарт стоимости капитального ремонта жилого помещения на 1 м 2 общей площади жилья в месяц, утверждаемый постановлением Правительства Российской Федерации.

2  Источник: Статистический бюллетень 2011 года, Федеральная служба государственной статистики