Состояние и перспективы рынка торгово-офисной недвижимости Москвы, 2017 год - 1 полугодие 2018 г.

Оглавление
Блок 1 Рынок торговой недвижимости    7
1.    Анализ предложения на рынке торговой недвижимости. Рынок торговой недвижимости    7
1.1.    Оценка объема рынка 2017. Прогноз 2018.    7
1.2.    Оценка объема ввода площадей в 2017-2018 гг.    8
1.3.    Структура предложения торговых центров по административным округам    9
1.4.    Структура предложения по площади торговых центров    10
1.5.    Структура предложения по типу торгового центра    12
1.6.    Структура предложения торговых центров по наличию «якорных» арендаторов    13
1.7.    Новое строительство. Основные проекты на 2018-2019 гг.    14
2.    Анализ арендных ставок на рынке торговой недвижимости Москвы    16
2.1.    Динамика среднерыночных арендных ставок 2017-2018    16
2.2.    Текущие средние арендные ставки по административным округам    17
2.3.    Текущие средние арендные ставки по типам торговых центров    18
3.    Основные тенденции и потенциал развития рынка    19
3.1.    Оценка расхождения спроса и предложения торговой недвижимости    19
3.2.    Тенденции рынка торговой недвижимости    20
3.3.    Потенциал развития рынка торговой недвижимости    20
4.    Выводы по исследованию    22
Блок 2. Рынок офисной недвижимости Москвы    23
1.    Анализ предложения на рынке офисной недвижимости Москвы    23
1.1.    Общая характеристика предложения на рынке офисной недвижимости Москвы    23
1.2.    Оценка объема предложения в 2017 году. Прогноз 2018    24
1.3.    Структура предложения:    25
1.3.1.    по классам помещений    25
1.3.2.    по площади бизнес-центров    25
1.3.3.    по административным округам    27
1.3.4.    по уровню арендных ставок    28
1.3.5.    по площади офисов    29
2.    Оценка существующей конкуренции на рынке офисной недвижимости. Описание ключевых игроков рынка.    31
3.    Оценка расхождения спроса и предложения на рынке офисной недвижимости. Потенциал рынка    32
4.    Выводы по исследованию    36
 
Таблицы
Таблица 1. Оценка динамики рынка торговой недвижимости в 2017-2018 гг., млн. м2    7
Таблица 2. Оценка объема ввода площадей торговой недвижимости, 1 п/г 2018гг.    8
Таблица 3. Оценка объема ввода площадей торговой недвижимости, 2017-2018 гг.    8
Таблица 4. Оценка предложения торговых центров по административным округам Москвы, 1 п/г 2018 г.    9
Таблица 5. Средняя площадь новых ТЦ в России    12
Таблица 6. Структура предложения торговых центров по наличию «якорных» арендаторов, 1 п/г 2018 г.    13
Таблица 7. Основные проекты новых торговых центров на 2018-2019 гг.    14
Таблица 8. Динамика среднерыночных арендных ставок торговых центров, 2017-2018 гг.    16
Таблица 9. Текущие средние арендные ставки по типам торговых центров 1 п/г 2018 г.    18
Таблица 10. Оценка объема ввода площадей торговой недвижимости, 2017-2019 гг.    21
Таблица 11. Оценка объема предложения офисной недвижимости в 2017-2018 гг., млн. м2    24
Таблица 12. Введенные в эксплуатацию объекты офисной недвижимости в период 2017 год – 1 п/г 2018 гг.    25
Таблица 13. Заявленные к вводу в эксплуатацию до конца 2018 года объекты офисной недвижимости    26
Таблица 14. Структура предложения качественной офисной недвижимости (классов А и В) в районах Москвы по уровню арендных ставок в 1 п/г 2018 года    28
Таблица 15. Ведущие застройщики офисной недвижимости в 2017-2018 гг. Коммерческая недвижимость в проекте на начало 2018 г.    31
Таблица 16. Уровень вакантных площадей офисной недвижимости в 1 п/г 2018 г.    32
Таблица 17. Крупные анонсированные застройщиками проекты офисной недвижимости в 2017-2018 гг.    34
 
Рисунки
Диаграмма 1. Динамика рынка торговой недвижимости в 2017-2018 гг., млн. м2    7
Диаграмма 2. Динамика ввода площадей торговой недвижимости в 2017-2018 гг., тыс. м2    9
Диаграмма 3. Структура предложения торговых центров по административным округам Москвы, объем торговых площадей    10
Диаграмма 4. Структура предложения по площади торговых центров в количественном (штук) выражении    11
Диаграмма 5. Структура предложения (по объему торговых площадей) по площади торговых центров    11
Диаграмма 6. Структура предложения по типу торговых центров в количественном (штук) выражении    12
Диаграмма 7. Структура предложения (по объему торговых площадей) по типу торговых центров    13
Диаграмма 8. Динамика среднерыночных арендных ставок торговых центров, 2017-2018 гг.    17
Диаграмма 9. Текущие средние арендные ставки на торговую недвижимость площадью 1 000 м2 по административным округам, тыс.руб/м2/год    17
Диаграмма 10. Уровень вакантных площадей торговой недвижимости по округам Москвы в 1 п/г 2018 г.    19
Диаграмма 11. Динамика ввода площадей торговой недвижимости в 2017-2019 гг., тыс. м2    21
Диаграмма 12. Динамика рынка офисной недвижимости в 2016-2018 гг., млн. м2    24
Диаграмма 13. Структура предложения по классам помещений    25
Диаграмма 14. Структура предложения по площади офисных бизнес-центров в количественном (штук) выражении, 2017-2018 гг.    26
Диаграмма 15. Структура предложения  офисных помещений по округам Москвы, % от количества, 2017 год    27
Диаграмма 16. Структура предложения на аренду офисных помещений по метражу, % количества, 2017 год    29
Диаграмма 17. Структура предложения на покупку офисных помещений по метражу, % количества, 2017 год    30

Блок 1. Рынок торговой недвижимости

Анализ предложения на рынке торговой недвижимости. Рынок торговой недвижимости

Оценка объема рынка 2017. Прогноз 2018.

Общее предложение арендопригодной площади действующих объектов торговой недвижимости в Москве по данным международной консалтинговой компании Knight Frank составило в 2017 году около ... м2, а по итогам первого полугодия данный показатель увеличился до ... м2.

Таблица 1. Оценка динамики рынка торговой недвижимости в 2017-2018 гг., млн. м2

Показатель	2017	1 п/г 2018	2018 (П)
Объем арендопригодной площади, млн. м2
Динамика

Источник: данные Knight Frank, оценка MegaResearch

В таблице выше приведены показатели только по качественным профессиональным торговым центрам, к которым относятся одно или группа архитектурно согласованных зданий общей площадью более … м2, объединенных общей концепцией и единым управлением.

Диаграмма 1. Динамика рынка торговой недвижимости в 2017-2018 гг., млн. м2

Источник: Knight Frank, оценка MegaResearch

До конца 2018 года запланировано открытие еще шести объектов общей арендуемой площадью ... м2, таким образом, общий объем рынка торговой недвижимости в Москве составит около ... м2.

Оценка объема ввода площадей в 2017-2018 гг.

По итогам 2017 года, на московский рынок качественной торговой недвижимости вышло пять объектов общей арендопригодной площадью 199 тыс. кв. м. По данным компании Knight Frank, это самый низкий показатель ввода качественных торговых площадей за прошедшие 10 лет.

По итогам I полугодия 2018 года, в Москве было введено в эксплуатацию три торговых центра общей арендуемой площадью 97,5 тыс. м2.

Таблица 2. Оценка объема ввода площадей торговой недвижимости, 1 п/г 2018гг.

Название ТЦ	Адрес	Общая площадь (GBA), м2	Арендо-пригодная площадь (GLA), м2
Каширская Плаза	Каширское ш., д. 61, к. 2
Миля	Авиаконструктора Миля ул., вл. 7
Петровский	Новопетровская ул., вл. 6

Источник: данные Knight Frank

До конца 2018 года запланировано открытие еще шести объектов общей арендуемой площадью ... м2, таким образом общий объем ввода торговой недвижимости в Москве составит около ... м2, что меньше показателя 2017 года на **%.

Таблица 3. Оценка объема ввода площадей торговой недвижимости, 2017-2018 гг.

Показатель	2017	2018 (П)	1 п/г 2018
Объем ввода торговой недвижимости, тыс. м2
Динамика

Источник: данные Knight Frank, оценка MegaResearch

Диаграмма 2. Динамика ввода площадей торговой недвижимости в 2017-2018 гг., тыс. м2

Источник: Knight Frank, оценка MegaResearch

Крупнейшими из планируемых к сдаче в 2018 году торговыми центрами являются – ...

Структура предложения торговых центров по административным округам

Структура предложения торговых центров по административным округам Москвы в первом полугодии 2018 года представлена в таблице ниже по данным компании Knight Frank.

Таблица 4. Оценка предложения торговых центров по административным округам Москвы, 1 п/г 2018 г.

Район	Обеспеченность торговыми площадями, м2/1 000 чел.	Объем торговых площадей, тыс. м2
Южный
Западный
Северный
Юго-Восточный
Северо-Восточный
Центральный
Юго-Западный
Северо-Западный
Троицкий и Новомосковский
Восточный
Зеленоградский
Вся Москва

Источник: Knight Frank, оценка MegaResearch

Диаграмма 3. Структура предложения торговых центров по административным округам Москвы, объем торговых площадей

Источник: Knight Frank, оценка MegaResearch

Наибольший объем торговых площадей представлен в ...

Структура предложения по площади торговых центров

Оценка структуры предложения по площади торговых центров Москвы в первом полугодии 2018 года проведена специалистами MegaResearch экспертно на основе данных международной компании JLL, которая специализируется на рынке профессиональных услуг в сфере недвижимости и управления инвестициями.

Диаграмма 4. Структура предложения по площади торговых центров в количественном (штук) выражении

Источник: JLL, оценка MegaResearch

В Москве наибольшее количество торговых центров представлено площадью до …

Диаграмма 5. Структура предложения (по объему торговых площадей) по площади торговых центров

Источник: JLL, оценка MegaResearch

В Москве по объему торговых площадей в структуре предложения наибольшую долю занимают торговые центры площадью более …

По данным компании «Магазин магазинов», средняя площадь новых ТЦ в России …

Таблица 5. Средняя площадь новых ТЦ в России

Показатель	2015	2016	2017	2018
Средняя площадь новых ТЦ, м2

Источник: данные компании «Магазин магазинов»

Структура предложения по типу торгового центра

Оценка структуры предложения по типу торговых центров Москвы в первом полугодии 2018 года проведена специалистами MegaResearch экспертно на основе данных компании JLL.

Диаграмма 6. Структура предложения по типу торговых центров в количественном (штук) выражении

Источник: JLL, оценка MegaResearch

В Москве представлено наибольшее количество региональных и окружных торговых центров - около **%. Доля районных торговых центров составила в Москве около **% в количественном выражении.

Диаграмма 7. Структура предложения (по объему торговых площадей) по типу торговых центров

Источник: JLL, оценка MegaResearch

В Москве по объему торговых площадей в структуре предложения наибольшую долю занимают …

Структура предложения торговых центров по наличию «якорных» арендаторов

Структура предложения торговых центров Москвы по наличию «якорных» арендаторов, указанная в % от товарооборота, в первом полугодии 2018 года представлена в таблице ниже по данным компании Knight Frank.

Таблица 6. Структура предложения торговых центров по наличию «якорных» арендаторов, 1 п/г 2018 г.

Профиль арендатора	% от товарооборота
Гипермаркет (>7 000 м2)
DIY (>5 000 м2)
Супермаркет (1 000–2 000 м2)
Товары для дома (
Бытовая техника и электроника (1 200–1 800 м2)
Спортивные товары (1 200–1 800 м2)
Детские товары (1 200–2 000 м2)
Операторы торговой галереи:
Якоря более 1 000 м2
Мини-якоря 700–1 000 м2
Мини-якоря 500–700 м2
300–500 м2
150–300 м2
100–150 м2
50–100 м2
0–50 м2
Досуговые концепции:
Развлекательные центры (2 000–4 000 м2)
Кинотеатры (2 500–5 000 м2)
Общественное питание
Food-court
Кафе
Рестораны

Источник: Knight Frank, оценка MegaResearch

Новое строительство. Основные проекты на 2018-2019 гг.

Если в 2015-2016 гг. новое предложение обеспечивалось за счет проектов, начавшихся ранее «кризисного» 2014 года, то в 2017 и 2018 гг., с учетом двухлетнего (в среднем) срока строительства торговых центров, наблюдаются последствия произошедших в начале 2015 года сокращения объема инвестиций и увеличения стоимости финансирования. Тем не менее, рынок адаптируется к этим условиям, в связи с чем ожидается рост строительной активности как во второй половине 2018 года, так и в 2019 году.

Основные проекты новых торговых центров в 2018-2019 гг. представлены в таблице ниже.

Таблица 7. Основные проекты новых торговых центров на 2018-2019 гг.

Название ТЦ	Девелопер	GLA, кв. м
Южный, фаза II
ТПУ Рассказовка
Видное Парк ТЦ (галерея)
МФК На Аминьевском
Novaya Riga Outlet Village
София

Источник: Knight Frank, CBRE оценка MegaResearch

Значительная доля нового предложения …

Анализ арендных ставок на рынке торговой недвижимости Москвы

Динамика среднерыночных арендных ставок 2017-2018

Динамика среднерыночных арендных ставок в 2017-2018 гг., в зависимости от расположения торгового центра, вне или внутри Садового кольца, приведена на основе данных компании RRG.

Таблица 8. Динамика среднерыночных арендных ставок торговых центров, 2017-2018 гг.

Период	Ставка вне СК, руб/м2/год	Ставка внутри СК, руб/м2/год
янв.17
фев.17
мар.17
апр.17
май.17
июн.17
июл.17
авг.17
сен.17
окт.17
ноя.17
дек.17
янв.18
фев.18
мар.18
апр.18
май.18
июн.18
июл.18

Источник: RRG, оценка MegaResearch

Средняя запрашиваемая ставка аренды на торговые объекты внутри Садового кольца за месяц снизилась на **% и составила в июле 2018 года … руб./кв. м/год, что соответствует примерно показателю начала 2017 года – … руб./кв. м/год.

Диаграмма 8. Динамика среднерыночных арендных ставок торговых центров, 2017-2018 гг.

Источник: RRG, оценка MegaResearch

Средняя ставка торговые объекты вне Садового кольца за месяц …

Текущие средние арендные ставки по административным округам

Текущие средние арендные ставки по административным округам, приведенные на диаграмме ниже, определены в результате анализа стоимости аренды торговых помещений площадью 1 000 м2 по административным округам Москвы на интернет-площадке по подбору коммерческой недвижимости (интернет-ресурс www.beboss.ru).

Диаграмма 9. Текущие средние арендные ставки на торговую недвижимость площадью 1 000 м2 по административным округам, тыс.руб/м2/год

Источник: www.beboss.ru, оценка MegaResearch

Наиболее дорогая торговая недвижимость площадью около 1 000 м2 располагается в …

Самая дешевая торговая недвижимость площадью около 1 000 м2 располагается в …

Текущие средние арендные ставки по типам торговых центров

Текущие средние арендные ставки по типам торговых центров в зависимости от профиля арендаторов Москвы в первом полугодии 2018 года представлены в таблице ниже по данным компании Knight Frank.

Таблица 9. Текущие средние арендные ставки по типам торговых центров 1 п/г 2018 г.

Тип торгового центра в зависимости от профиля арендатора	Диапазон базовых арендных ставок,руб./м2/год*
Гипермаркет (>7 000 м2)
DIY (>5 000 м2)
Супермаркет (1 000–2 000 м2)
Товары для дома (
Бытовая техника и электроника (1 200–1 800 м2)
Спортивные товары (1 200–1 800 м2)
Детские товары (1 200–2 000 м2)
Операторы торговой галереи:
Якоря более 1 000 м2
Мини-якоря 700–1 000 м2
Мини-якоря 500–700 м2
300–500 м2
150–300 м2
100–150 м2
50–100 м2
0–50 м2
Развлекательные центры (2 000–4 000 м2)
Кинотеатры (2 500–5 000 м2)
Общественное питание Food-court
Кафе
Рестораны

Источник: Knight Frank, оценка MegaResearch

* - Коммерческие условия, обсуждаемые в процессе переговоров. Ставки аренды указаны без учета НДС и операционных расходов

В течение I полугодия …

Основные тенденции и потенциал развития рынка

Оценка расхождения спроса и предложения торговой недвижимости

В течение I полугодия 2018 года в торговых объектах столицы при сохраняющемся низком темпе ввода нового предложения наблюдалось сокращение вакантных площадей. Так, по итогам I полугодия 2018 года, доля пустующих площадей в профессиональных торговых центрах Москвы сократилась на …

Диаграмма 10. Уровень вакантных площадей торговой недвижимости по округам Москвы в 1 п/г 2018 г.

Источник: Knight Frank, оценка MegaResearch

Всего в функционирующих торговых центрах столицы пустует порядка ... м2. Максимальный объем свободных площадей зафиксирован в … административном округе: …

Торговые центры, открывшиеся в первом полугодии 2018г., демонстрируют …

До конца года, с учетом прогнозируемого активного заполнения новых ТРЦ и высокой доли подписанных договоров аренды, а также переноса открытия части проектов с 2018 года на 2019 г., уровень вакантности торговых площадей …

Несмотря на то, что по итогам 1 полугодия 2018 мы наблюдаем …

Тенденции рынка торговой недвижимости

В результате систематизации полученной различными методами информации были выявлены и кратко проанализированы следующие важнейшие текущие рыночные тенденции в сегменте торговой недвижимости в Москве:

1. Возможное восстановление потребления населением

Минэкономразвития прогнозирует по итогам 2018 года рост розничного товарооборота на …

2. Приближение стадии роста в девелоперском цикле

Начиная с 2015 года, в России наблюдается …

3. …

4. …

5. …

6. …

Потенциал развития рынка торговой недвижимости

По данным компании Knight Frank, показатель обеспеченности жителей Москвы качественными торговыми площадями составляет в 2018 году около … м2 на 1 000 человек. По данному показателю Москва находится на … месте среди российских городов-миллионников, отставая от Екатеринбурга, Самары, Нижнего Новгорода и Санкт-Петербурга, что указывает на ….

В Москве и Московской области в настоящее время на различной стадии строительства находится более ... м2 качественных торговых площадей (от этапа выхода на строительную площадку до объекта, готового к сдаче в эксплуатацию), при этом …

Помимо строящихся объектов, на столичном рынке …

В целом столичный рынок торговой недвижимости …

Что касается новых объектов современного строительства, то …

По данным Knight Frank, общий объем ввода торговой недвижимости в Москве в 2018 году составит около …

Основываясь на данных о текущей стадии готовности объектов, находящихся в фазе активного строительства, и планах девелоперов о переносе сроков открытия торговых объектов, ранее заявлявшихся на 2018 г., …

Прогнозная оценка динамики ввода торговой недвижимости в Москве в 2018-2019 гг. представлена ниже.

Таблица 10. Оценка объема ввода площадей торговой недвижимости, 2017-2019 гг.

Показатель	2017	2018 (П)	2019 (П)
Объем ввода торговой недвижимости, тыс. м2
Динамика

Источник: данные Knight Frank, Colliers International, оценка MegaResearch

Диаграмма 11. Динамика ввода площадей торговой недвижимости в 2017-2019 гг., тыс. м2

Источник: Knight Frank, Colliers International, оценка MegaResearch

По оценкам Colliers International, в среднесрочной перспективе можно выделить три ключевых «генератора» нового предложения качественных торговых площадей:

…

Несмотря на …

Привлекательными для девелопмента остаются и территории …

Новое предложение столицы в ближайшие годы будет …

Так, среди крупнейших проектов торговых центров, заявленных к реализации в составе ТПУ в период 2019–2022 гг., можно отметить …

Выводы по исследованию

…

 

Блок 2. Рынок офисной недвижимости Москвы

Анализ предложения на рынке офисной недвижимости Москвы

Общая характеристика предложения на рынке офисной недвижимости Москвы

В данном разделе отчета дана общая характеристика текущей ситуации на рынке офисной недвижимости Москвы, которая позволяет составить общее первичное представление о рынке.

Собственники офисных площадей стараются избегать своих вложений в отделку и передают помещения арендатору в состоянии «как есть». К тому же, многие крупные арендаторы уже на стадии поиска новых помещений закладывают в бюджет расходы на отделку и готовы рассматривать помещения в любом состоянии.

В 2017 г. объем введенных в эксплуатацию офисных площадей составил …

В I полугодии 2018 г. рынок продолжил свое восстановление, которое началось во второй половине 2017 г. На фоне …

В целом ситуация на рынке схожа с посткризисной картиной 2008 г., …

Тренд на застройку офисами территории за МКАД …

Оценка объема предложения в 2017 году. Прогноз 2018

По данным международной консалтинговой компании Colliers International объем предложения офисных площадей в Москве в 2017 году составил ... м², что превышает показатель 2016 года на **%.

Таблица 11. Оценка объема предложения офисной недвижимости в 2017-2018 гг., млн. м2

Показатель	2016	2017	2018 (П)
Объем предложения офисной недвижимости, млн. м²
Динамика

Источник: данные Colliers International, оценка MegaResearch

Диаграмма 12. Динамика рынка офисной недвижимости в 2016-2018 гг., млн. м2

Источник: Colliers International, оценка MegaResearch

В 2017 г. объем введенных в эксплуатацию офисных площадей составил …

Согласно заявленным планам девелоперов, во втором полугодии 2018 г. в эксплуатацию введется около ... м2, из которых почти половина (**%) – за МКАД.

…

Структура предложения:

по классам помещений

По данным компании Colliers International, в 2017 году общий объем предложения офисных площадей класса А в Москве составил ... м2 (**% всего объема предложения). Классу B+/- соответствует **% предложения или ... м2.

Диаграмма 13. Структура предложения по классам помещений

Источник: Colliers International, оценка MegaResearch

По площади бизнес-центров

Оценка структуры предложения по площади офисных бизнес-центров Москвы проведена на основе данных о введенных в эксплуатацию объектов офисной недвижимости в период 2017 год – 1 п/г 2018 г., а также центров, заявленных к вводу в эксплуатацию до конца 2018 г.

Таблица 12. Введенные в эксплуатацию объекты офисной недвижимости в период 2017 год – 1 п/г 2018 гг.

Название объекта	Класс	Девелопер	Офисная площадь, тыс.м²
	A
	B+
	A
	A
«Фили Град»	А
«Большевик»	A
БЦ «Ла-5»	B+
	B+
	B+
	B+
	B+

Источник: данные Colliers International, оценка MegaResearch

Таблица 13. Заявленные к вводу в эксплуатацию до конца 2018 года объекты офисной недвижимости

Название объекта	Класс	Девелопер	Офисная площадь, тыс.м²
	А
	А
	А
«ОКО» (фаза II)	B+
	B+
	B+
	А

Источник: данные Colliers International, оценка MegaResearch

Диаграмма 14. Структура предложения по площади офисных бизнес-центров в количественном (штук) выражении, 2017-2018 гг.

Источник: JLL, оценка MegaResearch

В результате в Москве в 2017-2018 гг. наибольшее количество новых офисных центров было введено площадью от ...

по административным округам

Структура предложения офисной недвижимости по административным округам Москвы в 2017 году, представленная на диаграмме ниже, определена специалистами MegaResearch экспертно на основе данных консалтинговой компании Blackwood.

Диаграмма 15. Структура предложения офисных помещений по округам Москвы, % от количества, 2017 год

Источник: Blackwood, оценка MegaResearch

В структуре предложения по округам наиболее популярен …

по уровню арендных ставок

Структура предложения качественной офисной недвижимости (классов А и В) в районах Москвы по уровню арендных ставок в 1 п/г 2018 года представлена в таблице ниже по данным компании Knight Frank.

Таблица 14. Структура предложения качественной офисной недвижимости (классов А и В) в районах Москвы по уровню арендных ставок в 1 п/г 2018 года

Район		Объем предложения, тыс. м2	Средневзвешенная ставка аренды*, руб./м2/год
			Класс A	Класс B
Бульварное кольцо	Центральный деловой район
Садовое кольцо	СК Юг
	СК Запад
	СК Север
	СК Восток
ТТК	ТТК Юг
	ТТК Запад
	ТТК Север
	ТТК Восток
	ММДЦ «Москва–Сити»
ТТК–МКАД	ТТК–МКАД Север
	ТТК–МКАД Северо–Запад
	ТТК–МКАД Запад
	ТТК–МКАД Юг
	ТТК–МКАД Юго–Запад
	ТТК–МКАД Восток
За МКАД	Химки
	Запад
	Новая Москва
Итого

Источник: данные Knight Frank, оценка MegaResearch

В I полугодии 2018 г. рост средневзвешенных ставок аренды …

Несмотря на …

…

по площади офисов

В I полугодии 2018 г. продолжила развитие тенденция конца 2017 г. по увеличению спроса на блоки площадью 10–20 тыс. м2 со стороны крупных компаний, которые стараются оптимизировать занимаемые офисные площади и консолидировать их в рамках одного бизнес-центра. Данная ситуация оказывает большое влияние на рынок, т. к. при закрытии сделки доля вакантных площадей на данном субрынке значительно снижается.

Структуры предложения на аренду и покупку офисной недвижимости в Москве по площади офисов в 2017 году, представленные на диаграммах ниже, определены специалистами MegaResearch экспертно на основе данных консалтинговой компании Blackwood.

Диаграмма 16. Структура предложения на аренду офисных помещений по метражу, % количества, 2017 год

Источник: Blackwood, оценка MegaResearch

В структуре предложения аренды качественных офисных помещений по метражу наибольшую долю имеют …

Диаграмма 17. Структура предложения на покупку офисных помещений по метражу, % количества, 2017 год

Источник: Blackwood, оценка MegaResearch

Наибольшую долю при покупке составляют …

Оценка существующей конкуренции на рынке офисной недвижимости. Описание ключевых игроков рынка.

В настоящее время экономическая ситуация на рынке качественной офисной недвижимости достаточно спокойная. Бизнес адаптировался к существующим макроэкономическим ограничениям, курс рубля стабилизировался, и новых негативных факторов пока не предвидится. Для девелоперов это является хорошим сигналом, и они готовы с большей уверенностью инвестировать деньги в новое строительство. Так, во II квартале 2018 г. было получено разрешение на …

…

В 2017 г. сохранилась тенденция …

Лидером по объему арендных сделок по итогам I полугодия 2018 г. стали компании, представляющие сектор …

Ключевые игроки на рынке офисной недвижимости Москвы определены на основе данных о компаниях (девелоперах), которые ввели в эксплуатацию объекты офисной недвижимости в период 2017 год – 1 п/г 2018 г., или заявили об их вводе до конца 2018 г. (таблицы 12,13). Кроме того, были учтены данные компании CBRE по ведущим застройщикам коммерческой недвижимости в Москве

Таблица 15. Ведущие застройщики офисной недвижимости в 2017-2018 гг. Коммерческая недвижимость в проекте на начало 2018 г.

Девелопер	Коммерческая недвижимость в Москве в проекте на начало 2018 г., GLA, тыс. кв. м
Capital Group
KR Properties

Источник: данные CBRE, оценка MegaResearch

…

Оценка расхождения спроса и предложения на рынке офисной недвижимости. Потенциал рынка

Оценка расхождения спроса и предложения на рынке офисной недвижимости был проведен на основе уровня вакантных площадей в офисах Москвы различных районов, который указывает, насколько предложение превышает спрос на данный момент.

Таблица 16. Уровень вакантных площадей офисной недвижимости в 1 п/г 2018 г.

Район			Уровень вакантных площадей, %
			Класс A		Класс B
Бульварное кольцо	Центральный деловой район
Садовое кольцо	СК Юг
	СК Запад
	СК Север
	СК Восток
ТТК	ТТК Юг
	ТТК Запад
	ТТК Север
	ТТК Восток
	ММДЦ «Москва–Сити»
ТТК–МКАД	ТТК–МКАД Север
	ТТК–МКАД Северо–Запад
	ТТК–МКАД Запад
	ТТК–МКАД Юг
	ТТК–МКАД Юго–Запад
	ТТК–МКАД Восток
За МКАД	Химки
	Запад
	Новая Москва
Итого

Источник: Knight Frank, оценка MegaResearch

По данным компании Knight Frank, на фоне низких объемов нового строительства и стабильного спроса доля свободных площадей в I полугодии 2018 г. продолжила снижаться. В офисах класса А доля вакантных площадей составила **%, снизившись на 3,5 п. п. с начала года. В классе В доля вакантных площадей снизалась на 1,2 п. п. и составила **%.

Совокупный объем качественных свободных площадей в офисах класса А и В по итогам I полугодия составил … м2: на офисы класса А приходится … м2, на офисы класса В – … м2.

По итогам I полугодия 2018 г. наибольшее снижение доли вакантных площадей было отмечено в следующих районах:

…

В условиях текущих темпов снижения доли вакантных площадей ожидается, что к концу 2018 г. доля свободных площадей в офисах класса А снизится до …

По данным компании Colliers International, за период с января по июль 2018 г. в Москве было арендовано и куплено …

Спрос в первом полугодии на новые офисы был сформирован …

…

Таблица 17. Крупные анонсированные застройщиками проекты офисной недвижимости в 2017-2018 гг.

Девелопер / Инвестор	Название объекта	Адрес	Площадь, кв. м	Время анонса
«КомСтрин»	G10 Business Park, 2-яочередь	г. Москва, 21-й км Киевского ш., д. Дудкино, 3, стр. 1
Лидер Инвест	Административно деловой центр в Нагатинской пойме	г. Москва, Нагатинская пойма
нет	Офисы в составе ТПУ Нагатинская	г. Москва, Варшавское ш., 28А
н/д	Офисное здание (реконструкция)	г. Москва, Садовническая ул., вл. 44, стр. 1
н/д	Реконструкция двух офисных зданий	г. Москва, Грохольский переулок, вл. 6/8, стр. 1, 3.
н/д	Торгово-офисный комплекс	г. Москва, Нагорный пр-д, 2
н/д	БЦ	г. Москва, Большая Черкизовская ул.,д.12

Источник: данные Colliers International, Blackwood, оценка MegaResearch

Крупнейшими анонсированными проектами в 2017 году стали:

…

Крупнейшими анонсированными проектами в 1 квартале 2018 года стали:

…

Из полноценных бизнес-центров за период было заявлено …

Выводы по исследованию

...