ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ (СКЛАДЫ И ЛОГИСТИЧЕСКИЕ КОМПЛЕКСЫ) В КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ, 2015 Г

ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ (СКЛАДЫ И ЛОГИСТИЧЕСКИЕ КОМПЛЕКСЫ) В КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ , 2015 Г.

Март, 2015

Содержание

Приложения (диаграммы, схемы, рисунки) 4

Приложения (таблицы) 5

Методологические комментарии к исследованию 6

1. Анализ социально-экономической ситуации в Калуге и Калужской области 8

1.1. Основные макроэкономические показатели региона 8

1.2. Ведущие отрасли экономики в регионе 10

1.3. Описание инфраструктуры региона: общая информация о городе Калуге и Калужской области; степень и перспективы развития региона; предприятия, организации 12

1.4. Оценка деловой активности в регионе (в сравнении с другими регионами). Уровень жизни и доходов населения 14

2. Обзор рынка коммерческой недвижимости Калуги и Калужской области 16

2.1. Общая ситуация на рынке коммерческой недвижимости в регионе по секторам: торговая коммерческая недвижимость, офисы, склады, производство, земельные участки, первичная и вторичная недвижимость. Оценка факторов, влияющих на рынок 16

2.2. Общий уровень развития складов и логистических комплексов в регионе 18

2.2.1. Наличие современных складов и логистических комплексов в регионе 18

2.2.2. Объёмы строительства складов и логистических комплексов в регионе 19

2.2.3. Планы девелоперов на 2015-2016 гг. 20

2.2.4. Оценка текущих тенденций и перспектив развития рынка 21

2.3. Прогноз развития рынка коммерческой недвижимости в Калуге и Калужской области 22

3. Анализ предложения на рынке коммерческой недвижимости Калуги и Калужской области 23

3.1. Предложение на рынке складов и логистических комплексов в регионе: 23

3.1.1. объем предложений на рынке; 23

3.1.2. арендные ставки; цены продаж; 24

3.1.3. характеристика помещений (классы складов, площадь, расположение и т.д.); 28

3.1.4. динамика предложений за 2014 г. 29

3.2. Предложение на рынке земельных участков под склады и логистические комплексы: 30

3.2.1. расположение и цены 30

3.3. Наличие офисных площадей в Калуге и области 32

3.3.1. арендные ставки на офисы в регионе 33

3.4. Насыщенность рынка 34

4. Анализ спроса на рынке коммерческой недвижимости Калуги и Калужской области 35

4.1. Потенциальный спрос на коммерческую недвижимость в регионе 35

4.2. Потенциальные потребители складов и логистических комплексов в регионе 35

4.3. Анализ факторов спроса. Ведущие факторы спроса. 37

4.4. Описание потребительских предпочтений (местоположение, транспортная доступность, современность, др.) 38

4.5. Чувствительность к цене (наиболее востребованный ценовой сегмент) 39

4.6. Влияние сезонности на потребление (анализ цикла сезонности) 40

4.7. Прочие факторы спроса 41

4.8. Прогноз потребления складов и логистических комплексов в регионе на 2015-2016 гг. 42

5. Выводы по исследованию 43

5.1. Прогноз развития рынка коммерческой недвижимости (сегмент складов и логистических комплексов) в Калуге и Калужской области на 2015 г. Потенциальный спрос на коммерческую недвижимость в регионе. Оценка перспективности инвестирования в данный рынок. 43

5.2. Целесообразность строительства современного логистического комплекса в Калуге на имеющемся у Заказчика участке земли. Анализ месторасположения земельного участка Заказчика. 44

5.3. Выводы по исследованию 44

6. ПРИЛОЖЕНИЯ 45

Приложение 1. Общая характеристика Малоярославецкого района Калужской области 45

Приложение 2. Общая характеристика Медынского района Калужской области 46

Приложение 3. Общая характеристика Юхновского района Калужской области 47

Приложения (диаграммы, схемы, рисунки)

Рисунок 1. Карта Калужской области 8

Рисунок 2. Логистические комплексы в Калужской области 18

Диаграмма 1.Структура ВРП отрасли «Обрабатывающие производства» в Калужской области за период январь-сентябрь 2014 г. 9

Диаграмма 2. Инвестиции в основной капитал в ЦФО в региональном разрезе в январе-сентябре 2014 г., млрд руб. 15

Диаграмма 3. Сегменты рынка коммерческой недвижимости в Калужской области по количеству предложений 16

Диаграмма 4. Структура рынка складской недвижимости в Калужской области в 2014 г.,% 23

Диаграмма 5. Структура предложений складской недвижимости в г. Калуга 28

Диаграмма 6. Динамика предложений складской недвижимости за период 2013-2014 гг., тыс. кв. м 29

Диаграмма 7. Предложение на рынке земельных участков под склады и логистические комплексы в Калужской области в региональном разрезе на февраль 2015 года 30

Диаграмма 8. Количество предложений земельных участков в Калужской области в зависимости от расстояния до города 30

Диаграмма 9. Диапазон цен предложения по аренде недвижимости офисного назначения в г. Калуга на 1 половину 2014 года 33

Диаграмма 10. Доля вакантных площадей, % 34

Диаграмма 11. Структура потребления складов и логистических комплексов в Калужской области 36

Диаграмма 12. Цикл сезонности потребления складской недвижимости в Калужской области, кол-во запросов 40

Приложения (таблицы)

Таблица 1. Основные макроэкономические показатели Калужской области 9

Таблица 2. Показатели деловой активности в Калужской области за период январь-сентябрь 2014-2014 гг. 14

Таблица 3. Предложение по аренде помещений под склады и логистические комплексы класса «С» и « D » в Калуге и Калужской области 24

Таблица 4. Предложение по продаже помещений под склады и логистические комплексы в Калуге и Калужской области 26

Таблица 5. Предложение на рынке земельных участков под склады и логистические комплексы 30

Методологические комментарии к исследованию

Настоящее исследование представляет собой полноценное маркетинговое исследование рынка коммерческой недвижимости в Калужской области

Период исследования – 2014-2015 гг.

Актуальность исследования – март 2015 г.

Объект и предмет исследования

Объектом исследования является коммерческая недвижимость в Калужской области.

Предметом исследования являются спрос и предложение на рынке коммерческой недвижимости в Калужской области.

Цели и задачи исследования

Цель исследования: оценить целесообразность строительства современного логистического комплекса в Калуге на имеющемся у Заказчика участке земли.

Задачи исследования:

анализ социально-экономической ситуации в регионе;

оценка тенденций и перспектив развития рынка;

анализ спроса и предложения на рынке;

прогноз развития рынка коммерческой недвижимости.

Методология исследования

В рамках исследования предполагается использовать следующие методы сбора информации:

анализ открытых источников информации – «кабинетное исследование» (печатные деловые и специализированные СМИ, электронные деловые и специализированные издания, рекламные и информационные материалы компаний – участников рынка, аналитические обзорные статьи в прессе, результаты ранее проведенных маркетинговых исследований в данной области, материалы отраслевых учреждений и данные надзорных и контролирующих органов государственной власти);

интервью под легендой с производителями, управляющими компаниями и другими участниками рынка или же другие методы получения первичной информации.

Источники информации

интервьюирование участников рынка: потребителей и производителей;

база данных государственных органов статистики (информация по производственным показателям крупных компаний, отраслевые показатели);

отраслевая статистика;

данные государственных структур, в том числе Министерства экономического развития,

министерства сельского хозяйства, Федеральной налоговой службы; Федеральной таможенной службы РФ;

специализированные базы данных MegaResearch;

международные и российские рейтинги;

информационные ресурсы участников рынка;

отраслевые и специализированные информационные порталы;

материалы сайтов исследуемой тематики (web-ресурсы производителей и поставщиков, электронные торговые площадки, доски объявлений, специализированные форумы, интернет-магазины);

региональные и федеральные СМИ;

порталы раскрытия информации (отчетность открытых акционерных обществ);

экспертные легендированные опросы.

1. Анализ социально-экономической ситуации в Калуге и Калужской области

1.1. Основные макроэкономические показатели региона

Калужская область – субъект Российской Федерации, расположенный в центральной европейской части страны. Входит в состав Центрального федерального округа. Граничит с Московской, Тульской, Брянской, Смоленской, Орловской областями. Территория составляет 29,8 тыс. кв. км.

В области насчитывается 24 населенных пункта с количеством жителей свыше 5 тыс. человек. Центрами Калужской области являются следующие города: Калуга, Обнинск, Людиново, Киров, Малоярославец, Балабаново, Козельск, Кондрово, Сухиничи, Товарково, Жуков. Ниже представлена карта Калужской области.

Рисунок 1. Карта Калужской области

Источник: http://www.admoblkaluga.ru/

Согласно оценочным данным Росстат, численность населения Калужской области на начало 2015 г. составила ... Плотность населения на начало 2015 г. составила … Удельный вес городского населения – **%.

Административным центром области является г. Калуга, численность которого составила в 2014 г. … Калуга расположена в 188 км к юго-западу от Москвы. Вторым по величине городом в области является Обнинск.

По основным социально-экономическим показателям регион занимает …

Таблица 1. Основные макроэкономические показатели Калужской области

Показатели	Единицы измерения	Январь – сентября 2013 года	Январь – сентября 2014 года	Изменения, %
Объем ВРП	млрд руб.
ВРП на душу населения	тыс. руб.
Индекс цен на товары и услуги последнего месяца отчетного периода к декабрю предыдущего года	%
Индекс цен производителей промышленной продукции последнего месяца отчетного периода к декабрю предыдущего года	%
Численность официально зарегистрированных безработных, на конец отчетного периода	тыс. чел.
Уровень официальной безработицы	%

Источник: данные министерства экономического развития калужской области, данные Росстат

В течение января-сентября 2014 г. наблюдалась …

Согласно данным Росстат, …

Согласно данные Росстат, обрабатывающие производства занимают …

Диаграмма 1. Структура ВРП отрасли «Обрабатывающие производства» в Калужской области за период январь-сентябрь 2014 г.

***

Источник: данные Росстат

Индекс потребительских цен (ИПЦ) в сентябре 2014 года по отношению к декабрю 2013 года составил …

По состоянию на конец сентября 2014 года ...

1.2. Ведущие отрасли экономики в регионе

Экономическая политика, которую проводит Калужская область, изменила структуру промышленного комплекса, создала условия для появления высокотехнологичных производств. В области сконцентрировано … различных предприятий, которые формируют около ** % ВРП и обеспечивают более половины …

Ведущими отраслями экономики в Калужской области являются:

машиностроение и металлообработка;

химическая промышленность;

пищевая промышленность;

легкая промышленность.

Машиностроение и металлообработка

Основу промышленного производства Калужской области составляет машиностроение и металлообработка. Машиностроительный комплекс области включает 1071 предприятие. Отличительной особенностью машиностроительного комплекса Калужской области является широкая диверсификация выпускаемой продукции:

легковые и грузовые автомобили (ООО «Фольксваген Груп Рус», ООО «ПСМА Рус», ЗАО «Вольво Восток»);

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

Химическая промышленность

…

Производство готовых лекарственных форм:

«Хемофарм» (группа компаний STADA, Германия) работает в Калужской области с 2007 года. Предприятие первым в России вышло на экспорт медикаментов не только в Европу, но и в США;

…

…

…

…

…

…

…

…

Пищевая промышленность

Пищевая промышленность Калужской области объединяет … предприятия, … из которых – крупные и средние. Основные виды производств пищевых продуктов области представлены следующими крупнейшими предприятиями:

производство продуктов из мяса и мяса птиц (ОАО «Калужский мясокомбинат», ОАО «Обнинский колбасный завод», ООО «Инвест Альянс»);

…

…

…

…

Легкая промышленность

Легкая промышленность Калужской области объединяет около … предприятий и организаций различной формы собственности, … из них — крупные и средние. Основные виды производств легкой промышленности области представлены следующими крупными предприятиями:

ОАО «Ермолино», текстильное производство;

ОАО «Руно», текстильное производство;

…

…

…

…

…

…

…

1.3. Описание инфраструктуры региона: общая информация о городе Калуге и Калужской области; степень и перспективы развития региона; предприятия, организации

Описание инфраструктуры Калужской области

Транспортная инфраструктура

По показателю плотности железных и автомобильных дорог Калужская область входит в двадцатку передовых регионов страны. По территории региона проходят такие крупные автомобильные трассы, как …

…

Система телекоммуникаций

Калужская область входит в первую десятку регионов России с наиболее развитой системой телекоммуникаций. По степени телефонизации область занимает …

Энергетическая система

В Калужской области расположены …

Банковская система

В области сформирована развитая рыночная инфраструктура, которая представлена местными коммерческими банками и филиалами банков, имеющих общероссийское значение, а также филиалами независимых страховых компаний, коммерческими центрами и т. д

Описание инфраструктуры г. Калуги

Транспортная инфраструктура 1

Регулярные пассажирские перевозки на территории города осуществляются автомобильным, городским электрифицированным, железнодорожным и внутренним водным транспортом:

…

Система телекоммуникаций

На территории г. Калуги количество телефонных станций составляет 79, таксофонов – 294 (таксофоны позволяют осуществлять международные, междугородные, местные звонки, круглосуточно и бесплатно вызывать экстренные службы). В городе установлены …

…

1.4. Оценка деловой активности в регионе (в сравнении с другими регионами). Уровень жизни и доходов населения

Калужская область является промышленным регионом, основными задачами которого является достижение высоких темпов роста высокотехнологичной промышленности, а также инновационного предпринимательства.

В таблице ниже приведены основные показатели деловой активности региона, демонстрирующие социально-экономическую ситуацию в Калужской области на конец сентября 2014 года.

Таблица 2. Показатели деловой активности в Калужской области за период январь- сентябрь 2014-2014 гг.

Показатели	Единица измерения	Январь – сентября 2013 года	Январь – сентября 2014 года		Изменения, %
Инвестиции
Объем инвестиций в основной капитал	млрд руб.	.		59,9		8,71
к соответствующему периоду предыдущего года в сопоставимых ценах	%	98,7		107,5		8,92
Производство товаров и услуг
Объем отгруженной промышленной продукции (работ, услуг)	млрд руб.
Индекс промышленного производства (ИПП)	%
Добыча полезных ископаемых, ИПП	%
Обрабатывающие производства, ИПП	%
Производство и распределение электроэнергии, газа и воды, ИПП	%
Продукция сельского хозяйства	млрд руб.
Индекс физического объема с/х производства	%
Объем работ по виду деятельности «Строительство»	млрд руб.
к соответствующему периоду предыдущего года в сопоставимых ценах	%
Ввод жилья	млрд руб.
к соответствующему периоду предыдущего года	%
Оборот розничной торговли	млрд руб.
к соответствующему периоду предыдущего года в сопоставимых ценах	%
Объем платных услуг населению	млрд руб.
к соответствующему периоду предыдущего года в сопоставимых ценах	%
Уровень жизни
Среднедушевые денежные доходы населения	руб.
к соответствующему периоду предыдущего года	%
Реальные располагаемые денежные доходы	%
Среднемесячная заработная плата	руб.
к соответствующему периоду предыдущего года	%
Реальная заработная плата	%

Источник: данные министерства экономического развития калужской области

В январе-сентябре 2014 года наблюдался …

В результате сравнительного анализа регионов ЦФО по показателю инвестиций в основной капитал Калужская область за период январь-сентябрь 2014 года занимается ведущие позиций, уступая Московской и Воронежской областям (Таблица 2.)

Диаграмма 2. Инвестиции в основной капитал в ЦФО в региональном разрезе в январе-сентябре 2014 г., млрд руб.

***

Источник: данные Росстат

Согласно данным Министерства экономического развития Калужской области…

Основным источником инвестиций в основной капитал по крупным и средним организациям являлись …

По объему инвестиций в основной капитал на душу населения Калужская область заняла 1 место в ЦФО и 18 по России, по темпам роста инвестиций в основной капитал – 7 место в ЦФО и 31 место по России.

Индекс промышленного производства в Калужской области за январь-сентябрь 2014 года по сравнению с январем-сентябрем 2013 года составил …

Калужская область занимается 3 место среди регионов ЦФО по уровню среднедушевых денежных доходов, уступая Московской и Белгородской областям. В январе-сентябре 2014 года денежные доходы населения Калужской области по сравнению с соответствующим периодом 2013 года увеличились на …

…

2. Обзор рынка коммерческой недвижимости Калуги и Калужской области

2.1. Общая ситуация на рынке коммерческой недвижимости в регионе по секторам: торговая коммерческая недвижимость, офисы, склады, производство, земельные участки, первичная и вторичная недвижимость. Оценка факторов, влияющих на рынок

Под коммерческой недвижимостью понимается здания, сооружения, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода. Коммерческая недвижимость представлена следующими сегментами:

торговая недвижимость;

офисная недвижимость;

производственно-складская недвижимость.

Согласно данным ООО «Росэкспертиза», большую долю предложений по коммерческой недвижимости в Калужской области и г. Калуга ... (Диаграмма 3).

Диаграмма 3. Сегменты рынка коммерческой недвижимости в Калужской области по количеству предложений

***

Источник: данные ООО «Росэкспертиза»

В 2014 году спрос на аренду и покупку коммерческой недвижимости снизился во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости, что обусловлено следующими факторами:

ухудшением макроэкономической конъюнктуры,

…

…

…

…

Рассмотрим более детально каждый сегмент.

Торговая недвижимость

Рынок торговой недвижимости представлен в основном …

Существует определенная градация торговых зданий, и в зависимости от нее формируются арендные ставки.

Объекты разделяются на 4 класса:

…

…

…

…

…

Офисная недвижимость

В последние годы были построены и введены в эксплуатацию десятки качественных объектов офисного назначения. Объекты офисной недвижимости можно разделить на следующие группы:

…

…

…

…

На рынке купли-продажи офисной недвижимости можно встретить в основном объекты класса …

Производственно-складская недвижимость

Калужская область занимает одно из первых мест в рейтинге наиболее привлекательных с точки зрения инвестиций регионов. Калужская область имеет не только выгодное географическое месторасположение – на пересечении направлений транспортных коридоров «Юго-западного» и «Северо- восточного» направления, также в значительной мере привлекательность региона обусловлена наличием крупных транспортных узлов (железнодорожные и автомагистрали), хорошо развитая транспортная инфраструктура региона, потенциальная возможность доступа к большому объёму контейнерных грузопотоков. В настоящее время уже реализовано и реализуется большое количество проектов строительства промышленных комплексов. Развитие промышленности требует в свою очередь развития рынка логистических услуг. 2

На рынке производственной недвижимости можно выделить 4 группы объектов:

…

…

…

…

Объекты производственного и складского назначения сосредоточены в основном …

…

2.2. Общий уровень развития складов и логистических комплексов в регионе

2.2.1. Наличие современных складов и логистических комплексов в регионе

Размещение инвесторами своих предприятий на территории индустриальных парков Калужской области , рост международных перевозок, обостряющаяся конкуренция на рынке транспортных услуг, необходимость предоставления сопутствующих сервисов – все это привело к появлению новых требований к состоянию транспортно-логистической инфраструктуры в Калужской области. Поэтому особое внимание руководство Калужской области стало уделять формированию современной транспортно-логистической инфраструктуры. От качества этой сферы во многом зависит дальнейшее развитие предприятий, отраслей и всего региона.

В целях создания благоприятного предпринимательского климата и условий для ведения бизнеса в Калужской области руководство Калужской области утвердило государственную программу Калужской области …

Для успешного развития транспортно-логистического кластера регион располагает целым рядом преимуществ:

…

…

…

На текущий момент завершены следующие этапы создания и развития Кластера:

…

…

…

…

…

В настоящее время в связи с наполнением индустриальных парков резидентами …

…

Логистические комплексы как конкурентное преимущество …

Ниже представлена карта с расположением логистических комплексов, таможенных центров и аэропортов в Калужской области, созданных и реализуемых в рамках транспортно-логистического кластера региона. (Рисунок 2)

Рисунок 2. Логистические комплексы в Калужской области

***

Источник: …

2.2.2. Объёмы строительства складов и логистических комплексов в регионе

Одной из основных проблем региона является …

Как правило, активнее развиваются …

В настоящий момент продолжается …

В рамках данного кластера реализуется проект …

Современные складские площади …

2.2.3. Планы девелоперов на 2015-2016 гг.

[информация будет представлена в полной версии отчета]

2.2.4. Оценка текущих тенденций и перспектив развития рынка

Основными тенденциями развития рынка коммерческой недвижимости в регионе в краткосрочной перспективе являются:

…

…

…

…

2.3. Прогноз развития рынка коммерческой недвижимости в Калуге и Калужской области

[информация будет представлена в полной версии отчета]

3. Анализ предложения на рынке коммерческой недвижимости Калуги и Калужской области

3.1. Предложение на рынке складов и логистических комплексов в регионе:

В процессе проведения анализа рынка складов и логистических комплексов в регионе были рассмотрены предложения об аренде и продаже объектов складской недвижимости разных классов качества. Источниками информации для данного исследования послужили открытые данные риэлтерских агентств о продаже и аренде складов и логистических комплексов.

3.1.1. объем предложений на рынке;

Общий объем предложения складской недвижимости в Калужской области по итогам 2014 г. достиг около *** тыс. кв. м, что составляет около **% от общего объема предложения складской недвижимости в России.

По состоянию на начало 2014 г. объем предложения складов на рынке аренды ... Как и на рынке купли-продажи, на рынке аренды складов преобладает предложение ... А доля качественных складов все еще минимальна (около **%). (Диаграмма 4).

Диаграмма 4. Структура рынка складской недвижимости в Калужской области в 2014 г.,%

***

Источник: данные ООО «Росэкспертиза»

Объекты современной логистической инфраструктуры на рынке аренды в Калуге …

В настоящий момент на продажу выставлено …

Особенностью рынка продаж производственно-складской недвижимости является …

3.1.2. арендные ставки; цены продаж;

Стоимость продажи и аренды складской недвижимости в основном зависит от следующих факторов, каждый их которых более детально рассмотрен в следующем пункте:

местоположение относительно районов города;

класс качества недвижимости.

Объекты складской недвижимости класса «А» …

…

Что касается, складской недвижимости среднего и низкого класса г. Калуги, то средняя стоимость аренды складского помещения варьируется от … до … руб. за кв. м в месяц. Перечень предложений по аренде складской недвижимости в г. Калуга и Калужской области приведены ниже.

Таблица 3. Предложение по аренде помещений под склады и логистические комплексы класса «С» и «D» в Калуге и Калужской области

Местоположение объекта	Помещения, кв. м	Стоимость за 1 кв. м, руб./кв. м
Грабцевское шоссе (г. Калуга)
ул. Параллельная
г. Калуга
Бабынинский р-н (Калужская область)
Боровский р-н (Калужская область)
Малинники (г. Калуга)
г. Калуга
г. Калуга
г. Калуга
Грабцевское шоссе (г. Калуга)
Комсомольская роща (г. Калуга)
Козельский р-н (Калужская область)
Азарово (г. Калуга)
Азарово (г. Калуга)
Азарово (г. Калуга)
г. Калуга
Турынино (г. Калуга)
Калуга
Грабцевское шоссе (г. Калуга)
Комсомольская роща (г. Калуга)
Грабцевское шоссе (г. Калуга)
г. Калуга
Малинники (г. Калуга)
Северный (г. Калуга)
г. Калуга
Грабцевское шоссе (г. Калуга)
г. Калуга
Малинники (г. Калуга)
г. Калуга
ул.Московская (г. Калуга)
Малинники (г. Калуга)
Малинники (г. Калуга)
ул.Московская (г. Калуга)
Азарово (г. Калуга)
Азарово (г. Калуга)
Азарово (г. Калуга)
Азарово (г. Калуга)
Азарово (г. Калуга)
Азарово (г. Калуга)
Азарово (г. Калуга)
Азарово (г. Калуга)
г. Калуга
ул.Московская (г. Калуга)
г. Калуга
Грабцевское шоссе (г. Калуга)
г. Калуга
Грабцево (г. Калуга)
Середа (г. Калуга)
Азарово (г. Калуга)
с. Л. Толстого (Дзержинский р-н)
Бабынинский р-н (Калужская область)
г. Калуга
г. Калуга
г. Калуга
п. Куровское (Дзержинский р-н)
Малинники (г. Калуга)
Малинники (г. Калуга)
Средняя стоимость аренды 1 кв. м

Источник: данные « Фонд коммерческой недвижимости »

Согласно открытым данным «Фонда коммерческой недвижимости», средняя стоимость аренды складской недвижимости среднего и низкого класса на начало 2015 г. составила …

Цены на аренду и продажу складской недвижимости в Калужской области …

Стоимость продажи складских помещений зависит в основном от …

Согласно данным ООО «Росэкспертиза Консалтинг», средняя стоимость складских помещений в Калужской области высокого класса на начало 2015 г. составила …

В таблице ниже представлен перечень предложений по продаже складских помещений среднего и низкого класса в Калуге и Калужской области на начало 2015 г. (Таблица 4).

Таблица 4. Предложение по продаже помещений под склады и логистические комплексы в Калуге и Калужской области

Местоположение объекта	Помещения, кв. м	Земля, сотка	Цена продаж, руб.	Стоимость за 1 кв. м, руб./кв. м 3
Малинники (г. Калуга)
г. Таруса
г.Калуга
г. Калуга
Износковский р-он
г. Калуга
Малинники (г. Калуга)
Малоярославецкий р-н
Турынино (г. Калуга)
Хвастовичский р-н (Калужская область)
Малинники (г. Калуга)
Дзержинский р-н (Калужская область)
г. Юхнов (Калужская область)
г. Калуга
Азарово (г. Калуга)
Северный (г. Калуга)
Грабцевское шоссе (г. Калуга)
г. Калуга
Правый берег (г. Калуга)
Дзержинский р-н (Калужская область)
г.Калуга
г. Таруса
Дзержинский р-н (Калужская область)
г. Калуга
г. Калуга
Азарово (г. Калуга)
Грабцевское шоссе (г.   Калуга)
Грабцевское шоссе (г.   Калуга)
Дзержинский р-н (Калужская область)
Жиздринский р-н (Калужская область)
Дзержинский р-н (Калужская область)
п. Думиничи (Калужская область)
г. Калуга
Грабцевское шоссе
г. Калуга
Боровский р-н (Калужская область)
г. Калуга
Силикатный (г. Калуга)
с. Износки
г. Калуга
г. Калуга
г. Калуга
г. Киров (Калужская область)
Правый берег (г. Калуга)
с. Льва Толстого (Дзержинский р-н)
г. Боровск (Калужская область)
г. Юхнов (Калужская область)
Удельная стоимость 1   кв. м помещений, руб. за 1 кв. м

Источник: данные « Фонд коммерческой недвижимости »

На рынке складской недвижимости региона …

3.1.3. характеристика помещений (классы складов, площадь, расположение и т.д.);

Класс качества недвижимости

Складскую недвижимость можно разделить на следующие группы:

… ;

...

Площади складских помещений

…

Местоположение относительно районов города

Рассматривая объекты складского назначения в г. Калуге, было выявлено, что …

Диаграмма 5. Структура предложений складской недвижимости в г. Калуга

***

Источник: данные ООО «Росэкспертиза Консалтинг»

Наибольшее число предложений о продаже наблюдается в районах …

Что касается расположения складской недвижимости в Калужской области в целом, то …

3.1.4. динамика предложений за 2014 г.

Согласно мнению экспертов ООО «Росэкспертиза Консалтинг», рынок складской недвижимости г. Калуги и Калужской области в настоящее время …

Согласно данным Colliers International, общий объем предложений складских площадей в Калужской области …

Диаграмма 6. Динамика предложений складской недвижимости за период 2013-2014 гг., тыс. кв. м

***

Источник: данные Colliers International

Всего за 2014 год было введено …

3.2. Предложение на рынке земельных участков под склады и логистические комплексы:

В результате анализа предложений земельных участков под склады и логистические комплексы в Калужской области было выявлено, что на начало 2015 года … (Диаграмма 7). …

Диаграмма 7. Предложение на рынке земельных участков под склады и логистические комплексы в Калужской области в региональном разрезе на февраль 2015 года

***

Источник: данные https://www.avito.ru

Стоимость земельных участков Калужской области …

Следует отметить, … (Диаграмма 8).

Диаграмма 8. Количество предложений земельных участков в Калужской области в зависимости от расстояния до города

***

Источник: данные https://www.avito.ru

3.2.1. расположение и цены

В связи предпочтениями Заказчика по анализу земельных участков в Калужской области под склады и логистические комплексы были детально проанализированы Малоярославецкий район, Медынский район и Юхновский район. Общая характеристика Малоярославецкого, Медынского, Юхновского районов приведена в Приложениях 1-3.

Следует отметить, что из приоритетных для Заказчика районов в открытых базах земельных участков опубликованы преимущественно предложения по Малоярославецкому району.

На основе данных из открытых баз было проанализировано предложение земельных участков под склады и логистические комплексы в приоритетных районах для Заказчика.

Таблица 5. Предложение на рынке земельных участков под склады и логистические комплексы

№	Местоположение объекта	Расстояние до города, км	Площадь земельного участка, га	Стоимость объекта, тыс. руб.	Стоимость 1 га земли, тыс. руб./га
1	Малоярославец
3	Малоярославец
4	Малоярославец
5	Малоярославец
6	Малоярославец
8	Малоярославец
9	Малоярославец
11	Малоярославец
12	Малоярославец
14	Малоярославец
15	Малоярославец
16	Малоярославец
17	Малоярославец
18	Малоярославец
19	Малоярославец
20	Малоярославец
22	Малоярославец
23	Малоярославец
24	Малоярославец
25	Малоярославец
26	Малоярославец
27	Малоярославец
28	Малоярославец
29	Малоярославец
30	Малоярославец
31	Малоярославец
32	Медынь
33	Медынь
34	Медынь
35	Медынь
37	Медынь
38	Медынь
40	Юхнов
	Средняя стоимость 1 га земельного участка, тыс. руб./га

Источник: данные открытых баз предложений земельных участков в Калужской области ( https://www.avito.ru , http://www.cian.ru/ )

Стоимость земельных участков под склады и логистические комплексы по представленной в таблице …

Большинство размещенных предложений земельных участков под склады и логистические комплексы в Малоярославецком районе …

3.3. Наличие офисных площадей в Калуге и области

[информация будет представлена в полной версии отчета]

3.3.1. арендные ставки на офисы в регионе

На основании данных, представленных в открытых базах предложений по аренде офисов в Калуге и Калужской области, были проанализированы арендные ставки недвижимости для офисного сегмента рынка (Диаграмма 9).

Диаграмма 9. Диапазон цен предложения по аренде недвижимости офисного назначения в г. Калуга на 1 половину 2014 года 4

***

Источник: данные ООО «Росэкспертиза Консалтинг»

Наиболее дорогостоящими районами в г. Калуге являются …

Центральные районы городов Калужской области …

Самыми непривлекательными в коммерческом плане районами г. Калуги с точки зрения расположения офисной недвижимости являются районы …

Также было проанализировано предложение офисной недвижимости в других районах Калужской области. Лидирующие позиции по количеству предложений аренды офисной недвижимости занимает …

3.4. Насыщенность рынка

Согласно данным ООО «Росэкспертиза Консалтинг», средняя доля вакантных складских помещений среднего и низкого класса в Калужской области по итогам 2014 г. составила **%. (Диаграмма 10).

Диаграмма 10. Доля вакантных площадей, %

***

Источник: данные экспертных интервью

В настоящий момент на рынке складской недвижимости Калужской области наблюдается …

[информация будет представлена в полной версии отчета]

4. Анализ спроса на рынке коммерческой недвижимости Калуги и Калужской области

4.1. Потенциальный спрос на коммерческую недвижимость в регионе

[информация будет представлена в полной версии отчета]

4.2. Потенциальные потребители складов и логистических комплексов в регионе

В настоящий момент основными потребителями складской недвижимости в Калужской области являются …

На территории созданных в Калужской области индустриальных парков размещено …

Спрос на промышленные и логистические объекты в Калужской области стимулируют следующие секторы бизнеса:

Сельское хозяйство

Строительство

…

…

…

…

…

…

…

Основными арендаторами промышленных и логистических площадей в регионе являются компании, занимающиеся … (Диаграмма 11).

Диаграмма 11. Структура потребления складов и логистических комплексов в Калужской области

***

Источник: данные Colliers International

За последние три года произошел …

При более подробной классификации категорий розничного сектора сегментами, отвечающими за рост логистических площадей, являются:

…

…

…

В последнее время на рынке складской недвижимости Калужской области появляется …

Общее увеличение спроса на розничные товары ..

В последнее время наблюдается …

4.3. Анализ факторов спроса. Ведущие факторы спроса.

Основными факторами, влияющими на стоимость складской недвижимости, являются физические факторы, к которым относится следующее:

…

…

…

…

…

На сегодняшний день на рынке производственно-складской недвижимости Калужской области преобладают следующих два основных ценообразующих фактора, влияющих на спрос складской недвижимости в регионе: …

Немаловажен фактор …

[информация будет представлена в полной версии отчета]

4.4. Описание потребительских предпочтений (местоположение, транспортная доступность, современность, др.)

Рынок складской коммерческой складской недвижимости в Калужской области развивается достаточно быстрыми темпами, вследствие того, что складская недвижимость, с одной стороны, выступает как капитал, и с другой стороны, имеются объективные условия для развития торговли.

По результатам глубинных интервью можно сделать вывод, что …

[информация будет представлена в полной версии отчета]

4.5. Чувствительность к цене (наиболее востребованный ценовой сегмент)

[информация будет представлена в полной версии отчета]

4.6. Влияние сезонности на потребление (анализ цикла сезонности)

По результатам глубинных интервью с экспертами рынка складской недвижимости и использования ресурса http://wordstat.yandex.ru, было зафиксировано, что … (Диаграмма 12).

Диаграмма 12. Цикл сезонности потребления складской недвижимости в Калужской области, кол-во запросов

***

Источник: данные http://wordstat.yandex.ru

Приведенные выше данные были верифицированы экспертами рынка складской недвижимости в Калужской области.

Следует отметить, что …

4.7. Прочие факторы спроса

Спрос на объекты складской недвижимости зависит от целого ряда прочих факторов, ниже приведены основные из них:

Социально-экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:

…

…

…

…

…

4.8. Прогноз потребления складов и логистических комплексов в регионе на 2015-2016 гг.

[информация будет представлена в полной версии отчета]

5. Выводы по исследованию

5.1. Прогноз развития рынка коммерческой недвижимости (сегмент складов и логистических комплексов) в Калуге и Калужской области на 2015 г. Потенциальный спрос на коммерческую недвижимость в регионе. Оценка перспективности инвестирования в данный рынок.

[информация будет представлена в полной версии отчета]

5.2. Целесообразность строительства современного логистического комплекса в Калуге на имеющемся у Заказчика участке земли. Анализ месторасположения земельного участка Заказчика.

5.3. Выводы по исследованию

[информация будет представлена в полной версии отчета]

6. ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение 1. Общая характеристика Малоярославецкого района Калужской области

Приложение 2. Общая характеристика Медынского района Калужской области

Приложение 3. Общая характеристика Юхновского района Калужской области

1 По материалам Министерства экономического развития Калужской области

2 http://invest.kaluga.ru/

3 С учетом прилегающей территории.

4 Определено как среднее значение суммы всех выявленных предложений по аренде офисной недвижимости, в соответствии с районом расположения.