Исследование рынка строительных работ в Самарской области

Исследование рынка строительных работ в Самарской области и прилегающих областях в 2013 г.

Ноябрь, 2013

Оглавление

Список диаграмм 4

Список таблиц 5

1. Методологические комментарии к исследованию 6

2. ОБЗОР РЫНКА СТРОИТЕЛЬНЫХ РАБОТ В САМАРСКОЙ ОБЛ. И ПРИЛЕГАЮЩИХ ОБЛАСТЯХ 8

2.1. Общая информация по рынку 8

2.1.1. Основные характеристики рынка 8

2.1.2. Объем и емкость рынка 9

2.1.3. Оценка текущих тенденций и перспектив развития рынка 12

2.1.4. Оценка факторов, влияющих на рынок 15

2.1.5. Антикризисные действия участников рынка и оценка их эффективности 22

2.1.6. Оценка затрат на строительство в ПФО 24

2.1.7. Лидеры по объему затрат на строительство 25

2.2. Структура рынка 26

2.2.1. Структура рынка по видам работ 26

2.2.2. Структура рынка по типу потребителей 27

2.3. Конкурентный анализ: крупнейшие игроки 31

2.3.1. Насыщенность рынка 31

2.3.2. Основные компании-конкуренты и их профили 33

2.3.3. Допуски по СРО 33

3. АНАЛИЗ СПРОСА НА КАПИТАЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО, ОБЩЕСТРОИТЕЛЬНЫЕ И СТРОИТЕЛЬНО-МОНТАЖНЫЕ РАБОТЫ В САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ И ПРИЛЕГАЮЩИХ ОБЛАСТЯХ, 2013 Г. 103

3.1. Оценка объема спроса 103

3.2. Влияние сезонности на общестроительные работы (анализ цикла сезонности) 103

3.3. Анализ факторов спроса 104

3.4. Условия заказчика по выбору подрядчика 106

4. АНАЛИЗ РЕЗУЛЬТАТОВ КОНКУРСОВ НА РЕМОНТНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ РАБОТЫ В САМАРСКОЙ ОБЛ. И ПРИЛЕГАЮЩИХ ОБЛАСТЯХ 108

5. РЕКОМЕНДАЦИИ И ВЫВОДЫ ПО ИССЛЕДОВАНИЮ 109

5.1. Перспективы развития рынка 109

5.2. Выводы по исследованию 111

Список диаграмм

Диаграмма 1. Структура ВРП Самарской обл., 2012 г. 9

Диаграмма 2. Введено в действие общей площади жилых домов в ПФО, тыс. м 2 , 1‑2 кв. 2012-2013 гг. 10

Диаграмма 3. Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» в Самарской обл., млрд руб., 2008-3 кв. 2013 гг. 11

Диаграмма 4. Объем работ, выполненных по виду деятельности «Общестроительные работы» в Самарской обл., млрд руб., 2009-1 пол. 2013 гг. 12

Диаграмма 5. Объем работ, выполненных по виду деятельности «Монтаж инженерного оборудования зданий и сооружений» в Самарской обл., млн руб., 2009-1 пол. 2013 гг. 12

Диаграмма 6. Введено в действие общей площади жилых домов в Самарской обл., тыс. м 2 , 2008-3 кв. 2013 гг. 13

Диаграмма 7. Прогноз объема работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» в Самарской обл. до 2015 г., млрд руб. 14

Диаграмма 8. Прогноз введения в действие общей площади жилых домов в Самарской обл. до 2018 г., тыс. м 2 15

Диаграмма 9. Прогноз введения в действие общей площади жилых домов в ПФО до 2015 г., тыс. м 2 16

Диаграмма 10. Структура затрат на производство строительных работ в ПФО, % 26

Диаграмма 11. Распределение объема работ, выполненных по виду экономической деятельности «Строительство», по отдельным формам собственности, % 26

Диаграмма 12. Направления деятельности строительных организаций в ПФО, в % к итогу, 2010-3 кв. 2013 гг. 27

Диаграмма 13. Направления деятельности строительных организаций в Самарской обл., в % к итогу, 2010-1 пол.2013 гг. 28

Диаграмма 14. Структура вводимой в эксплуатацию недвижимости в ПФО, усредненные данные за янв.-сент. 2013 г., % 29

Диаграмма 15. Структура вводимой в эксплуатацию недвижимости в Самарской обл., усредненные данные за 2010-2012 гг., % 31

Диаграмма 16. Факторы, ограничивающие производственную деятельность строительных организаций в Самарской обл., II кв. 2012-2013 гг., % 34

Диаграмма 17. Введено в действие общей площади жилых домов в ПФО, тыс. м2, 2012-2013 гг. 105

Список таблиц

Таблица 1. Введено в действие общей площади жилых домов в ПФО, тыс. м 2 , 2009-1‑2 кв. 2013 гг. 9

Таблица 2. Направления деятельности строительных организаций в ПФО, % к итогу, 2010-3 кв. 2013 гг. 26

Таблица 3. Направления деятельности строительных организаций в Самарской обл., % к итогу, 2010-1 пол.2013 гг. 27

Таблица 4. Структура вводимой в эксплуатацию недвижимости в ПФО, 2008‑янв.‑сент.2013 гг., тыс. м 2 28

Таблица 5. Структура вводимой в эксплуатацию недвижимости в Самарской обл., 2008‑2012 гг., тыс. м 2 30

Методологические комментарии к исследованию

Введение

Данная работа представляет собой маркетинговое исследование рынка строительных работ в Самарской обл. и прилегающих областях в 2013 г.

Объект и предмет исследования

Объектом исследования является рынок строительных работ.

Предметом исследования является рынок строительных работ в Самарской обл. и прилегающих областях в 2013 г.

Цели и задачи исследования

Цель исследования: получение актуальной аналитической информации по рынку общестроительных работ.

Задачи исследования:

Предоставить общую информацию по рынку строительных работ в Самарской обл. и прилегающих областях;

Оценить объем и емкость рынка строительных работ в Самарской обл. и прилегающих областях;

Оценить текущие тенденции и перспективы строительных работ в Самарской обл. и прилегающих областях;

Оценить факторы, влияющие на рынок строительных работ в Самарской обл. и прилегающих областях;

Проанализировать структуру рынка строительных работ в Самарской обл. и прилегающих областях;

Проанализировать спрос на рынке строительных работ в Самарской обл. и прилегающих областях;

Сделать выводы по проведенному исследованию.

Методология исследования

Исследование кабинетное: анализ первичных и вторичных источников информации.

Экспертные интервью с участниками рынка.

Источники информации

База данных государственных органов статистики (информация по производственным показателям крупных компаний, по показателям финансово-экономической деятельности более чем 4,5 млн российских предприятий, отраслевые показатели);

Отраслевая статистика;

Данные государственных структур, в том числе Министерства экономического развития, Федеральной таможенной службы России (ФТС);

Специализированные базы данных Агентства «MegaResearch»;

Рейтинги;

Информационные ресурсы участников рынка;

Отраслевые и специализированные информационные порталы;

Материалы сайтов исследуемой тематики (web-ресурсы производителей и поставщиков, электронные торговые площадки, доски объявлений, специализированные форумы);

Региональные и федеральные СМИ;

Порталы раскрытия информации (отчетность открытых акционерных обществ);

Опросы основных участников рынка.

Легенда исследования

Основанием настоящего исследование является техническое задание, прописанное в договоре.

Под рынком в данном исследовании понимается рынок строительных работ в Самарской обл. и прилегающих областях.

Исследование рынка строительных работ в Самарской обл. и прилегающих областях проводилось за 2013 г.

ОБЗОР РЫНКА СТРОИТЕЛЬНЫХ РАБОТ В САМАРСКОЙ ОБЛ. И ПРИЛЕГАЮЩИХ ОБЛАСТЯХ

Общая информация по рынку

Основные характеристики рынка

Стабильное развитие строительной отрасли является одним из основных показателей эффективного социально-экономического развития. В последние годы ситуация для строительных организаций была не простой. В результате финансового кризиса 2008-2009 гг. сложившаяся ранее положительная динамика в строительстве была нарушена. Многие застройщики оказались в сложной ситуации. Однако в жестких условиях рыночной экономики строители области смогли восстановить тенденции роста объема строительных работ.

В 2013 г. в Самарской области занимаются строительной деятельностью около ХХХ тыс. организаций, из них ХХХ% принадлежат частным собственникам, среднесписочная численность работающих в строительстве – более ХХХ тыс. человек.

Собственными силами строительных организаций всех форм собственности за 2012 г. выполнено работ на ХХХ руб. За первое полугодие 2013 г. темп строительных работ выше прошлогоднего на ХХ%.

В структуре валового регионального продута Самарской обл. строительная отрасль формирует ХХ% общего объема. В 2012 году в отраслевой структуре ВРП по сравнению с 2010 годом доля строительства возросла на ХХХ%.

Диаграмма 1. Структура ВРП Самарской обл., 2012 г.

 

Источник: Министерство экономического развития, инвестиций и торговли Самарской области

Объем и емкость рынка

Показатель «Объем ввода жилья в эксплуатацию» наиболее полно отражает уровень развития строительного рынка, девелоперской активности и инвестиционной привлекательности. Действительно, при некотором упрощении можно предположить, что чем более развит и привлекателен для покупателей рынок жилья, тем больший объем общестроительных работ на нем наблюдается и, следовательно, больший объем жилой недвижимости вводится в эксплуатацию.

Кризисные явления в экономике негативно повлияли на девелоперскую активность. В 2009 г. в ПФО было сдано в эксплуатацию на 6% меньше жилья, чем в 2008 г. Однако, подобная тенденция являлась краткосрочной и в 2011 г. данный показатель снова начал возрастать, превысив предкризисный.

Диаграмма 2. Введено в действие общей площади жилых домов в ПФО, тыс. м 2 , 1‑2 кв. 2012-2013 гг.

С РФ

За январь-август 2013 г. в ПФО объем ввода жилых домов увеличился на ХХ% к соответствующему периоду 2012 г. и составил ХХХ тыс. м 2 .

Более подробная структура введенных в действие жилых домов в ПФО по областям, представлена в таблице ниже.

Таблица 1. Введено в действие общей площади жилых домов в ПФО, тыс. м 2 , 2009-1‑2 кв. 2013 гг.

	2009	2010	2011	2012	янв-авг.2013
Приволжский федеральный округ
Республика Татарстан
Республика Башкортостан
Нижегородская область
Саратовская область
Самарская область
Чувашская Республика
Ульяновская область
Пермский край
Оренбургская область
Удмуртская Республика
Республика Марий Эл
Кировская область
Республика Мордовия

Источник: ФСГС РФ

Объем строительных работ в Самарской обл. показывает положительную динамику с 2009 г. На диаграмме, представленной ниже, наглядно отражена статистика роста объемов работ в строительной отрасли.

Диаграмма 3. Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» в Самарской обл., млрд руб., 2008-3 кв. 2013 гг.

Источник: ФСГС по Самарской обл.

За 3 кв. 2013 г. объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» в Самарской обл. составил ХХХ млрд руб., что составило ХХХ% к соответствующему периоду 2012 г. Данные показатели наглядно отражают положительные тенденции в строительной отрасли в Самарской обл. в 2013 г.

Объем общестроительных работ в Самарской обл. также имеет положительную тенденцию. Более подробная информация представлена на диаграмме, расположенной ниже.

Диаграмма 4. Объем работ, выполненных по виду деятельности «Общестроительные работы» в Самарской обл., млрд руб., 2009-1 пол. 2013 гг.

Источник: ФСГС РФ

За 1 пол. 2013 г. объем работ, выполненных по виду деятельности «Общестроительные работы» в Самарской обл. составил ХХХ млрд руб., что на ХХХ% превышает показатель соответствующего периода 2012 г.

Рассмотрим диаграмму, представляющую о бъем работ, выполненных по виду деятельности « Монтаж инженерного оборудования зданий и сооружений » в Самарской области в 2009 – 1 пол. 2013 гг.

Диаграмма 5. Объем работ, выполненных по виду деятельности «Монтаж инженерного оборудования зданий и сооружений» в Самарской обл., млн руб., 2009-1 пол. 2013 гг.

Источник: ФСГС РФ

Как и предыдущие показатели, данный также имеет положительную тенденцию – за 1 пол. 2013 г. объем выполненных работ превысил показатели аналогичного периода предыдущего года на ХХ%

В 2009 г. было сдано в эксплуатацию на ХХ% меньше жилья, чем в 2008 г. Однако, данная тенденция являлась краткосрочной и в 2010 г. данный показатель снова начал возрастать, практически достигнув предкризисного уровня к 2011 г. и превысил его в 2012 г.

Диаграмма 6. Введено в действие общей площади жилых домов в Самарской обл., тыс. м 2 , 2008-3 кв. 2013 гг.

Источник: ФСГС РФ

За 3 кв. 2013 г. в Самарской обл. объем ввода жилых домов увеличился на 39% к соответствующему периоду 2012 г. и составил 559 тыс. м 2 .

Оценка текущих тенденций и перспектив развития рынка

Уровень благоустройства жилищного фонда Самарской области в целом выше, чем в Приволжском федеральном округе, но объем ветхого и аварийного жилищного фонда имеет тенденцию к росту. При этом в структуре жилого фонда, непригодного для проживания, возрастает доля аварийного фонда.

В целом ожидается, что доля строительства в остальной экономике Самарской области к 2030 году будет возрастать.

На диаграмме, расположенной ниже, представлен прогноз развития строительной отрасли в Самарской обл. до 2015 г.

Диаграмма 7. Прогноз объема работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» в Самарской обл. до 2015 г., млрд руб.

Источник: Стратегия социально-экономического развития Самарской области на период до 2030 года, расчеты MegaResearch

Рассмотрим прогноз жилищного строительства более подробно.

Под влиянием экономического кризиса в 2009 году произошел спад объёмов жилищного строительства, особенно в сегменте многоэтажных жилых домов.

В то же время малоэтажное строительство сохранилось на прежнем уровне. Его основными преимуществами являются возможность применения альтернативных строительных материалов, низкая себестоимость, сокращение сроков строительства при сохранении качества объектов, а также упрощение процедуры ввода их в эксплуатацию, что обуславливает инвестиционную привлекательность малоэтажного строительства для застройщиков.

Формирование основных направлений развития жилищного строительства в Самарской области осуществляется на основании Стратегии социально-экономического развития Самарской области на период до 2020 года, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 09.10.2006 № 129, Схемы территориального планирования Самарской области, документов территориального планирования муниципальных образований Самарской области.

Прогноз объемов и структуры жилищного строительства основан на анализе его динамики, объемов и структуры за последние годы, основных направлениях социально-экономического развития Самарской области с учетом существующих обязательств по улучшению жилищных условий различных категорий граждан.

При этом учитываются ситуация на рынке жилья, положения Схемы территориального планирования Самарской области, положения документов территориального планирования муниципальных образований Самарской области, планирование размещения производительных сил, существующие и прогнозируемые потребности населения в жилье и его покупательская способность, инициативы федеральных и региональных органов государственной власти в данной сфере.

Диаграмма 8. Прогноз введения в действие общей площади жилых домов в Самарской обл. до 2018 г., тыс. м 2

MegaResearch

Со стартом в 2006 году приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жильё – гражданам России» на территории Самарской области наблюдается ежегодный рост объёмов жилищного строительства.

С учетом полученных объемов строительства жилья предполагается развитие жилищного строительства по следующим направлениям:

строительство муниципального жилья, предназначенного для предоставления гражданам по договорам социального найма;

строительство коммерческого жилья разных ценовых категорий;

строительство индивидуальных жилых домов коттеджного типа.

Самарский рынок недвижимости привлекателен для потребителей: Самаре характерна высокая потребность в жилье (по оценкам экспертов - около ХХХ кв. м). Особой категорией потребителей являются мигранты из северных регионов страны, формирующих сектор платежеспособного спроса на жилье. Однако высокий спрос на жилье сталкивается с низкой в целом покупательной способностью населения, завышенными ценами (самые высокие цены среди референтных городов-миллионников) и низкими возможностями ипотеки. В результате возникает несоответствие структуры предложения рынка жилья потребительскому спросу: самый высокий спрос сформирован на жилье формата «эконом», а предложение находится в основном в более дорогих сегментах.

Данный дисбаланс усугубляется низкими темпами ввода нового жилья и большим количеством недостроенного жилья (количество обманутых дольщиков одно из самых больших среди российских городов). Несмотря на то, что объёмы ввода в эксплуатацию нового жилья превысили докризисный уровень, количество семей, нуждающихся в жилье, уменьшается незначительно.

На диаграмме, расположенной ниже, представлен прогноз развития строительной отрасли в ПФО до 2015 г.

Диаграмма 9. Прогноз введения в действие общей площади жилых домов в ПФО до 2015 г., тыс. м 2

Источник: расчеты MegaResearch

К 2020 году ввод жилья в Приволжском федеральном округе, как и в целом по Российской Федерации, достигнет 1 кв. метра на человека в год.

Оценка факторов, влияющих на рынок

На поведение субъектов рынка недвижимости и цен оказывают значительное влияние множество факторов, как темп инфляции, цены на нефть, уровень безработицы, ожидания населения относительно макроэкономических показателей, стабильность рыночной системы, политическая ситуация и прочие.

Все эти факторы можно разделить на группы:

1. Физические

2. Эколого-географические

3. Архитектурно-строительные

4. Социально-экономические

5. Культурные и политические

6. Административные

К физическим факторам относятся такие характеристики квартиры как общая, жилая площадь, площадь кухни, высота потолков, наличие пластиковых стеклопакетов, лифта и т. д. Сравнительно несущественным фактором является этажность.

Эколого-географические факторы ― это местоположение относительно центра города, близость набережной, парков, заводов, вид из окна.

Так, например, особенности местоположения Самары создают значительные трудности для ее дальнейшего территориального роста. С одной стороны, режим охраняемых территорий на правом берегу практически исключает возможность территориального роста города за Волгу. С другой - сложный рельеф местности, сочетание высокого левого берега Волги и низинных затапливаемых территорий заречья в пойме р. Самары (при наличии уникальных природных экосистем в пойме р. Самары) вкупе c нехваткой мостов через р. Самару затрудняют и удорожают ведение строительных работ на южной окраине городского округа. Последнее препятствует территориальному освоению Самары в направлении основных населенных пунктов ближнего пояса Самарско-Тольяттинской агломерации – Новокуйбышевска и Чапаевска.

Тем не менее, Самара обладает условиями и значительными ресурсами для пространственной реорганизации территории. В городе имеется сильная архитектурно-строительная школа (Самарский государственный архитектурно-строительный университет) и утвержденная проектно-планировочная документация, регулирующая застройку городского округа (Генеральный план, проекты планировок территорий). Этими документами предусмотрен рост городской застройки в пределах округа в северном, северо-восточном и южном направлениях. Также под новое строительство возможно использовать внутригородские неосвоенные территории, бывшие промышленные площади и территории, занятые ветхим и малоэтажным жилым фондом. Одной из современных тенденций является постепенное формирование новых «городских ядер», помимо центральной исторической части города.

Кроме того, для самарского строительного рынка характерны большое количество административных, бюрократических и коррупционных барьеров, значительные сложности с оформлением участков под застройку и отсутствие проектного финансирования. Следует отметить слабую маркетинговую политику строительных компаний, а также низкое качество большинства в последнее время построенных жилых комплексов. В результате в ближайшие годы Самара может попасть в список городов с наименьшей обеспеченностью жильем, если не будет достигнута более выраженная динамика роста темпов строительства.

Самара располагает значительными площадями бывших промышленных территорий и в этой связи – значительным потенциалом их реновационного использования. Однако указанные площади характеризуются завышенной стоимостью продажи/аренды, достигающей
4-5-кратного размера по сравнению со среднероссийскими показателями, а также низкой инвестиционной привлекательностью в силу их неблагоприятного местоположения вдоль реки Самары и низкой транспортной обеспеченности.

В качестве потенциала развития сегмента нежилого фонда можно отметить спрос на объекты коммерческой недвижимости, объекты социального и культурного назначения, детские сады, школы, конгресс-холлы современного уровня, коворкинговые пространства, особенно в перефирийных районах городского округа. Особенно следует выделить повышенный спрос на качественные складские терминалы, т.к. основная масса имеющихся производственно-складских помещений характеризуется довольно низким качеством.

К группе архитектурно-строительных факторов относится: отделка дома, планировка комнат, возраст, тип строения и т. д.

Также к этой группе относится и такой показатель как износ жилого фонда. В соответствии с правилами оценки физического износа жилых зданий, под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

В Самаре на сегодня износ жилых домов достаточно высок: это хорошо видно на примере «старого» города. В историческом центре Самары много жилых домов, которые нуждаются не просто в ремонте, а в реконструкции. Большая часть из них представляет историческую ценность. К сожалению, в первую очередь ремонту подвергаются здания, предполагающие превращение их площадей в прибыльный актив. Реконструировали Ленинградскую улицу и набережную. Средняя стоимость квадратного метра жилья здесь составляет ХХ тыс. руб.

Наибольшее влияние на общую ситуацию на рынке недвижимости оказывают социальные, экономические, культурные, политические и административные факторы. Так как они тесно взаимосвязаны между собой, будем рассматривать их в интеграции.

Уровень мировых цен на нефть.

Этот фактор детерминирует экономическую обстановку в регионах страны, так как Россия все еще остается сырьевой державой. Значительная доля ВВП приходится на рынок сбыта. Если мировые цены на нефть будут падать, государство будет переживать тяжелые времена. Именно с падением цен на нефть связаны все последние негативные изменения в динамике развития экономики России. Все остальные внешние факторы являются лишь сопутствующими. Положительная динамика роста цен на нефть, если она будет наблюдаться в ближайшее время, окажет стабилизирующее воздействие на все стороны жизни страны, включая недвижимость.

Экономическая ситуация в стране.

Фаза цикла, в которой находится страна или данный регион существенно влияет на цены. Приволжский регион продолжает негативно реагировать на кризисные явления. В этом недвижимость не отстает от прочих секторов ― промышленности, розничной торговли, инвестиций, банков, экспорта и импорта. Инвесторы опасаются вкладывать средства в условиях, когда реальные доходы населения продолжают снижаться.

Прирост населения.

Сюда можно отнести такие факторы как демографическая политика, миграционная политика, динамика рождаемости и проч. В Самару устремляется очень большое количество населения. Являясь столицей области, она привлекает сюда студентов и рабочих. Значительная часть этих людей либо обладают необходимыми для покупки квартир средствами, либо готовы покупать их с помощью кредитов. Естественно, это всё толкает цены вверх. Помимо этого наблюдается положительная динамика рождаемости по сравнение с предыдущими годами, что повышает потребность общества в недвижимости.

Бюджетные ограничения и предпочтения.

Сюда относятся: динамика доходов, уровень доходов, доступность финансовых ресурсов, в том числе и кредитов, и достаточно субъективные факторы, которые оказывают влияние на выбор покупателя. Например, семейное положение, ценности и цели человека, изменение представлений о комфортном жилье, отношение к кредитам и рискам, уровень доверия к валютам.

Экономическая культура и ожидания.

Эта группа факторов включает в себя уровень образования, экономическую активность населения, осведомленность о макроэкономических показателях, политические и инфляционные ожидания.

Налоговая политика и административное законодательство.

Это ― налоговый режим, зональные ограничения (наличие или отсутствие, строгость контроля), правовые и экономические условия получения прав на застройку или реконструкцию, правовые и экономические условия совершения сделок.

Кредитная политика, наличие льгот.

В условиях любые государственные или муниципальные программы льготного кредитования объективно способствуют увеличению платежеспособного спроса и удорожанию жилья. Институт материнского капитала увеличивает спрос на недвижимость и ипотечные продукты, так как позволяет направить его на погашение жилищного кредита.

Рост спроса, вызванный активными использованием ипотечных программ, называют в числе основных причин роста цен на вторичном рынке недвижимости.

Рентабельность недвижимости и строительства, риски инвестиций в недвижимость, стоимость строительства, цены на энергоресурсы, состояние правовой сферы и регулирования, форс-мажорные обстоятельства, наличие альтернативных областей выгодного и надежного размещения средств, доступность информации и многое другое определяет цены на рынке жилья. На рынок недвижимости оказывает влияние огромное количество и других различных факторов, учесть и перечислить все которые, не представляется возможным.

В каждой конкретной ситуации всегда можно выделить те факторы, которые в данном случае превалируют. Одновременно с этим между ними определенно существует мультиколлинеарность.

Рассмотрим состояние рынка жилой недвижимости Самары и факторы, оказывающие на него влияние в настоящий момент.

Как уже говорилось выше, определяющим фактором в условиях экономики России устойчивости экономики в целом и всех ее секторов является состояние рынка нефти и уровень цен на нее.

На макроуровне на сегодня Россия оказалась в стороне от так называемой сланцевой революции, что грозит ей серьезными последствиями. Дело в том, что в Америке уже несколько лет активно развивается бизнес, основанный на инновационном способе добычи нефти из материнской породы ― горючих сланце, которые распространены по всему земному шару. Это означает, что ограниченность нефти не такая уж ограниченная, а уникальность России в обладании энергетическими ресурсами не такая уж уникальная.

Уже сейчас ясно, что добыча опережает самые оптимистичные прогнозы и растет по экспоненте очень быстрыми темпами. За последние 5 лет рынок нефти в Северной Америке стал самым быстрорастущим рынком в мире. Это грозит падением цен на нефть и потерей рынка сбыта нефти. По прогнозам, в скором времени, и Китай сможет наладить аналогичную добычу нефти, российская дорогая нефть станет не востребованной. К 2015 г. США могут выйти на первое место в мире по уровню добычи нефти, обогнав Саудовскую Аравию и Россию. Если экономика России не перестанет быть сырьевой и не наладит добычу сланцевой нефти, ей грозят страшные последствия. Сланцевая революция в Америке принесет мировой экономике около 3% к росту ВВП. Для России, напротив, добыча сланцевой нефти обернется сокращением ВВП почти на 2%.

Опасность и без того сложного положения подогревается нежеланием видеть проблему со стороны главы ведущего банка страны ― «Газпрома». Миллер считает производство «сланцевой нефти» нерентабельным, в то время как в Америке существует около 400 предприятий, имеющих прибыль с этого бизнеса. К счастью, есть и другие мнения. Вице-президент «Лукойла» Леонид Федун считает, что Россия может добывать 10 миллионов баррелей нефти в день, если начнет разрабатывать месторождения Баженовской свиты, где будут применены сланцевые технологии. Однако, для этого нефтяной отрасли страны совершенно необходимы льготы. Позицию отрицания со стороны Миллера можно объяснить тем, что «сланцевая революция» для России ― колоссальный вызов. Низкие цены на нефть грозят подрыву нашей экономики. Когда президент призывал всех разработать программу ответа на этот вызов, вопрос был в том, какие у нас есть средства задержать наступление последствий «революции» для российской экономики. Причиной стала невозможность или нежелание предпринять соответствующие меры.

«Лукойл» проявил активность и в Самарской области, подписав договор о покупке за 2,05 млрд долл. у американской Hess Corp. 100 % ЗАО «Самара-нафта», которое добывает около 2,5 млн. т нефти в год в Самарской и Ульяновской областях. Это означает, что регион имеет достаточно ресурсов, чтобы развиваться и стабилизировать свою экономическую ситуацию.

Большинство специалистов считает, что это событие укрепит экономическое положение региона. Тем не менее, по мнению некоторых экспертов, изменения на нефтяном рынке Самарской области могут произойти, так как «Самара-Нафта» купила крупная федеральная компания, которая может захотеть расширить в области свое присутствие. Тогда она может начать скупать другие компании в области, и местная карта нефтяного бизнеса будет серьезно перекроена. Остается только подождать заявлений представителей Лукойла о дальнейшей стратегии развития компании в области.

Кроме цен на сырьевые ресурсы, на рынок недвижимости Самары значительное влияние оказывают и такие факторы как льготное жилищное кредитование, ипотечные ставки в банках, налоговая и правовая база в Самарском и других регионах, инфляция и ее ожидания у массового потребителя, курсы валют.

2013 год начался с мер, которые положительно влияют на рынок недвижимости. В частности, власти Самарской области готовы списывать часть долга по ипотеке для молодых семей при рождении второго и последующих детей. За каждого ребенка, начиная со второго, будет списываться 20% от ипотечной суммы, которую молодая семья берет на жилье. Эту программу планируют отработать и утвердить в ближайшее время. Однозначно, она увеличит спрос на недвижимость.

На данный момент в Самарской области реализуется региональная программа «Молодой семье — доступное жилье». Все это способствует повышению рождаемости и спроса жилой недвижимости.

Также действует целевая программа Самарской области «Стимулирование развития жилищного строительства в Самарской области» на 2011-2015 годы, которая направлена на формирование рынка доступного жилья для обеспечения комфортных условий проживания граждан.

Принят Закон Самарской области от 11 октября 2012 г. N 98-ГД 
«О внесении изменений в некоторые законодательные акты Самарской области», предусматривающий бесплатное предоставление земельных участков в собственность юридических лиц, принявших на себя обязательства по завершению строительства проблемных объектов. Кроме этого, планируется предоставление субсидий местным бюджетам на строительство коммунальной инфраструктуры.

Также в настоящее время разработана и проходит согласование областная целевая программа «Оказание государственной поддержки гражданам – участникам долевого строительства, пострадавшим от действий застройщиков» на 2013 – 2016 годы. Эта программа позволит решить проблему обманутых дольщиков на основе комплексного подхода, а также предусмотрит соответствующие расходные обязательства Самарской области.

Кроме того, стабилизации в сфере долевого строительства может способствовать (в случае его принятия) проект федерального закона «О взаимном страховании гражданской ответственности лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов (застройщиков), за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору участия в долевом строительстве», который в настоящее время принят Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации в первом чтении.

Все эти меры позволят удовлетворить права граждан-участников долевого строительства на территории Самарской области.

В начале апреля «Сбербанк» снизил ставки по жилищным кредитам в начале марта на 1 процент по заявкам, которые были поданы с 1 марта 2013 года. Это в свою очередь тоже приведет к положительным тенденциям на рынке недвижимости, увеличив платежеспособный спрос.

По данным банка, большая часть ипотечных кредитов выдается для приобретения жилья на вторичном рынке. Однако в минувшем году начал расти спрос на объекты первичного рынка. Это говорит о росте доверия строительным компаниям.

Значительное влияние на рынок недвижимости оказывают ожидания субъектов рынка относительно законодательных актов.

Как известно, на предпочтение инвестировать в недвижимость большое влияние оказывает уровень и ожидания инфляции. По официальным данным «уровень инфляции на конец 2012 ― начало 2013 года зафиксирован на уровне 6,1 %». Но уровень роста цен на различные группы товаров неодинаков, и этому росту подвержены в большей степени товары широкого потребления в низкой и средней ценовой категории. Это означает, что реальная инфляция, которую ощущают на себе горожане, составляет около 11% в год. Этот факт должен привести к стремлению населения вкладывать в недвижимость, чтобы эффективно сохранить и преумножить свои средства. Вероятнее всего, на практике это будет невозможно, в силу слишком малого располагаемого дохода.

Несмотря на то, что «отмечен некоторый рост уровня цен на типовое жилье», стоимость кв. м. полностью следует за процентом инфляции.

Рынок недвижимости Самары определяется положением дел на российском рынке. По поводу ситуации в целом по стране мнения разделились. Некоторые эксперты утверждают, что не стоит ожидать серьезного кризиса, что тенденции нормализации ситуации уже налицо, и через год примерно все вернется на круги своя. Иные, напротив, придерживаются более пессимистичных взглядов и утверждают, что ипотечный кризис давно в пути.

Как и прежде, в настоящее время все прогнозы, будь то долгосрочные или среднесрочные, в России или любой другой стране мира, строятся на стремлении продлить в обозримое будущее уже произошедшие и сложившиеся тенденции. Согласно теории более компетентных и серьезных аналитиков, которые изучают большие циклы, в ближайшие года продлится в целом снижение экономических темпов роста. Эксперты, которые изучают и сравнивают все пролетевшие над миром кризисные явления, прогнозируют продолжение временного падения большей части активов, за исключением золота и наличности, дальнейшее банкротство банков, продолжение ипотечного кризиса, снижение производства и торговли.

Антикризисные действия участников рынка и оценка их эффективности

Отличительной особенностью современного периода развития мировой и российской макроэкономики является нестабильность динамично меняющейся экономической среды. Кризис на западных финансовых рынках активизировал развитие кризисной ситуации в российской экономике. В 2008–2009 гг. в экономике страны наблюдалась открытая фаза кризиса, отличающаяся высокой степенью риска, неопределенностью продолжительности кризиса и его последствий.

В этих условиях многие строительные организации в результате снижения платежеспособного спроса населения, заказчиков и инвесторов оказались в кризисной ситуации. Это предопределяет необходимость научно обоснованных программных решений и последующих за ними целенаправленных действий, позволяющих восстановить утраченный потенциал и укрепить базис для дальнейшего устойчивого развития в глобальной рыночной среде.

В условиях глобального финансового кризиса изменяются стратегические цели и тактические задачи организации. Стратегия развития строительной организации должна быть ориентирована на сглаживание циклических колебаний, выравнивание траектории развития, включающей этапы спада, деловой активности, стабилизации и подъема.

Чем сильнее стратегическое и финансовое положение организации, тем более вероятно, что ее стратегия хорошо продумана и четко реализуется. Эффективность выбранной стратегии определяется повышением финансовой устойчивости, платежеспособности, ликвидности и деловой активности предприятия.

Антикризисное управление и внешняя среда

В этих условиях коммерческому предприятию необходим постоянный мониторинг финансового состояния. Это требует совершенствования работы аналитических служб, а также системы информационного обеспечения с целью повышения качества и скорости обработки информации для принятия оперативных управленческих решений.

В условиях рыночной экономики деятельность организации связана с изменением ее организационных состояний, называемых стадиями жизненного цикла. Находясь в стадии кризиса, организация должна выработать определенную стратегию выхода из данной ситуации – комплекс мер, который позволит, как минимум, выжить, а как максимум – упрочить свое положение на строительном рынке.

В результате экономической нестабильности в России сформировался финансово-долговой тип предпринимательства, характеризующийся замещением производственных активов финансовыми, собственных средств – привлеченными. Это проявляется, прежде всего, в недостатке собственных оборотных средств предприятий и доступных источников их формирования, что отрицательно сказывается на предприятиях-контрагентах, повышая уровень их коммерческих рисков.

Среди факторов, вызывающих кризисные явления в жизнедеятельности организаций, выделяют внешние и внутренние. Последние зависят, прежде всего, от эффективности менеджмента предприятия, они определяют уровень его конкурентоспособности и устойчивости к изменениям внешней среды.

При анализе внешних факторов необходимо выделять факторы микросреды и макросреды. Влияние микросреды, то есть внешней среды, с которой предприятие непосредственно взаимодействует, определяется выбором поставщиков и посредников, наличием конкурентов в определенном сегменте рынка, финансовыми возможностями инвесторов и покупателей. Макросреда включает факторы, которые фирма не в состоянии контролировать, но должна учитывать при разработке стратегии антикризисного управления.

Основной внешней причиной возникновения кризисных ситуаций в деятельности предприятий является высокая нестабильность условий экономической и правовой среды, в которой они действуют. Так, нынешняя кризисная ситуация в строительной отрасли вызвана, как уже отмечалось, прежде всего, ипотечным кризисом и глобальным финансовым кризисом 2008 года.

Антикризисный менеджмент предполагает оперативную реакцию на происходящие изменения во внешней среде, разработку и использование альтернативных вариантов, учитывающих возможные трансформации в экономической, политической, социальной, демографической и других сферах. Антикризисное управление подразумевает разработку стратегии, регулирующей внутренние факторы, учитывающей факторы влияния микросреды и предусматривающей возможные риски, связанные с ее изменениями.

Антикризисные мероприятия

Антикризисное управление включает следующие этапы: диагностика финансового состояния; оценка бизнеса предприятия; маркетинговые исследования; организационно-производственный менеджмент; управление персоналом; финансовый менеджмент; антикризисная инвестиционная политика; риск-менеджмент.

В зависимости от поставленной цели антикризисного управления различают две основные группы антикризисных мероприятий:

1) мероприятия, направленные на сохранение достигнутого уровня производства;

2) мероприятия по развитию производства и повышению конкурентоспособности предприятия. Преобладание той или иной группы мероприятий зависит не только от поставленной цели, но и от возможностей ее выполнения. Это, прежде всего, определяется развитием теоретических основ антикризисного управления и наличием в штате предприятия квалифицированных менеджеров.

Традиционными и наиболее популярными мерами выхода из кризиса являются следующие:

– снижение себестоимости;

– всестороннее сокращение расходов;

– реструктуризация с реорганизацией структуры управления;

– агрессивная маркетинговая политика и др.

На практике многие руководители, вместо разработки антикризисной стратегии развития с учетом анализа конкретной экономической ситуации и ресурсного потенциала предприятия, ограничивают круг антикризисных мер сокращением штатов и снижением заработной платы. В то время как антикризисное управление требует нестандартных, срочных, вынужденных мер, учитывающих существенные изменения среды деятельности хозяйствующих субъектов и неопределенность дальнейшего развития ситуации.   

Стимулом для применения антикризисного управления является угроза банкротства. С этой целью ведется разработка мероприятий по финансовому оздоровлению кризисного предприятия. Однако, по нашему мнению, антикризисный менеджмент должен носить «упреждающий» характер и стать частью общей финансово-хозяйственной политики предприятия.

Антикризисному управлению присуща специфическая система контроля и раннего выявления признаков приближающегося кризиса. В этих условиях возникает необходимость в особых методах мотивации к более упорному труду в целях преодоления временных трудностей, в новых, порой неординарных системах поощрения и стилях руководства.

Господдержка и структурные обновления

Анализ последствий финансового кризиса 2008 года для строительного комплекса показал, что в России наблюдается экономический передел рынка. Предприятия, не сумевшие подстроиться под ситуацию, разработать и провести в жизнь эффективную антикризисную стратегию, исчезают с рынка, а оставшиеся вынуждены пересмотреть свои позиции, существенно сократив расходы и объемы продаж.

Вопреки многим ожиданиям, строительный рынок все-таки выжил, и эксперты оптимистично смотрят в будущее, обещая строителям и растущий покупательский спрос, и повышение цен, и рост инвестиций.

Правительство РФ приняло ряд мер по активизации и регулированию строительного рынка, а именно:

– изменения в строительном законодательстве, прежде всего, необходимость для строительных организаций любой формы собственности вступить в саморегулируемые организации (строительные, проектные, изыскательские) и получить свидетельства о допуске к работам;

– трансформация нацпроекта «Доступное жилье» в федеральную целевую программу;

– господдержка рынка ипотеки;

– внесение в Госдуму законопроекта о противодействии нелегальной продукции;

– рассмотрение вопроса о создании национальной инновационной системы с участием государства и частного капитала.

Все это позволяет надеяться на возможность стабилизации строительного рынка.

В то же время экономический кризис позволил выявить недостатки в управлении строительными организациями, которые были скрыты благодаря общему росту строительного рынка, позволявшему получать прибыль даже при неэффективном менеджменте. Это значит, что для большинства строительных организаций стратегия развития изменяется по сравнению с периодом экономического подъема, одним из основных направлений становится реструктуризация. Реструктуризация позволит не только снизить затраты, экономия на которых становится одной из основных задач менеджмента компании, но и даст потенциальным инвесторам более ясное представление об источниках дохода и распределении полученных средств.

Трудности с привлечением инвестиций и заемных источников финансирования в кризисный период предопределяют специфический инструментарий планирования, направленный на поиск внутренних резервов, укрепление финансового состояния организации, повышение эффективности менеджмента, внедрение организационно-экономических инноваций, структурные обновления. Это позволит предприятию не только выжить в кризисный период, но и обеспечит экономический рост и восстановление лидирующих позиций на строительном рынке.

Оценка затрат на строительство в ПФО

В регионах Приволжского федерального округа цены на первичном рынке жилья близки к реальной стоимости, с учетом затрат застройщиков на приобретение земельного участка, подключение к инженерной инфраструктуре и других затрат.

Одной из причин низкого спроса на жилье в ПФО является его высокая цена, обусловленная высокой себестоимостью строительства. В структуре стоимости строительства жилья более ХХ% составляют затраты на создание инфраструктуры, подключения к энергоресурсам и стоимость земельных участков полученной через аукционы.

Рассмотрим структуру затрат на производство строительных работ в ПФО более подробно.

Диаграмма 10. Структура затрат на производство строительных работ в ПФО, %

Источник: ФСГС РФ, расчеты MegaResearch

Так, по официальным данным, рентабельность продаж строительных организаций в ПФО составляет 3,5%.

Лидеры по объему затрат на строительство

Большая доля работ по строительству выполняется коммерческими организациями (90%), на долю государственных компаний приходится лишь 3% от общей доли выполняемых работ.

Диаграмма 11. Распределение объема работ, выполненных по виду экономической деятельности «Строительство», по отдельным формам собственности, %

Источник: ФСГС РФ, расчеты MegaResearch

Структура рынка

Структура рынка по видам работ

На основании договоров строительного подряда и (или) контрактов, заключаемых с заказчиками, строительными организациями выполнялись работы по возведению новых объектов, капитальному и текущему ремонту, реконструкции, модернизации жилых и нежилых зданий и инженерных сооружений.

Структура рынка по видам строительных работ представлена на диаграмме ниже.

Диаграмма 12. Направления деятельности строительных организаций в ПФО, в % к итогу, 2010-3 кв. 2013 гг.

Источник: ФСГС РФ

В 3 кв. 2013 г. основным направлением деятельности строительных организаций в ПФО являлось строительство сооружений (ХХХ% от общего объема строительных работ).

Более подробная структура направлений деятельности строительных организаций в ПФО представлена в таблице ниже.

Таблица 2. Направления деятельности строительных организаций в ПФО, % к итогу, 2010-3 кв. 2013 гг.

	2010	2011	2012	3 кв.2013
Другое
Капитальный ремонт зданий и сооружений
Строительство жилых зданий
Строительство нежилых зданий
Строительство сооружений
Текущий ремонт зданий и сооружений

Источник: ФСГС РФ

Структура рынка по видам строительных работ в Самарской области представлена на диаграммах ниже.

Диаграмма 13. Направления деятельности строительных организаций в Самарской обл., в % к итогу, 2010-1 пол.2013 гг.

Источник: ФСГС РФ

В 1 пол. 2013 г. основным направлением деятельности строительных организаций в Самарской обл. являлось строительство сооружений (35% от общего объема строительных работ).

Более подробная структура направлений деятельности строительных организаций в Самарской обл. представлена в таблице ниже.

Таблица 3. Направления деятельности строительных организаций в Самарской обл., % к итогу, 2010-1 пол.2013 гг.

	2010	2011	2012	1 пол. 2013
Другое
Капитальный ремонт зданий и сооружений
Строительство жилых зданий
Строительство нежилых зданий
Строительство сооружений
Текущий ремонт зданий и сооружений

Источник: ФСГС РФ

Структура рынка по типу потребителей

В структуре капитального строительства ПФО основным источником спроса на строительные материалы и оказание общестроительных услуг является жилищное строительство – ХХХ% от общего ввода недвижимости.

Вторым по объемам строительства сегментом недвижимости является строительство нежилых зданий – 23,3%.

Диаграмма 14. Структура вводимой в эксплуатацию недвижимости в ПФО, усредненные данные за янв.-сент. 2013 г., %

Источник: ФСГС РФ

Для дальнейшего развития строительного комплекса ПФО необходимо формирование современного рынка строительных материалов, отвечающих мировым стандартам. Необходимо модернизировать промышленность строительных материалов, в том числе кирпичные заводы, восстановить предприятия крупнопанельного домостроения и другие предприятия по производству материалов для строительства жилья эконом-класса.

Более подробная структура вводимой в эксплуатацию недвижимости в ПФО представлена в таблице.

Таблица 4. Структура вводимой в эксплуатацию недвижимости в ПФО, 2008‑янв.‑сент.2013 гг., тыс. м 2

	2008	2009	2010	2011	2012	янв-сент 2013
Жилые дома и общежития, включая построенные населением за свой счет и с помощью кредитов
Нежилые здания
Коммерческие здания
Другие здания
Сельскохозяйственные здания
Промышленные здания
Административные здания
Учебные здания
Здравоохранение
Всего

Источник: ФСГС РФ

 

Диаграмма 15. Структура вводимой в эксплуатацию недвижимости в Самарской обл., усредненные данные за 2010-2012 гг., %

Источник: ФСГС РФ

Для дальнейшего развития строительного комплекса Самарской области необходимо формирование современного рынка строительных материалов, отвечающих мировым стандартам. Необходимо модернизировать промышленность строительных материалов, в том числе кирпичные заводы, восстановить предприятия крупнопанельного домостроения и другие предприятия по производству материалов для строительства жилья эконом-класса.

Более подробная структура вводимой в эксплуатацию недвижимости в Самарской обл. представлена в таблице.

Таблица 5. Структура вводимой в эксплуатацию недвижимости в Самарской обл., 2008‑2012 гг., тыс. м 2

	2008	2009	2010	2011	2012
Всего
Административные здания
Другие здания
Жилые дома и общежития, включая построенные населением за свой счет и с помощью кредитов
Здравоохранение
Коммерческие здания
Нежилые здания
Промышленные здания
Сельскохозяйственные здания
Учебные здания

Источник: ФСГС РФ

Конкурентный анализ: крупнейшие игроки

Насыщенность рынка

В Самарской области строительные предприятия существуют весьма успешно и имеют положительные тенденции развития, которые положительно сказываются не только на экономической составляющей, но и на социальной составляющей развития общества.

Ключевыми факторами, препятствующими деятельности на рынке жилищного строительства, являются следующие:

1. ХХХХ.

2. ХХХ

3. ХХХ.

На региональном уровне реализация мероприятий Программы в строительной отрасли будет способствовать созданию на территории Самарской области регионального сегмента единой информационно - аналитической системы Федеральной службы по тарифам с последующим присоединением органов регулирования муниципальных образований и регулируемых организаций, что позволит обеспечить:

ХХХ;

ХХХ;

ХХХ):

ХХХ.

Применение данной системы направлено на обеспечение прозрачности и повышение эффективности процесса государственного регулирования тарифов, а также сокращение сроков принятия решений по тарифам.

Основными факторами, сдерживающими деятельность строительных организаций в Самарской обл. в 2012-2013 гг., являются «высокий уровень налогов» (на этот фактор указали ХХ% опрошенных руководителей организаций) и «высокая стоимость материалов, конструкций и изделий» (ХХХ%).

Диаграмма 16. Факторы, ограничивающие производственную деятельность строительных организаций в Самарской обл., II кв. 2012-2013 гг., %

Источник: ФСГС РФ

Основные компании-конкуренты и их профили

Данные представлены в отдельном файле.

Допуски по СРО

Допуск СРО - это свидетельство о допуске к строительным или проектировочным работам, которое выдается в соответствии с действующими нормами и стандартами СРО (саморегулируемой организации). 

С 1 января 2010 года система государственного лицензирования отдельных видов деятельности, связанных с безопасностью объектов, жизни, здоровья и окружающей среды, прекратила своё существование. Полномочия контроля над работой профильных компаний к ответственным работам перешли к саморегулируемым организациям, а сама государственная лицензия трансформировалась в так называемый допуск СРО. 

С тех пор проектировочный и строительный допуск выдается по решению специальных комитетов, которые тщательно изучают потенциал и репутацию соискателя, так как основной принцип таких некоммерческих партнёрств заключается в коллегиальной ответственности всех участников за действие каждого участника. 

В отличие от государственных лицензий, допуск СРО в строительстве предлагает строительным, инженерным и проектировочным компаниям следующие преимущества: 

• ХХХ.

Большинство документов, необходимых для получения свидетельства допуске СРО в строительстве представлены несложными заявлениями и анкетами, в которые необходимо внести данные о предприятии, квалификации кадрового состава, видах проводимых работ, страховых полисах и другую важную для мониторинга информацию.

Перечень видов работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства:

1. ХХХ

34. ХХХ

--------------------------------

<*> Данные виды и группы видов работ требуют получения свидетельства о допуске на виды работ, влияющие на безопасность объекта капитального строительства, в случае выполнения таких работ на объектах, указанных в статье 48.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Рассмотрим основные компании-конкуренты на строительном рынке Самарской области.

По сведениям Росстата РФ рынок строительных работ Самарской области на 2012 год оценивается в размере ХХХ рублей. В области активно действует более ХХХ компании с годовым оборотом не менее ХХХ рублей (более мелкие отсекаются). Перечень крупных компаний представлен в отдельном файле. Ниже представлены подробные сведения по ведущим компаниям области в порядке уменьшения доли рынка.

ХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХ

АНАЛИЗ СПРОСА НА КАПИТАЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО, ОБЩЕСТРОИТЕЛЬНЫЕ И СТРОИТЕЛЬНО-МОНТАЖНЫЕ РАБОТЫ В САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ И ПРИЛЕГАЮЩИХ ОБЛАСТЯХ, 2013 Г.

Оценка объема спроса

Приволжский федеральный округ занимает второе место по объемам жилищного строительства после ЦФО. Численность населения Приволжского федерального округа, по данным на начало 2013 года, составляет ХХХ чел. (2013), что соответствует ХХ% населения России.

В 2012 году в Приволжском округе было введено ХХ миллиона квадратных метров жилья, что на ХХ% больше, чем в 2011 году. При этом еще большими темпами с ростом в ХХ% шло строительство жилья за счет собственных и заемных средств населения, которое, таким образом, возвело ХХ миллиона квадратных метров.

Лидирующие позиции по темпам роста жилья в 2012 году занимала Республика Марий Эл, где рост составил ХХ%. Что касается ввода в действие жилых домов на душу населения, здесь в последние годы лучшие результаты в округе показывали Чувашия, Татарстан и Башкортостан.

Аналитики отмечают равномерное развитие жилищного строительства в регионах внутри округа: Республика Татарстан ХХХ тыс. кв. м, Республика Башкортостан - ХХХ тыс. кв. м, Нижегородская область - ХХХ тыс. кв. м, Самарская область - ХХХ тыс. кв. м, Саратовская область - ХХХ тыс. кв. м.

В Башкирии больше всего строили и индивидуального жилья. Там этот показатель составил ХХХ% от всего введенного жилья против ХХХ% в среднем по региону.

О том, что строительная отрасль после кризиса потихоньку начинает приходить в себя, говорит тот факт, что ввод жилья в округе превысил в прошлом году показатели докризисного 2008 года более чем на четыре процента. Правда, при этом растет и стоимость жилья на первичном рынке. В прошлом году цены на новое жилье в среднем по округу выросли на ХХ%. При этом в лидерах оказалась Мордовия, где рост составил ХХХ%.

Влияние сезонности на общестроительные работы (анализ цикла сезонности)

Зима всегда была для стройиндустрии низким сезоном. Большинство строителей старались в холодное время ограничиться внутренними отделочными работами

Однако в настоящее время современные технологии и лучшая организация работ позволяют осуществлять строительство в течение всего года без оглядки на сезонность и погодные условия. Сейчас зимой можно строить все. Раньше строители пытались в холодное время года экономить на прогреве бетона, однако сейчас издержки на этом процессе несущественны (0,25 — 0,5% от стоимости строительства) и ими можно пренебречь. Условия для проведения отделочных работ в неотапливаемых помещениях создаются при помощи тепловых пушек, издержки на них также невелики, 1 — 2% общих. Производители бетонов отмечают, что строители стали покупать гораздо больше морозостойкого бетона.

Сейчас технологии позволяют работать круглогодично. Строительство останавливается только при минус 30 и сильном ветре. Чтобы не допустить отставания от графика, строители могут позже принять дополнительных людей, привлечь субподрядчиков или увеличить смену.

В целом это означает, что в строительстве сезонный фактор отступает.

Рассмотрим ввод жилых домов в ПФО по месяцам.

Диаграмма 17. Введено в действие общей площади жилых домов в ПФО, тыс. м2, 2012-2013 гг.

Как видно из представленной диаграммы, основной пик ввода домов приходится на декабрь.

Анализ факторов спроса

Строительная отрасль и отрасль строительных материалов в Приволжском федеральном округе достаточно развиты. В строительном комплексе округа занято более ХХХ человек. Основной рынок сбыта продукции строительных материалов и спрос на жилищное строительство имеют тенденцию к росту.

Основными проблемами развития отраслей строительства и строительных материалов являются низкий спрос на недвижимость в целом и на жилье в частности, недостаточный объем инвестиций в развитие производства современных строительных материалов, а также высокая степень износа основных фондов и оборудования действующих производств.

Основными причинами низкого платежеспособного спроса на жилье являются ограниченные финансовые возможности населения, недостаточное развитие институтов долгосрочного жилищного кредитования, инфраструктуры рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования.

Формирование практики применения механизмов государственно-частного партнерства будет способствовать развитию рынка земельных участков и обеспечит строительство и реконструкцию инженерной, коммуникационной и социальной инфраструктур в соответствии с потребностями жилищного строительства, особенно при комплексном освоении земельных участков.

В 2011 г. была утверждена «Стратегия социально-экономического развития Приволжского федерального округа до 2020 года».

Основной целью развития отраслей строительства и строительных материалов является рост эффективности производства и производительных сил, направленный на увеличение объемов строительной продукции и обеспечение потребностей жилищного строительства.

Основными задачами развития указанных отраслей являются модернизация и строительство новых производств по выпуску строительных материалов, а также внедрение в строительстве и производстве строительных материалов энерго- и ресурсоэффективных технологий.

Особое внимание будет уделено строительству бюджетного, быстровозводимого, доступного по стоимости малоэтажного жилья, в том числе проектам по созданию заводов по производству малоэтажных быстровозводимых домов заводской готовности.

В сфере государственной жилищной политики стратегической целью является обеспечение доступности жилья для всех категорий граждан, а также соответствие объема комфортного жилищного фонда потребностям населения.

Реализация государственной жилищной политики в Приволжском федеральном округе должна привести к следующим результатам:

создание безопасной и комфортной среды обитания и жизнедеятельности человека;

обеспечение возможностей для территориальной мобильности населения.

Реализация стратегической цели по обеспечению населения доступным жильем предполагает решение следующих приоритетных задач:

создание условий для роста предложений на рынке жилья, соответствующих потребностям различных групп населения, путем развития строительного комплекса и производства строительных материалов, изделий и конструкций с применением инновационных, энергосберегающих технологий;

стимулирование малоэтажной застройки;

обеспечение соответствия объема комфортного жилищного фонда потребностям населения и формирование комфортной городской среды и среды сельских поселений;

внедрение ресурсосберегающих технологий и создание условий для более широкого использования малой энергетики и возобновляемых видов топливно-энергетических ресурсов.

Механизм реализации жилищной политики должен определяться в региональных программах развития жилищного строительства, предусматривающих введение упрощенного порядка предоставления земельных участков под малоэтажное жилищное строительство, разработку документов территориального планирования, комплексное развитие коммунальной инфраструктуры в целях жилищного строительства, развитие социальной инфраструктуры для строительства жилья экономкласса, формирование условий для создания жилищных некоммерческих объединений граждан, развитие местной строительной индустрии и промышленности строительных материалов, реализацию проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства, осуществление мероприятий по обеспечению жильем семей, имеющих право воспользоваться средствами материнского (семейного) капитала в целях улучшения жилищных условий.

Результатами развития строительного комплекса и жилищной политики в Приволжском федеральном округе станут:

ХХХХХХХХ

К 2020 году ввод жилья в Приволжском федеральном округе, как и в целом по Российской Федерации, достигнет ХХХХ на человека в год.

Условия заказчика по выбору подрядчика

Подрядные организации   приглашаются для выполнения различных строительных или монтажных работ.

Заключая договор с   подрядными организациями, крайне важно найти профессиональную компанию, которая сможет наилучшим образом выполнить отведенный фронт работ, неважно, будет ли это строительство крупного завода, устройство загородной летней кухни, проект детского учреждения или монтаж ограждений.

Профессионализм подрядной организации и наличие необходимых допусков на проведение работ – условия обязательные, но отнюдь не достаточные для заключения контракта. Любой подрядчик стремится исполнить договор подряда в наиболее короткий срок и с меньшими затратами. Среди ключевых критериев выбора подрядчика можно выделить следующие:

ХХХХХХХХХ

Идеальный вариант подрядчика   – это компания, которая берет на себя комплексное выполнение всех задач, связанных с реализацией согласованного фронта работ, взаимодействуя с заказчиком только при заключении контракта и сдаче работы (полностью или поэтапно).

АНАЛИЗ РЕЗУЛЬТАТОВ КОНКУРСОВ НА РЕМОНТНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ РАБОТЫ В САМАРСКОЙ ОБЛ. И ПРИЛЕГАЮЩИХ ОБЛАСТЯХ

Данные представлены в отдельном файле.

РЕКОМЕНДАЦИИ И ВЫВОДЫ ПО ИССЛЕДОВАНИЮ

Перспективы развития рынка

Для многих застройщиков Самарской области 2012 год оказался весьма плодотворным. По данным мэрии, в минувшем году строителям Самары удалось возвести ХХХ тыс. кв. м жилой недвижимости. Это на ХХХ% больше, чем в 2011 году. В 2013-м планка вновь повысилась, и запланировано ввести в эксплуатацию порядка ХХХ млн кв. м жилья. Львиную долю этой цифры должны составить начатые ранее проекты застройки.

К концу года в Самаре должны быть сданы новые секции в ЖК «ХХХХ», расположенном в Октябрьском районе. Этот участок «ХХХХ» осваивает с 2005 года в рамках программы развития застроенных территорий.

Среди девелоперов, которые в 2013 году запустили в Самаре новые проекты, эксперты выделяют компании ГК «ХХХ», СК «ХХХ», АК «ХХХ» и ряд других.

В 2013 году в Самаре также началось строительство жилого комплекса на ул. ХХХ – в прошлом году застройщик «ХХХХ» согласовал проект застройки. На участке площадью ХХХ тыс. кв. м появятся шесть жилых секций по 16-25 этажей, фитнес-центр и многоуровневая парковка. Общая площадь жилья составит ХХ тыс. кв. м.

Выводы по исследованию

Стабильное развитие строительной отрасли является одним из основных показателей эффективного социально-экономического развития. В последние годы ситуация для строительных организаций была не простой. В результате финансового кризиса 2008-2009 гг. сложившаяся ранее положительная динамика в строительстве была нарушена. Многие застройщики оказались в сложной ситуации. Однако в жестких условиях рыночной экономики строители области смогли восстановить тенденции роста объема строительных работ.

В структуре валового регионального продута Самарской обл. строительная отрасль формирует ХХХ% общего объема.

Объем строительных работ в Самарской обл. и в ПФО показывает положительную динамику с 2009 г.

Кризисные явления в экономике негативно повлияли на девелоперскую активность. В 2009 г. было сдано в эксплуатацию на ХХХ% в Самарской обл. и на ХХХ% в ПФО меньше жилья, чем в 2008 г. Однако, данная тенденция являлась краткосрочной и в 2010 г. данный показатель снова начал возрастать, практически достигнув предкризисного уровня к 2011 г. и превысил его в 2012 г.

Уровень благоустройства жилищного фонда Самарской области в целом выше, чем в Приволжском федеральном округе, но объем ветхого и аварийного жилищного фонда имеет тенденцию к росту. При этом в структуре жилого фонда, непригодного для проживания, возрастает доля аварийного фонда.

В целом ожидается, что доля строительства в остальной экономике Самарской области к 2030 году будет возрастать.

Приволжский федеральный округ занимает второе место по объемам жилищного строительства после ЦФО.

В 2012 году в Приволжском округе было введено ХХХ миллиона квадратных метров жилья, что на ХХХ% больше, чем в 2011 году. При этом еще большими темпами с ростом в ХХХ% шло строительство жилья за счет собственных и заемных средств населения, которое, таким образом, возвело ХХХ миллиона квадратных метров.

Лидирующие позиции по темпам роста жилья в 2012 году занимала Республика Марий Эл, где рост составил ХХХ%. Что касается ввода в действие жилых домов на душу населения, здесь в последние годы лучшие результаты в округе показывали Чувашия, Татарстан и Башкортостан.