Инвестиционный меморандум Строительство жилого комплекса в г. Волгограде

С троительство жилого комплекса в г. Волгограде

Инвестиционный меморандум

Строительство жилого комплекса в г. Волгограде

Июнь , 2017

Оглавление

Оглавление 2

Приложения (диаграммы, схемы, рисунки) 3

Приложения (таблицы) 4

1. Резюме 5

2. Описание концепции проекта по строительству жилого комплекса в Волгограде 8

3. Описание местоположения и параметров жилого комплекса в Волгограде 10

4. Краткий аналитический обзор отрасли 13

5. Основные капитальные затраты 14

6. Календарный план проекта. Этапы реализации 15

7. Основные категории доходов 16

8. Основные категории расходов 17

9. Персонал проекта 18

10. Основные ключевые показатели проекта. Окупаемость проекта 18

Информация об исполнителе проекта 23

Приложения (диаграммы, схемы, рисунки)

Рисунок 1.1 Требуемый объем инвестиций 6

Рисунок 1.2 График NPV проекта 7

Рисунок 2.1 Соотношение жилых и коммерческих помещений, % 8

Рисунок 2.2 Этап строительства жилого комплекса 9

Рисунок 3.1 Местоположение города Волгоград 10

Рисунок 3.2 Местоположение комплекса на плане района 11

Рисунок 3.3 Схема расположения квартир 12

Рисунок 6.1. График реализации проекта 15

Рисунок 10.1 График NPV проекта 22

Приложения (таблицы)

Таблица 1.1 График реализации проекта 5

Таблица 1.2 Основные финансовые показатели 6

Таблица 2.1 Стратегия финансирования проекта 8

Таблица 4.1 Средние цены на квартиры в г. Волгоград 13

Таблица 5.1 Объем инвестиций в строительство 14

Таблица 6.1 График реализации проекта 15

Таблица 7.1 План продаж по годам, кв.м. 16

Таблица 7.2 Цены реализации 1 кв.м. 16

Таблица 7.3 План продаж по годам, тыс. руб. 16

Таблица 8.1 Издержки проекта, тыс. руб. 17

Таблица 9.1 Формирование ФОТ, тыс. руб. 18

Таблица 10.1 Показатели эффективности инвестиций 21

Резюме

В рамках данного инвестиционного проекта рассматривается строительство жилого комплекса в Волгограде и реализация объектов жилой и коммерческой недвижимости.

Инициатор проекта компания ООО «...» начала реализацию проекта в 2014 году. Была разработана проектная документация, получены разрешения на строительство. В настоящее время уже возведена часть коммерческих и жилых площадей.

Жилой дом этажностью 16 этажей расположен по адресу: … Помимо жилых квартир будут реализовываться объекты нежилой недвижимости: офисные помещения и подземный паркинг. Комплекс позиционирует себя в среднем и ниже среднего ценовом сегменте «Эконом+».

Продажа объектов жилой и коммерческой недвижимости началась в 2014 году. На текущий момент реализовано **% площадей. Распределение жилой и коммерческой недвижимости объекта составляет **% и **% соответственно.

Этапы реализации проекта приведены в таблице:

Таблица 1.1 График реализации проекта

Этап проекта	Начало работ	Длительность, дней	Конец работ
Предварительные продажи площадей
Проектирование и строительство жилого дома
В т.ч. выкуп земельного участка
Проектно-изыскательские работы
Получение разрешения на строительство
Строительные работы
Отделочные работы
Ввод в эксплуатацию

Источник: данные Инициатора проекта

Инвестиции

Объем инвестиционных вложений на реализацию проекта составляет 1 235 820 тыс. руб.

Рисунок 1.1 Требуемый объем инвестиций

Стоимость земельного участка

Собственные средства

**% от инвестиций

... руб.

... руб.

Подготовительные работы

Требуемый

объем инвестиций

... руб.

Заемные средства (ДДУ)

**% от инвестиций

Строительство

... руб.

... руб.

Дополнительные расходы

Источник: данные Инициатора проекта

Основные финансовые показатели по проекту представлены в таблице:

Таблица 1.2 Основные финансовые показатели

Показатели эффективности инвестиций
Период расчета (горизонт планирования), лет
Чистый доход (NV), тыс. руб.
Чистый дисконтированный доход (NPV), тыс. руб.
Внутренняя норма доходности (IRR), % в год
Индекс доходности (PI), ед.
Период окупаемости (PB), мес.
Дисконтированный период окупаемости (DPB), мес.
Инвестиции в проект, тыс. руб.
Средняя рентабельность продаж по проекту, %
Чистая прибыль (накопительная), тыс. руб.
Ставка дисконтирования, %

* Определение понятий финансовых показателей представлено в разделе 10 данного инвестиционного меморандума.

Источник: расчеты MegaResearch

На рисунке 1.2 показан график NPV проекта по годам его реализации. На графике NPV видно возрастание чистой приведенной стоимости проекта по годам:

Рисунок 1.2 График NPV проекта

Источник: расчеты MegaResearch

Чистый дисконтированный доход проекта на 2021 год составит .. . руб.

Описание концепции проекта по строительству жилого комплекса в Волгограде

Целью проекта является строительство шестнадцатиэтажного жилого комплекса в Волгограде.

На первом этаже здания расположены 11 офисов, также предполагается наличие подземной парковки. Жилые помещения включают в себя:

• 1-комн. квартиры;

• 1-комн. квартиры с кухней-нишей (студии);

• 2-комн. квартиры;

• 3-комн. квартиры.

Распределение жилых и офисных помещений проекта показано на диаграмме:

Рисунок 2.1 Соотношение жилых и коммерческих помещений, %

***

Источник: данные Инициатора проекта

Стратегия финансирования проекта представлена в таблице:

Таблица 2.1 Стратегия финансирования проекта

Стратегия финансирования проекта
Объем финансирования проекта	... рублей
Источники финансирования	Проект предполагает два источника финансирования: - собственные средства ... рублей; - заемные (ДДУ) - ... рублей.

Источник: данные Инициатора проекта

Текущее состояние проекта

На сегодняшний день комплекс находится на этапе строительства, а также осуществляется поиск финансирования проекта.

На текущий момент реализовано: …

В процессе реализации находится: …

В реализацию проекта на текущий момент вложено более … рублей. Планируется инвестировать в 2017 году около ... руб.

Рисунок 2.2 Этап строительства жилого комплекса

***

Источник: https://www.google.ru/maps

Описание местоположения и параметров жилого комплекса в Волгограде

Жилой комплекс расположен в городе Волгограде по адресу: …

Рисунок 3.1 Местоположение города Волгоград

Источник: https://www.google.ru/maps

План комплекса на карте района показан на рисунке:

Рисунок 3.2 Местоположение комплекса на плане района

Источник: https://yandex.ru/maps

На первом этаже здания расположены 11 офисов общей площадью 2100 м². Жилые помещения площадью 13000 м² подразделяются на: 1-комн. квартиры; 1-комн. квартиры с кухней-нишей (студия); 2-комн. квартиры; 3-комн. квартиры.

Схема расположения квартир показана на рисунке:

Рисунок 3.3 Схема расположения квартир

Источник: данные Инициатора проекта

Краткий аналитический обзор отрасли

В 2015 году Волгоградская область заняла первое место в Южном федеральном округе по динамике роста объемов строительных работ – **% по отношению к 2014 году. В эксплуатацию введено более ... кв. метров жилья. При этом объемы возведения многоквартирных домов удалось сохранить на уровне 2014 года: …

По словам Александра Касаева руководителя Красноармейского центра недвижимости, запросы потенциального покупателя ...

Таблица 4.1 Средние цены на квартиры в г. Волгоград

№	Район	Средние цены, тыс. руб. за кв.м.	Примеры ЖК
1	Центральный район
2	Ворошиловский
3	Краснооктябрьский
4	Кировский
5	Красноармейский
6	Советский
7	Дзержинский		дома на Шекснинской, «Георгиевский», «Ежевика», «Снегири», «Чайка», «Эдем», «Дом на Бульваре», «Пионер», «Бейкер Стрит»

Источник: http://realty.dmir.ru/volgograd/prices , анализ MegaResearch

Основными застройщиками в г. Волгоград выступают следующие компании: …

Многие застройщики стали участниками программы …

В рамках этой программы …

Сегодня в продаже …

В целях стимулирования и увеличения объемов ввода многоквартирного жилья в регионе приняты меры …

Основные капитальные затраты

Инвестиции в строительство приведены в таблице ниже.

Таблица 5.1 Объем инвестиций в строительство

№	Капитальные затраты	Стоимость, тыс. руб.	2014 г.	2015 г.	2016 г.	2017 г.	2018 г.
1	Стоимость земельного участка
2	Аренда земельного участка
3	Подготовительные работы
4	Строительные работы
5	Дополнительные расходы
Итого

Источник: данные Инициатора проекта

По итогам проектирования и сметных расчетов сумма инвестиций в строительство составит ... рублей.

Календарный план проекта. Этапы реализации

План-график по проекту представлен в таблице.

Таблица 6.1 График реализации проекта

Этап проекта	Начало работ	Длительность, дней	Конец работ
Предварительные продажи площадей
Проектирование и строительство жилого дома
В т.ч. выкуп земельного участка
Проектно-изыскательские работы
Получение разрешения на строительство
Строительные работы
Отделочные работы
Ввод в эксплуатацию

Источник: данные Инициатора проекта

Конец реализации планируется на …

Графически график реализации проекта представлен на рисунке.

Рисунок 6.1. График реализации проекта

Источник: расчеты MegaResearch

Основные категории доходов

В данном проекте осуществляется реализация жилых и нежилых помещений на этапе строительства жилого комплекса и ввода его в эксплуатацию. План продаж площадей показан в таблице ниже:

Таблица 7.1 План продаж по годам, кв.м.

Период	2014 г.	2015 г.	2016 г.	2017 г.	2018 г.
Жилая площадь
Нежилая площадь
Итого

Источник: данные Инициатора проекта

План выручки от реализации рассчитывался исходя из плана продаж площадей и цены за 1 кв.м.:

Таблица 7.2 Цены реализации 1 кв.м.

Площади на реализацию	Стоимость реализации 1 м2/тыс. руб.
Жилая площадь
Нежилая площадь

Источник: данные Инициатора проекта

Таким образом, выручка от реализации жилых и нежилых площадей составит:

Таблица 7.3 План продаж по годам, тыс. руб.

Период	2014 г.	2015 г.	2016 г.	2017 г.	2018 г.
Жилая площадь
Нежилая площадь
Итого

Источник: данные Инициатора проекта

За весь период реализации проекта общая выручка составит ... руб.

Основные категории расходов

К издержкам данного проекта относятся затраты на реализацию объектов недвижимости: обслуживание офиса, оплата услуг связи, оплата труда персонала.

Таблица 8.1 Издержки проекта, тыс. руб.

№	Наименование должности	2014 г.	2015 г.	2016 г.	2017 г.
1	Издержки проекта
1.1	Обслуживание офиса
1.2	Затраты на связь
2	ФОТ персонала проекта
2.1	ФОТ персонала проекта
	Итого

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

В расчетах данного инвестиционного меморандума данные издержки отнесены на инвестиции и включены в дополнительные расходы проекта.

Реализация квартир осуществляется в офисе продаж, расположенном по адресу: …

Персонал проекта

В расчетной части инвестиционного меморандума был сформирован план ФОТ исходя из данных Инициатора проекта.

Таблица 9.1 Формирование ФОТ, тыс. руб.

№	Наименование должности	Кол-во работников	З/п 1 работника, тыс. руб./мес.	Итого ФОТ, тыс. руб.
1	Административно-управленческий персонал
1.1	Генеральный директор
1.2	Главный бухгалтер
1.3	Директор
1.4	Старший бухгалтер
1.5	Бухгалтер
1.6	Старший менеджер
1.7	Менеджер по снабжению
2	Производственный персонал
2.1	Старший инженер по техническому надзору
2.2	Инженер-технолог
2.3	Инженер-сметчик
2.4	Инженер-энергетик
3	Обслуживающий персонал
3.1	Водитель-экспедитор
3.2	Технический сотрудник
	Итого

Источник: данные Инициатора проекта

Таким образом, ежемесячный ФОТ персонала жилого комплекса составил ... руб.

В расчетах данного инвестиционного меморандума данные издержки отнесены на инвестиции и включены в дополнительные расходы проекта.

Основные ключевые показатели проекта. Окупаемость проекта

Показатели эффективности инвестиционного проекта позволяют определить эффективность вложения средств в тот или иной проект. При анализе эффективности инвестиционных проектов используются следующие показатели эффективности инвестиций: Чистый дисконтированный (приведенный) доход (денежный поток); Чистая приведенная стоимость, NPV; период (срок) окупаемости, PB; Дисконтированный период окупаемости, DPB; Внутренняя норма доходности (рентабельности), Норма возврата инвестиций, IRR (модифицированная норма возврата инвестиций, MIRR); Индекс прибыльности, индекс рентабельности, индекс доходности, PI.

Чистый дисконтированный доход (чистая приведённая стоимость) (англ. Net present value, общепринятое сокращение — NPV (ЧДД)) – сумма дисконтированных одновременных разностей между выгодами и затратами по проекту. Сумма денежных потоков (поступлений и платежей), связанных с операционной и инвестиционной деятельностью, приведенных (дисконтированных) на момент начала осуществления инвестиций.

Чистый дисконтированный доход NPV рассчитывается по формуле 1.

(1.)

Где i — ставка дисконтирования;

CFt – чистый денежный поток периода t;

T – длительность проекта в периодах.

Расчёт NPV — стандартный метод оценки эффективности инвестиционного проекта и показывает оценку эффекта от инвестиции, приведённую к настоящему моменту времени с учётом разной временной стоимости денег. Если NPV больше 0, то инвестиция прибыльна, а если NPV меньше 0, то инвестиция убыточна.

С помощью NPV можно также оценивать сравнительную эффективность альтернативных вложений (при одинаковых начальных вложениях более выгоден проект с наибольшим NPV).

Положительные качества NPV:

чёткие критерии принятия решений

показатель учитывает стоимость денег во времени (используется коэффициент дисконтирования в формулах).

Отрицательные качества NPV:

показатель не учитывает риски.

не учитываются вероятность исхода события, так как все денежные потоки и коэффициент дисконтирования являются прогнозными значениями.

Метод периода окупаемости (PB)

Срок окупаемости (Payback period, PB) – ожидаемый период возмещения первоначальных вложений из чистых денежных поступлений. Время, за которое поступления от оперативной деятельности предприятия превысят затраты на инвестиции.

Период окупаемости PB рассчитывается по формуле 2.

PB= Investments/ACF (2)

Где Investments – начальные инвестиции;

ACF – Annual Cash Flow (среднегодовая сумма чистого денежного потока).

Метод дисконтированного периода окупаемости (DPB)

Дисконтированный срок окупаемости (DPB) – срок окупаемости (см. выше), но с учетом дисконтирования.

Дисконтированный срок окупаемости DPB рассчитывается по формуле 3.

(3)

Где t — , t + - период, когда наблюдался отрицательный и положительный NPV.

Индекс прибыльности, индекс рентабельности, индекс доходности, PI

Индекс прибыльности (profitability index, PI) – дисконтированная стоимость денежных поступлений от проекта (NPV) на единицу вложений. Показывает относительную прибыльность проекта.

Индекс прибыльности PI рассчитывается по формуле 4.

(4)

Значения PI:

Для эффективного проекта PI должен быть больше 1

Индексы доходности дисконтированных затрат и инвестиций превышают 1, если для этого потока NPV положителен.

Внутренняя норма рентабельности (IRR)

При неоднородных денежных потоках, как в рассматриваемом проекте, может применяться соответствующий аналог IRR – модифицированная внутренняя норма доходности (MIRR).

Алгоритм расчета предусматривает выполнение нескольких процедур. Прежде всего рассчитываются суммарная дисконтированная стоимость всех оттоков и суммарная наращенная стоимость всех притоков, причем и дисконтирование, и наращение осуществляются по цене источника финансирования проекта. Наращенная стоимость притоков называется терминальной стоимостью. Далее определяется ставка дисконтирования, уравнивающая суммарную приведенную стоимость оттоков и терминальную стоимость, которая в данном случае как раз и представляет собой MIRR. Итак, общая формула расчета имеет вид:

(6)

Где OF, — отток денежных средств в N-м периоде (по абсолютной величине);

IF, — приток денежных средств в N-м периоде;

г — стоимость источника финансирования данного проекта;

п — продолжительность проекта.

Заметим, что формула имеет смысл, если терминальная стоимость превышает сумму дисконтированных оттоков.

Основные финансовые показатели показаны в таблице:

Таблица 10.1 Показатели эффективности инвестиций

Показатели эффективности инвестиций
Период расчета (горизонт планирования), лет
Чистый доход (NV), тыс. руб.
Чистый дисконтированный доход (NPV), тыс. руб.
Внутренняя норма доходности (IRR), % в год
Индекс доходности (PI), ед.
Период окупаемости (PB), мес.
Дисконтированный период окупаемости (DPB), мес.
Инвестиции в проект, тыс. руб.
Средняя рентабельность продаж по проекту, %
Чистая прибыль (накопительная), тыс. руб.
Ставка дисконтирования, %

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

По данным расчетов видно, что проект является выгодным. Он окупится через ... Чистая прибыль проекта составит около ... рублей. Чистый дисконтированный доход – … руб.

На рисунке показан график NPV проекта:

Рисунок 10.1 График NPV проекта

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

На графике NPV мы видим возрастание чистой приведенной стоимости проекта по годам его реализации.

Чистый денежный поток NPV, равный ... рублей на конец периода показывает величину денежных средств, которую получит инвестор от проекта, после того, как денежные притоки окупят его первоначальные инвестиционные затраты и периодические денежные оттоки, связанные с осуществлением проекта с учетом временной стоимости денег и рисков проекта.

Внутренняя норма доходности составила **%, что значительно выше ставки дисконтирования (**%), что является высоким показателем для аналогичных проектов.

Показатель PI, равный … единицы означает, что к 2021-му году на каждую вложенную единицу инвестиций, Инвестор получит … единицы (с учетом дисконтирования), что является средним показателем.