Бизнес-план ТРЦ разработан с целью привлечения кредитных и инвестиционных средств для строительства торгово-развлекательного центра регионального масштаба общей площадью 28 тыс. кв. метров, а также оценки эффективности его деятельности.
К проекту прилагается принципиально новая финансовая модель, разработанная специалистами компании GLOBAL REACH CONSULTING (GRC). Модель учитывает все особенности данного проекта, включая закупку оборудования, инвентаря, расходы на создание и техническую поддержку сайта, расходы на рекламу, расходы на оформление разрешительной документации, прогнозные формы бухгалтерской отчетности (ОПУ, ОДДС, Баланс), анализ чувствительности и анализ безубыточности.
ЦЕЛЬ ПРОЕКТА
Настоящий бизнес-план разработан с целью привлечения инвестиционных средств для строительства торгово-развлекательного центра, а также для оценки эффективности его деятельности.
РЕАЛИЗАЦИЯ ДАННОГО ПРОЕКТА ПОЗВОЛИТ
получить гарантированный доход в размере *** млн. руб. по истечении периода планирования в текущих ценах;
выйти на рынок коммерческой недвижимости региона с востребованными услугами: сдача в аренду торговых площадей;
удовлетворить спрос на качественные торговые площади в регионе реализации проекта;
обеспечить налоговые поступления в бюджеты различных уровней в сумме *** млн. руб.;
создать новые рабочие места в районе реализации проекта.
ПОТРЕБИТЕЛИ ПРОДУКЦИИ
Арендаторами площадей проектируемого торгово-развлекательного центра могут выступать:
Якорные арендаторы (крупный продовольственный магазин, магазин бытовой техники и электроники, магазин детский товаров, магазин товаров для дома и т.д.);
Сопутствующие арендаторы: одежда, обувь, подарки и сувениры, косметика;
Мини-якорные арендаторы: кинотеатр, боулинг, детская игровая площадка и фуд-корт.
РЫНОК ПРОЕКТА
Главным трендом 2010-2012 гг. российского рынка коммерческой недвижимости было восстановление и рост во всех его сегментах.
2012 год был отмечен существенным ростом рынка торговой недвижимости, все более значимую роль при этом начинают играть региональные рынки. Ритейлеры и девелоперы продолжают активно осваивать региональные города и в ближайшей перспективе эта тенденция будет сохраняться.
Общее предложение торговых (арендопригодных) площадей в качественных торговых центрах Москвы по итогам 2012 г. составило от *** тыс. кв. м. Обеспеченность жителей города качественными торговыми площадями около *** кв. м. GLA на 1 000 жителей.
ИНВЕСТИЦИИ В ПРОЕКТ
Объем инвестиций в строительство торгово-развлекательного центра составляет порядка 1,2 млрд. рублей. Срок инвестиционного периода составляет 25 месяцев.
ФИНАНСИРОВАНИЕ ПРОЕКТА
В данном проекте рассматривается финансирование за счет собственных средств Инициатора проекта (***%), заемных средств (***%), а также за счет текущей выручки предприятия (***%).
ГЛОССАРИЙ
1. ОСНОВНЫЕ ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ
2. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА
3. СУЩНОСТЬ ПРЕДЛАГАЕМОГО ПРОЕКТА
3.1. Характеристика площадей
3.2. Планировка торгово-развлекательного центра
3.3. Влияния проекта на окружающую среду
4. АНАЛИЗ ПОЛОЖЕНИЯ ДЕЛ В ОТРАСЛИ
4.1. Российский рынок торговой недвижимости
4.1.1. Общая ситуация на рынке и перспективы развития
4.1.2. География рынка
4.2. Рынок торговой недвижимости Москвы
4.2.1. Предложение на рынке
4.2.2. География тц
4.2.3. Обеспеченность торговыми площадями
4.2.4. Спрос
4.2.5. Арендные ставки
4.2.6. Прогноз
4.3. Рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга
4.3.1. Предложение на рынке
4.3.2. Спрос
4.3.3. Арендные ставки
5. ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН
5.1. Организационно-функциональная структура управления проектом
5.2. реализации проекта
6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН
6.1. Условия и допущения, принятые для расчета
6.2. Исходные данные
6.2.1. Налоговое окружение
6.2.2. Перечень услуг и цены
6.2.3. План реализации услуг
6.2.4. Номенклатура и цены сырья, материалов и пр.
Энергоресурсы
Прочие
6.2.5. Численность персонала и заработная плата
6.2.6. Калькуляция прямых материальных затрат
6.2.7. Капитальные затраты и амортизация
6.2.8. Нормы оборота текущих активов и пассивов
6.3. Расчет выручки
6.4. Инвестиционные издержки
6.5. Расчет прибылей, убытков и денежных потоков
6.6. Налоговые и страховые отчисления
6.7. Источники, формы и условия финансирования
6.7.1. Потребность и источники финансирования
6.7.2. Предлагаемые условия финансирования
6.8. Оценка экономической эффективности проекта
6.8.1. Методика расчета показателей
Методология расчета ставки дисконтирования
Методология расчета финансовых показателей
6.8.2. Показатели эффективности по проекту
6.8.3. Финансовая состоятельность проекта
7. ОЦЕНКА РИСКОВ
7.1. Общая характеристика методов оценки рисков
7.2. Анализ чувствительности
7.3. Уровень безубыточности
7.4. Оценка проектных рисков
О КОМПАНИИ GLOBAL REACH CONSULTING (GRC)
СПИСОК ТАБЛИЦ
1. Характеристика площадей торгово-развлекательного центра
2. Объемы строительства ТЦ, запланированные до конца 2013 г.
3. Новые объекты торговой недвижимости, введенные в эксплуатацию в Москве в 2012 г., 1 пол. 2013 г. и планируемые к открытию в 2013-2014 гг.
4. Наиболее крупные сделки по аренде торговых площадей 2012 г. в Москве, кв. м.
5. Ставки аренды торговых площадей в Москве, 1 кв. 2013 г., долл. /кв. м. в год
6. Ставки аренды для операторов торговых центров Москвы, 1 пол.2013 г., долл. за кв. м в год
7. Новые объекты торговой недвижимости, введенные в эксплуатацию в Санкт-Петербурге в 2012 г., 1 пол. 2013 г. и строящиеся в 2013 г.
8. Примеры сделок по аренде торговых площадей, заключенных в 2012 г.
9. Ставки аренды торговых площадей в Санкт-Петербурге, 2011-2012 г., руб. /кв. м. в год
10. Дата ввода основных объектов проектируемого предприятия
11. Сетевой реализации проекта
12. Параметры основных допущений по проекту
13. Страховые тарифы
14. Цены на услуги проекта
15. Запланированный план реализации услуг
16. Нормы расхода энергоресурсов по проекту
17. Потребность в энергоресурсах по проекту, в единицах
18. Среднесписочная численность работников на конец года, чел.
19. Персонал проекта, чел.
20. Номенклатура статей калькуляции затрат для проекта
21. Стартовые ставки оплаты труда
22. Расходы на оплату труда, тыс. руб.
23. Отчисления на социальные нужды, тыс. руб.
24. Калькуляция затрат по проекту, тыс. руб.
25. Прогноз инвестиций в основной капитал, тыс. руб.
26. Инвестиции в строительство торгово-развлекательного центра, тыс. руб. с НДС
27. Сроки полезного использования ОС, мес.
28. Прогноз амортизационных отчислений, тыс. руб.
29. Норматив СОК, дней
30. Прогноз потребности в СОК (на 31 декабря), тыс. руб.
31. Калькуляция себестоимости продукции по проекту
32. Прогноз выручки по проекту, тыс. руб.
33. Инвестиционные издержки по проекту, тыс. руб.
34. Расчет прибылей и убытков по проекту, тыс. руб.
35. Движение денежных средств по проекту, тыс. руб.
36. Прогнозный баланс проекта на конец периода, тыс. руб.
37. Прогноз НДС, тыс. руб.
38. Прогноз налога на прибыль организаций, тыс. руб.
39. Прогноз НДФЛ, тыс. руб.
40. Прогноз налога на имущество, тыс. руб.
41. Параметры инвестиционного кредита на проведение строительно-монтажных работ (СМР) по проекту
42. Параметры инвестиционного кредита на приобретение оборудования по проекту
43. Потребность и источники финансирования проекта, тыс. руб.
44. Расчет потребности и источники финансирования проекта по годам, тыс. руб.
45. обслуживания инвестиционного кредита на проведение строительно-монтажных работ (СМР) по проекту, тыс. руб.
46. обслуживания инвестиционного кредита на закупку оборудования по проекту, тыс. руб.
47. Расчет ставки дисконтирования
48. Показатели эффективности проекта
49. Расчет дисконтированного денежного потока, тыс. руб.
50. Показатели эффективности текущей деятельности по проекту
51. Характеристика методов оценки рисков проектов
52. Анализ чувствительности проекта по NPV, тыс. руб.
53. Расчет точки безубыточности, тыс. руб.
54. Качественный анализ рисков проекта
СПИСОК ДИАГРАММ
1. Распределение площади торгово-развлекательного центра по назначению
2. Распределение площадей ТЦ по городам России, 2010, 2013 гг., %
3. Динамика объема предложения торговых площадей в Москве, 2007-2012, прогноз на 2013 гг., тыс. кв. м. и %
4. Динамика ввода новых торговых площадей (GBAи GLA) в Москве, 2011-1 пол. 2013 гг., прогноз на 2 пол 2013 г., тыс. кв. м.
5. Структура существующих ТЦ по территориальному признаку, 2012 г., %
6. Территориальная структура планируемых к вводу торговых площадей в Москве в 2013 г., %
7. Распределение спроса по аренде торговых площадей по форматам помещений в торговых центрах, 2012 г., %
8. Распределение спроса по профилю компаний, арендующих помещения street retail в 2012 г., %
9. Динамика объема предложения торговых площадей в Санкт-Петербурге, 2007-1 полугодие 2013 гг., тыс. кв. м. и %
10. Загрузка проектируемого предприятия и выход на проектную мощность, %
11. Динамика выручки проекта, тыс. руб.
12. Структура инвестиционных затрат по проекту, %
13. Динамика чистой прибыли по проекту, тыс. руб.
14. Структура финансирования проекта, %
СПИСОК ГРАФИКОВ
1. Обеспеченность жителей Москвы качественными торговыми площадями, 2008-1 полугодие 2013 гг., м2/1 000 жителей
2. Динамика инвестиционных затрат по проекту, тыс. руб.
3. Динамика выручки (нетто), валовой прибыли и прибыли до налогообложения, тыс. руб.
4. Остаток денежных средств по проекту (на конец периода), тыс. руб.
5. DFCF накопленным итогом, тыс. руб.
6. Анализ чувствительности по проекту (NPV), тыс. руб.
7. Точка безубыточности, тыс. руб.
СПИСОК КАРТОГРАММ
Картограмма 1. Обеспеченность торговыми операторами регионов России, 2012 г.
Картограмма 2. Торговые центры, открывшиеся в 2012 г. Обеспеченность торговыми площадями по административным округам, 2012 г.
Картограмма 3. Крупнейшие торговые объекты, запланированные к открытию в Москве до конца 2013 г.
СПИСОК СХЕМ
1. Планировка паркинга – 1 уровень
2. Планировка паркинга – 2 уровень
3. Планировка первого этажа
4. Планировка второго этажа
5. Планировка третьего этажа
6. Планировка четвертого этажа
7. Планировка пятого этажа
