Бизнес-план Торговый центр

БИЗНЕС-ПЛАН

Строительство многофункционального центра

Январь, 2014

Оглавление

Приложения (диаграммы, схемы, рисунки)

Приложения (таблицы)

Методологические комментарии к бизнес-плану

Настоящий бизнес-план представляет собой проект осуществления бизнес-операций, действий фирмы, содержащая сведения о фирме, товаре, его производстве, рынках сбыта, маркетинге, организации операций и их эффективности.

Период планирования – 2013-2021 гг.

Объект и предмет исследования и бизнес-планирования

Объектом исследования является строительство торгового центра и сдача его площадей в аренду.

Предметом исследования является отрасль аренды торговой недвижимости в Москве, анализ основных игроков и тенденций на рынке.

Цели и задачи бизнес-плана

Цель бизнес-планирования: оценка экономической эффективности строительства и сдачи в аренду торгового центра в городе Москве.

Задачи бизнес-планирования:

Оценка экономической эффективности проекта;

Обоснование инвестиционных средств на реализацию проекта;

Оценка объема, емкости и структуры рынка;

Анализ потребителей и основных конкурентов;

Оценка тенденций и перспектив развития рынка;

Источники информации

Отраслевая статистика;

Данные государственных структур;

Специализированные базы данных Агентства «MegaResearch»;

Рейтинги;

Информационные ресурсы участников рынка;

Отраслевые и специализированные информационные порталы;

Материалы сайтов исследуемой тематики (web-ресурсы производителей и поставщиков, электронные торговые площадки, доски объявлений, специализированные форумы, Интернет-магазины);

Региональные и федеральные СМИ;

Порталы раскрытия информации (отчетность открытых акционерных обществ);

Распространение бизнес-плана

Материалы Бизнес-плана не предназначены для широкого распространения или публикации и не могут быть воспроизведены или переданы третьим сторонам, кроме инвесторов проекта.

Распространение либо тиражирование настоящего документа в количестве более 10-ти (десяти) экземпляров, либо его части без письменного согласия Исполнителя запрещается.

При предоставлении бизнес-плана пользователям до их сведения должны быть доведены цели данного документа, допущения, принятые для его составления, а также все существующие ограничения по использованию.

Объем анализа

Бизнес-план подготовлен на основании информации, полученной из общедоступных источников.

Ограничение ответственности

Все мнения, выводы и оценки, содержащиеся в настоящем бизнес-плане действительны на дату его составления. Исполнитель не несет ответственности за изменение экономических, политических, социальных и иных условий, которые могут оказать влияние на обоснованность данных суждений.

Исполнитель не несет ответственности за какие-либо убытки или ущерб, понесенные третьей стороной в результате использования информации данного бизнес-плана.

Резюме проекта

Целью данного проекта является обоснование экономической эффективности и целесообразности строительство торгового центра в городе Москве для дельнейшей передачи его площадей в аренду.

Инициаторы проекта имеют в собственности…

Помимо торговых площадей в торговом центре будут сдаваться в аренду площади под кафе, рестораны, офисные здания, ночные клубы, боулинг, кинотеатр, гостиницу 3* и проч.

Идейной основой проекта является строительство торгового центра в ЮВАО города Москвы окружного значения и получение прибыли от сдачи в аренду его площадей. Этапы реализации проекта приведены в таблице 1.1:

Таблица 1.1 График реализации проекта

Этап проекта	Начало работ	Длительность, дней	Конец работ
Проведение анализа размещения объекта
Обоснование эффективности проекта
Строительство и отделка МФЦ
Выход на проектную мощность

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Процесс выхода на рынок будет сопровождаться активной рекламной кампанией по средствам наружной рекламы и рекламой в сети Интернет.

Инвестиции

Объем инвестиционных вложений в реализацию проекта составляет … млн. руб. Проект реализуется за счет собственных средств Инвестора проекта …

На рисунке 1.1. приведена схема состава инвестиций:

Рисунок 1.1 Требуемый объем инвестиций

Капитальные затраты на строительство

… млн. руб.

Требуемый

объем инвестиций

… млн. руб.

… млн. руб.

Собственные средства

…

Проектирование и прочие затраты

… млн. руб.

Средства на покрытие дефицита кэш-фло

Источник: расчеты MegaResearch

Основные финансовые показатели по проекту представлены в таблице 1.2:

Таблица 1.2 Основные финансовые показатели

Показатели эффективности инвестиций
Период расчета, мес.
Чистый доход (NV), тыс. руб.
Чистый дисконтированный доход (NPV), тыс. руб.
Внутренняя норма доходности (IRR), % в год
Индекс доходности (PI), ед.
Период окупаемости (PB), мес.
Дисконтированный период окупаемости (DPB), мес.
Инвестиции в проект, тыс. руб.
Средняя рентабельность продаж по проекту, %
Чистая прибыль (накопительная), тыс. руб.
Ставка дисконтирования, %

Источник: расчеты MegaResearch

На рисунке 1.2 показан график NPV проекта по годам его реализации. На графике NPV мы видим возрастание чистой приведенной стоимости проекта по годам:

Рисунок 1.2 График NPV проекта

…

Источник: расчеты MegaResearch

Сущность предлагаемого проекта

Описание многофункционального центра и предполагаемых площадей

В рамках данного проекта планируется строительство торгового центра по улице …

Торговый центр будет представлять собой здание общей площадью ..

В соответствии с правилами землепользования и застройки при проектировании необходимо учитывать следующие ограничения:

…

Торговый центр будет включать в себя следующие площади:

Таблица 2.1 Перспективные технико-экономические показатели застройки участка

…

Источник: данные Заказчика

Распределение наземных площадей

…

После сдачи центра в эксплуатацию планируется оказывать услуги по обеспечению жизнедеятельности комплекса: клининг, парковка, реклама, вывоз мусора и проч. Для осуществления поставленных задач будет сформирован штат по управлению МФЦ.

Офис компании будет расположен в самом торговом центре. Помещение для организации офиса предполагает размещение 8 сотрудников и наличие переговорной комнаты (для проведения встреч с потенциальными арендаторами). Площадь помещения должна составлять не менее 30 кв. м.

Особенности организации проекта

Одним из самых важных факторов при планировании концепции МФЦ является такой фактор как комфорт и доступность для посетителей и арендаторов. В данном контексте ключевую роль будут играть конкретные технологические решения для МФЦ. Можно выделить следующие направления при принятии решений о выборе того или иного типа оборудования:…

Информация об участниках проекта

Техническим Заказчиком проекта по строительству многофункционального торгового центра выступает ООО «…». Компания работает на рынке более 2-х лет. Реквизиты компании представлены в таблице 2.5:

Таблица 2.5 Реквизиты инициатора проекта

Реквизиты	Данные об Инициаторе проекта
Предприятие (полное название)
Сокращенное наименование предприятия
Дата регистрации
Юридический адрес
ИНН
КПП
ОКАТО
ОГРН
БИК
ОКПО
Руководитель организации
Электронная почта

Источник: карточка организации

Одним из видов деятельности компании, согласно Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности 1 является …

Местоположение многофункционального центра

Многофункциональный центр будет расположен по адресу ул. …

…

Маркетинговый план

Обзор рынка торговой недвижимости в Москве

На рынке торговой недвижимости в Москве отличительной чертой 2012-2013 гг. стала децентрализация спроса. В условиях запрета на строительство новых объектов коммерческой недвижимости в центре Москвы, …

Таблица 3.1 Основные показатели рынка торговых площадей в торговых центрах Москвы по итогам 2012 г.

Совокупный объем предложения торговых площадей Москвы по итогам 2012 г.
Общая площадь, кв. м
Арендопригодная площадь, кв. м.
Введено эксплуатацию в 2012 г.
Общая площадь, кв. м
Арендопригодная площадь, кв. м.

Источник: аналитика MegaResearch , данные компании ASTERA

В 2013 г. активность игроков рынка торговой недвижимости оставалась на высоком уровне. Особенно активно себя проявили сети продовольственных магазинов, общественного питания, детских товаров, одежды и обуви. …

Собственники действующих торговых центров проводили политику повышения эффективности своих объектов за счет привлечения новых брендов; плановой ротации имеющихся арендаторов на более интересных, стабильных и платежеспособных; использования маркетинговых инструментов для продвижения объекта и усиления лояльности его посетителей.

Наиболее активно в течение года развивались следующие группы арендаторов: одежда и обувь, детские товары, аптеки, магазины электроники, мебельные магазины. Продолжили развитие российские банковские структуры, продуктовые сети (как сетевые операторы, так и магазины шаговой доступности). Одним из самых активных игроков на рынке по-прежнему остается …

Основные тенденции на рынке

Ограничение строительства объектов коммерческой недвижимости в центре Москвы, отсутствие участков под застройку, а также ситуация нестабильности на международных финансовых рынках предопредели невысокий …

В 2013 году наблюдалась тенденция, связанная с активным развитием сравнительно не больших проектов торговой недвижимости. Значительное количество открытых или заявленных к открытию торговых центров являются объектами районного масштаба («Тропа», «Москворечье», «Измайловский» и т.д.).

Но в ближайшие два года ситуация может измениться, …

В 2014 г. согласно планам девелоперов, рынок пополнится более чем на ..

Ниже представлены основные тенденции начала 2014 года на рынке торговой недвижимости:

• …

Анализ потребителей. Сегментация арендаторов

Для определения возможных клиентов и партнеров, с которыми планируется сотрудничество при аренде торговых площадей, были рассмотрены наиболее подходящие виды товаров и услуг, которые будут представлены в ТРЦ. Данный анализ позволит Инициаторам проекта определить перечень наиболее перспективных партнеров для сотрудничества.

Компанией MegaResearch был проведен предварительный анализ насыщенности рынков Москвы. Важно отметить, что выводы, сделанные в результате анализа (который носит оценочный характер) – это лишь одна из возможных, но наиболее привлекательных гипотез. Для получения наиболее точных результатов необходимо проведение углубленных исследований рынка Москвы.

Результаты представлены ниже.

Таблица 3.4 Анализ привлекательности видов деятельности

…

Источник: анализ MegaResearch

Рисунок 3.5 Отбор наиболее привлекательных товарных сегментов

…

Источник: анализ MegaResearch

Как видно из таблицы 3.4, анализ проводился на основе 3 групп критериев:

насыщенность рынка;

…

Данные критерии наиболее точно отображают успешность деятельности по той или иной категории товаров и привлекательность для потребителей, а, следовательно, для будущего ТРЦ.

…

Обзор потенциальных конкурентов

Рассматриваемый торговый центр будет расположен в пешей доступности от метро Кузьминки и будет иметь существенное окружное и районное значение.

К потенциальным конкурентам данного проекта относятся торговые центры …

В непосредственной близости от станции метро Кузьминки представлено 6 торговых центров:

…

Ценообразование на рынке

В течение 1 полугодия 2013 значительного роста арендных ставок не наблюдалось, как в сегменте торговых центров, так и в сегменте стрит-ритейл. Ставки росли в пределах предусмотренной уже заключенными договорами аренды индексации – 5-15%.

По мнению Директора  департамента торговых площадей компании Jones Lang LaSalle Татьяны Ключинской, на рынке торговой недвижимости на протяжении 2012 года уровень арендных ставок оставался на прежнем уровне, однако в некоторых сегментах отмечалось повышение верхней границы на 10 – 12%, в частности, в сфере торговли электроникой и бытовой техникой. В 1 полугодии 2013 года ставки …

Маркетинговая стратегия 5Р (Потребитель, Продукт, Цена, Место, Продвижение)

На рисунке показана схема маркетинговой стратегии по принципу модели Майкла Портера, 5P, включающей формулировку продукта (Product), рекомендуемой ценовой политики (Price), мест продаж (Place), политики продвижения (Promotion) и описание целевой аудитории.

Рисунок 3.7 Маркетинговая стратегия 5 P

Целевая аудитория

торговые операторы федерального масштаба;

крупнейшие операторы сферы развлечений;

Источник: аналитика MegaResearch , Данные Заказчика

Продукт

…

SWOT-анализ проекта

Для формирования и оценки маркетинговой стратегии проведем SWOT-анализ компании. Он позволяет исследовать и оценить силы и слабости фирмы, ее возможности и угрожающие факторы.

SWOT – анализ

SWOT-анализ — метод стратегического …

Таблица 3.9 SWOT-анализ

Сильные стороны	Слабые стороны

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Проведенный SWOT-анализ позволяет сделать вывод, что у проекта аналогичные возможности и угрозы, что и у конкурентов окружного значения.

Однако данный Проект обладает ключевыми конкурентными преимуществами:

…

Организационный план

План по персоналу

Все работники будут приняты на работу после прохождения испытательного срока 1-3 месяца, и оформлены на работу по срочным трудовым договорам на условиях полной занятости.

Таблица 4.1 Персонал и зарплата

…

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Организационная структура компании

На рисунке 4.1 представлена примерная структура управления рассматриваемой компании. Данная структура условная и предусматривает прямое подчинение Генеральному директору.

Рисунок 4.1 Организационная структура

Генеральный директор

Бухгалтер

Менеджеры по продажам и закупкам

Персонал по связям с аутсорсинговыми компаниями

Источник: анализ MegaResearch

По предположению разработчиков бизнес-плана для управления компанией по аренде торговых площадей необходимо создать 4 основные направления:

…

При необходимости, обязанности персонала могут быть пересмотрены и расширены.

План-график работ по проекту

Этапы реализации проекта приведены в таблице 4.2:

Таблица 4.2 График реализации проекта

Этап проекта	Начало работ	Длительность, дней	Конец работ
Строительство и отделка МФЦ
Организация офиса по эксплуатации МФЦ
Начало эксплуатации МФЦ
Выход на проектную мощность

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

График реализации проекта в графическом виде представлен на рисунке 4.2:

Источники, формы и условия финансирования

Финансирование проекта будет осуществляться за счет собственных средств Инвестора ООО «…». …

Окружение проекта

Юридический аспект

Юридические условия аренды в ТЦ и ТРЦ МФЦ (закон № 17 от 05.05. 2010 г.) не особенно отличаются друг от друга. Наличие развлекательной составляющей ТРЦ оказывает влияние только на особенности заключения договоров с арендаторами, имеющими развлекательный профиль деятельности.

Сравнивая договоры аренды в МФЦ и ТЦ с договорами аренды помещений street-retail, можно заметить, что договоры street-retail, как правило, отличаются меньшей проработанностью юридических условий, но также, как и договоры в торговых центрах, содержат довольно жесткие условия в пользу арендодателей.

На особенности заключения договоров аренды в ТЦ и МФЦ оказывает влияние ….

Экологический аспект

После введения в эксплуатацию объект не будет оказывать негативного воздействия на окружающую среду. Экологический аспект должен быть тщательно рассмотрен на период осуществления строительных работ.

Возможные основные источники и виды негативного воздействия на окружающую среду в период производства строительно-монтажных работ следующие:

…

В проектной документации будут рассчитаны технические решения, которые будут полностью отвечать требованиям санитарно-гигиенических норм и правил и позволят исключить негативное влияние объекта капитального строительства на окружающую природную среду.

Социальный аспект

Социальный аспект проекта по строительство многофункционального центра в …города Москвы заключается в обеспечении жителей района и округа торговыми площадями и ликвидации уличного рынка на данной территории согласно Постановлению Правительства Москвы об ликвидации уличных рынков торговли. Данный торговый центр может занять ведущую роль на рынке торговой недвижимости в ЮВАО г. Москвы.

Важным социальным аспектом деятельности компании являются:

…

Финансовый план

Исходные данные и допущения

При экономической оценке проекта был принят 7-и летний горизонт планирования. Ставка дисконтирования (10%), заложенная в расчеты приведенной стоимости (NPV), отражает наше допущение о том, что проект характеризуется средним уровнем риска (чувствительностью проекта к изменениям рынка в целом).

Допущения о продукте

Основными услугами данного проекта являются услуги по сдаче в аренду площадей коммерческой недвижимости. Для расчета в данном бизнес-плане услуги аренды были разделены на аренду подземных и наземных площадей с разбивкой каждой группы на функциональные зоны.

Допущения о цене

В расчетах бизнес-плана были приняты средние цены годовой аренды коммерческой недвижимости для 13 различных типов коммерческих площадей. В проекте не учитывается годовая волатильность по цене арендных ставок. Изменение стоимости аренды по годам учитывается ставкой дисконтирования проекта.

Допущение о плане продаж

….

Номенклатура и цены

Рыночная стоимость аренды торговых помещений разниться в зависимости от этажности и места размещения торговой площадки, а также ее назначения. В данном торговом центре планируется размещение коммерческих площадей различного назначения.

В расчете приняты цены, указанные в таблице 6.1:

Таблица 6.1 Наименование и цены

…

Источники: анализ и расчеты MegaResearch

Согласно исследованию арендных ставок в Москве, средняя стоимость аренды помещений составляет … дол. США/кв. м. в год. Для расчетов в данном бизнес-плане …

Инвестиционные издержки

Капитальные затраты проекта приведены в таблице:

Таблица 6.2 Инвестиционные издержки проекта, руб.

…

* Данные могут быть изменены в процессе проектирования и закупки материалов.

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Налоговые отчисления

В проектируемом юридическом лице планируется применять общую систему налогообложения.

Под общим налоговым режимом (или как его часто называют ОСН), подразумевается режим выплаты налогов, установленный для организаций с различными организационно-правовыми формами (если они при этом не пользуются специальными налоговыми режимами).

…

Операционные издержки

Основные ежемесячные издержки компании по аренде торговых площадей представлены в таблице 6.4:

Таблица 6.4 Постоянные издержки

…

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

…

План продаж

Компания предполагает постепенный выход на проектную мощность. 70% торговых площадей будут сданы в аренду в 1 месяц ввода торгового центра в эксплуатацию. Затем постепенно в течение 4 месяцев будут сданы 100% торговых площадей.

Рисунок 6.1 График выходна на проектную мощность

…

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

План аренды коммерческих площадей по годам реализации проекта выглядит следующим образом:

Таблица 6.5 План аренды площадей по годам, кв.м.

…

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

С 2018 года планируется, что все площади будут сданы в аренду на протяжении года.

Расчет выручки

Расчет выручки формируется на основе плана аренды площадей и арендных ставок. План выручки по годам реализации проекта выглядит следующим образом:

Таблица 6.6 План выручки по годам, тыс. руб.

…

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

В последующие годы реализации план выручки останется на уровне 2018 года. План выручки по месяцам представлен в финансовой модели в приложении к данному бизнес-плану.

Прогноз прибылей и убытков

Отчет о прибылях и убытках по годам показан в таблице 6.7:

Таблица 6.7 Отчет о прибылях и убытках, тыс. руб.

…

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Среднегодовая прибыль компании составит … млн. руб., таким образом, среднемесячная прибыль равняется … млн. руб. в месяц.

Прогноз движения денежных средств

Прогноз движения денежных средств по годам показан в 6.8. Прогноз движения денежных средств по месяцам показан в приложении.

Таблица 6.8 Прогноз движения денежных средств, тыс. руб.

…

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Анализ эффективности проекта

Показатели эффективности проекта

Показатели эффективности инвестиционного проекта позволяют определить эффективность вложения средств в тот или иной проект. При анализе эффективности инвестиционных проектов используются следующие показатели эффективности инвестиций: Чистый дисконтированный (приведенный) доход (денежный поток); Чистая приведенная стоимость, NPV; период (срок) окупаемости, PB; Дисконтированный период окупаемости, DPB; Внутренняя норма доходности (рентабельности), Норма возврата инвестиций, IRR (модифицированная норма возврата инвестиций, MIRR); Индекс прибыльности, индекс рентабельности, индекс доходности, PI.

Чистый дисконтированный доход (чистая приведённая стоимость) (англ. Net present value, общепринятое сокращение — NPV (ЧДД)) – сумма дисконтированных одновременных разностей между выгодами и затратами по проекту. Сумма денежных потоков (поступлений и платежей), связанных с операционной и инвестиционной деятельностью, приведенных (дисконтированных) на момент начала осуществления инвестиций.

…

Основные финансовые показатели показаны в таблице 6.9:

Таблица 6.9 Показатели эффективности инвестиций

Показатели эффективности инвестиций
Период расчета, мес.
Чистый доход (NV), тыс. руб.
Чистый дисконтированный доход (NPV), тыс. руб.
Внутренняя норма доходности (IRR), % в год
Индекс доходности (PI), ед.
Период окупаемости (PB), мес.
Дисконтированный период окупаемости (DPB), мес.
Инвестиции в проект, тыс. руб.
Средняя рентабельность продаж по проекту, %
Чистая прибыль (накопительная), тыс. руб.
Ставка дисконтирования, %

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

По данным исследования видно, что проект является выгодным. Он окупится через …. Срок окупаемости с учетом дисконтирования составит …. Чистая прибыль проекта составит около …. в месяц после выхода на проектную мощность.

На рисунке 6.2 показан график NPV проекта:

Рисунок 6.2 График NPV проекта

…

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

На графике NPV мы видим возрастание чистой приведенной стоимости проекта по годам его реализации.

Чистый денежный поток NPV, равный …

Анализ рисков проекта

Качественный анализ рисков

Основные возможные риски вероятность их реализации, степень опасности и пути снижения рисков показаны в таблице 7.1:

Таблица 7.1 Основные риски проекта

Риск	Вероятность и степень опасности. Проявления негативного влияния	Средства нивелирования риска
Производственные и коммерческие риски
Срывы сроков проектирования
Срывы сроков закупки строительства
		Работа по условиям согласно договору, в случае просрочки оплаты взымаются штрафы, пени
		Материальная мотивация персонала в качественной работе.
…

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Количественный анализ риска

В таблице 7.2 показана чувствительность проекта к изменениям внешних условий рынка:

Таблица 7.2 Анализ чувствительности

…

Источник: расчеты финансовой модели

По результатам проведенного анализа наблюдается зависимость проекта от арендной ставки и арендуемых площадей. Изменения затрат проекта оказывает меньшее влияние на финансовые показатели проекта.

Приложения