Бизнес-план Строительство жилого микрорайона в г. Раменское Московской области

Инвестиционный меморандум: Строительство жилого микрорайона в г. Раменское Московской области

 

Методологические комментарии к исследованию

Настоящий бизнес-план представляет собой проект осуществления бизнес-операций, действий фирмы, содержащий сведения о фирме, товаре, его производстве, рынках сбыта, маркетинге, организации операций и их эффективности.

Период планирования – 2013-2021 гг.

Актуальность исследования – июнь 2013 года.

Объект и предмет исследования и планирования

Объектом анализа является возможность строительства микрорайона на 15 000 жителей на земельном участке 91,1 га в г. Раменское, Московской области.

Предметом исследования является ситуация на рынке строительства жилой недвижимости в ближнем Подмосковье.

Цели и задачи исследования

Целью проекта является выявление экономической перспективы строительства микрорайона на 15 000 жителей, состоящего из 15 домов типа «Башня» и 96 секций типа КТЖС.

Задачи исследования:

описание этапов и специфики строительства больших микрорайонов и ЖК;

анализ проектов комплексного создания ЖК 1 в Подмосковье;

оценка тенденций и перспектив развития направления;

оценка экономической эффективности проекта

Источники информации

База данных государственных органов статистики (информация по производственным показателям крупных компаний, по показателям финансово-экономической деятельности более чем 4,5 млн. российских предприятий, отраслевые показатели);

Отраслевая статистика;

Данные государственных структур, в том числе Министерства экономического развития, Федеральной таможенной службы России (ФТС РФ)

Специализированные базы данных Агентства «MegaResearch»;

Рейтинги;

Информационные ресурсы участников рынка;

Отраслевые и специализированные информационные порталы;

Материалы сайтов исследуемой тематики (web-ресурсы производителей и поставщиков, электронные торговые площадки, доски объявлений, специализированные форумы, Интернет-магазины);

Региональные и федеральные СМИ;

Порталы раскрытия информации (отчетность открытых акционерных обществ);

Опросы основных участников рынка.

Распространение Бизнес-плана

Материалы Бизнес-плана не предназначены для широкого распространения или публикации и не могут быть воспроизведены или переданы третьим сторонам.

Распространение либо тиражирование настоящего документа, либо его части без письменного согласия Исполнителя запрещается.

При предоставлении бизнес-плана пользователям до их сведения должны быть доведены цели данного документа, допущения, принятые для его составления, а также все существующие ограничения по использованию.

Объем анализа

Бизнес-план подготовлен на основании информации от Заказчика, а также информации ,полученной из общедоступных источников.

Ограничение ответственности

Все мнения, выводы и оценки, содержащиеся в настоящем бизнес-плане действительны на дату его составления. Исполнитель не несет ответственности за изменение экономических, политических, социальных и иных условий, которые могут оказать влияние на обоснованность данных суждений.

Исполнитель не несет ответственности за какие-либо убытки или ущерб, понесенные третьей стороной в результате использования информации данного бизнес-плана.

РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА

В рамках настоящего бизнес-плана рассматривается инвестиционный проект по строительству жилого комплекса, рассчитанного на 15 000 жителей на участке 91,1 га в г.Раменское, Московской области, РФ.

Цель проекта

Целью данного бизнес-плана является описание экономического обоснования строительства жилого комплекса в г. Раменское, для получения инвестиционного кредита в банке, принятия управленческих решений.

Задачи проекта

Способом достижения цели проекта является:

 организация строительства ЖК, согласно утвержденного календарного плана проекта;

 реализация всего объема построенных квартир, а именно XXX кв., а также продажа коммерческой недвижимости, ТРЦ с кинотеатром, ФОК с аквапарком, всего объема паркингов.

Инвестиции и финансирование проекта

Общая потребность в финансировании проекта составит XXX руб.

Отличительной особенностью данного проекта является двустадийность процесса финансирования проекта:

XXX

XXX

Основные характеристики проекта:

Основные характеристики проекта:

XXX

XXX

В расчетной части бизнес-плана были произведены расчеты экономических показателей и получены следующие результаты.

Таблица 1.1. Ключевые показатели проекта

Показатели эффективности инвестиций	Значение, руб.

Источник: XXXX

Дополнительно, на основании отчетов П и У и ДДС, сформирована диаграмма изменения NPV, представленная на Рисунке.

Рисунок 1.1. Диаграмма изменения NPV

Источник: XXXX

ЮРИДИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ

Законодательные решения и нормы по жилищному строительству в Раменском районе Московской области

1. Предложения по территориальному планированию

XXX

2 . Развитие социальной инфраструктуры

XXX

3. Использование территории

XXX

Таким образом, для данного конкретного размещения участка строительства действуют следующие нормативы:

Таблица 2.1. Разрешенные параметры застройки для планируемого участка

Вид застройки	Максимальная этажность жилых домов	Квартал		Жилой район
		Коэффициент застройки жилыми домами, не более (процент)	Плотность застройки жилыми домами, не более, кв. м/га	Коэффициент застройки жилыми домами, не более (процент)	Плотность застройки жилыми домами, не более, кв. м/га	Плотность населения, не более, чел./га
1	2	3	4	5	6	7

Источник: XXXX

Правовая основа продаж квартир в новостройках

XXX

XXX

Информация об участниках проекта

XXX

XXX

ХАРАКТЕРИСТИКА КОНЦЕПЦИИ

Аналогичные проекты, существующие на рынке

XXX

XXX

Рисунок 3.1. Расположение жилого комплекса на карте области

Источник: XXXX

Инфраструктура

XXX

Транспорт

XXX

Экология

XXX

Основные параметры микрорайона

Администрацией г. Раменское выделен общий участок XXX га под комплексную застройку территории с различным функциональным назначением отдельных сегментов. Общая схема показана ниже на Рисунке.

Рисунок 3.2. План комплексного освоения территории

Источник: XXXX

Плотность застройки

XXX

XXX

Жилые дома и их характеристики

Заказчиком проекта для застройки микрорайона были выбраны следующие типы МКД панельного типа серии КОПЭ.

XXX

XXX

XXX

Инфраструктура района

В результате предварительного проектирования был определен состав минимально необходимых для данного микрорайона социальных объектов и предприятий инфраструктуры.

XXX

XXX

XXX

Таблица 3.3. Минимальные требования к площади размещения учреждений и предприятий района

№	Название учреждения/предприятия	Минимальная площадь, м 2

Источник: XXXX

 

Итоговые характеристики микрорайона. Основные преимущества проекта

Итак, приведем основные данные планируемого микрорайона:

XXX

XXX

Таким образом, на основании выше сказанного, сформулируем основные преимущества данного бизнес-проекта.

XXX

XXX

XXX

ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН

Объем инвестиций

При формировании инвестиционных вложений проекта были определены следующие основные категории:

XXX

XXX

Таким образом, получившиеся результаты представлены ниже в Таблице

Таблица 4.1. Формирование инвестиций проекта

№	Капитальные затраты	Значение, руб.

Источник: XXXX

Таким образом, одной из главных особенностей данного бизнес-проекта будет распределение финансирования проекта на две разные стадии:

XXX

XXX

Дополнительно, для наглядности распределения полной суммы финансирования по категориям инвестиций была сформирована соответствующая диаграмма, представленная ниже на Рисунке.

Рисунок 4.1. Распределение инвестиций по категориям

Источник: XXXX

Финансирование проекта

На основании полного объема требуемого финансирования, определенного в Таблице 4.1., в строгом соответствии с календарным планом проекта был сформирован график финансирования проекта, представленный ниже на Рисунке.

Рисунок 4.2. Потребность в финансировании проекта

Источник: XXXX

Инвестиционный кредит на реализацию проекта

XXX

XXX

Рисунок 4.3. Динамика выплат по инвестиционному кредиту

Источник: XXXX

ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН

План по персоналу

В расчетной части проекта была создана вкладка «Персонал», где отражены расходы на ФОТ предприятия. Поскольку весь строительный процесс предполагается силами генерального Подрядчика, основными функциями предприятия-инвестора останутся:

XXX

XXX

Таким образом, сформированное штанное расписание и ФОТ выглядят следующим образом.

Таблица 5.1. ФОТ и штатное расписание предприятия

№	Наименование должности	Кол-во	Заработная плата 1 работника, руб./мес.	Итого фонд оплаты труда(мес.), руб.	Годовой ФОТ

Источник: XXXX

Календарный план проекта

Был сформирован план-график мероприятий по реализации проекта.

Условно говоря, проект можно разделить на три принципиально разные фазы:

XXX

XXX

План – график работ проекта по наиболее важным отрезкам времени:

XXX

XXX

Для наглядности этапов и сроков реализации проекта в расчетной части был сформирована соответствующая диаграмма, представленная ниже в Рисунке

Таблица 5.2. Календарный план проекта

Этап проекта	Начало работ	Длительность, дней	Конец работ

Источник: XXXX

Дополнительно, для наглядности процесса реализации проекта ниже на Рисунке представлена сформированная диаграмма.

Рисунок 5.1. Календарный график исполнения проекта

Источник: XXXX

Из представленной диаграммы реализации проекта становится понятно распределение мероприятий по трем фазам:

XXX

XXX

ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

Исходные данные и допущения

Допущения о ценах

XXX

Допущения об инвестиционных издержках

XXX

Допущения о потребности в первоначальных оборотных средствах

XXX

Допущения о налоговых отчислениях

XXX

Допущение о планах продаж

XXX

Ставка дисконтирования

XXX

Таким образом, приведем исходные данные для финансового планирования

Таблица 6.1. Исходные данные для планирования

Наименование	Ед. изм.	Значение

Источник: XXXX

Данные, из выше представленной таблицы были взяты за основу для расчетной части данного бизнес-плана.

Номенклатура и цены

XXX

XXX

Рисунок 6.1. Уровень средних цен на жилую недвижимость в Подмосковье

Источник XXXX

Таблица 6.2. Планируемые цены продаж в домах «Башня»

Башня	Площадь квартир, м 2	Стоимость 1 м 2 , руб.

Источник: XXXX

Потребность в первоначальных оборотных средствах

XXX

XXX

Налоговые отчисления

XXX

XXX

Операционные издержки (постоянные и переменные)

В расчетной части проекта была сформирована вкладка «Операционные издержки»

Таблица 6.3. Формирование операционных издержек предприятия в 2016 году

Издержки (в год)		Методика расчета	2016

Источник: XXXX

Расчет себестоимости

Совместно с экспертом проекта была определена сметная стоимость строительства 1 м2 жилой и коммерческой недвижимости, что и стало основанием для формирования себестоимости СМР по всем направлениям строительства, заложенной в инвестиции проекта, Таблица 4.1.

XXX

XXX

Расчет выручки

В расчетной части сформирован раздел «План продаж», где определены объемы продаж квартир в период 2015-2020 гг. Указанные суммы формировались на основании цен на 1 м2. Описанных выше в п.6.2.. а также динамики продаж квартир с учетом готовности МКД, также представленной в разделе «План продаж».

Таблица 6.4. Доходы от продаж квартир, руб.

2015 год	2016 год	2017 год	2018 год	2019 год	2020 год	ИТОГО

Источник: XXXX

Для наглядности, на основании этой Таблицы сформирована диаграмма динамики продаж, представленная ниже на Рисунке.

Рисунок 6.2. Динамика доходов от продаж квартир, руб.

Источник: XXXX

Таким образом, максимальные продажи квартир стоит ожидать в фазе максимальной готовности МКД, то есть не ранее 2018 года.

Коммерческая недвижимость

В расчетной части проекта сформирован раздел «социальные объекты и коммерческая недвижимость», где произведен расчет строительства и продажи каждого объекта коммерческой недвижимости. Кроме того, был сформирован календарный план продаж коммерческой недвижимости. Результаты представлены ниже.

Таблица 6.5. Доходы от продаж коммерческой недвижимости, тыс. руб.

2015 год	2016 год	2017 год	2018 год	2019 год	2020 год	ИТОГО
Коммерческая недвижимость -25%	Коммерческая недвижимость -25%	Коммерческая недвижимость -25%; Паркинги -50%	Коммерческая недвижимость -25%; Паркинги - 50%	ТРЦ с кинотеатром	Физкультурно-оздоровительный центр с бассейном и аквапарком

Источник: XXXX

Дополнительно, для наглядности, ниже на Рисунке представлена диаграмма продаж коммерческой недвижимости.

Рисунок 6.3. Динамика получения доходов от продаж коммерческой недвижимости, руб.

Источник: XXXX

Прогноз прибылей и убытков

В расчетной части бизнес-плана был сформирован отчет о прибылях и убытках. Основание для расчетов данного отчета послужили все предыдущие данные разделов финансовой и организационной части проекта.

Таблица 6. Отчет о прибылях и убытках

Источник: XXXX

Прогноз движения денежных средств

В расчетной части бизнес-плана был сформирован отчет движения денежных средств.

Дополнительно, с учетом ставки рефинансирования и длительности проекта, было произведено дисконтирование чистого денежного потока.

Таблица 7. Отчет о движении денежных средств

Источник: XXXX

Как уже говорилось выше в сводной Таблице ДДС четко можно отследить двустадийность процесса финансирования строительства:

XXX

XXX

Дополнительно, для наглядности изменения NPV накопительным итогом, приводится соответствующая диаграмма.

Рисунок 4. Изменение NPV по ходу реализации проекта, руб.

Источник: XXXX

Анализ эффективности проекта

Методика оценки эффективности проекта

Показатели эффективности инвестиционного проекта позволяют определить эффективность вложения средств в тот или иной проект. При анализе эффективности инвестиционных проектов используются следующие показатели эффективности инвестиций:

Чистый дисконтированный (приведенный) доход (денежный поток), чистая приведенная стоимость, NPV

Период (срок) окупаемости, PB

Дисконтированный период окупаемости, DPB

Внутренняя норма доходности (рентабельности), норма возврата инвестиций, IRR

Индекс прибыльности, индекс рентабельности, индекс доходности, PI

Модифицированная внутренняя норма рентабельности, MIRR

XXX

XXX

Показатели эффективности проекта

Итак, на основе отчетов П и У и ДДС в расчетной части была сформирована таблица ключевых показателей проекта.

Таблица 6.8. Ключевые показатели эффективности

Показатели эффективности инвестиций	Значение, руб.

Источник: XXXX

Рассмотрим все приведенные показатели более подробно.

Чистая приведенная стоимость (NPV)

XXX

Внутренняя норма доходности (IRR)

XXX

Срок окупаемости (PBP)

XXX

Дисконтированный срок окупаемости (DPBP)

XXX

Индекс доходности инвестиций (PI)

XXX

Показатели рентабельности

XXX

Точка безубыточности

На основании результатов отчетов П и У и ДДС, была определена точка безубыточности. За основу для ее исчисления были взяты результаты работы за 2016 год, как первый год проекта с положительным ЧДП. Точка безубыточности достигается , если выручка снизиться по отношению к 2016 году примерно на XX%. Результаты представлены ниже.

Рисунок 6.5. Определение точки безубыточности по выручке

Источник: XXXX

Анализ чувствительности проекта

Ранжирование рисков

В расчетной части проекта было определено ранжирование рисков, в зависимости их влияние на ключевые показатели проекта. Результаты представлены ниже.

Таблица 6.9. Ранжирование рисков (с диаграммой)

Качественные риски	Оценка риска	Шкала для оценки

Источник: XXXX

Таким образом, наиболее существенными рисками данного проекта будут:

XXX

XXX

Определение чувствительности NPV проекта

При определении анализа чувствительности проекта были проанализированы три важнейших параметра проекта:

XXX

XXX

Чувствительность NPV к изменениям этих параметров представлена ниже.

Таблица 6.10. Чувствительность NPV (с диаграммой)

Факторы	-20%	-10%	0%	10%	20%

Источник: XXXX

ПРИЛОЖЕНИЯ

Заказчик согласен с указанной в Приложении структурой бизнес-плана. Состав и детализация указанных в базовой структуре разделов приведена в Приложении №2 к настоящему Договору.

XXX

XXX

ЖК: жилой комплекс