Данный бизнес-план описывает проект строительства коттеджного поселка класса «Де Люкс» в Московской области. Предполагается, что поселок будет расположен на расстоянии не более 20 км от МКАД в одном из следующих направлений:
- Рублево-Успенское;
- Новорижское;
- Калужское;
- Сколковское.
В исследовании использованы следующие исходные параметры:
- На территории поселка планируется построить 50 коттеджей 4 типов;
- Площадь домов составит от 600 до 1 000 кв.м.;
- Размер участков, реализуемых с коттеджами, составит от 50 до 100 соток;
- Будет выделено 5,5 га для строительства объектов инфраструктуры, дорог, организации рекреационных зон.
В рамках настоящего бизнес-плана было проведено комплексное маркетинговое исследование рынка загородной недвижимости класса «Де Люкс» в Московской области. Кроме этого, был произведен расчет предполагаемых инвестиционных и текущих расходов, а также разработаны организационная схема и график осуществления проекта. На основе полученной информации проведена оценка проекта с экономической и финансовой точек зрения и рассчитаны ключевые финансово-экономические показатели.
Настоящий бизнес-план включает:
- 18 диаграмм;
- 47 таблиц;
- 1 схему денежных потоков по проекту.
В бизнес-плане использованы данные, полученные из открытых источников, а также результаты собственного маркетингового исследования рынка коттеджных поселков Московской области, проведенного компанией «Конквест».
Бизнес-план разработан в соответствии с методикой UNIDO (United Nations Industrial Development Organization) и рекомендациями ТАСИС Европейского Союза для Новых Независимых Государств по составлению бизнес-планов.
При разработке бизнес-плана учитывался значительный опыт компании «Конквест» по планированию и анализу проектов строительства коттеджных поселков в Московской области.
СПИСОК ТАБЛИЦ И ДИАГРАММ 4
ГЛАВА 1. СТРУКТУРНЫЙ ПЛАН 7
ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ 7
АНАЛИЗ РЫНКА И ОЦЕНКА ДОХОДОВ ПО ПРОЕКТУ 7
ИНВЕСТИЦИОННЫЕ РАСХОДЫ 8
ОРГАНИЗАЦИЯ ПРОЕКТА И ТЕКУЩИЕ ЗАТРАТЫ 9
ГРАФИК ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ПРОЕКТА 9
ФИНАНСОВАЯ И ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ПРОЕКТА 9
ГЛАВА 2. ОБЩИЕ ИСХОДНЫЕ УСЛОВИЯ 10
ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ 10
РАЗРАБОТЧИК БИЗНЕС-ПЛАНА 11
ГЛАВА 3. АНАЛИЗ РЫНКА И ОЦЕНКА ДОХОДОВ ПО ПРОЕКТУ 12
ОБЗОР КОТТЕДЖНЫХ ПОСЕЛКОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ 12
Классификация коттеджных поселков 12
Характеристики предложения 14
Характеристики спроса 30
Ценовая политика 34
Тенденции развития рынка 44
ОЦЕНКА ДОХОДОВ 46
Общее описание коттеджного поселка 46
Оценка доходов 47
МАРКЕТИНГОВАЯ СТРАТЕГИЯ И РАСХОДЫ НА ОРГАНИЗАЦИЮ ПРОДАЖ 50
Реклама в Интернете 50
Наружная реклама 52
Реклама в печатных изданиях 52
Итоговый расчет расходов на рекламу 53
ГЛАВА 4. ИНВЕСТИЦИОННЫЕ РАСХОДЫ 54
РАСХОДЫ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА 54
РАСХОДЫ НА ПОДГОТОВКУ ИСХОДНО-РАЗРЕШИТЕЛЬНОЙ И ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ 56
РАСХОДЫ НА ПОДВЕДЕНИЕ КОММУНИКАЦИЙ 57
РАСХОДЫ НА СТРОИТЕЛЬСТВО КОТТЕДЖЕЙ 58
РАСХОДЫ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ОБЪЕКТОВ ИНФРАСТРУКТУРЫ 59
РАСХОДЫ НА ТЕХНИЧЕСКИЙ НАДЗОР НАД СТРОИТЕЛЬСТВОМ 61
РАСХОДЫ НА БЛАГОУСТРОЙСТВО ТЕРРИТОРИИ 61
ИТОГОВЫЙ РАСЧЕТ ИНВЕСТИЦИОННЫХ РАСХОДОВ 63
ГЛАВА 5. ОРГАНИЗАЦИЯ ПРОЕКТА И ТЕКУЩИЕ РАСХОДЫ 64
ОРГАНИЗАЦИЯ ПРОЕКТА 64
Организация проекта на этапе строительства и реализации 64
Организация проекта на этапе эксплуатации 64
ТЕКУЩИЕ РАСХОДЫ 65
РАСХОДЫ НА ОПЛАТУ ТРУДА 65
ГЛАВА 6. ГРАФИК ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ПРОЕКТА 68
ГРАФИК ДОХОДОВ ПО ПРОЕКТУ 68
ГРАФИК ИНВЕСТИЦИОННЫХ РАСХОДОВ 69
ГРАФИК ТЕКУЩИХ РАСХОДОВ 72
ГЛАВА 7. ФИНАНСОВАЯ И ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ПРОЕКТА 74
ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ПРЕДПОЛОЖЕНИЯ 74
Валюта расчетов 74
Прогноз уровня инфляции и валютного курса 74
Независимость проекта 74
Продолжительность проекта 74
Финансирование проекта 74
Налогообложение 75
ИТОГОВЫЕ ДАННЫЕ И ФИНАНСОВАЯ ОЦЕНКА 76
Отчет о движении денежных средств 76
Финансовая оценка 76
АНАЛИЗ РИСКОВ ПРОЕКТА 78
Описание рисков проекта 78
Анализ чувствительности 80
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 81
ПРИЛОЖЕНИЯ 82
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. КЛАССИФИКАЦИЯ КОТТЕДЖНЫХ ПОСЕЛКОВ 82
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. КОТТЕДЖНЫЕ ПОСЕЛКИ КЛАССА «ДЕ ЛЮКС» 85
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. ОТЧЕТ О ДВИЖЕНИИ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ ПО ПРОЕКТУ 87
ДИАГРАММА 3.1. ДИНАМИКА ОБЪЕМОВ ПРЕДЛОЖЕНИЯ КОТТЕДЖНЫХ ПОСЕЛКОВ В 2005 2007 ГГ., КОЛИЧЕСТВО КОТТЕДЖНЫХ ПОСЕЛКОВ, ВЫСТАВЛЕННЫХ НА ПРОДАЖУ В КОНЦЕ ПЕРИОДА 14
ТАБЛИЦА 3.1. ПРОЕКТЫ, ЗАЯВЛЕННЫЕ В 1-М ПОЛУГОДИИ 2008 ГОДА 14
ДИАГРАММА 3.2. СТРУКТУРА ПРЕДЛОЖЕНИЯ КОТТЕДЖНЫХ ПОСЕЛКОВ ПО КЛАССАМ, СЕНТЯБРЬ 2008 ГОДА 16
ДИАГРАММА 3.3. РАСПРЕДЕЛЕНИЕ РЕАЛИЗУЕМЫХ КОТТЕДЖНЫХ ПОСЕЛКОВ ПО НАПРАВЛЕНИЯМ, СЕНТЯБРЬ 2008 ГОДА 17
ДИАГРАММА 3.4. РАСПРЕДЕЛЕНИЕ РЕАЛИЗУЕМЫХ КОТТЕДЖНЫХ ПОСЕЛКОВ ПО КЛАССАМ НА ВЕДУЩИХ НАПРАВЛЕНИЯХ, СЕНТЯБРЬ 2008 ГОДА 18
ДИАГРАММА 3.5. РАСПРЕДЕЛЕНИЕ РЕАЛИЗУЕМЫХ КОТТЕДЖНЫХ ПОСЕЛКОВ ПО РАССТОЯНИЮ ОТ МКАД, СЕНТЯБРЬ 2008 ГОДА 19
ДИАГРАММА 3.6. РАСПРЕДЕЛЕНИЕ РЕАЛИЗУЕМЫХ КОТТЕДЖНЫХ ПОСЕЛКОВ ПО УДАЛЕННОСТИ ОТ МКАД НА ВЕДУЩИХ НАПРАВЛЕНИЯХ, СЕНТЯБРЬ 2008 ГОДА 19
ДИАГРАММА 3.7. РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ПОСЕЛКОВ ПО КОЛИЧЕСТВУ КОТТЕДЖЕЙ, ПРОЦЕНТОВ ОТ ОБЩЕГО КОЛИЧЕСТВА, СЕНТЯБРЬ 2008 ГОДА 21
ДИАГРАММА 3.8. РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ПОСЕЛКОВ ПО КОЛИЧЕСТВУ КОТТЕДЖЕЙ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ КЛАССА ПОСЕЛКА, ШТУК 22
ТАБЛИЦА 3.2. ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ АРХИТЕКТУРНЫЕ СТИЛИ И ПРИМЕРЫ ИХ РЕАЛИЗАЦИИ 22
ТАБЛИЦА 3.3. РАСПРЕДЕЛЕНИЕ КОТТЕДЖНЫХ ПОСЕЛКОВ ПО ПЛОЩАДИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА НА РАЗЛИЧНЫХ НАПРАВЛЕНИЯХ* 25
ТАБЛИЦА 3.4. РАСПРЕДЕЛЕНИЕ КОТТЕДЖНЫХ ПОСЕЛКОВ ПО ПЛОЩАДИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В ЗАВИСИМОСТИ ОТ КЛАССА 25
ДИАГРАММА 3.9.РАСПРЕДЕЛЕНИЕ КОТТЕДЖНЫХ ПОСЕЛКОВ ПО МИНИМАЛЬНОЙ ПЛОЩАДИ ДОМОВ, СЕНТЯБРЬ 2008 ГОДА 26
ДИАГРАММА 3.10. РАСПРЕДЕЛЕНИЕ КОТТЕДЖНЫХ ПОСЕЛКОВ ПО МАКСИМАЛЬНОЙ ПЛОЩАДИ ДОМОВ, СЕНТЯБРЬ 2008 ГОДА 27
ДИАГРАММА 3.11. СТРУКТУРА ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО ПРИМЕНЯЕМЫМ МАТЕРИАЛАМ, СЕНТЯБРЬ 2008 ГОДА 27
ДИАГРАММА 3.12. СТРУКТУРА КОТТЕДЖНЫХ ПОСЕЛКОВ ПО УРОВНЮ РАЗВИТИЯ ИНФРАСТРУКТУРЫ, СЕНТЯБРЬ 2008 ГОДА 30
ДИАГРАММА 3.13. РАСПРЕДЕЛЕНИЕ СПРОСА НА КОТТЕДЖНЫЕ ПОСЕЛКИ ПО НАПРАВЛЕНИЯМ, 2007 ГОД 31
ДИАГРАММА 3.14. РАСПРЕДЕЛЕНИЕ СПРОСА НА КОТТЕДЖНЫЕ ПОСЕЛКИ ПО РАССТОЯНИЮ, 1-Е ПОЛУГОДИЕ 2008 ГОДА 32
ДИАГРАММА 3.15. СТРУКТУРА СПРОСА НА КОТТЕДЖНЫЕ ПОСЕЛКИ ПО ПЛОЩАДИ КОТТЕДЖА, 1-Е ПОЛУГОДИЕ 2008 ГОДА 33
ДИАГРАММА 3.16. СТРУКТУРА СПРОСА НА КОТТЕДЖНЫЕ ПОСЕЛКИ ПО ПЛОЩАДИ УЧАСТКА 34
ТАБЛИЦА 3.5. СТОИМОСТЬ ДОМОВЛАДЕНИЙ В КОТТЕДЖНЫХ ПОСЕЛКАХ РАЗНОГО КЛАССА, ДОЛЛАРОВ 36
ТАБЛИЦА 3.6. СТОИМОСТЬ 1 КВ.М. ДОМОВЛАДЕНИЙ В ПОСЕЛКАХ РАЗЛИЧНОГО КЛАССА, ДОЛЛАРОВ 37
ТАБЛИЦА 3.7. СТОИМОСТЬ 1 КВ.М. ДОМОВЛАДЕНИЙ (БАЗОВАЯ ЦЕНА), ДОЛЛАРОВ 37
ТАБЛИЦА 3.8. СТОИМОСТЬ ДОМОВЛАДЕНИЙ НА РАЗНОМ РАССТОЯНИИ ОТ МКАД ПО КЛАССАМ 38
ТАБЛИЦА 3.9. ЗАВИСИМОСТЬ ЦЕНЫ КОТТЕДЖНОГО ПОСЕЛКА ОТ РАССТОЯНИЯ ОТ МКАД (КЛАСС «ДЕ ЛЮКС») 39
ТАБЛИЦА 3.10. ЗАВИСИМОСТЬ ЦЕНЫ КОТТЕДЖНОГО ПОСЕЛКА ОТ РАССТОЯНИЯ ОТ МКАД (КЛАСС «ПРЕМИУМ») 40
ТАБЛИЦА 3.11. ЗАВИСИМОСТЬ ЦЕНЫ КОТТЕДЖНОГО ПОСЕЛКА ОТ РАССТОЯНИЯ ОТ МКАД (КЛАСС «БИЗНЕС») 40
ТАБЛИЦА 3.12. ЗАВИСИМОСТЬ ЦЕНЫ КОТТЕДЖНОГО ПОСЕЛКА ОТ РАССТОЯНИЯ ОТ МКАД (КЛАСС «ЭКОНОМ») 40
ТАБЛИЦА 3.13. СТОИМОСТЬ ДОМОВЛАДЕНИЙ В КОТТЕДЖНЫХ ПОСЕЛКАХ С РАЗЛИЧНЫМИ КОНЦЕПЦИЯМИ НА КАЛУЖСКОМ ШОССЕ, СЕНТЯБРЬ 2008 ГОДА 41
ТАБЛИЦА 3.14. ЗАВИСИМОСТЬ ЦЕНЫ ДОМОВЛАДЕНИЯ ОТ КОНЦЕПЦИИ ПОСЕЛКА (К2) 42
ТАБЛИЦА 3.15. СТОИМОСТЬ ДОМОВЛАДЕНИЙ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ РАСПОЛОЖЕНИЯ УЧАСТКА В ПОСЕЛКЕ, СЕНТЯБРЬ 2008 ГОДА 42
ТАБЛИЦА 3.16. СТОИМОСТЬ ДОМОВЛАДЕНИЙ В КОТТЕДЖНЫХ ПОСЕЛКАХ НА ОТДЕЛЬНЫХ НАПРАВЛЕНИЯХ, СЕНТЯБРЬ 2006 - СЕНТЯБРЬ 2008 ГГ. 43
ТАБЛИЦА 3.17. ЗАВИСИМОСТЬ ЦЕНЫ ДОМОВЛАДЕНИЯ ОТ ЭТАПА СТРОИТЕЛЬСТВА КОТТЕДЖНОГО ПОСЕЛКА (К4) 44
ТАБЛИЦА 3.18. ХАРАКТЕРИСТИКИ РЕАЛИЗУЕМЫХ ДОМОВЛАДЕНИЙ 46
ТАБЛИЦА 3.19. ЦЕНЫ РЕАЛИЗАЦИИ ДОМОВЛАДЕНИЙ 48
ТАБЛИЦА 3.20. РАСЧЕТ ДОХОДОВ ОТ РЕАЛИЗАЦИИ КОТТЕДЖЕЙ 48
ТАБЛИЦА 3.21. ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТОВ ИНФРАСТРУКТУРЫ 49
ТАБЛИЦА 3.22. РАСЧЕТ ДОХОДОВ ОТ РЕАЛИЗАЦИИ ОБЪЕКТОВ ИНФРАСТРУКТУРЫ 49
ТАБЛИЦА 3.23. ИТОГОВЫЙ РАСЧЕТ ДОХОДОВ ПО ПРОЕКТУ 50
ТАБЛИЦА 3.24. РАСХОДЫ НА РЕКЛАМУ В ИНТЕРНЕТЕ, ДОЛЛАРОВ 51
ТАБЛИЦА 3.25. СТОИМОСТЬ РАЗМЕЩЕНИЯ РЕКЛАМНЫХ ЩИТОВ НА НЕКОТОРЫХ МАГИСТРАЛЯХ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ 52
ТАБЛИЦА 3.26. ОЦЕНКА ОБЩИХ РАСХОДОВ НА РЕКЛАМУ, ДОЛЛАРОВ 53
ТАБЛИЦА 4.1. СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ, СЕНТЯБРЬ 2008 ГОДА 55
ТАБЛИЦА 4.2. ЗАТРАТЫ НА СТРОИТЕЛЬСТВО КОТТЕДЖЕЙ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ МАТЕРИАЛОВ 58
ТАБЛИЦА 4.3. РАСХОДЫ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ОБЪЕКТОВ ИНФРАСТРУКТУРЫ, ДОЛЛАРОВ 60
ТАБЛИЦА 4.4. РАСЧЕТ ЗАТРАТ НА ТЕХНИЧЕСКИЙ НАДЗОР НАД СТРОИТЕЛЬСТВОМ, ДОЛЛАРОВ 61
ТАБЛИЦА 4.5. РАСЧЕТ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ЗАТРАТ 63
ТАБЛИЦА 5.1. ШТАТНОЕ РАСПИСАНИЕ ПРОЕКТИРУЕМОЙ КОМПАНИИ 67
ТАБЛИЦА 6.1. ГРАФИК ДОХОДОВ ПО ПРОЕКТУ, В ПРОЦЕНТАХ ОТ СОВОКУПНЫХ ДОХОДОВ ПО ПРОЕКТУ 68
ТАБЛИЦА 6.2. ГРАФИК ИНВЕСТИЦИОННЫХ РАСХОДОВ, В ПРОЦЕНТАХ ОТ ОЖИДАЕМОЙ СОВОКУПНОЙ ВЕЛИЧИНЫ ЗАТРАТ ПО СТАТЬЕ, 1-15 МЕСЯЦЫ С НАЧАЛА РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА 70
ТАБЛИЦА 6.3. ГРАФИК ИНВЕСТИЦИОННЫХ РАСХОДОВ, В ПРОЦЕНТАХ ОТ ОЖИДАЕМОЙ СОВОКУПНОЙ ВЕЛИЧИНЫ ЗАТРАТ ПО СТАТЬЕ, 16-31 МЕСЯЦЫ С НАЧАЛА РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА 71
ТАБЛИЦА 6.4. ГРАФИК РАСХОДОВ НА МАРКЕТИНГ И РЕКЛАМУ, РАСХОДОВ НА ОПЛАТУ ТРУДА И ТЕКУЩИХ РАСХОДОВ, В ПРОЦЕНТАХ ОТ ПЛАНОВОЙ СРЕДНЕМЕСЯЧНОЙ ВЕЛИЧИНЫ 73
ТАБЛИЦА 7.1. ДВИЖЕНИЕ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ ПО ПРОЕКТУ ПО ГОДАМ, ДОЛЛАРОВ 76
ДИАГРАММА 7.1. ЗАВИСИМОСТЬ NVP ПРОЕКТА ОТ СТАВКИ ДИСКОНТИРОВАНИЯ, ДОЛЛАРОВ 77
ДИАГРАММА 7.2. ГРАФИК ДВИЖЕНИЯ ПО КРЕДИТУ, ДОЛЛАРОВ 78
ТАБЛИЦА 7.2. ОСНОВНЫЕ РИСКИ ПРОЕКТА 79
ТАБЛИЦА 7.3. ГРУППИРОВКА РИСКОВ ПО ОБЪЕКТАМ ВЛИЯНИЯ 79
ТАБЛИЦА 7.4. ЧУВСТВИТЕЛЬНОСТЬ NPV К ИЗМЕНЕНИЮ ПАРАМЕТРОВ ПРОЕКТА 80
ТАБЛИЦА П1.1. КЛАССИФИКАЦИЯ КОТТЕДЖНЫХ ПОСЕЛКОВ 82
ТАБЛИЦА П3.1. ОТЧЕТ О ДВИЖЕНИИ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ ПО ПРОЕКТУ, 1-6 МЕСЯЦЫ, ДОЛЛАРОВ 87
ТАБЛИЦА П3.2. ОТЧЕТ О ДВИЖЕНИИ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ ПО ПРОЕКТУ, 7-12 МЕСЯЦЫ, ДОЛЛАРОВ 88
ТАБЛИЦА П3.3. ОТЧЕТ О ДВИЖЕНИИ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ ПО ПРОЕКТУ, 13-18 МЕСЯЦЫ, ДОЛЛАРОВ 89
ТАБЛИЦА П3.4. ОТЧЕТ О ДВИЖЕНИИ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ ПО ПРОЕКТУ, 19-24 МЕСЯЦЫ, ДОЛЛАРОВ 90
ТАБЛИЦА П3.5. ОТЧЕТ О ДВИЖЕНИИ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ ПО ПРОЕКТУ, 25-30 МЕСЯЦЫ, ДОЛЛАРОВ 91
ТАБЛИЦА П3.6. ОТЧЕТ О ДВИЖЕНИИ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ ПО ПРОЕКТУ, 31-36 МЕСЯЦЫ, ДОЛЛАРОВ 92
ТАБЛИЦА П3.7. ОТЧЕТ О ДВИЖЕНИИ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ ПО ПРОЕКТУ, 37-42 МЕСЯЦЫ, ДОЛЛАРОВ 93
ТАБЛИЦА П3.8. ОТЧЕТ О ДВИЖЕНИИ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ ПО ПРОЕКТУ, 43-48 МЕСЯЦЫ, ДОЛЛАРОВ 94
ТАБЛИЦА П3.9. ОТЧЕТ О ДВИЖЕНИИ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ ПО ПРОЕКТУ, 49-54 МЕСЯЦЫ, ДОЛЛАРОВ 95
ТАБЛИЦА П3.10. ОТЧЕТ О ДВИЖЕНИИ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ ПО ПРОЕКТУ, 55-60 МЕСЯЦЫ, ДОЛЛАРОВ 96
