Бизнес-план строительства санаторного комплекса

Содержание
1. РЕЗЮМЕ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА    6
2. СУЩНОСТЬ ПРОЕКТА    8
2.1. ОПИСАНИЕ ПРОЕКТА И ПРЕДПОЛАГАЕМОЙ ПРОДУКЦИИ    8
2.2. ИНФОРМАЦИЯ ОБ УЧАСТНИКАХ ПРОЕКТА    9
2.3. МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЕ ПРОЕКТА    9
3. МАРКЕТИНГОВЫЙ ПЛАН    10
3.1. ОБЗОР РЫНКА САНАТОРНЫХ УСЛУГ В ЕССЕНТУКАХ И СТАВРОПОЛЬСКОМ КРАЕ    10
3.2. ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ НА РЫНКЕ    13
3.3. АНАЛИЗ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ. СЕГМЕНТАЦИЯ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ    14
3.4. ОБЗОР ПОТЕНЦИАЛЬНЫХ КОНКУРЕНТОВ В ЭКОНОМИЧЕСКОМ ОКРУЖЕНИИ    14
3.5. ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ НА РЫНКЕ    17
4. ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН    18
4.1. ПЛАН ПО ПЕРСОНАЛУ    18
4.2. ПЛАН-ГРАФИК РАБОТ ПО ПРОЕКТУ    20
4.3. ИСТОЧНИКИ, ФОРМЫ И УСЛОВИЯ ФИНАНСИРОВАНИЯ    21
4.4. ГРАФИК ФИНАНСИРОВАНИЯ ПРОЕКТА    22
4.5. СХЕМА ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ С КОНТРАГЕНТАМИ    23
5. ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН    24
5.1. ОПИСАНИЕ ЗДАНИЙ И ПОМЕЩЕНИЙ    24
5.2. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА    24
5.3. ОПИСАНИЕ ОСНОВНОГО ОБОРУДОВАНИЯ    26
5.4. ОПИСАНИЕ ТЕХНОЛОГИЧЕСКОГО ПРОЦЕССА ОКАЗАНИЯ УСЛУГ    26
5.5. СЫРЬЕ, МАТЕРИАЛЫ И КОМПЛЕКТУЮЩИЕ    27
5.6. ПРОЧИЕ ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ    28
6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН    29
6.1. ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ И ДОПУЩЕНИЯ    29
6.2. НОМЕНКЛАТУРА И ЦЕНЫ ПРЕДПОЛАГАЕМЫХ УСЛУГ    30
6.3. ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ИЗДЕРЖКИ    31
6.4. ПОТРЕБНОСТЬ В ПЕРВОНАЧАЛЬНЫХ ОБОРОТНЫХ СРЕДСТВАХ    33
6.5. НАЛОГОВЫЕ ОТЧИСЛЕНИЯ    33
6.6. ОПЕРАЦИОННЫЕ ИЗДЕРЖКИ (ПОСТОЯННЫЕ И ПЕРЕМЕННЫЕ)    34
6.7. ПЛАН ПРОДАЖ    37
6.8. РАСЧЕТ ВЫРУЧКИ    37
6.9. ПРОГНОЗ ПРИБЫЛЕЙ И УБЫТКОВ    39
6.10. ПРОГНОЗ ДВИЖЕНИЯ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ    40
6.11. АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА    42
6.11.1. Методика оценки эффективности проекта    42
6.11.2. Показатели эффективности проекта    42
6.10.3. Чистая приведенная стоимость (NPV)    42
6.11.4. Внутренняя норма доходности (IRR)    43
6.11.5. Индекс доходности инвестиций (PI)    44
6.11.6. Срок окупаемости (PBP)    44
6.11.7. Дисконтированный срок окупаемости (DPBP)    44
6.11.8. Иные показатели    44
7. АНАЛИЗ УСТОЙЧИВОСТИ ПРОЕКТА    45
7.1. АНАЛИЗ УСТОЙЧИВОСТИ ПРОЕКТА    45
7.2. ТОЧКА БЕЗУБЫТОЧНОСТИ ПРОЕКТА    45
ПРИЛОЖЕНИЯ    47
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. ОТЧЕТ О ДВИЖЕНИИ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ ПО МЕСЯЦАМ    47
 
Список таблиц
Таблица 1. Календарный план реализации проекта    6
Таблица 2. Показатели эффективности инвестиций    7
Таблица 3. Информация об инициаторе проекта    9
Таблица 4. Профилирующие направления лечения по курортам    11
Таблица 5. Основные показатели санаторно-курортных организаций Ставропольского края за 2020–2022 гг.    11
Таблица 6. Характеристика потенциальных конкурентов    15
Таблица 7 Сравнительный ценовой анализ, руб. за 1 номер в сутки с 1 человека без учета лечения    17
Таблица 8. План по персоналу    18
Таблица 9. Расчет стоимости строительно-монтажных работ    24
Таблица 10. Перечень и стоимость основного оборудования проекта    26
Таблица 11. Затраты на сырье, материалы и комплектующие    27
Таблица 12. Прогноз динамики цен на сырье, энергоносители, прочие затраты    29
Таблица 13. Расчет ставки дисконтирования    30
Таблица 14. Цены на проживание в номерах и оказание услуг по лечению    30
Таблица 15. Доходы от дополнительных услуг санаторного комплекса    31
Таблица 16. Инвестиции в проект    31
Таблица 17. Налоговое окружение проекта    33
Таблица 18. Налоговые отчисления проекта, тыс. руб.    34
Таблица 19. Условно-постоянные издержки проекта, тыс. руб.    35
Таблица 20. Переменные издержки проекта, тыс. руб.    36
Таблица 21. План оказания услуг    37
Таблица 22. Выручка от оказания услуг, тыс. руб.    38
Таблица 23. Прогнозный отчет о финансовых результатах, тыс. руб.    39
Таблица 24. Прогнозный отчет о движении денежных средств, тыс. руб.    40
Таблица 25. Чувствительность показателей эффективности проекта к изменениям его основных параметров    45
 
Список рисунков
Рисунок 2. Карта курортов Ставропольского края    10
Рисунок 3. Основные категории целевой потребительской аудитории    14
Рисунок 4. Календарный план-график реализации проекта    21
Рисунок 5. Структура финансирования    22
Рисунок 6. График финансирования проекта    22
Рисунок 7. Структура инвестиций по категориям затрат    33
Рисунок 8. Динамика изменения NPV проекта, тыс. руб.    43
Рисунок 9. График зависимости прибыли от суммы выручки, тыс. руб.    46

Резюме инвестиционного проекта

Наименование проекта: «Строительство санаторного комплекса».

Местонахождение проекта: г. ...

Суть проекта: проект предусматривает вложение инвестиций в строительство санаторного комплекса.

Цель проекта: оценка целесообразности строительства санаторного комплекса в г. ... и определение экономической эффективности инвестиций в данный проект.

Календарный план реализации проекта представлен в таблице ниже.

Таблица 1. Календарный план реализации проекта

Этап проекта	Начало работ	Длительность, дней	Конец работ
Обоснование инвестиционного проекта и управленческое решение
Получение заемного финансирования
Проектно-изыскательские работы
Строительно-монтажные работы
Монтаж и подключение коммуникаций
Приобретение техники и оборудования
Лицензирование деятельности
Начало оказания услуг санаторного комплекса
Выход на полные проектные мощности

Источник: сведения инициатора проекта, расчеты MegaResearch

Финансовые ресурсы проекта

Общая сумма финансирования проекта составит ... руб.

Проектом предусмотрено использование собственных средств инициатора проекта в сумме ... руб. на обеспечение текущей деятельности и средств инвестиционного кредита в сумме ... руб. сроком на … под 16% годовых с отсрочкой платежей по основному долгу кредита на 1 год.

Основные расчетные показатели эффективности проекта представлены в таблице ниже.

 

Таблица 2. Показатели эффективности инвестиций

Показатели эффективности инвестиций	Значение
Чистая накопительная прибыль, тыс. руб.
Чистый дисконтированный доход (NPV), тыс. руб.
Внутренняя норма доходности (IRR), %
Индекс доходности (PI), ед.
Период окупаемости (PB), лет
Дисконтированный период окупаемости (DPB), лет
Инвестиции в проект, тыс. руб.
Средняя рентабельность продаж по проекту, %
Ставка дисконтирования, %

Источник: расчеты MegaResearch

При вложении в проект инвестиций в сумме ... руб. прогнозная чистая прибыль накопленным итогом в конце прогнозного периода составит ... руб. Инвестиции в проект окупятся через …

Чистый дисконтированный доход (NPV) проекта равен ... руб., а внутренняя норма доходности (IRR) — **%, что выше ставки дисконтирования (**%).

Значение индекса доходности (PI) равно ... Это значит, что на каждый вложенный в проект рубль инвестор получит … рубля.

 

Сущность проекта

Описание проекта и предполагаемой продукции

Проект предполагает строительство лечебно-диагностического корпуса, пятизвездочного гостиничного комплекса, спортивно-оздоровительного комплекса с открытым и закрытым бассейнами, спа-салоном, теннисными кортами и площадками для занятий спортом на открытом воздухе.

В санатории планируется оказание санаторно-курортной помощи по следующим профилям:

• терапия;

• педиатрия;

• неврология;

• кардиология;

• пульмонология;

• ревматология;

• ортопедия и травматология;

• профпатология.

Виды лечебных процедур:

1. Климатолечение: воздушные ванны, солнечные ванны.

2. Диетотерапия по показаниям: общий стол, щадящая диета, диабетическое меню, детское меню.

3. Лечение питьевой минеральной водой.

4. Фитотерапия (травяные чаи).

5. Оксигенотерапия (кислородный коктейль).

6. ЛФК с использованием лечебных пневмотренажеров (индивидуальные занятия и в группах).

7. Аппаратный массаж и пассивные тренажеры: …

8. Водолечение.

9. Сухие углекислые ванны.

10. Мини-сауна «Кедровая бочка».

11. Спелеотерапия (соляная комната).

12. Теплолечение: парафин, озокерит.

13. Электролечение: …

14. Светолечение: …

15. Ингаляции.

16. Лечебный массаж.

17. Другие виды ручного массажа.

18. Прессотерапия.

19. Солярий вертикальный.

20. Услуги процедурного кабинета: …

21. Первая скорая и неотложная медицинская помощь.

22. Обследование на аппарате «Кардиовизор».

23. Подводная вытяжка позвоночника.

24. Ручной подводный душ-массаж.

25. Аэрогидромассаж.

26. Аппаратный массаж и пассивные тренажеры.

27. Ванна грязевая разводная (грязь в мешочке).

28. Прессотерапия.

29. Лазеротерапия.

30. Солярий.

31. Все виды ручного массажа, кроме классического лечебного.

32. Все лечебные комплексы, представленные в прейскуранте на медицинские услуги.

Назначение любой процедуры свыше количества и перечня, указанного в программе санаторно-курортного лечения по основному заболеванию, будет платным.

 

Информация об участниках проекта

Инициатором проекта является ...

Таблица 3. Информация об инициаторе проекта

Параметр	Значение
Полное наименование
Генеральный директор
Юридический адрес
Уставный капитал
БИН
КАТО
Дата регистрации

 

Месторасположение проекта

…

Маркетинговый план 

Обзор рынка санаторных услуг в Ессентуках и Ставропольском крае

Самыми знаменитыми городами-курортами Ставропольского края являются Кисловодск, Пятигорск, Железноводск, Ессентуки. Статистика показывает, что здесь сосредотачивается большинство туристов. Каждый из городов обладает индивидуальными особенностями климата и природы. В связи с этим люди подбирают курорты по назначению. Большинство специализируется на оздоровительных процедурах — опорно-двигательный аппарат, кожные заболевания, нервные расстройства и так далее. Лечебницы и здравницы оснащены технологиями нового поколения, что делает лечение более эффективным[1].

По данным цифрового мониторинга, в 2023 году в Ставропольском крае побывали свыше … туристов.

Значительная часть гостей края — 40% — люди в возрасте ... Женщины приезжают на Ставрополье на 20% чаще мужчин. В среднем один турист в день тратит на курорте ... рублей[2].

В Ставропольском крае уникальный рекреационный комплекс с прекрасными горными ландшафтами, обширной бальнеологической базой, предопределяющий благоприятные возможности для его развития. Ниже представим карту основных курортных мест Ставропольского края.

В таблице ниже приведены виды лечения, которые предлагают курорты КМВ.

Таблица 4. Профилирующие направления лечения по курортам

Город-курорт	Основное лечение	Дополнительное лечение
Кисловодск
...
Железноводск
Пятигорск

Источник: kaduj-tour.ru

По данным VIII ежегодного рейтинга инвестиционной привлекательности «Топ-100 российских здравниц», составляемого Ассоциацией оздоровительного туризма и корпоративного здоровья (АОТ), санаторно-курортные организации Краснодарского и Ставропольского краев в 2022 году подтвердили свой статус крупнейших и стабильных здравниц. В процессе специального анкетирования для оценки инвестиционной привлекательности санаторно-курортных организаций учитываются экономические и финансовые показатели деятельности. Положительная динамика показателей подтверждает востребованность и потенциал оздоровительных организаций этих курортов.

Таблица 5. Основные показатели санаторно-курортных организаций Ставропольского края за 2020–2022 гг.

Показатели/годы	2020	2021	2022	2022/2021
Число мест в санаторно-курортных организациях, тыс. шт.
Число размещенных лиц, тыс. человек
Число ночевок в санаторно-курортных организациях тыс.
Средняя стоимость пребывания в санатории (динамический индикатор), тыс. руб. в сутки
Загрузка мест санаторно-курортных организаций

Источник: https://aotrf.ru/projects/rating-2023

 

 

Основные тенденции на рынке 

…

Анализ потребителей. Сегментация потребителей

При определении целевой потребительской аудитории были проанализированы причины, по которым гости посещают Северный Кавказ. К ним можно отнести:

• лечебные цели;

• туризм, путешествия;

• отдых, релаксация;

• деловой туризм, корпоративные мероприятия.

На основании этого были сформированы категории целевой потребительской аудитории, представленные ниже на рисунке.

Рисунок 2. Основные категории целевой потребительской аудитории

Источник: анализ MegaResearch

Для успешного развития санатория необходимо понимать портрет целевой аудитории потребителей санаторно-рекреационных услуг в …

Туристские путешествия, в зависимости от основной цели, подразделяют на …

Исходя из определения туристических путешествий, следует понимать, что значительная часть туристов, приезжающих в Ставропольский край, часто планирует …

…

 

Обзор потенциальных конкурентов в экономическом окружении

Государственный реестр курортного фонда Российской Федерации содержит сведения о 18 санаториях в Ессентуках[3].

Рассмотрим 5 основных санаториев Ессентуков, отобранных в соответствии с рейтингом популярности указанного реестра.

 

Таблица 6. Характеристика потенциальных конкурентов

Название	Месторасположение	Сайт	Инфраструктура	Профили лечения
АО «Санаторий «Воронеж»	357600, Россия, Ставропольский край, город ..., ул. Семашко, 10	https://voronezh-san.ru/	Тренажерный зал, киноклуб, бильярдная, концертный зал, анимационные программы	Заболевания ЖКТ и эндокринологические нарушения, гинекология и неврология9933

Источник: https://kurort.minzdrav.gov.ru/, открытые сведения сайтов санаториев

 

 

Ценообразование на рынке 

Для анализа цен на проживание в санаториях Ессентуков были проанализированы прайс-листы ведущих санаториев. Результаты представлены в таблице ниже.

Таблица 7 Сравнительный ценовой анализ, руб. за 1 номер в сутки с 1 человека без учета лечения

Название	Цена без учета стоимости лечения, руб. в сутки с человека
	Стандарт	Люкс	Апартаменты
АО «Санаторий «Воронеж»

Источник: открытые сведения сайтов санаториев, анализ и расчеты MegaResearch

Следует заметить, что цены на услуги санаториев указаны без учета лечебных и прочих оздоровительных процедур, стоимость которых рассчитывается индивидуально для каждого гостя и может составлять около 80% от стоимости проживания.

 

 

Организационный план

План по персоналу

Для формирования штатного расписания санаторного комплекса были проанализированы: концепция проекта, основные бизнес-процессы, объем основных и вспомогательных услуг, технологические характеристики оборудования. По результатам анализа в штатном расписании были сформированы следующие структурные подразделения:

1. Административно-управленческий и вспомогательный персонал.

2. Производственный персонал.

В расчетной части бизнес-плана был сформирован фонд оплаты труда исходя из условий работы вышеперечисленных структурных подразделений.

Проект предусматривает сохранение не менее … рабочих мест, обеспеченных стабильным доходом и всеми социальными гарантиями.

Средняя заработная плата одного работника предприятия составит около ... руб. в месяц.

При общей численности штата предприятия … чел. и установленном режиме работы среднемесячный фонд оплаты труда с начислениями составит ... руб.

План по персоналу и расчет фонда оплаты труда представлены в таблице ниже.

Таблица 8. План по персоналу

Наименование должности	Количество работников	Заработная плата одного работника, тыс. руб. в месяц с учетом НДФЛ	Заработная плата работников, тыс. руб. в месяц (с учетом НДФЛ)
Административно-управленческий и вспомогательный персонал
Генеральный директор
Зам. директора по приему и размещению
Коммерческий директор
Главный бухгалтер (финансовый директор)
Главный инженер отеля
Главный врач санатория
Инженер по электрооборудованию
Инженер-энергетик
Инженер по ВиВ
Инженер по ТБ и ОТ
Бухгалтеры
Менеджеры корпоративных продаж
Бренд-менеджер
Менеджер по работе с партнерами
Менеджер по работе с корпоративными клиентами
Юристы
Отдел кадров
Офис-менеджеры
Технические специалисты
Разнорабочие
Охранники
Ландшафтные работники
Производственный персонал
Специалисты Reception
Старшие по этажам (блокам)
Сотрудники (обслуживание номерного фонда)
Старший медицинский персонал
Младший медицинский персонал
Старший персонал баров и ресторанов
Младший персонал баров и ресторанов
Старший персонал спа-центра
Младший персонал спа-центра
Старший персонал спортивно-оздоровительного клуба
Младший персонал спортивно-оздоровительного клуба
Администраторы центра отдыха и развлечений
Группа анимации центра отдыха и развлечений
Итого фонд заработной платы
Страховые взносы
Итого фонд оплаты труда

Источник: сведения инициатора проекта, расчеты MegaResearch 

План-график работ по проекту

Этапы проекта и сроки их реализации приведены на рисунке ниже.

За период с … года по настоящее время была проведена работа по предварительным исследованиям, формированию концепции проекта, налаживанию деловых связей, написанию и оформлению бизнес-плана.

В … за счет средств инвестиционного кредита планируется начать проектно-изыскательские работы, а с … по … будут проводиться строительно-монтажные работы.

С … по … года планируется выполнить монтаж и подключение внешних коммуникаций, с также организовать заказ, доставку, установку, монтаж и запуск необходимого оборудования, техники, мебели и получить лицензии на все виды планируемой деятельности.

После проведения строительно-монтажных работ, установки и монтажа основного оборудования в … планируется начало оказания услуг по проекту.

С … предполагается выход на плановые производственные мощности.

Рисунок 3. Календарный план-график реализации проекта

Источник: анализ MegaResearch 

 

Источники, формы и условия финансирования

Общий объем финансирования проекта составит ... руб.

В проекте планируется использование средств инвестиционного кредита в сумме ... руб. и собственных средств инициатора проекта на покрытие текущих затрат на начальном этапе реализации проекта в сумме … руб.

Инвестиционный кредит планируется получить в … на … лет под **% годовых с отсрочкой платежей по основному долгу кредита на 1 год.

Структура источников финансирования рассмотрена на рисунке ниже.

Рисунок 4. Структура финансирования

Источник: анализ MegaResearch 

 

График финансирования проекта

Инвестиционная фаза проекта продлится с … по ...

График финансирования проекта представлен на рисунке ниже.

Рисунок 5. График финансирования проекта

Источник: анализ MegaResearch

 

Схема взаимодействия с контрагентами

Взаимодействие с поставщиками и подрядчиками планируется осуществлять на договорных условиях на долгосрочной основе.

 

Производственный план

Описание зданий и помещений

Планируемые к строительству здания и сооружения будут отвечать всем требованиям, предъявляемым к помещениям данного типа. 

На территории участка предполагается проведение работ по планированию и благоустройству участка, установке и монтажу зданий и сооружений:

• …

• …

• …

 

Расчет стоимости строительства

Стоимость строительно-монтажных работ определена расчетным методом исходя из расчетной площади строительства и средней стоимости строительства 1 м2 подобных объектов. Площадь необходимых помещений определена в соответствии со сводом правил «Здания гостиниц. Правила проектирования» СП 257.1325800.2016, утвержденным Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой России) от 20 октября 2016 г. N 724/пр и введенным в действие с 21 апреля 2017 г.

Расчетная стоимость строительно-монтажных работ составляет ... руб.

В таблице ниже приведен расчет стоимости строительства.

Таблица 9. Расчет стоимости строительно-монтажных работ

Объекты строительства	Показатели
Номера категории стандарт
Количество номеров, ед.
Общая площадь номера, кв. м
Номера категории люкс
Количество номеров, ед.
Общая площадь номера, кв. м
Номера категории апартаменты
Количество номеров, ед.
Общая площадь номера, кв. м
Площадь номерного фонда, кв. м
Пожарный пост
Помещения дежурной ремонтной смены
Ресторан, в том числе кухня и банкетный зал
Кафе
Бар
Помещения культурно-досугового назначения
Бизнес-центр
Помещения физкультурно-оздоровительного назначения
Площади общего назначения (коридоры, лестничные пролеты, холлы)
Площадь помещений гостиничного фонда
Площадь медицинского центра
ИТОГО площадь зданий и помещений оздоровительного комплекса
Стоимость 1 кв. м, тыс. USD
ИТОГО стоимость строительно-монтажных работ, тыс. USD
ИТОГО стоимость строительно-монтажных работ, тыс. руб. (1 USD = 93,28 руб.)

Источник: анализ MegaResearch

Описание основного оборудования

Перечень и стоимость основного оборудования, приобретаемого в рамках реализации проекта, приведены в таблице ниже.

Таблица 10. Перечень и стоимость основного оборудования проекта

Инвестиции	Стоимость, тыс. руб. с НДС
Оборудование и техника
Оснащение и оборудование хозяйственно-производственных помещений
Оснащение и оборудование физкультурно-оздоровительной зоны
Оснащение и оборудование культурно-досуговой зоны

Источник: анализ MegaResearch

 

Описание технологического процесса оказания услуг

Порядок предоставления услуг санатория будет соответствовать следующим требованиям:

1. …

2. …

3. …

4. …

5. …

6. …

7. …

8. …

9. …

10. …

11. …

12. …

13. …

14. …

15. …

16. …

17. …

18. …

19. …

20. …

21. …

22. …

23. …

 

Сырье, материалы и комплектующие

Для обеспечения бесперебойной работы санаторного комплекса планируется закупка сырья и комплектующих в объемах, зависящих от суммы выручки.

Перечень и нормы затрат на приобретение сырья, материалов и комплектующих указаны в таблице ниже.

Таблица 11. Затраты на сырье, материалы и комплектующие

Затраты на оказание услуг	Единица измерения	Цена с учетом НДС, руб. за единицу
Расходы на содержание номерного фонда и лечение	% от выручки за проживание и лечение
Расходы на работу ресторанов и баров	% от выручки ресторанов и баров
Расходы на работу спа-центра и мини-аквапарка	% от выручки спа-центра и мини-авквапарка
Расходы на работу спортивно-оздоровительного центра	% от выручки спортивно-оздоровительного центра
Расходы на работу центра отдыха и развлечений	% от выручки центра отдыха и развлечений
Расходы на отопление при 100%-й загрузке	тыс. руб. в квартал
Расходы на водоснабжение и водоотведение при 100%-й загрузке	тыс. руб. в квартал
Расход электроэнергии при 100%-й загрузке	кВт/ч в квартал
Тариф на электроэнергию	руб/кВт
Переменные затраты	% от переменных расходов без учета затрат на заработную плату

Источник: анализ MegaResearch

 

Прочие технологические вопросы

…

 

Финансовый план

Исходные данные и допущения

При экономической оценке проекта был принят 7-летний горизонт планирования.

Расчет выполнен методом начисления с учетом базового варианта официального прогноза инфляции Минэкономразвития России. Индексы инфляции, принятые в расчете, приведены в таблице ниже.

Таблица 12. Прогноз динамики цен на сырье, энергоносители, прочие затраты

Годы	2023	2024	2025	2026	2027	2028	2029	2030
Индекс цен на продовольственные товары
Индекс цен на непродовольственные товары, за исключением бензина
Индекс цен на энергоносители (электроэнергия, газ, бензин и пр.)
Индекс цен на услуги
Индекс заработной платы

Источник: https://www.economy.gov.ru

Допущения об объемах производства и реализации продукции

Для расчетов данного проекта используется показатель среднемесячного объема оказания услуг с учетом планов инициатора проекта.

 

Допущение о ставке дисконтирования

В проекте была принята ставка дисконтирования 22,5% в год. Ниже приведем обоснование расчета данного показателя.

Метод кумулятивного построения основан на суммировании услуг ставки дохода и надбавок за риск инвестирования в оцениваемое предприятие. Метод наилучшим образом учитывает все виды рисков инвестиционных вложений, связанных как с факторами общего для отрасли и экономики характера, так и со спецификой оцениваемого предприятия. Расчеты производят по формуле:

где r — ставка дисконтирования; rб — базовая (безрисковая или наименее рискованная) ставка; Ri — премия за i-вид риска; n — количество премий за риск. Представим ниже расчет по данной методологии.

Таблица 13. Расчет ставки дисконтирования

Составляющие	%
Размер безрисковой ставки*
Размер поправки за страновой риск
Размер поправки за отраслевой риск
Размер поправки за прочий риск
Ставка дисконтирования

* ключевая ставка ЦБ РФ на момент расчета

Источник: расчеты MegaResearch

Таким образом, значение ставки дисконтирования в соответствии с экспертным расчетом составило **% годовых.

Допущения о выручке, финансовых результатах и движении денежных средств (ДДС)

Для построения планов выручки, прогнозов прибыли и убытков и движения денежных средств были использованы все вышеперечисленные показатели.

 

Номенклатура и цены предполагаемых услуг

Номенклатура основных услуг проекта и их стоимость приведены в таблице ниже.

Таблица 14. Цены на проживание в номерах и оказание услуг по лечению

Цены на проживание в номерах и лечение	Единица измерения	Значение в низкий сезон	Значение в высокий сезон
Стандарт	рублей за номер в сутки
Люкс	рублей за номер в сутки
Апартаменты	рублей за номер в сутки

Источник: сведения инициатора проекта

Кроме основных услуг планируется оказание дополнительных услуг по проекту.

Таблица 15. Доходы от дополнительных услуг санаторного комплекса

Доход от прочих услуг санаторного комплекса	Единица измерения	Значение
Рестораны и бары	% от выручки за проживание и лечение
спа-центр и мини-аквапарк	% от выручки за проживание и лечение
Спортивно-оздоровительный центр	% от выручки за проживание и лечение
Центр отдыха и развлечений	% от выручки за проживание и лечение
Предоставление мест арендаторам для торговли	% от выручки за проживание и лечение
Аренда концертной площадки и конференц-залов	% от выручки за проживание и лечение

Источник: анализ MegaResearch

 

Инвестиционные издержки

Общая сумма финансирования проекта составляет ... руб., из них ... руб. — инвестиции в строительство зданий и сооружений, ... руб. — приобретение необходимого оборудования, техники, мебели, ... руб. — затраты на лицензирование деятельности, ... руб. — прочие инвестиции, ... руб. — обеспечение проекта оборотными средствами на начальном этапе его реализации. Подробнее распределение инвестиций в проект по статьям затрат рассмотрено в таблице ниже.

Таблица 16. Инвестиции в проект 

№	Инвестиции	Стоимость, тыс. руб. с НДС
1	Здания и сооружения
1.1	Проектно-изыскательские работы, подготовка проектной документации, разработка рабочей документации, технико-экономических показателей
1.3	Строительно-монтажные работы
1.4	Монтаж и подключение коммуникаций
2	Оборудование и техника
2.1	Оснащение номеров санаторного комплекса
2.2	Оснащение приемно-вестибюльной группы
2.3	Оснащение и оборудование административных помещений
2.4	Оснащение и оборудование конференц-зала
2.5	Оснащение и оборудование лечебной группы
2.6	Оснащение и оборудование пищеблока
2.7	Оснащение и оборудование помещений баров и ресторанов
2.8	Оснащение и оборудование хозяйственно-производственных помещений
2.9	Оснащение и оборудование физкультурно-оздоровительной зоны
2.10	Оснащение и оборудование культурно-досуговой зоны
3	Прочие расходы
3.1	Лицензирование деятельности
3.2	Прочие инвестиции
	Итого капитальные затраты
4	Покрытие дефицита кэш-фло
Всего инвестиции в проект

Источник: анализ MegaResearch

Структура инвестиций по категориям затрат приведена на рисунке ниже.

Рисунок 6. Структура инвестиций по категориям затрат

Источник: расчеты MegaResearch

Наибольшую долю в структуре инвестиционных затрат составляют инвестиции в …

 

Потребность в первоначальных оборотных средствах

…

 

Налоговые отчисления

В проекте планируется применять общую систему налогообложения. Под общим налоговым режимом (или, как его часто называют, ОСН) подразумевается режим выплаты налогов, установленный для организаций с различными организационно-правовыми формами. Предприятия, которые пользуются ОСН, ведут полный учет с использованием всех бухгалтерских счетов, а также аналитики и субсчетов.

Для расчета НДС на медицинские услуги принята ставка 0% (пп. 2 п. 2 ст. 149 НК РФ).

Ставки уплачиваемых налогов приведены в таблице ниже.

Таблица 17. Налоговое окружение проекта

Налоговое окружение	Размер налога
Налог на прибыль	20,00%
Страховые взносы	30,20%
НДФЛ	13,00%
НДС	20,00%
НДС на медицинские услуги	0,00%
Земельный налог	1,20%
Налог на имущество	2,20%

Источник: данные инициатора проекта, Налоговый кодекс РФ

Ежегодные суммы налоговых отчислений по годам реализации проекта приведены в таблице ниже.

Таблица 18. Налоговые отчисления проекта, тыс. руб.

Налоги/год	2024	2025	2026	2027	2028	2029	2030
Налоги без учета налога на прибыль
НДС
Земельный налог
Транспортный налог
Налог на имущество
Налог на прибыль
Итого налоговые отчисления без учета НДФЛ

Источник: расчеты MegaResearch

 

Операционные издержки (постоянные и переменные)

В расчете учтены плановые затраты инициатора проекта.

Условно-постоянные затраты — это затраты, которые не зависят от объема выпуска продукции, работ, услуг.

Можно выделить следующие условно-постоянные затраты:

• …

• …

• …

• …

• …

• …

• …

• коммунальные платежи;

• содержание объектов социальной сферы;

• выплаты процентов по полученным кредитам;

• налог на имущество организации;

• налог на землю;

• оплата услуг сторонних организаций (например, услуги охраны, банков, связи, расходы на рекламу, информационные услуги и пр.).

Условно-постоянные расходы производятся на протяжении всего времени, пока предприятие ведет свою финансово-хозяйственную деятельность.

Условно-постоянные издержки проекта по годам его реализации представлены в таблице ниже.

Таблица 19. Условно-постоянные издержки проекта, тыс. руб.

Постоянные издержки/год	2024	2025	2026	2027	2028	2029	2030
Зарплата административно-управленческого и вспомогательного персонала с начислениями
Коммунальные платежи
Представительские расходы
Накладные расходы
Ремонтный фонд
Прочие общехозяйственные и общепроизводственные расходы
ИТОГО постоянные издержки с учетом НДС
ИТОГО постоянные издержки без НДС

Источник: данные инициатора проекта, расчеты MegaResearch

Переменные затраты изменяются в зависимости от фактических производственных объемов продукции (оказанных услуг).

К переменным относятся затраты, которые являются неизменными в расчете на единицу продукции, но их общая сумма пропорциональна объему выпуска:

1. Затраты на сырье.

2. Расходные материалы.

3. Энергоресурсы, задействованные в основном производстве.

4. Зарплата основного производственного персонала (вместе с начислениями).

5. Стоимость транспортных услуг.

Расчет переменных затрат на оказание услуг данного проекта приведен в таблице ниже.

Таблица 20. Переменные издержки проекта, тыс. руб.

Показатель/год	2024	2025	2026	2027	2028	2029	2030
Зарплата производственного персонала с учетом социальных отчислений
Расходы на содержание номерного фонда и лечение
Расходы на работу ресторанов и баров
Расходы на работу спа-центра и мини-аквапарка
Расходы на работу спортивно-оздоровительного центра
Расходы на работу центра отдыха и развлечений
Затраты на отопление
Расходы на водоснабжение и водоотведение
Электроэнергия
Прочие переменные издержки
Итого переменные издержки с учетом НДС
Итого переменные издержки без НДС

Источник: расчеты MegaResearch

План продаж

План оказания услуг по годам реализации проекта представлен в таблице ниже.

Таблица 21. План оказания услуг

Наименование/год	2024	2025	2026	2027	2028	2029	2030
Плановая загрузка

Источник: расчеты MegaResearch

Расчет выручки

Выручка от реализации продукции проекта была рассчитана с учетом цен на услуги и плана их оказания.

Ниже представлен прогноз выручки от оказания услуг по годам реализации проекта.

 

 

Таблица 22. Выручка от оказания услуг, тыс. руб.

Наименование/год	2026	2027	2028	2029	2030
Проживание и лечение в номерах категории стандарт
Проживание и лечение в номерах категории люкс
Проживание и лечение в номерах категории апартаменты
Рестораны и бары
Спа-центр и мини-аквапарк
Спортивно-оздоровительный центр
Центр отдыха и развлечений
Предоставление мест арендаторам для торговли
Аренда концертной площадки и конференц-залов
Итого с НДС
Итого без НДС

Источник: расчеты MegaResearch

 

 

Прогноз прибылей и убытков

В таблице ниже приведен расчет прибылей и убытков по годам реализации проекта.

Произведенный расчет показал, что проект становится прибыльным с третьего года его реализации.

Таблица 23. Прогнозный отчет о финансовых результатах, тыс. руб.

Статья доходов (расходов)/год	2024	2025	2026	2027	2028	2029	2030
Выручка от реализации без учета НДС
Переменные издержки без учета НДС
Валовая прибыль
Постоянные издержки без учета НДС
Налоги (кроме НДС и налога на прибыль)
EBITDA
EBITDA, % (к выручке) средняя
Амортизация ОС
EBIT
Проценты по кредиту
Прибыль (убыток) до налогообложения
Налог на прибыль
Нераспределенная прибыль
Нераспределенная прибыль нарастающим итогом
Рентабельность продаж

 

Источник: расчеты MegaResearch

Прогноз движения денежных средств

Прогноз движения денежных средств по годам показан в таблице ниже. Прогноз движения денежных средств по месяцам показан в Приложении 1.

Положительное сальдо денежного потока на всем периоде расчета говорит о реализуемости проекта.

Таблица 24. Прогнозный отчет о движении денежных средств, тыс. руб.

Показатели/год	2024	2025	2026	2027	2028	2029	2030
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ИДП)
Капитальные вложения
ОПЕРАЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ОДП)
Выручка от реализации
Возмещение НДС (инвестиции)
Расходы итого
Переменные издержки
Постоянные издержки
Начисленные налоги и платежи
Проценты по кредиту
ФИНАНСОВЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ФДП)
Собственные средства
Заемные средства
Выплата тела долга
Чистый денежный поток (ЧДП)
ЧДП нарастающим итогом

Источник: расчеты MegaResearch

 

 

Анализ эффективности проекта

Методика оценки эффективности проекта

Расчет выполнен методом начисления с учетом базового варианта официального прогноза инфляции Минэкономразвития России.

Оценка эффективности инвестиционного проекта произведена в соответствии с Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция, исправленная и дополненная), утвержденными Минэкономики РФ, Минфином РФ и Госстроем РФ 21 июня 1999 г. (№ ВК 477).

Финансовая модель, являющаяся неотъемлемой частью бизнес-плана, соответствует международному стандарту UNIDO.

 

Показатели эффективности проекта

Показатели эффективности инвестиционного проекта позволяют определить эффективность вложения средств в тот или иной проект.

Оценка инвестиционных проектов производится по следующим основным показателям:

1. Чистая приведенная стоимость, NPV.

2. Индекс рентабельности, PI.

3. Срок окупаемости, PBP.

4. Дисконтированный срок окупаемости, DPBP.

5. Внутренняя норма доходности, IRR.

 

Чистая приведенная стоимость (NPV)

Чистый дисконтированный доход (чистая приведенная стоимость, англ. NetPresentValue, общепринятое сокращение — NPV (ЧДД)) — сумма дисконтированных одновременных разностей между выгодами и затратами по проекту. Это сумма денежных потоков (поступлений и платежей), связанных с операционной и инвестиционной деятельностью, приведенных (дисконтированных) на момент начала осуществления инвестиций.

Чистый дисконтированный доход NPV рассчитывается по формуле:

,

где i — ставка дисконтирования;

CFt — чистый денежный поток периода t;

T — длительность проекта в периодах.

Расчет NPV — стандартный метод оценки эффективности инвестиционного проекта, который показывает оценку эффекта от инвестиции, приведенную к настоящему моменту времени с учетом разной временной стоимости денег. Если NPV больше 0, то инвестиция прибыльна, в противном случае инвестиция убыточна.

С помощью NPV можно также оценивать сравнительную эффективность альтернативных вложений (при одинаковых начальных вложениях более выгоден проект с наибольшим NPV).

Положительные качества NPV:

1. Четкие критерии принятия решений.

2. Учет стоимости денег во времени (используется коэффициент дисконтирования в формулах).

Отрицательные качества NPV связаны с тем, что этот показатель не учитывает:

1. Риски.

2. Вероятности исходов события, так как все денежные потоки и коэффициент дисконтирования являются прогнозными значениями.

Чистый дисконтированный доход представленного проекта составляет ... руб.

График NPV проекта приведен на рисунке ниже.

Рисунок 7. Динамика изменения NPV проекта, тыс. руб.

Источник: расчеты MegaResearch

 

Внутренняя норма доходности (IRR)

Внутренняя норма доходности (InternalRateofReturn) — это ставка процента, при которой приведенная стоимость всех денежных потоков инвестиционного проекта (т. е. NPV) равна нулю. Это означает, что при такой ставке инвестор сможет возместить свои первоначальные вложения, но не более того.

Внутренняя норма доходности данного проекта составляет **%, что выше ставки дисконтирования.

 

Индекс доходности инвестиций (PI)

Индекс прибыльности (ProfitabilityIndex, PI) — дисконтированная стоимость денежных поступлений от проекта (NPV) на единицу вложений. Показывает относительную прибыльность проекта.

Индекс прибыльности PI рассчитывается по формуле:

Для эффективного проекта PI должен быть больше 1.

Индексы доходности дисконтированных затрат и инвестиций превышают 1, если для этого потока NPV положителен.

Индекс доходности инвестиций проекта составляет … ед., т. е. на каждый вложенный рубль инвестор получит … рубля.

 

Срок окупаемости (PBP)

Срок окупаемости (PaybackPeriod, PBP) — ожидаемый период возмещения первоначальных вложений из чистых денежных поступлений, т. е. время, за которое поступления от оперативной деятельности предприятия превысят затраты на инвестиции.

Период окупаемости PBP рассчитывается по формуле:

PBP= Investments/ACF,

где Investments — начальные инвестиции;

ACF — AnnualCashFlow (среднегодовая сумма чистого денежного потока).

Срок окупаемости проекта составляет …

 

Дисконтированный срок окупаемости (DPBP)

Дисконтированный срок окупаемости (DPBP) — срок окупаемости (см. выше), но с учетом дисконтирования.

Дисконтированный срок окупаемости DPBP рассчитывается по формуле:

DPBP=t_-NPV_(t_)/(NPV_(t+)- NPV_(t_) ),

Где t- и t + — периоды, когда наблюдался отрицательный и положительный NPV.

Дисконтированный срок окупаемости проекта составляет ...

 

Иные показатели

Средняя рентабельность продаж по проекту равна 13%.

Чистая накопительная прибыль в конце реализации проекта составляет ... руб.
 

Анализ устойчивости проекта

Анализ устойчивости проекта

В таблице ниже показана чувствительность проекта к изменениям его ключевых параметров.

Таблица 25. Чувствительность показателей эффективности проекта к изменениям его основных параметров

Показатель	NPV, тыс. руб.		IRR, %		PI		PB
Базовое значение
Отклонения	∆	%	∆	%	∆	%	∆	%
Снижение выручки от реализации продукции на 10%
Увеличение инвестиционных издержек на 10%
Увеличение переменных затрат на 10%
Увеличение постоянных затрат на 10%

Источник: расчет и анализ MegaResearch

По результатам проведенного анализа наблюдается наибольшая зависимость эффективности проекта от …

 

Точка безубыточности проекта

Точка безубыточности определяет, каким должен быть объем продаж для того, чтобы производство работало безубыточно, могло покрыть все свои расходы, не получая прибыли. Для расчета точки безубыточности надо разделить издержки на две составляющие:

1. Переменные затраты — возрастают пропорционально увеличению производства (объему оказания услуг).

2. Постоянные затраты — не зависят от количества оказанных услуг (реализованных товаров) и от того, растет или падает объем операций.

Для данного проекта график зависимости прибыли от объема продаж будет выглядеть следующим образом.

 

Рисунок 8. График зависимости прибыли от суммы выручки, тыс. руб.

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Точка безубыточности имеет большое значение в вопросе стабильности компании и ее платежеспособности. Так, степень превышения объемов продаж над точкой безубыточности определяет запас финансовой прочности (запас устойчивости) предприятия.

Точка безубыточности проекта равна ... руб. Это означает, что в год должно быть оказано услуг не менее чем на ... руб., чтобы получать прибыль от реализации (это порядка **% от планируемого объема производства и реализации продукции). 

 

 

 

Приложения

Приложение 1. Отчет о движении денежных средств по месяцам

	1 квартал 2024 года	2 квартал 2024 года	3 квартал 2024 года	4 квартал 2024 года	1 квартал 2025 года	2 квартал 2025 года	3 квартал 2025 года	4 квартал 2025 года
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ИДП)
Капитальные вложения
ОПЕРАЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ОДП)
Выручка от реализации
Возмещение НДС
Расходы итого
Переменные издержки
Постоянные издержки
Начисленные налоги и платежи
Проценты по кредиту
ФИНАНСОВЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ФДП)
Собственные средства на софинансирование инвестиций
Собственные средства на текущую деятельность
Заемные средства
Выплата тела долга
Чистый денежный поток (ЧДП)
ЧДП нарастающим итогом
Баланс наличности на начало периода
Баланс наличности на конец периода
Чистый дисконтированный денежный поток (ЧДДП)
Чистый дисконтированный денежный поток нарастающим итогом

 

	1 квартал 2026 года	2 квартал 2026 года	3 квартал 2026 года	4 квартал 2026 года	1 квартал 2027 года	2 квартал 2027 года	3 квартал 2027 года	4 квартал 2027 года
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ИДП)
Капитальные вложения
ОПЕРАЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ОДП)
Выручка от реализации
Возмещение НДС
Расходы итого
Переменные издержки
Постоянные издержки
Начисленные налоги и платежи
Проценты по кредиту
ФИНАНСОВЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ФДП)
Собственные средства на софинансирование инвестиций
Собственные средства на текущую деятельность
Заемные средства
Выплата тела долга
Чистый денежный поток (ЧДП)
ЧДП нарастающим итогом
Баланс наличности на начало периода
Баланс наличности на конец периода
Чистый дисконтированный денежный поток (ЧДДП)
Чистый дисконтированный денежный поток нарастающим итогом

 

	1 квартал 2028 года	2 квартал 2028 года	3 квартал 2028 года	4 квартал 2028 года	1 квартал 2029 года	2 квартал 2029 года	3 квартал 2029 года	4 квартал 2029 года
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ИДП)
Капитальные вложения
ОПЕРАЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ОДП)
Выручка от реализации
Возмещение НДС
Расходы итого
Переменные издержки
Постоянные издержки
Начисленные налоги и платежи
Проценты по кредиту
ФИНАНСОВЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ФДП)
Собственные средства на софинансирование инвестиций
Собственные средства на текущую деятельность
Заемные средства
Выплата тела долга
Чистый денежный поток (ЧДП)
ЧДП нарастающим итогом
Баланс наличности на начало периода
Баланс наличности на конец периода
Чистый дисконтированный денежный поток (ЧДДП)
Чистый дисконтированный денежный поток нарастающим итогом

 

	1 квартал 2030 года	2 квартал 2030 года	3 квартал 2030 года	4 квартал 2030 года
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ИДП)
Капитальные вложения
ОПЕРАЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ОДП)
Выручка от реализации
Возмещение НДС
Расходы итого
Переменные издержки
Постоянные издержки
Начисленные налоги и платежи
Проценты по кредиту
ФИНАНСОВЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ФДП)
Собственные средства на софинансирование инвестиций
Собственные средства на текущую деятельность
Заемные средства
Выплата тела долга
Чистый денежный поток (ЧДП)
ЧДП нарастающим итогом
Баланс наличности на начало периода
Баланс наличности на конец периода
Чистый дисконтированный денежный поток (ЧДДП)
Чистый дисконтированный денежный поток нарастающим итогом