Бизнес-план База отдыха в Московской области 2017

Строительство базы отдыха в Московской области

Бизнес План

Строительство базы отдыха в Московской области

Март, 2017 г.

Оглавление

Оглавление 2

Приложения (диаграммы, схемы, рисунки) 4

Приложения (таблицы) 5

Методологические комментарии к бизнес-плану 6

1. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА 8

2. СУЩНОСТЬ ПРЕДЛАГАЕМОГО ПРОЕКТА 11

2.1 Общее описание проекта и предполагаемых услуг 11

2.2 Информация об участниках проекта 11

2.3 Месторасположение проекта 11

3. МАРКЕТИНГОВЫЙ ПЛАН 12

3.1 Обзор рынка баз отдыха в Московской области 12

3.2 Анализ потребителей. Сегментация потребителей 13

3.3 Анализ конкурентов (аналогичные базы отдыха) 15

3.4 Ценообразование на рынке 16

4. ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН 17

4.1 План по персоналу 17

4.2 План-график работ по проекту 18

4.3 Источники, формы и условия финансирования 18

4.4 График финансирования проекта 19

5. ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН 20

5.1 Описание зданий и помещений 20

5.2 Расчет стоимости строительства 20

5.3 Описание оборудования 21

5.4 Сырье, материалы, комплектующие 21

6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН 22

6.1 Исходные данные и допущения 22

6.2 Номенклатура и цены 24

6.3 Инвестиционные издержки 24

6.4 Налоговые отчисления 26

6.5 Операционные издержки (постоянные и переменные) 27

6.6 План продаж 28

6.7 Расчет выручки 29

6.8 Прогноз прибылей и убытков 30

6.9 Прогноз движения денежных средств 32

6.10 Анализ эффективности проекта 33

6.10.1 Методика оценки эффективности проекта 33

6.10.2 Показатели эффективности проекта 35

7. АНАЛИЗ РИСКОВ ПРОЕКТА 37

7.1 Количественный анализ рисков 37

7.2 Качественный анализ рисков 37

7.3 Точка безубыточности проекта 38

8. ПРИЛОЖЕНИЯ 40

8.1 Отчет о движении денежных средств (по месяцам) 40

9. Информация об исполнителе проекта 41

Приложения (диаграммы, схемы, рисунки)

Рисунок 1.1Требуемый объем инвестиций 9

Рисунок 1.2 График NPV проекта 10

Рисунок 3.1. Структура рынка рекреационной недвижимости в Московской области, % 12

Рисунок 3.2 Сезонность загрузки базы отдыха ООО «...» 13

Рисунок 3.3 Структура основных критериев при выборе средств размещения 14

Рисунок 6.1. Структура инвестиционных затрат по проекту, % 25

Рисунок 6.2 График NPV проекта 36

Рисунок 7.1 График точки безубыточности 39

Приложения (таблицы)

Таблица 1.1 График работ по проекту 8

Таблица 1.2 Основные финансовые показатели 9

Таблица 3.1 Основные конкуренты 15

Таблица 3.2. Анализ цен основных конкурентов 16

Таблица 4.1. Формирование ФОТ и штатного расписания базы отдыха, тыс. руб. 17

Таблица 4.2 График реализации проекта 18

Таблица 4.3 График финансирования проекта 19

Таблица 5.1 Расчет стоимости строительства объектов базы отдыха 20

Таблица 5.2 Оборудование для оснащения базы 21

Таблица 6.1. Определение стоимости собственного капитала 23

Таблица 6.2. Определение ставки дисконтирования 23

Таблица 6.3 Номенклатура и цены на услуги 24

Таблица 6.4 Инвестиционные издержки проекта, тыс. руб. 24

Таблица 6.5 Налоговое окружение 26

Таблица 6.6 Налоговые отчисления в 2017-2026 гг., тыс. руб. 26

Таблица 6.7 Постоянные издержки, тыс. руб. 27

Таблица 6.8 Переменные издержки, тыс. руб. 28

Таблица 6.9 План продаж в 2017-2026 гг. 28

Таблица 6.10 План выручки на 2017-2026 гг., тыс. руб. 29

Таблица 6.11 Отчет о прибылях и убытках, тыс. руб. 30

Таблица 6.12 Прогноз движения денежных средств, тыс. руб. 32

Таблица 6.13 Показатели эффективности инвестиций 35

Таблица 7.1 Анализ чувствительности 37

Таблица 7.2 Основные риски проекта 38

Методологические комментарии к бизнес-плану

Настоящий бизнес-план представляет собой проект осуществления бизнес-операций, действий фирмы, содержащий сведения о фирме, товаре, его производстве, рынках сбыта, маркетинге, организации операций и их эффективности.

Период планирования – 2017-2026 гг.

Объект и предмет исследования и бизнес-планирования

Объектом исследования является база отдыха «...».

Предметом исследования является рынок услуг загородных баз отдыха.

Цели и задачи бизнес-плана

Цель бизнес-планирования: оценка экономической эффективности и целесообразности открытия базы отдыха в Московской области.

Задачи бизнес-планирования:

Оценка экономической эффективности проекта;

Обоснование инвестиционных средств на реализацию проекта;

Оценка объема, емкости и структуры рынка;

Анализ потребителей и основных конкурентов;

Оценка тенденций и перспектив развития рынка;

Источники информации

Отраслевая статистика;

Данные государственных структур;

Специализированные базы данных Агентства «MegaResearch»;

Рейтинги;

Информационные ресурсы участников рынка;

Отраслевые и специализированные информационные порталы;

Материалы сайтов исследуемой тематики (web-ресурсы производителей и поставщиков, электронные торговые площадки, доски объявлений, специализированные форумы, Интернет-магазины);

Региональные и федеральные СМИ;

Порталы раскрытия информации (отчетность открытых акционерных обществ);

Распространение бизнес-плана

Материалы Бизнес-плана не предназначены для широкого распространения или публикации. При предоставлении бизнес-плана пользователям до их сведения должны быть доведены цели данного документа, допущения, принятые для его составления, а также все существующие ограничения по использованию.

Объем анализа

Бизнес-план подготовлен на основании информации, полученной из общедоступных источников.

Ограничение ответственности

Все мнения, выводы и оценки, содержащиеся в настоящем бизнес-плане действительны на дату его составления. Исполнитель не несет ответственности за изменение экономических, политических, социальных и иных условий, которые могут оказать влияние на обоснованность данных суждений.

Исполнитель не несет ответственности за какие-либо убытки или ущерб, понесенные третьей стороной в результате использования информации данного бизнес-плана.

Используемые сокращения

ФСГС РФ - Федеральная Служба Государственной Статистики Российской Федерации;

ФНС – Федеральная налоговая служба.

РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА

В рамках данного проекта предполагается расчет экономической эффективности и целесообразности строительства загородной базы отдыха в Московской области. База отдыха будет расположена …

Инфраструктура данного комплекса будет состоять из следующих объектов:

7 жилых коттеджей;

ресторан;

детская площадка;

спортивная площадка;

…

…

…

..

Основными статьями доходов Инициатора проекта будут являться доходы от посуточной сдачи в аренду коттеджей, а также ежемесячное получение платы от арендаторов здания ресторана и СПА-комплекса.

Строительство и начало работы загородной базы будет осуществлено в 2 этапа:

…

Этапы реализации проекта приведены в таблице:

Таблица 1.1 График работ по проекту

Этап проекта	Начало работ	Длительность, дней	Конец работ
Анализ экономической эффективности проекта
1 этап строительства базы
Формирование штатного расписания
Начало работы базы отдыха (1 этап)
2 этап строительства базы
Начало работы базы отдыха (2 этап)

Источник: аналитика MegaResearch

Инвестиции

Объем инвестиционных вложений на реализацию проекта составляет ... руб. Период окупаемости рассматриваемого проекта составляет … Таким образом, проект окупится в … Дисконтированный период окупаемости составляет …

Рисунок 1.1Требуемый объем инвестиций

Собственные средства (средства инвестора)

**% от инвестиций

... руб.

Строительство базы

Требуемый

объем инвестиций

... руб.

Заемные средства

**% от инвестиций

Обустройство базы

... руб.

... руб.

Прочие расходы

Источник: расчеты MegaResearch

Основные финансовые показатели по проекту представлены в таблице:

Таблица 1.2 Основные финансовые показатели

Показатели эффективности инвестиций	Значение
Период расчета (горизонт планирования), мес.
Чистый доход (NV), тыс. руб.
Чистый дисконтированный доход (NPV), тыс. руб.
Внутренняя норма доходности (IRR), % в год
Индекс доходности (PI), ед.
Период окупаемости (PB), мес.
Дисконтированный период окупаемости (DPB), мес.
Инвестиции в проект, тыс. руб.
Средняя рентабельность продаж по проекту, %
Чистая прибыль (накопительная), тыс. руб.
Ставка дисконтирования, %

Источник: расчеты MegaResearch

На рисунке 1.2 показан график NPV проекта по годам его реализации. На графике NPV видно возрастание чистой приведенной стоимости проекта по годам:

Рисунок 1.2 График NPV проекта

Источник: расчеты MegaResearch

По данным исследования видно, что проект является выгодным. Чистый дисконтированный доход проекта на 2026 год составит .. . руб. Ежегодная нераспределенная прибыль будет составлять ... руб.

СУЩНОСТЬ ПРЕДЛАГАЕМОГО ПРОЕКТА

Общее описание проекта и предполагаемых услуг

В рамках данного проекта планируется строительство загородной базы отдыха в Московской области. База отдыха будет построена в экологически чистом месте … На данный момент на участке нет никаких построек. Земельный участок имеет выгодное расположение:

…

Информация об участниках проекта

…

Месторасположение проекта

…

МАРКЕТИНГОВЫЙ ПЛАН

Обзор рынка баз отдыха в Московской области

Загородная база отдыха – это досуг для жителей больших городов и не только. На сегодняшний день загородный отдых становится заменителем отдыха на даче и стремительно развивается. На успешность и доходность бизнеса по организации базы отдыха влияет огромное число факторов. При этом только в совокупности они принесут ожидаемую эффективность, поскольку в данной сфере бизнеса наибольшую роль играет человеческий фактор. Именно поэтому для баз отдыха, прежде всего, имеет значение не столько количество оказываемых услуг, сколько их качество. Только качественные услуги могут создать комфортные условия для гостей.

Московскую область с населением чуть более 7 млн. человек ежегодно посещает около .. туристов, что свидетельствует о значимости сферы туризма в создании положительной динамики социально-экономического развития региона.

Зона отдыха и туризма Московской области составляет более …

Рисунок 3.1. Структура рынка рекреационной недвижимости в Московской области, %

Источник: аналитика GVA Sawyer

Притом лидирующие позиции занимают …

Касательно размещения, наиболее востребованными считаются объекты, расположенные на расстоянии до …

Вне зависимости от местоположения и удаленности, рынок баз отдыха …

Сезонность загрузки проектируемой базы отдыха представлена на Рисунке Рисунок 3.2.

Рисунок 3.2 Сезонность загрузки базы отдыха ООО «...»

Источник: среднерыночные показатели, аналитика MegaResearch

По мнению экспертов, рынок баз отдыха в Московской области несмотря на негативные социально экономические тенденции, которые влекут за собой снижение инвестиционной привлекательности и уменьшение спроса на данные услуги, наоборот в период с 2014-2016 гг. растет в среднем на **% в год по количеству мест размещения. Тому способствует удорожание заграничных туров в виду увеличения стоимости иностранной валюты, а также закрытие такого бюджетного направления отдыха как Египет. Таким образом, в настоящий момент можно говорить об инвестиционной привлекательности данного сегмента бизнеса.

Анализ потребителей. Сегментация потребителей

Основные клиенты загородных центров и домов отдыха - …

Р исунок 3.3 Структура основных критериев при выборе средств размещения

Источник: опрос потенциальных потребителей компанией HCD Group

Современный потребитель рекреационных услуг при выборе средств размещения в значительной степени ориентируется на …

Цена услуг также весьма важный компонент отдыха …

Реализация услуг загородного центра отдыха «...» будет ориентирована на жителей Москвы и Московской области.

Анализ конкурентов (аналогичные базы отдыха)

Для выявления потенциальных конкурентов предполагаемой к строительству базы отдыха были проанализированы располагаемые в Московской области рекреационные объекты, предлагаемые аналогичный спектр услуг.

Для анализа баз отдыха был использован популярный сайт Турбаза.ру (turbaza.ru). В результате было выявлено 4 базы отдыха, которые будут составлять конкуренцию базе «...» по территориальному расположению, а также спектру оказываемых услуг.

Таблица 3.1 Основные конкуренты

Наименование базы отдыха	Адрес	Расстояние от Москвы	Описание

Источник: сайты баз отдыха

Ценообразование на рынке

В большинстве случаев загородные отели предлагают различные по классу номера или коттеджи. Соответственно различаются и цены. В каждом отеле есть номера от класса «стандарт» до класса «люкс». Однако соответствия между номерами одной категории в различных отелях не прослеживается, что объясняется присутствием на рынке отелей различных классов, их специализацией и позиционированием.

В целом, стоимость проживания на базах отдыха в Московской области можно разделить на следующие ценовые сегменты:

Эконом сегмент – ... руб. за ночь;

Средний ценовой сегмент – ... руб. за ночь;

Премиум сегмент – более ... руб. за ночь.

В таблице ниже представлены цены на проживание в номерах и коттеджах основных конкурентов базы отдыха «...».

Сравнивались стандартные номера в гостиницах, а также вариант размещения в коттедже.

Таблица 3.2. Анализ цен основных конкурентов

Наименование гостиницы	2-х местное размещение в номере		Коттедж (до 5 чел.)
	Будни	Выходные	Будни	Выходные

Источник: прайс-лист баз отдыха

Средняя цена проживания в 1 номере коттеджа базы отдыха «...» составляет … руб. Таким образом, можно говорить, что цены в данном рекреационном объекте находятся на среднем уровне и в пределах границ цен конкурентов, при этом не являясь завешенными или заниженными.

ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН

План по персоналу

Для формирования штатного расписания базы отдыха были проанализированы: концепция проекта, структура комплекса, объем основных и вспомогательных операций. В результате этого в штатном расписании были сформированы следующие структурные подразделения:

Административно-управленческий персонал;

Инженерно-технический персонал;

Обслуживающий персонал.

В расчетной части бизнес-плана был сформирован план ФОТ исходя из условия работы персонала, относящегося к вышеперечисленным структурным подразделениям. Штат ресторана и СПА-комплекса не учитывается, т.к. данные объекты будут сдаваться в аренду, и их сотрудники не относятся к штату базы отдыха.

Таблица 4.1. Формирование ФОТ и штатного расписания базы отдыха, тыс. руб.

№	Наименование должности	Кол-во работников	З/п 1 работника, руб./мес.	Итого ФОТ, тыс. руб./месяц	Итого ФОТ, тыс. руб./год
1	Административно-управленческий персонал
1.1	Директор
1.2	Бухгалтер
1.3	Администратор
1.4	Менеджер по продажам
2	Инженерно-технический персонал
2.1	Сантехник
2.2	Электрик
2.3	Разнорабочий
3	Обслуживающий персонал
3.3	Охрана комплекса
3.4	Уборщица
3.5	Дворник-садовник
Итого

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, при общей численности штата базы … чел., ежемесячный ФОТ равен ... руб. Средняя заработная плата составляет … руб.

План-график работ по проекту

Этапы реализации проекта приведены в таблице:

Таблица 4.2 График реализации проекта

Этап проекта	Начало работ	Длительность, дней	Конец работ
Анализ экономической эффективности проекта
1 этап строительства базы
Формирование штатного расписания
Начало работы базы отдыха (1 этап)
2 этап строительства базы
Начало работы базы отдыха (2 этап)

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

На первом этапе строительства базы будет построено …

Таким образом, начало работы базы «...» запланировано на …

Источники, формы и условия финансирования

Объем инвестиций, необходимых для осуществления проекта составляет ... руб.

Для реализации данного проекта Инициатор планирует привлечение средств частного инвестора в **% объеме.

График финансирования проекта

Инвестиции в проект осуществляются с ... На графике отчетливо видно 2 этапа реализации проекта.

…

Таблица 4.3 График финансирования проекта

Источник: аналитика и расчеты MegaResear ch

ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН

Описание зданий и помещений

На территории загородной базы будут расположены следующие постройки:

…

…

…

…

Каждая постройка будет выполнена из бруса, встраиваясь в природный ландшафт местности.

Расчет стоимости строительства

Объем вложений, необходимых для строительства загородной базы отдыха «...», приведем в таблице ниже:

Таблица 5.1 Расчет стоимости строительства объектов базы отдыха

№	Капитальные затраты	Кол-во/ %	Цена		Стоимость, тыс. руб.
1	Проведение коммуникаций
2	Строительство ресторана
3	Строительство домиков отдыха
4	Строительство СПА-центра + бассейн
5	Благоустройство базы и парковки
Итого

Источник: данные Инициатора проекта

Таким образом, для строительства базы отдыха потребуется ... руб.

Описание оборудования

Для оснащения базы отдыха понадобится покупка оборудования для спортивной и детской площадок, зоны спокойного отдыха, а также для СПА-комплекса. Объем этих затрат приведем в Таблице Таблица 5.2.

Таблица 5.2 Оборудование для оснащения базы

№	Капитальные затраты	Кол-во/ %	Цена		Стоимость, тыс. руб.
1	Покупка оборудования для спортивной площадки
2	Покупка оборудования для детской площадки
3	Покупка оборудования для СПА-комплекса
4	Дополнительное оборудование для благоустройства территории
Итого

Источник: данные Инициатора проекта

Таким образом, объем необходимых вложений для оснащения базы составит ... руб.

Сырье, материалы, комплектующие

…

ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

Исходные данные и допущения

Допущения, принятые в проекте описаны ниже.

Допущения об услугах

Основным продуктом данного проекта являются услуги в области организации загородного отдыха. К ним относятся:

Организация проживания и питания гостей комплекса;

Организация досуга проживающих;

Предоставление СПА- услуг.

Допущения о цене

Цены на услуги базы отдыха установлены на уровне среднерыночных.

Допущения об инвестиционных издержках

Инвестиционные издержки подразделены на 4 категории:

Строительство базы отдыха;

Обустройство базы отдыха;

Дополнительные расходы;

Покрытие дефицита кэш-фло.

Допущения о потребности в первоначальных оборотных средствах

Для расчета первоначальных оборотных средств был произведен анализ перечня необходимых ресурсов для осуществления всей текущей деятельности в рамках проекта. В данные перечень вошли такие категории затрат как:

Административные затраты;

Фонд оплаты труда сотрудников;

Переменные и постоянные издержки;

Прочие затраты.

Допущение о ставке дисконтирования

В проекте была принята ставка дисконтирования **% в год. Ниже приведено обоснование расчета данного показателя.

Метод кумулятивного построения основан на суммировании безрисковой ставки дохода и надбавок за риск инвестирования в оцениваемое предприятие. Метод наилучшим образом учитывает все виды рисков инвестиционных вложений, связанных как с факторами общего для отрасли и экономики характера, так и со спецификой оцениваемого предприятия. Расчёты производят по формуле:

где r – ставка дисконтирования; rб – базовая (безрисковая или наименее рискованная) ставка; Ri – премия за i-вид риска; n – количество премий за риск. Представим ниже расчет по данной методологии.

Таблица 6.1. Определение стоимости собственного капитала

Составляющие	%
Размер безрисковой ставки*
Размер поправки за страновой риск
Размер поправки за отраслевой риск
Размер поправки за прочий риск
Стоимость собственного капитала

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Далее, на основании этого определялась норма ставки дисконтирования.

Таблица 6.2. Определение ставки дисконтирования

Составляющие	%
Доля собственного капитала
Доля заемного капитала (лизинг)
Налог
Стоимость собственного капитала
Стоимость заемного капитала
Итого ставка дисконтирования

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, экспертный расчет ставки дисконтирования составил **% годовых.

Допущения о выручке, прогнозах прибылей и убытков (ППиУ) и движения денежных средств (ДДС)

Для построения планов выручки, ППиУ и ДДС были использованы все вышеперечисленные показатели.

Номенклатура и цены

Как говорилось ранее согласно данному проекту планируется строительство базы отдыха с рестораном и СПА-комплексом. Затем предполагается сдача в аренду здания ресторана и СПА-комплекса. Цены за день проживания в номере коттеджа, а также арендные ставки приведены в таблице ниже:

Таблица 6.3 Номенклатура и цены на услуги

Статья доходов	Цена, руб.
Аренда посетителями 1 номера в сутки
Сдача в аренду ресторана, мес.
Сдача в аренду СПА-комплекса, мес.

Источник: данные Инициатора проекта

Инвестиционные издержки

Объем основных капитальных затрат проекта составит ... руб. Помимо основных капитальных затрат, в бизнес-плане также рассчитана сумма, необходимая для покрытия дефицита кэш-фло во время периодов, когда выручки проекта недостаточно на покрытие текущих затрат. Общая сумма на покрытие дефицита кэш‑фло составила ... руб. Таким образом, общий объем инвестиций в проект составляет ... руб.

Инвестиционные затраты, которые потребуются на запуск проекта, приведены в таблице:

Таблица 6.4 Инвестиционные издержки проекта, тыс. руб.

№	Капитальные затраты	Кол-во/ %	Цена	Стоимость, тыс. руб.
1	Строительство базы
1.1	Проведение коммуникаций
1.2	Строительство ресторана
1.3	Строительство домиков отдыха
1.4	Строительство СПА-центра + бассейн
1.5	Благоустройство базы и парковки
2	Обустройство базы
2.1	Покупка оборудования для спортивной площадки
2.2	Покупка оборудования для детской площадки
2.3	Покупка оборудования для СПА-комплекса
2.4	Дополнительное оборудование для благоустройства территории
3	Дополнительные расходы
3.1	Покупка униформы для персонала
3.2	Разработка интернет-сайта
3.3	Непредвиденные расходы
Итого капитальные затраты
Покрытие дефицита кэш-фло
Всего инвестиции в проект

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Основной статьей инвестиционных затрат является …

Рисунок 6.1. Структура инвестиционных затрат по проекту, %

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Налоговые отчисления

В данном проекте будет применяться упрощенная система налогообложения (УСН 15%).

Упрощенная система налогообложения (УСН) – это один из налоговых режимов, который подразумевает особый порядок уплаты налогов и ориентирован на представителей малого и среднего бизнеса. 1

В связи с применением УСН, налогоплательщики освобождаются от уплаты налогов, уплачиваемых в связи с применением общей системой налогообложения:

налога на прибыль организаций, за исключением налога, уплачиваемого с доходов по дивидендам и отдельным видам долговых обязательств;

налога на имущество организаций, однако, с 1 января 2015 г. для организаций, применяющих УСН, устанавливается обязанность уплачивать налог на имущество в отношении объектов недвижимости, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость (п. 2 ст. 346.11 НК РФ, п. 1 ст. 2, ч. 4 ст. 7 Федерального закона от 02.04.2014 № 52-ФЗ);

налога на добавленную стоимость. 2

Таким образом, основные налоги режима показаны в таблице:

Таблица 6.5 Налоговое окружение

Налоговое окружение	Единица измерения	Размер налога	Налоговый период
Система налогообложения	УСН
Налог на прибыль	%
Страховые взносы	%

Источник: Налоговый кодекс РФ

Суммы уплаченных налогов в течение периода реализации проекта представлены в таблице:

Таблица 6.6 Налоговые отчисления в 2017-2026 гг., тыс. руб.

Налоги	2017	2018	2019	2020	2021
Страховые взносы
Налоги (без учета налога на прибыль)

Продолжение

Налоги	2022	2023	2024	2025	2026
Страховые взносы
Налоги (без учета налога на прибыль)

Источник: Расчеты MegaResearch

Таким образом, ежегодные налоговые отчисления составят ... руб.

Операционные издержки (постоянные и переменные)

Постоянные издержки проекта представляют собой затраты на проект, не зависящие от изменения объема продаж и оказания услуг. К ним относятся, как правило, затраты на обслуживание и управление. Основные постоянные издержки представлены в таблице:

Таблица 6.7 Постоянные издержки, тыс. руб.

№	Показатель	Расчет издержек		Значение, тыс. руб. в месяц
1	Аренда земли
2	Коммерческие и управленческие расходы
3	Маркетинговые и рекламные расходы
4	Связь и интернет
5	Хозяйственные расходы (моющие средства, дезинфицирующие средства, и др.)
6	Обслуживание септика
7	ФОТ персонала	см. вкладку Персонал
Итого

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, переменные издержки в среднем в месяц составят ... руб.

Переменные издержки проекта – это затраты, которые напрямую зависят от объема оказываемых услуг:

Таблица 6.8 Переменные издержки, тыс. руб.

№	Наименование издержек	Расчет издержек	Средние затраты в мес., тыс. руб.
1	Водопотребление
2	Водоотведение
3	Расход газа
4	Электроэнергия
5	Обслуживание прачечной
Итого

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Основываясь на расчетах переменные издержки в среднем в месяц составят ... руб. Переменные издержки индексируются с учетом объема оказанных услуг.

План продаж

Расчет месячного объема загруженности базы отдыха рассчитывался исходя из сезонности посещаемости загородных отелей.

Ниже представлен планируемый объем продаж в 2017‑2026 гг.:

Таблица 6.9 План продаж в 2017-2026 гг.

Период	Ед. измерения	2017	2018	2019	2020	2021
Аренда 2 домиков	номеров
Аренда 4 домиков	номеров
Итого	номеров

Продолжение

Период	Ед. измерения	2022	2023	2024	2025	2026
Аренда 2 домиков	номеров
Аренда 4 домиков	номеров
Итого	номеров

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Расчет выручки

План выручки в первые годы реализации проекта представлен в таблице:

Таблица 6.10 План выручки на 2017-2026 гг., тыс. руб.

Период	Ед. измерения	2017	2018	2019	2020	2021
Услуги 1 этап
Аренда 2 домиков	тыс. руб.
Доход от сдачи в аренду ресторана	тыс. руб.
Услуги 2 этап
Аренда 4 домиков	тыс. руб.
Доход от сдачи в аренду СПА-комплекса	тыс. руб.
Итого	тыс. руб.

Продолжение

Период	Ед. измерения	2022	2023	2024	2025	2026
Услуги 1 этап
Аренда 2 домиков	тыс. руб.
Доход от сдачи в аренду ресторана	тыс. руб.
Услуги 2 этап
Аренда 4 домиков	тыс. руб.
Доход от сдачи в аренду СПА-комплекса	тыс. руб.
Итого	тыс. руб.

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, в последующие периоды выручка сохранится на уровне 2026 года – ... руб.

Прогноз прибылей и убытков

Отчет о прибылях и убытках по годам показан в таблице:

Таблица 6.11 Отчет о прибылях и убытках, тыс. руб.

Статья доходов / расходов	2017 г.	2018 г.	2019 г.	2020 г.	2021 г.
Выручка от реализации
Переменные издержки
Валовая прибыль
Постоянные издержки
Налоги (кроме налога на прибыль)
EBITDA
EBITDA, % (к выручке) средняя
Амортизация ОС
EBIT
Выплата процентов по кредитам и займам
Прибыль (Убыток) до налогообложения
Налог на прибыль
Нераспределенная прибыль
Нераспределенная прибыль нарастающим итогом
Рентабельность продаж

Продолжение

Статья доходов / расходов	2022 г.	2023 г.	2024 г.	2025 г.	2026 г.
Выручка от реализации
Переменные издержки
Валовая прибыль
Постоянные издержки
Налоги (кроме налога на прибыль)
EBITDA
EBITDA, % (к выручке) средняя
Амортизация ОС
EBIT
Выплата процентов по кредитам и займам
Прибыль (Убыток) до налогообложения
Налог на прибыль
Нераспределенная прибыль
Нераспределенная прибыль нарастающим итогом
Рентабельность продаж

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, согласно расчетам, нераспределенная прибыль после выхода базы на полную мощность составит ежегодно ... руб.

Прогноз движения денежных средств

Прогноз движения денежных средств по годам показан в таблице ниже. Помесячная детализация показана в приложении к данному бизнес плану.

Таблица 6.12 Прогноз движения денежных средств, тыс. руб.

	2017 г.	2018 г.	2019 г.	2020 г.	2021 г.	2022 г.	2023 г.	2024 г.	2025 г.	2026 г.
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ИДП)
Капитальные вложения
ОПЕРАЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ОДП)
Выручка итого
Расходы итого
Переменные издержки
Постоянные издержки
Начисленные налоги и платежи
Налог на прибыль
Выплаты процентов по кредиту
ФИНАНСОВЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ФДП)
Собственные средства
Заемные средства (кредит)
Выплата тела долга
Чистый денежный поток (ЧДП)
ЧДП нарастающим итогом
Чистый дисконтированный доход (NPV)
NPV нарастающим итогом

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Анализ эффективности проекта

Методика оценки эффективности проекта

Показатели эффективности инвестиционного проекта позволяют определить эффективность вложения средств в тот или иной проект. При анализе эффективности инвестиционных проектов используются следующие показатели эффективности инвестиций: Чистый дисконтированный (приведенный) доход (денежный поток); Чистая приведенная стоимость, NPV; период (срок) окупаемости, PB; Дисконтированный период окупаемости, DPB; Внутренняя норма доходности (рентабельности), Норма возврата инвестиций, IRR (модифицированная норма возврата инвестиций, MIRR); Индекс прибыльности, индекс рентабельности, индекс доходности, PI.

Чистый дисконтированный доход (чистая приведённая стоимость) (англ. Net present value, общепринятое сокращение — NPV (ЧДД)) – сумма дисконтированных одновременных разностей между выгодами и затратами по проекту. Сумма денежных потоков (поступлений и платежей), связанных с операционной и инвестиционной деятельностью, приведенных (дисконтированных) на момент начала осуществления инвестиций.

Чистый дисконтированный доход NPV рассчитывается по формуле 1.

(1)

Где i — ставка дисконтирования;

CFt – чистый денежный поток периода t;

T – длительность проекта в периодах.

Расчёт NPV — стандартный метод оценки эффективности инвестиционного проекта и показывает оценку эффекта от инвестиции, приведённую к настоящему моменту времени с учётом разной временной стоимости денег. Если NPV больше 0, то инвестиция прибыльна, а если NPV меньше 0, то инвестиция убыточна.

С помощью NPV можно также оценивать сравнительную эффективность альтернативных вложений (при одинаковых начальных вложениях более выгоден проект с наибольшим NPV).

Положительные качества NPV:

чёткие критерии принятия решений

показатель учитывает стоимость денег во времени (используется коэффициент дисконтирования в формулах).

Отрицательные качества NPV:

показатель не учитывает риски.

не учитываются вероятность исхода события, так как все денежные потоки и коэффициент дисконтирования являются прогнозными значениями.

Метод периода окупаемости (PB)

Срок окупаемости (Payback period, PB) – ожидаемый период возмещения первоначальных вложений из чистых денежных поступлений. Время, за которое поступления от оперативной деятельности предприятия превысят затраты на инвестиции.

Период окупаемости PB рассчитывается по формуле 2.

PB= Investments/ACF (2)

Где Investments – начальные инвестиции;

ACF – Annual Cash Flow (среднегодовая сумма чистого денежного потока).

Метод дисконтированного периода окупаемости (DPB)

Дисконтированный срок окупаемости (DPB) – срок окупаемости (см. выше), но с учетом дисконтирования.

Дисконтированный срок окупаемости DPB рассчитывается по формуле 3.

(3)

Где t — , t + - период, когда наблюдался отрицательный и положительный NPV.

Индекс прибыльности, индекс рентабельности, индекс доходности, PI

Индекс прибыльности (profitability index, PI) – дисконтированная стоимость денежных поступлений от проекта (NPV) на единицу вложений. Показывает относительную прибыльность проекта.

Индекс прибыльности PI рассчитывается по формуле 4.

(4)

Значения PI:

Для эффективного проекта PI должен быть больше 1

Индексы доходности дисконтированных затрат и инвестиций превышают 1, если для этого потока NPV положителен.

Внутренняя норма рентабельности (IRR)

При неоднородных денежных потоках, как в рассматриваемом проекте, может применяться соответствующий аналог IRR – модифицированная внутренняя норма доходности (MIRR).

Алгоритм расчета предусматривает выполнение нескольких процедур. Прежде всего рассчитываются суммарная дисконтированная стоимость всех оттоков и суммарная наращенная стоимость всех притоков, причем и дисконтирование, и наращение осуществляются по цене источника финансирования проекта. Наращенная стоимость притоков называется терминальной стоимостью. Далее определяется ставка дисконтирования, уравнивающая суммарную приведенную стоимость оттоков и терминальную стоимость, которая в данном случае как раз и представляет собой MIRR. Итак, общая формула расчета имеет вид:

(5)

Где OF, — отток денежных средств в N-м периоде (по абсолютной величине);

IF, — приток денежных средств в N-м периоде;

г — стоимость источника финансирования данного проекта;

п — продолжительность проекта.

Заметим, что формула имеет смысл, если терминальная стоимость превышает сумму дисконтированных оттоков.

Показатели эффективности проекта

Основные финансовые показатели показаны в таблице:

Таблица 6.13 Показатели эффективности инвестиций

Показатели эффективности инвестиций	Значение
Период расчета (горизонт планирования), мес.
Чистый доход (NV), тыс. руб.
Чистый дисконтированный доход (NPV), тыс. руб.
Внутренняя норма доходности (IRR), % в год
Индекс доходности (PI), ед.
Период окупаемости (PB), мес.
Дисконтированный период окупаемости (DPB), мес.
Инвестиции в проект, тыс. руб.
Средняя рентабельность продаж по проекту, %
Чистая прибыль (накопительная), тыс. руб.
Ставка дисконтирования, %

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

По данным исследования видно, что проект является выгодным. Он примерно через ... Срок окупаемости с учетом дисконтирования составит около … Чистая доход проекта на 2026 год составит ... руб.

На рисунке показан график NPV проекта:

Рисунок 6.2 График NPV проекта

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

На графике NPV мы видим возрастание чистой приведенной стоимости проекта по годам его реализации.

Чистый денежный поток NPV, равный .. . руб. на конец периода показывает величину денежных средств, которую получит инвестор от проекта, после того, как денежные притоки окупят его первоначальные инвестиционные затраты и периодические денежные оттоки, связанные с осуществлением проекта с учетом временной стоимости денег и рисков проекта.

Показатель PI, равный … единицы означает, что на конец 2026 года на каждую вложенную единицу инвестиций, Инвестор получит … единицы (с учетом дисконтирования), что является хорошим показателем для инвестиционных проектов.

АНАЛИЗ РИСКОВ ПРОЕКТА

Количественный анализ рисков

В таблице показана чувствительность проекта к изменениям внешних условий рынка:

Таблица 7.1 Анализ чувствительности

Показатель	NPV		IRR
Базовое значение
Отклонения	Значение	%	Значение	%
Снижение цен реализации на 5%
Увеличение инвестиционных издержек на 5%
Увеличение переменных затрат на 5%
Увеличение постоянных затрат на 5%

Продолжение

Показатель	PI		PB
Базовое значение
Отклонения	Значение	%	Значение	%
Снижение цен реализации на 5%
Увеличение инвестиционных издержек на 5%
Увеличение переменных затрат на 5%
Увеличение постоянных затрат на 5%

Источник: расчеты финансовой модели

* Описание рассматриваемых показателей приводится в разделе 6.10 данного бизнес-плана.

По результатам проведенного анализа наблюдается наибольшая зависимость проекта от стоимости оказываемых услуг.

Качественный анализ рисков

Как и любое предприятие, функционирующее на рынке, данный проект находится в условиях рисков. Основные возможные риски вероятность их реализации, степень опасности и пути снижения рисков показаны в таблице:

Таблица 7.2 Основные риски проекта

Риск	Вероятность и степень опасности. Проявления негативного влияния	Средства нивелирования риска
Производственные риски
Рыночные риски
Экологические риски
Коммерческие риски

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Точка безубыточности проекта

Точка безубыточности определяет, каким должен быть объем продаж для того, чтобы предприятие работало безубыточно, могло покрыть все свои расходы, не получая прибыли.

Для расчета точки безубыточности надо разделить издержки на три составляющие:

Переменные затраты — возрастают пропорционально увеличению производства (объему оказания услуг).

Постоянные затраты — не зависят от количества оказанных услуг и от того, растет или падает объем операций.

Налоговые отчисления.

Для данной компании график точки безубыточности будет выглядеть следующим образом:

Рисунок 7.1 График точки безубыточности

Источник: аналитика и расчеты MegaResearch

Точка безубыточности имеет большое значение в вопросе жизнестойкости компании и ее платежеспособности. Так, степень превышения объемов продаж над точкой безубыточности определяет запас финансовой прочности (запас устойчивости) предприятия.

В связи с тем, что наибольшие издержки проекта – это постоянные издержки, влияние остальных затрат на проект не значительно.

На графике точки безубыточности видим, что компания должна иметь выручку не менее чем на ... руб. в месяц.

ПРИЛОЖЕНИЯ

Отчет о движении денежных средств (по месяцам)