Бизнес-план Санаторий в Домбае

Санаторно-курортный центр в Домбае

Декабрь, 2012

Оглавление

1. Резюме проекта 8

2. Сущность предлагаемого проекта 11

2.1 Описание проекта и предлагаемых услуг 11

2.2 Особенности организации проекта, спектр услуг 12

2.3 Местоположение проекта 13

3. Маркетинговый план 14

3.1 Обзор рынка и основные тенденции на рынке санаторно-курортных услуг в Домбае 14

3.2 Ценообразование на рынке 16

3.3 Анализ и сегментация целевой аудитории. Потенциальный объем спроса. 17

4. Производственный план 19

4.1 Особенности строительства зданий и помещений 19

4.2 Инфраструктурные объекты 20

4.3 Расчет стоимости строительства 20

5. Организационный план 24

5.1 План по персоналу 24

5.2 План-график работ по проекту 27

5.3 Источники, формы и условия финансирования 27

6. Финансовый план 29

6.1 Исходные данные и допущения 29

6.2 Номенклатура и цены 29

6.3 Инвестиционные издержки 32

6.4 Потребность в первоначальных оборотных средствах 34

6.5 Налоговые отчисления 35

6.6 Операционные издержки (постоянные и переменные) 36

6.7 План продаж 37

6.8 Расчет выручки 38

6.8.1 Выручка проекта без учета рекруации 38

6.8.2 Выручка проекта с учетом рекруации 39

6.9 Прогноз прибылей и убытков 40

6.9.1 Без учета рекруации 40

6.9.2 С учетом рекруации 40

6.10 Прогноз движения денежных средств 42

6.10.1 Без учета рекруации 42

6.10.2 С учетом рекруации 43

6.11 Анализ эффективности проекта 46

6.11.1 Показатели эффективности проекта 46

6.11.2 Показатели эффективности без учета рекруации 49

6.11.3 Показатели эффективности с учетом рекруации 49

6.12 Анализ рисков проекта 50

7. Приложения 52

7.1 Отчет о движении денежных средств по месяцам, тыс. руб. 52

Приложения (диаграммы, схемы, рисунки)

Рисунок 1.1 График реализации проекта 9

Рисунок 1.2 График NPV проекта 10

Рисунок 3.1 Объем рынка санаторно-курортных услуг в 2010-2017 гг., млн. дней пребывания 14

Рисунок 3.2 Структура рынка санаторно-курортных услуг по цене (в день за человека) 16

Рисунок 3.3 Структура потребителей по возрасту 18

Рисунок 5.1 График реализации проекта 27

Рисунок 6.1 Прогноз сезонности спроса на санаторно-курортные услуги в Домбае 31

Рисунок 6.2 Прогноз сезонности спроса на гостиничные услуги в Домбае 31

Рисунок 6.3 График выхода на проектную мощность 37

Рисунок 6.4 График NPV проекта 49

Рисунок 6.5 График NPV проекта при рекруации 50

Приложения (таблицы)

Таблица 1.1 График реализации проекта 9

Таблица 1.2 Основные финансовые показатели 10

Таблица 2.1 Виды деятельности и перечень услуг Санатория 11

Таблица 2.2 Количество единовременно пребывающих постояльцев в гостинице, чел. 13

Таблица 3.1 Рекомендуемые цены на проживание с лечением (на человека в день) 16

Таблица 3.2 Рекомендуемые цены на гостиничное проживание 17

Таблица 4.1 Расчет необходимых площадей комплекса 19

Таблица 4.2 Расчет стоимости строительства здания оздоровительного центра 20

Таблица 4.3 Расчет стоимости оздоровительного оборудования 21

Таблица 4.4 Перечень и наименования мебели и оборудования в номера 22

Таблица 5.1 Персонал и зарплата 24

Таблица 5.2 Требования к персоналу 25

Таблица 5.3 График реализации проекта 27

Таблица 5.4 Основные параметры кредита 28

Таблица 6.1 Наименование и цены 30

Таблица 6.2 Расчет стоимости арендных ставок на коммерческую недвижимость для сдачи в аренду ресторана** 30

Таблица 6.3 Инвестиционные издержки 32

Таблица 6.4 Налоговое окружение 35

Таблица 6.5 Постоянные издержки 36

Таблица 6.6 Переменные издержки 36

Таблица 6.7 План выручки за 2015 год, тыс. руб. 38

Таблица 6.8 План выручки за 2016 год, тыс. руб. 38

Таблица 6.9 План выручки за 2017 и последующие годы, тыс. руб. 39

Таблица 6.10 План выручки за 2014 и последующие годы, тыс. руб. 39

Таблица 6.11 Отчет о прибылях и убытках 40

Таблица 6.12 Отчет о прибылях и убытках при рекруации 41

Таблица 6.13 Прогноз движения денежных средств 42

Таблица 6.14 Прогноз движения денежных средств при рекруации 43

Таблица 6.15 Показатели эффективности инвестиций 49

Таблица 6.16 Показатели эффективности инвестиций 49

Таблица 6.17 Основные риски проекта 50

Методологические комментарии к исследованию

Настоящий бизнес-план представляет собой проект осуществления бизнес-операций, действий фирмы, содержащая сведения о фирме, услугах, рынках сбыта, маркетинге, организации операций и их эффективности.

Период планирования – 2012-2030 гг.

Актуальность исследования – декабрь 2012 года.

Объект и предмет исследования и планирования

Объектом исследования является санаторно-курортные услуги Домбая.

Предметом исследования являются санаторные учреждения, гостиничные комплекса и другая инфраструктура Домбая.

Цели и задачи исследования

Цель бизнес-планирования: изучение и анализ рынка санаторно-курортных услуг в Домбае, в том числе и оценка перспектив развития.

Задачи исследования:

оценка объема и емкости рынка;

описание структуры рынка;

конкурентный анализ игроков рынка;

анализ потребителей;

оценка тенденций и перспектив развития рынка;

оценка экономической эффективности проекта

Источники информации

База данных государственных органов статистики (информация по производственным показателям крупных компаний, по показателям финансово-экономической деятельности более чем 4,5 млн. российских предприятий, отраслевые показатели);

Отраслевая статистика;

Данные государственных структур, в том числе Министерства экономического развития, Федеральной таможенной службы России (ФТС РФ), ОАО «РЖД»;

Специализированные базы данных Агентства «MegaResearch»;

Рейтинги;

Информационные ресурсы участников рынка;

Отраслевые и специализированные информационные порталы;

Материалы сайтов исследуемой тематики (web-ресурсы производителей и поставщиков, электронные торговые площадки, доски объявлений, специализированные форумы, Интернет-магазины);

Региональные и федеральные СМИ;

Порталы раскрытия информации (отчетность открытых акционерных обществ);

Распространение Бизнес-плана

Материалы Бизнес-плана не предназначены для широкого распространения или публикации и не могут быть воспроизведены или переданы третьим сторонам.

Распространение либо тиражирование настоящего документа, либо его части без письменного согласия Исполнителя запрещается.

При предоставлении бизнес-плана пользователям до их сведения должны быть доведены цели данного документа, допущения, принятые для его составления, а также все существующие ограничения по использованию.

Объем анализа

Бизнес-план подготовлен на основании информации, полученной из общедоступных источников.

Ограничение ответственности

Все мнения, выводы и оценки, содержащиеся в настоящем бизнес-плане действительны на дату его составления. Исполнитель не несет ответственности за изменение экономических, политических, социальных и иных условий, которые могут оказать влияние на обоснованность данных суждений.

Исполнитель не несет ответственности за какие-либо убытки или ущерб, понесенные третьей стороной в результате использования информации данного бизнес-плана.

Резюме проекта

Целью предлагаемого проекта является создание санаторно-курортного комплекса в поселке городского типа Домбай в Карачаево-Черкессии. Оздоровительный центр будет представлять собой круглогодичное место для полноценного отдыха всей семьи, оздоровления организма и лечения различных легочных и желудочных заболеваний.

Способом достижения целей проекта является строительство современного санаторно-гостиничного комплекса в экологически чистом регионе на территории заповедника. По замыслу инициаторов проекта, это будет уникальный комплекс, в котором будут созданы все условия для полноценного круглогодичного отдыха. Планируется предоставление качественных санаторных услуг по комплексному оздоровлению и очищению организма и по лечению пациентов с различными легочными патологиями и заболеваниями желудка, а также создание гостиничного комплекса Премиум-класса для обеспечения потребностей постояльцев с самыми высокими запросами к инфраструктуре и качеству обслуживания. В процессе реализации проекта планируется занять пока еще свободную нишу на рынке современных и качественных санаторных услуг Домбая и гостиничных услуг Премиум-класса.

Проект предполагает получение прибыли от реализации следующих услуг:

Санаторные программы различной продолжительности и направленности:

Оздоровительная программа продолжительностью 7 дней/ 14 дней/ 21 день;

Способ размещения отдыхающих 2-х местный номер класса «Стандарт».

Гостиничный комплекс Премиум-класса:

…

Коттедж Премиум класса на 4 номера

...

Ресторан (для сдачи в аренду)

...

Рекруация номерного фонда гостиницы:

…

Подходящие климатические и погодные условия, а также выгодное географическое расположение в горной местности благоприятствуют развитию санатория с профилем лечения неспецифических заболеваний органов дыхания и синдрома хронической усталости у взрослых. В связи с отсутствием в настоящее время на территории Домбая круглогодичных гостиниц Премиум-класса ожидается, что выбранное направление деятельности будет востребованным и экономически оправданным.

Реализация данного проекта может быть поддержана Федеральной целевой программой …

В рамках реализации данного проекта планируется приобрести в собственность земельный участок площадью 0,91 га, построить оздоровительный комплекс, гостиницу, коттедж Премиум-класса и ресторан, обеспечить объекты всеми необходимыми коммуникациями, а также благоустроить территорию для обеспечения комфортного пребывания гостей санатория.

Идейной основой проекта является возможность клиентов оздоровительного комплекса получать качественные санаторные и гостиничные услуги, наслаждаться красотой природы и чистейшим воздухом Домбая.

Этапы реализации проекта создания санатория приведены в таблице 1.1:

Таблица 1.1 График реализации проекта

Этап проекта	Начало работ	Длительность, дней	Конец работ
Обоснование эффективности проекта
Получение кредитных средств
Изыскательские работы
Проектирование оздоровительного комплекса
Строительство оздоровительного комплекса
Закупка и монтаж оборудования
Подбор персонала, необходимое обучение
Проведение рекламной кампании
Начало работы оздоровительного комплекса

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Начало и продолжительность работ отображаются в графическом виде на рисунке 1.1:

Рисунок 1.1 График реализации проекта

***

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Инвестиции

Объем инвестиций в реализацию проекта составляет ... руб. Период окупаемости рассматриваемого проекта составляет …, срок окупаемости с учетом дисконтирования составит …

Основные финансовые показатели по проекту представлены в таблице 1.2:

Таблица 1.2 Основные финансовые показатели

Финансовые показатели
Чистый денежный поток NPV, рублей
Внутренняя норма доходности IRR (год),%
Индекс доходности PI, ед.
Период окупаемости PB, мес.
Дисконтированный период окупаемости DPB, мес.
Инвестиции в проект, тыс. рублей
Средняя рентабельность продаж по проекту, %
Ставка дисконтирования, %

Ниже на рисунке 1.2 показан график NPV проекта:

Рисунок 1.2 График NPV проекта

***

На графике NPV мы видим возрастание чистой приведенной стоимости проекта по годам его реализации.

Чистый дисконтированный доход проекта на конец периода составит ... руб.

По данным исследования видно, что проект является выгодным.

Сущность предлагаемого проекта

Описание проекта и предлагаемых услуг

Строительство санатория будет реализовано на приобретенном в собственность земельном участке в поселке Домбай Карачаево-Черкессии. Здание санатория будет выполнено из монолитного железобетона, отдельно стоящий коттедж Премиум-класса с отдельной баней будет выполнен из клееного бруса. Оздоровительный комплекс будет представлять собой здание в 3 этажа и будет включать в себя отдельные корпуса, соединенные между собой остеклёнными галереями. В начале будет расположен гостиничный комплекс с присоединённой СПА-зоной, куда входит трехуровневый бассейн и тренажерный зал, затем следует комплекс оздоровительных процедур, и в конце непосредственно номерной фонд санатория с отдельным рестораном. На территории оздоровительного комплекса планируется возвести отдельно стоящий ресторан на 100 человек, расположенный около дороги. Планируется, что ресторан будет сдаваться в аренду и принимать всех желающих отдыхающих Домбая.

Территория санатория будет благоустроена и оформлена ландшафтными дизайнерами. Будут устроены прогулочные дорожки, беседки, зоны отдыха, фонтаны с питьевой водой. При въезде на огражденную территорию оздоровительного комплекса будет установлен шлагбаум и контрольно-пропускной пункт.

В рамках деятельности санатория планируется реализация путевок по прохождению оздоровительных программ различной направленности и продолжительности:

Оздоровительная программа 7 дней;

Оздоровительная программа 14 дней;

Оздоровительная программа 21 день;

Размещение отдыхающих санатория предполагается двухместных номерах класса «Стандарт».

В таблице 2.1 перечислены основные услуги, предоставляемые в рамках работы санаторно-курортного комплекса в Домбае:

Таблица 2.1 Виды деятельности и перечень услуг Санатория

Деятельность	Перечень услуг

Данный проект разработан с учетом правил по Северному Кавказу для инвестиционных проектов (в приложении к данному бизнес-плану).

Особенности организации проекта, спектр услуг

Для предоставления услуг в области диетологии, косметологии, массажа и других аналогичных видов деятельности, санаторию необходимо иметь «Лицензию на ведение медицинской деятельности».

Порядок лицензирования медицинской деятельности утвержден Правительством Российской Федерации Приказом Минздравсоцразвития РФ от 10 мая 2007 г. № 323. В документе, говорится, что лицензия в сфере здравоохранения выдается сроком на 5 лет, а по истечении этого срока, ее можно будет продлить.

Лицензия на осуществление медицинской деятельности должна содержать разрешение на все необходимые услуги, предоставляемые в рамках оздоровительных процедур. По аналогии с другими оздоровительными учреждениями предполагается получение следующего документа:

Лицензия при осуществлении доврачебной медицинской помощи по медицинскому массажу, сестринскому делу. При осуществлении амбулаторно-поликлинической медицинской помощи, в том числе: при осуществлении первичной медико-санитарной помощи по медицинскому осмотру, осуществлении специализированной медицинской помощи по косметологии (терапевтической), применению методов традиционной медицины. При осуществлении санаторно-курортной помощи по: акушерству и гинекологии, восстановительной медицине, клинической лабораторной диагностике, неврологии, оториноларингологии, педиатрии, терапии, урологии, физиотерапии, функциональной диагностике, эндоскопии.

Для повышения доверия клиентов компания может пройти добровольную сертификацию качества услуг, которая подтверждается сертификатом соответствия.

Добровольная сертификация – установленная система сертификации, которая применяется для тех товаров, услуг или оборудования, сертификация которых не является обязательным требованием согласно законодательству Российской Федерации. Система добровольной сертификации регулируется законодательством наравне с остальными, действующими системами.

Особенностью проекта строительства санаторно-курортного комплекса, в первую очередь, является …

…

…

…

Для определения размещения гостей в гостинице по уровню зададимся условным вариантом размещения (при 100% загрузке):

Таблица 2.2 Количество единовременно пребывающих постояльцев в гостинице, чел.

Класс комфортности	Кол-во номеров	1-местных номеров	2-местных номеров	3-местных номеров
«Стандарт»
«Люкс»
«Апартаменты»
Итого, единовременно пребывающих при макс. загрузке, чел

Таким образом, …

…

Местоположение проекта

…

Маркетинговый план

Обзор рынка и основные тенденции на рынке санаторно-курортных услуг в Домбае

В 2010 г. объем рынка санаторно-курортных услуг РФ вырос на …% и достиг … млн человеко-дней пребывания. Рост рынка был обеспечен увеличением числа потребителей санаторно-курортных услуг в результате восстановления туристической отрасли в целом. В 2010 г. численность потребителей на рынке составила … млн. чел.

В 2011 г объем рынка санаторно-курортных услуг вырос на …% и достиг … млн. человеко-дней пребывания. Наибольшее количество санаторно-курортных услуг оказывается в период с июня по сентябрь, при этом самыми загруженными месяцами являются июль и август. В 2011 г стоимостный объем рынка санаторно-курортных услуг в России вырос на …% и составил ... руб. Выручка отрасли растет опережающими темпами по отношению к численности оказанных услуг. Основным фактором роста выручки является повышение цен на гостиничные услуги.

В период с 2012 по 2017 г. рост сегмента санаторно-курортных услуг в натуральном выражении составит порядка …%. Он будет обусловлен как увеличением средней продолжительности пребывания в санатории, так и увеличением численности потребителей за счет расширения ассортимента услуг и улучшения качества обслуживания.

Рисунок 3.1 Объем рынка санаторно-курортных услуг в 2010-2017 гг., млн. дней пребывания

Источник: Росстат, оценка MegaResearch

Потенциально каждый житель России является клиентом санаторно-курортных учреждений, однако на практике лишь около …% жителей пользуется услугами здравниц. Для того, чтобы увеличить численность потребителей санаторно-курортных услуг, необходимо, в первую очередь, проанализировать, кем является среднестатистический потребитель, каковы его цели, желания и возможности. Исходя из этого, можно будет выстраивать дальнейшие стратегии развития.

Развитию санаторно-курортной отрасли мешают в основном уход с рынка государства и отсутствие в стране широкой прослойки среднего класса.

На текущий момент объем санаторного рынка Домбая не представлен какими-либо санаторно-курортными организациями и, как следствие, равен нулю.

Емкость и объем санаторно-курортной отрасли данного региона могут быть рассчитаны исходя из потенциальной среднегодовой загрузки номерного фонда и стоимости оказанных услуг будущего санатория.

Согласно расчетам, при средней загрузке номерного фонда в 85%, объем рынка составит около ... человеко-дней ежегодно. В стоимостном выражении объем в данном случае составит порядка ... руб. за год. Потенциальная емкость рынка составляет ... человеко-дней, что в стоимостном выражении может достигать до ... руб.

Прогноз средней годовой загрузки санатория был взят на основании данных ряда санаториев г. Кисловодска. Например, …

В связи с ...

Основной задачей учреждения является ...

Ценообразование на рынке

За последние 5 лет средняя потребительская цена санаторно-курортных услуг …

Рисунок 3.2 Структура рынка санаторно-курортных услуг по цене (в день за человека)

Источник: Росстат, оценка MegaResearch

Около …% занимает сегмент цен в диапазоне ... за человека в день. Наименьший сегмент – со стоимостью проживания в день ..., его доля составляет около …%.

Как правило, на стоимость проживания в большей степени влияет ...

В таблице 3.1 приведена стоимость проживания из расчета на 1 человека в день, учитывая размещение в 2-х местном номере класса «Стандарт»:

Таблица 3.1 Рекомендуемые цены на проживание с лечением (на человека в день)

Период размещения	27.12-15.01	16.01-30.06	01.07-26.12
Стоимость проживания

Источник: расчеты MegaResearch

Учитывая тот факт, что …

В таблице 3.2 приведены рекомендуемые цены на проживание в гостинице Премиум-класса на территории оздоровительного комплекса:

Таблица 3.2 Рекомендуемые цены на гостиничное проживание

Категория номера	01.10.12-14.11.12	15.11.12-27.12.12	28.12.12-09.01.13	10.01.13-14.03.13	15.03.13-30.04.13	01.05.13-30.09.13
Одноместный «Стандарт»
Двухместный «Стандарт»
Одноместный «Люкс»
Двухместный «Люкс»
Одноместные «Апартаменты»
Двухместные «Апартаменты»

Источник: расчеты MegaResearch

Гостиница оздоровительного комплекса …

Расценки пребывания в проектируемом комплексе приведены в разделе 6.2.

Анализ и сегментация целевой аудитории. Потенциальный объем спроса.

Потенциальные потребители:

…

…

…

…

…

Не менее …% потребителей санаторно-курортных услуг …

Около …% потребителей – представители трех возрастных категорий: …

На рисунке 3.3 показана возрастная структура потребителей санаторных услуг:

Рисунок 3.3 Структура потребителей по возрасту

Источник: Росстат, оценка MegaResearch

Продолжительность отдыха составляет, как правило, одну, две или три недели. Однако в последние годы наметилась тенденция к снижению продолжительности сроков пребывания в санатории.

Подробный обзор рынка санаторно-курортных услуг в Домбае представлен в Маркетинговом исследовании компании MegaResearch в приложении к данному бизнес-плану.

Производственный план

Особенности строительства зданий и помещений

…

…

Таблица 4.1 Расчет необходимых площадей комплекса

№	Здание	Примерная площадь застройки, м 2	Особенности
1
2
3
4
5
6
7
8

Территория оздоровительного комплекса ….

…

Здание оздоровительного комплекса …

Инфраструктурные объекты

Инфраструктурными объектами на территории оздоровительного комплекса являются ….

Инфраструктура комплекса поселка Домбай в целом включает в себя …

…

Расчет стоимости строительства

На основании консультации предполагаемого генподрядчика проекта был сформирован приблизительный подсчет стоимости строительства санаторно–курортного центра в Домбае, выполненный из монолита (коттедж из клееного бруса):

...

...

…

…

…

Исходные данные:

…

…

…

…

В таблице 4.2 приведен примерный расчет строительства здания санатория из клееного бруса по заданным исходным данным:

Таблица 4.2 Расчет стоимости строительства здания оздоровительного центра

№	Название	Стоимость, тыс. руб.
1	Строительство санатория
2	Строительство комплекса оздоровительных процедур
3	Строительство гостиницы
4	Строительство коттеджа
5	Строительство ресторана
	ИТОГО:

...

Ориентировочная стоимость оборудования для проведения оздоровительных процедур указана в таблице 4.3:

Таблица 4.3 Расчет стоимости оздоровительного оборудования

№	Название	Кол-во, шт.	Стоимость, руб.
1	Бронхоскопы
2	Оборудование для соляной пещеры
3	Оборудование для ингаляций
4	Оборудование для кислородной терапии
5	Оборудование фито-бара
6	Дыхательные тренажеры
7	Оборудование для акупунктуры
8	Оборудование кабинета физиотерапии
9	Оборудование сауны
10	Оборудование массажных кабинетов
11	Углекислые ванны
12	Оборудование тренажерного зала
13	Трехуровневый бассейн
14	Оборудование диагностического кабинета
15	Оборудование купелей на крыше
	ИТОГО:

Цены, указанные в таблице 4.3, приняты по среднерыночным расценкам, полученным из открытых прайс-листов на различных сайтах компаний, реализующих медицинское оборудование.

Также в капитальных затратах проекта будет учтено оборудование номерного фонда необходимой мебелью, оборудованием и сантехникой.

Сводный расчет стоимости оздоровительного комплекса с учетом благоустройства территории подробно показан в разделе 6.3 данного бизнес-плана.

Номерной фонд гостиницы будет представлять собой высококлассные номера площадью ... Каждый номер будет оборудован необходимой мебелью для комфортного пребывания гостей. В двухместном номере будет представлена следующая мебель:

Двуспальная кровать;

Платяной шкаф;

Комод;

Письменный стол, 2 стула;

ЖК телевизор;

Диван и/или кресла;

Журнальный столик;

Полный санузел (джакузи или душевая кабина).

В таблице 4.4 приведен расчет средней стоимости необходимой мебели для номеров:

Таблица 4.4 Перечень и наименования мебели и оборудования в номера

№	Мебель и оборудование для номеров	«Стандарт»	«Люкс»	«Апартаменты»
1	Двуспальная кровать с матрасом
2	Платяной шкаф
3	Комод
4	Письменный стол, 2 стула;
5	ЖК телевизор
6	Диван и/или кресла
7	Журнальный столик
8	Торшер
9	Санузел (унитаз, раковина, душевая кабина/джакузи, зеркало)
	Итого

Источник: Интернет-поисковики

Таким образом:

- затраты на мебель для номеров «Стандарт»: …

- затраты на мебель для номеров «Люкс»: …

- затраты на мебель номеров «Апартаменты»: …

Итого, затраты на обеспечения мебелью гостиницы составят: … руб.

Оборудование номерного фонда коттеджа составит … за номер, что для всего коттеджа равняется: …

По аналогии, затраты на 1 двухместный номер класса стандарт в санатории составят …, что для всего номерного фонда санатория составляет: …

Организационный план

План по персоналу

В штат санатория входят: административный, медицинский, обслуживающий персонал, а так же бухгалтерия, отдел кадров и коммерческая служба. «Визитная карточка» хорошего санатория – это квалифицированный медперсонал.

Все принимаемые работники будут приняты на работу после прохождения испытательного срока 1-3 месяца и оформлены на работу по срочным трудовым договорам. Все работники будут приняты на условиях полной занятости и обеспечение полного соц. пакета. Индексация заработной платы проводится 1 раз в год на 5 %.

Всего в оздоровительный комплекс планируется нанять … человек (таблица 5.1.):

Таблица 5.1 Персонал и зарплата

№	Наименование должности	Количество	Заработная плата 1 работника, руб./мес.	Итого фонд оплаты труда, руб.
				месяц
Административный персонал
1	Генеральный директор
2	Администратор гостиницы
3	Администратор санатория
4	Секретарь (ресепшн)
5	Инженерная служба
Финансово-экономическая служба
1	Главный бухгалтер
2	Бухгалтер-кассир
Отдел кадров
1	Менеджер отдела кадров
Коммерческая служба
1	Менеджер по продажам
	Менеджер по закупкам
Медицинский персонал
1
2
3
4
5
6
7
8
Обслуживающий персонал
1
2
3
4
5
6
7
8
	Итого

Ежемесячно в Фонд оплаты труда работодатель перечисляет социальный налог в размере …%, что составляет … руб.

Помимо профессиональных качеств, обязательными требованиями к сотрудникам санатория являются доброжелательность, вежливость и внимательность в общении с людьми. В таблице 5.2 перечислены основные требования к персоналу:

Таблица 5.2 Требования к персоналу

Наименование	Требования
Генеральный Директор
Администратор
Главный бухгалтер
Медицинский персонал
Повар

В данном проекте очень важно собрать коллектив профессионалов, который сможет обеспечить надлежащий уровень комплексного оздоровления клиентов.

Анализ кадрового потенциала предприятий туризма, санаторно-курортных и оздоровительных услуг показывает, что, ...

В санаторно-курортной индустрии в целом в России выделяется следующая характеристика: ...

Для проектируемого санатория очень важно ...

Кадровой политикой будет предусмотрен ...

Работа специалистов с определенным оборудованием предполагает полное ознакомление работника с возможностями, рисками и техникой безопасности от производителя данного оборудования.

План-график работ по проекту

Этапы реализации проекта создания санатория приведены в таблице 5.3:

Таблица 5.3 График реализации проекта

Этап проекта	Начало работ	Длительность, дней	Конец работ
Обоснование эффективности проекта
Получение кредитных средств
Изыскательские работы
Проектирование оздоровительного комплекса
Строительство оздоровительного комплекса
Закупка и монтаж оборудования
Подбор персонала, необходимое обучение
Проведение рекламной кампании
Начало работы оздоровительного комплекса

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Начало и продолжительность работ отображаются в графическом виде на рисунке 5.1:

Рисунок 5.1 График реализации проекта

***

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Источники, формы и условия финансирования

В данном проекте планируется …

…

Предполагается открытие ...

Основные параметры кредита предоставлены в таблице 5.4:

Таблица 5.4 Основные параметры кредита

Наименование	Мера	Показатель
Ставка	%
Срок кредита	мес.
Каникулы по телу кредита	мес.
Сумма кредита	тыс. руб.

…

Финансовый план

Исходные данные и допущения

При экономической оценке проекта был принят 17-и летний горизонт планирования. Ставка дисконтирования (9 %), заложенная в расчеты приведенной стоимости (NPV), отражает наше допущение о том, что проект характеризуется сравнительно не высоким уровнем риска.

В расчете бизнес-плана учитывается сезонность спроса на протяжении года и постепенный выход на проектную мощность загрузки санатория.

В рамках данного проекта рассматривалась идея внедрения рекруации. Поэтому все основные расчеты и показатели эффективности приводятся для 2х вариантов финансовой модели.

Рекруация в данном проекте предполагает:

…

…

…

В случае если собственник гостиничной площади намеревается продать свою долю, то, по договору рекруации, владелец оздоровительного комплекса имеет первостепенное право выкупа.

Рекруация позволит данному проекту снизить кредитную нагрузку на начальной стадии реализации проекта и уменьшить тело основного долга.

Номенклатура и цены

Основной продукцией данной компании будут являться оздоровительные путевки продолжительностью 7, 14 или 21 день и гостиничное размещение постояльцев. На стоимость размещения в гостинице премиум класса влияет уровень комфортности размещения в номерах «Стандарт», «Люкс» или «Апартаменты» с возможность одно-, двух- или трехместного размещения. В таблице приводится среднегодовая стоимость размещения постояльцев в номерах различной комфортности:

В расчете приняты следующие наименования и цены:

Таблица 6.1 Наименование и цены

	Продукция	Стоимость	Примечание
1	1 день санаторных услуг с проживанием на 1 человека
2	1 день гостиничного проживания:
	«Стандарт»
	«Люкс»
	«Апартаменты»
3	1 день проживания в коттедже
4 день проживания в коттеджении в номере класса "ещения постояльцев в номерах различной комфортности: на специальных сваях.	Дополнительные услуги
5	Доход от сдачи ресторана в аренду

Дополнительные услуги включают в себя:

…

…

…

…

Таблица 6.2 Расчет стоимости арендных ставок на коммерческую недвижимость для сдачи в аренду ресторана**

№	Предложения	Площадь	Стоимость р/м 2		Ссылки
1
2
3
4
5
6

Доход от рекруации:

…

…

…

…

Для данного проекта установлена следующая сезонность загрузки санатория по месяцам:

Рисунок 6.1 Прогноз сезонности спроса на санаторно-курортные услуги в Домбае

***

Источник: расчеты MegaResearch

Средняя загрузка санатория была рассчитана в маркетинговом исследовании данного проекта и была установлена на уровне …%.

В таблице 6.2 приведена плановая загрузка гостиницы:

Рисунок 6.2 Прогноз сезонности спроса на гостиничные услуги в Домбае

***

Такой вид сезонности на гостиничные услуги в Домбае объясняется тем, что …

Инвестиционные издержки

Капитальные затраты, которые потребуются на реализацию проекта, приводятся в таблице 6.3:

Таблица 6.3 Инвестиционные издержки

№	Капитальные затраты	Тыс. руб.
1	Предварительные работы
1.1
1.2
1.3
2	Проектно-изыскательские работы
2.1
2.2
2.3
3	Основные объекта строительства
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
3.7
3.8
3.9
3.10
3.11
3.12
3.13
3.14
3.15
3.16
3.17
3.18
3.19
3.20
3.21
3.22
3.23
3.24
3.25
4	Прочие работы и затраты
4.1
4.2
4.3
4.4
5	Оборотные активы
	Итого
	Покрытие дефицита кэш-фло
	Всего инвестиции в проект

* Данные могут быть изменены в процессе проектирования и закупки материалов.

Покрытие дефицита кэш-фло ... рублей – это минимальные необходимые вложения, которые пойдут на выплату процентов по кредиту, оплату труда и закупку материалов, пока выручки по проекту еще недостаточно.

При расчете рекруации проекта общие инвестиции в проект составляют ... рублей, при этом фактически будет вложено ... рублей (за счет быстрого возврата инвестиций).

Потребность в первоначальных оборотных средствах

В процессе оказания услуг будет использоваться следующие сырье и материалы:

...

…

…

…

…

…

…

Также будут закупаться ...

Налоговые отчисления

Предприятие использует общий режим налогообложения.

Под общим налоговым режимом (или как его часто называют ОСН), подразумевается режим выплаты налогов, установленный для организаций с различными организационно-правовыми формами (если они при этом не пользуются специальными налоговыми режимами).

Предприятия, которые пользуются ОСН, ведут полный учет с использованием всех бухгалтерских счетов, а также аналитики и субсчетов. Помимо этого, такие организации должны заполнять налоговые регистры с числом, не превышающим сотню. В случае ошибки бухгалтера при учете доходов и расходов, может быть воспринят налоговым органом как искусственное занижение доходов предприятия, что повлечет за собой наложение штрафных санкций.

Основные налоги режима показаны в Таблице 6.4:

Таблица 6.4 Налоговое окружение

Период	Ставка
Налог на прибыль
ФОТ
Страховые взносы в ПФРФ
ТФОМС
ФФОМС
ФСС
ОСС от НС
Налог на имущество
НДС

При ОСН производится уплата следующих видов налогов: …

…

…

…

…

…

Помимо этого, …

Операционные издержки (постоянные и переменные)

Постоянные издержки проекта представляют собой затраты на производство, не зависящие от изменения объема производства. К ним относятся, как правило, затраты на обслуживание и управление.

Основные постоянные издержки санатория представлены в таблице 6.5:

Таблица 6.5 Постоянные издержки

	Показатель	Руб.
	Общехозяйственные
1
2
3
4
5
6
	Сбытовые
1
2
	Непредвиденные расходы
	ИТОГО с НДС

Расчёт коммунальных платежей в бизнес-модели учитывает сезонность затрат.

Переменные издержки проекта – это затраты на материалы, необходимые для предоставления данной услуги.

Таблица 6.6 Переменные издержки

№	Показатель	Руб.
1	Продукты питания (санаторий)
2	Продукты питания (гостиница)
3	Продукты питания (коттедж)
4	Медикаменты
5	…
6	…
7	…
8	…
	Итого с НДС

Стоимость продуктов питания установлена из расчета затрат … рублей в день на питание постояльца санатория и … рублей на постояльца гостиницы. Расходные материалы из расчета … рублей на постояльца (сюда включены все материалы, необходимые для оказания каждой оздоровительной услуги).

Переменные издержки индексируются с учетом выхода на проектную мощность и показателей сезонности проекта.

При расчете рекруации в данном проекте появляется дополнительная статья расходов в виде отчислений собственникам номерного фонда …% выручки от деятельности гостиницы, что в год составляет около ... рублей.

План продаж

При максимальной (100%) загрузке в санатории может проходить оздоровление до …человек при 2-х недельном пребывании. Для расчета в бизнес-плане учитываем, что при максимальной загрузке … номеров – … человек в месяц максимальная загрузка составит … человеко-дней.

При максимальной загрузки номерного фонда в месяц загрузка составит:

…

Дополнительные услуги при максимальной загрузке будут оказаны … постояльцам (среднее для санатория и гостиницы).

Проект предполагает постепенный выход на проектную мощность предоставления услуг. Это связано, в первую очередь с тем, что комплекс еще не сформировал собственную клиентскую базу и не реализовал в полной мере запланированную рекламную кампанию.

В течение первого года планируется полностью обеспечить плановую загрузку оздоровительного центра.

График выхода на проектную мощность (…% среднегодовая загрузка) показан на рисунке 6.3:

Рисунок 6.3 График выхода на проектную мощность

***

Расчет выручки

Выручка проекта без учета рекруации

Расчет выручки формируется на основе плана продаж и цен на предоставляемую продукцию и учитывает инфляцию по проекту, сезонность и плановое развитие проекта.

План выручки по кварталам показан в таблицах 6.7 – 6.8:

Таблица 6.7 План выручки за 2015 год, тыс. руб.

Период	1кв.2015	2кв.2015	3кв.2015	4кв.2015
Санаторные услуги с проживанием
Гостиничные услуги. Номер "Стандарт"
Гостиничные услуги. Номер "Люкс"
Гостиничные услуги. Номер "Апартаменты"
Гостиничные услуги. Коттедж
Дополнительные услуги
Доход от ресторана
Итого

Таблица 6.8 План выручки за 2016 год, тыс. руб.

Период	1кв.2016	2кв.2016	3кв.2016	4кв.2016
Санаторные услуги с проживанием
Гостиничные услуги. Номер "Стандарт"
Гостиничные услуги. Номер "Люкс"
Гостиничные услуги. Номер "Апартаменты"
Гостиничные услуги. Коттедж
Дополнительные услуги
Доход от ресторана
Итого

Таблица 6.9 План выручки за 2017 и последующие годы, тыс. руб.

Период	1кв.2017	2кв.2017	3кв.2017	4кв.2017
Санаторные услуги с проживанием
Гостиничные услуги. Номер "Стандарт"
Гостиничные услуги. Номер "Люкс"
Гостиничные услуги. Номер "Апартаменты"
Гостиничные услуги. Коттедж
Дополнительные услуги
Доход от ресторана
Итого

Выручка проекта с учетом рекруации

При расчете рекруации в данном проекте учитываются поступления от реализации в собственность …% номерного фонда гостиницы оздоровительного комплекса:

Таблица 6.10 План выручки за 2014 и последующие годы, тыс. руб.

Период	1кв.2014	2кв.2014	3кв.2014	4кв.2014	1 кв. 2015
Доход от рекруации

Поступления денежных средств за счет выкупа … % номерного фонда гостиницы на сумму ... руб. позволит сократить количество средств на покрытие дефицита кэш-фло, тем самым снизить кредитную нагрузку на проект.

Прогноз прибылей и убытков

Без учета рекруации

Отчет о прибылях и убытках по годам показан в таблице 6.11:

Таблица 6.11 Отчет о прибылях и убытках

P & L	2013	2014	2015	2016	2017
Объем продаж
Издержки проекта
Валовая прибыль
Зарплата персонала
Выплаты процентов по кредиту
Амортизация
Суммарные непроизводственные издержки
Прибыль до выплаты налога
Налоги
Чистая прибыль

Продолжение:

2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025

С учетом рекруации

При расчете рекруации проекта отчет о прибылях и убытках будет выглядеть следующим образом:

Таблица 6.12 Отчет о прибылях и убытках при рекруации

P & L	2013	2014	2015	2016	2017
Объем продаж
Издержки проекта
Валовая прибыль
Зарплата персонала
Выплаты процентов по кредиту
Амортизация
Суммарные непроизводственные издержки
Прибыль до выплаты налога
Налоги
Чистая прибыль

Продолжение:

2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025

В данной таблице мы видим, что внедрение рекруации в проект снизит чистую прибыль от деятельности оздоровительного комплекса примерно на ... рублей в год.

Прогноз движения денежных средств

Без учета рекруации

Прогноз движения денежных средств по годам показан в 6.13. Прогноз движения денежных средств по месяцам показан в приложении.

Таблица 6.13 Прогноз движения денежных средств

C F F O	2013	2014	2015	2016	2017
Выручка
Переменные издержки
Постоянные издержки
Расходы на оплату труда
Налоги
ОСН
Социальный налог
Кэш-фло от операционной деятельности
Капитальные затраты (проект, СМР, др.)
Прочие работы и затраты
Оборотные активы
Амортизационные отчисления
Кэш-фло от инвестиционной деятельности
Собственные средства
Заемные средства
Выплаты процентов
Выплата тела долга
Кэш-фло от финансовой деятельности
Баланс наличности на начало периода
Баланс наличности на конец периода

Продолжение:

2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025

С учетом рекруации

При рекруации проекта отчет о движении денежных средств представлен в таблице 6.14:

Таблица 6.14 Прогноз движения денежных средств при рекруации

C F F O	2013	2014	2015	2016	2017
Выручка
Отчисления собственникам (рекруация)
Переменные издержки
Постоянные издержки
Расходы на оплату труда
Налоги
ОСН
Социальный налог
Кэш-фло от операционной деятельности
Капитальные затраты (проект, СМР, др.)
Прочие работы и затраты
Оборотные активы
Амортизационные отчисления
Кэш-фло от инвестиционной деятельности
Собственные средства
Заемные средства
Выплаты процентов
Выплата тела долга
Кэш-фло от финансовой деятельности
Баланс наличности на начало периода
Баланс наличности на конец периода

Продолжение:

2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025

При рекруации проекта ...

Анализ эффективности проекта

Показатели эффективности проекта

Показатели эффективности инвестиционного проекта позволяют определить эффективность вложения средств в тот или иной проект. При анализе эффективности инвестиционных проектов используются следующие показатели эффективности инвестиций:

Чистый дисконтированный (приведенный) доход (денежный поток), чистая приведенная стоимость, NPV

Период (срок) окупаемости, PB

Дисконтированный период окупаемости, DPB

Внутренняя норма доходности (рентабельности), норма возврата инвестиций, IRR

Индекс прибыльности, индекс рентабельности, индекс доходности, PI

Модифицированная внутренняя норма рентабельности, MIRR

Метод чистой приведенной стоимости (NPV - метод)

Чистый дисконтированный доход (чистая приведённая стоимость) (англ. Net present value, общепринятое сокращение — NPV (ЧДД)) – сумма дисконтированных одновременных разностей между выгодами и затратами по проекту. Сумма денежных потоков (поступлений и платежей), связанных с операционной и инвестиционной деятельностью, приведенных (дисконтированных) на момент начала осуществления инвестиций.

Чистый дисконтированный доход NPV рассчитывается по формуле 1.

(1.)

Где i — ставка дисконтирования;

CFt – чистый денежный поток периода t;

T – длительность проекта в периодах.

Расчёт NPV — стандартный метод оценки эффективности инвестиционного проекта и показывает оценку эффекта от инвестиции, приведённую к настоящему моменту времени с учётом разной временной стоимости денег. Если NPV больше 0, то инвестиция прибыльна, а если NPV меньше 0, то инвестиция убыточна.

С помощью NPV можно также оценивать сравнительную эффективность альтернативных вложений (при одинаковых начальных вложениях более выгоден проект с наибольшим NPV).

Положительные качества NPV:

чёткие критерии принятия решений

показатель учитывает стоимость денег во времени (используется коэффициент дисконтирования в формулах).

Отрицательные качества NPV:

показатель не учитывает риски.

не учитываются вероятность исхода события, так как все денежные потоки и коэффициент дисконтирования являются прогнозными значениями.

Метод периода окупаемости (PB)

Срок окупаемости (Payback period, PB) – ожидаемый период возмещения первоначальных вложений из чистых денежных поступлений. Время, за которое поступления от оперативной деятельности предприятия превысят затраты на инвестиции.

Период окупаемости PB рассчитывается по формуле 2.

PB= Investments/ACF (2)

Где Investments – начальные инвестиции ;

ACF – Annual Cash Flow (среднегодовая сумма чистого денежного потока).

Метод дисконтированного периода окупаемости (DPB)

Дисконтированный срок окупаемости (DPB) – срок окупаемости (см. выше), но с учетом дисконтирования.

Дисконтированный срок окупаемости DPB рассчитывается по формуле 3.

(3)

Где t — , t + - период когда наблюдался отрицательный и положительный NPV.

Индекс прибыльности, индекс рентабельности, индекс доходности, PI

Индекс прибыльности (profitability index, PI) – дисконтированная стоимость денежных поступлений от проекта (NPV) на единицу вложений. Показывает относительную прибыльность проекта.

Индекс прибыльности PI рассчитывается по формуле 4.

(4)

Значения PI :

Для эффективного проекта PI должен быть больше 1

Индексы доходности дисконтированных затрат и инвестиций превышают 1, если для этого потока NPV положителен.

Внутренняя норма рентабельности (IRR)

Внутренняя норма доходности, ВНД (Internal Rate of Return, IRR), % – значение ставки дисконтирования, при котором NPV = 0. В этой точке дисконтированный поток затрат равен дисконтированному потоку выгод (денежные оттоки равны денежным притокам, с учетом дисконта), т.е. она имеет экономический смысл дисконтированной «точки безубыточности».

Внутренняя норма доходности IRR рассчитывается по формуле 5.

(5)

Точка безубыточности (BEP)

Точка безубыточности (break-even point, BEP) в денежном выражении — такая минимальная величина дохода, при которой полностью окупаются все издержки (прибыль при этом равна нулю). BEP рассчитывается по формуле 6.

(6)

Где TFC (total fixed costs) — величина постоянных издержек,

VC (unit variable cost) — величина переменных издержек на единицу продукции,

P (unit sale price) — стоимость единицы продукции (реализация),

C (unit contribution margin) — прибыль с единицы продукции без учета доли постоянных издержек (разница между стоимостью продукции (P) и переменными издержками на единицу продукции (VC)).

Показатели эффективности без учета рекруации

Основные финансовые показатели показаны в таблице 6.15:

Таблица 6.15 Показатели эффективности инвестиций

Показатели эффективности инвестиций
Чистый денежный поток NPV, рублей
Внутренняя норма доходности IRR (год.), %
Индекс доходности PI, ед.
Период окупаемости PB, мес.
Дисконтированный период окупаемости DPB, мес.
Инвестиции в проект, рублей
Средняя рентабельность продаж по проекту, %
Ставка дисконтирования, %

По данным исследования видно, что проект является выгодным. Он окупиться через … (с учетом дисконтирования). Необходимо учитывать, что … реализации проекта занимает строительство. Чистая прибыль проекта составит около ... руб. в год после выхода на проектную мощность.

На рисунке 6.4 показан график NPV проекта:

Рисунок 6.4 График NPV проекта

***

На графике NPV мы видим возрастание чистой приведенной стоимости проекта по годам его реализации.

Показатели эффективности с учетом рекруации

При применении рекруации проекта финансовые показатели изменяться следующим образом:

Таблица 6.16 Показатели эффективности инвестиций

Показатели эффективности инвестиций
Чистый денежный поток NPV, рублей
Внутренняя норма доходности IRR (год.), %
Индекс доходности PI, ед.
Период окупаемости PB, мес.
Дисконтированный период окупаемости DPB, мес.
Инвестиции в проект, рублей
Средняя рентабельность продаж по проекту, %
Ставка дисконтирования, %

При рекруации срок окупаемости проекта составит …, с учетом дисконтирования срок окупаемости составит ... Внутренняя норма доходности IRR возрастет на … процентных пункта. Индекс доходности PI увеличивается на … единицы.

На рисунке 6.5 показан график NPV проекта при рекруации:

Рисунок 6.5 График NPV проекта при рекруации

***

Таким образом, по результатам расчета финансовой модели проекта с использованием рекруации видим, что …

Анализ рисков проекта

Как и любая компания, функционирующая на рынке, санаторий так же находится в условиях рисков. Основные возможные риски вероятность их реализации, степень опасности и пути снижения рисков показаны в таблице 6.17:

Таблица 6.17 Основные риски проекта

Риск	Вероятность и степень опасности. Проявления негативного влияния	Средства нивелирования риска
Политические риски
Производственные и коммерческие риски
Рыночные риски

Приложения

Отчет о движении денежных средств по месяцам, тыс. руб.

55