Обзор и анализ рынка недвижимости
После резкого роста в 2020–2023 годах объем ввода жилой недвижимости в России начал снижаться. Это происходит в первую очередь из-за общего замедления экономического роста в условиях жесткой кредитно-денежной политики ЦБ РФ. Вследствие значительного роста ключевой ставки и отмены льготных ипотечных программ спрос на жилье существенно уменьшился.
Рынок недвижимости в России
По данным Росстата, объемы строительства жилья в России в последние 4 года были следующими:
- 2019 г. — 82,0 млн м2;
- 2020 г. — 82,3 млн м2;
- 2021 г. — 92,6 млн м2;
- 2022 г. — 102,7 млн м2;
- 2023 г. — 110,4 млн м2.
Еще недавно на фоне столь бурного роста предполагалось, что на рынке недвижимости в 2024 году будет поставлен очередной рекорд и этот показатель превысит 120 млн м2. Однако с января по июль в сегменте строительства многоквартирных домов уже отмечен спад на 25%, а общий объем держится примерно на прошлогоднем уровне только за счет рост индивидуального строительства, которое занимает примерно ¾ всего рынка жилой недвижимости.
Похожая ситуация сложилась и в сегменте коммерческой недвижимости. Его объем в 2023 году превысил уровень 2022 г. на 68%, а 2021 г. — более чем вдвое. Основной тренд этого рынка — выкуп активов иностранных компаний, которые ушли из России в связи с введением санкций. Пик данного процесса пришелся на второй и третий кварталы, в четвертом началось охлаждение, вызванное окончанием сделок с нерезидентами и стартовавшим циклом повышением ставки рефинансирования.
Прогнозы и перспективы развития рынка недвижимости
Аналитики прогнозируют, что объем ипотечных кредитов, выданных в 2024 году, уменьшится на 40% и составит 4,8 трлн руб. При этом ставка рефинансирования до конца года, скорее всего, или не изменится, или будет повышена, так как, по обновленному прогнозу ЦБ РФ, ее среднегодовое значение ожидается на уровне 17,5%. Далее начнется цикл ее снижения, но к значениям 7,5–8,5% она дойдет лишь в 2027 году. К этому моменту рынок недвижимости в России вернется к уровням 2020 года.
Поскольку основной вклад в рост в предыдущие годы вносили крупные города, в первую очередь Москва, Санкт-Петербург, Краснодар, Казань, Екатеринбург и Ростов-на-Дону, на них придется и наибольшее снижение. Это касается как жилого, так и коммерческого строительства, где объем сделок нормализуется и придет к показателям 2021–2022 гг.
Спрос, предложение и цены на рынке недвижимости
Спрос на рынке недвижимости начал бурно расти в 2020 году из-за двух основных причин:
- инфляционные ожидания на фоне первой волны пандемии и обесценивания рубля;
- введенные ограничения и перевод значительной части населения на самоизоляцию.
В связи с вынужденной отменой отпусков и изменениями, произошедшими в привычной жизни, многие из тех, кто до этого откладывал строительство собственного жилья, разморозили проекты и начали покупку участков, проектирование и строительство.
Как видно из предыдущего анализа рынка недвижимости, предложение в 2020–2022 гг. также увеличилось, однако роста почти на треть за этот период оказалось недостаточно, о чем говорит опережающий рост цен. Например, в сегменте коммерческой недвижимости за этот период они выросли на 40–100%, в зависимости от типа объектов, а средняя цена квартиры повысилась на 84%.
На фоне снижения спроса в 2023 году темпы роста цен на рынке недвижимости впервые перестали быть двузначными — 7% и 9% на первичном и вторичном рынке соответственно. Однако существенного их снижения (ниже уровня инфляции) эксперты не ожидают. По их мнению, скорее сократится предложение, так как себестоимость строительства постоянно растет.
Регулирование и состояние рынка недвижимости
Государство регулирует рынок недвижимости через специальный орган исполнительной власти — Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и судебную систему. В ведении Росреестра находятся вопросы регистрации прав собственности на недвижимое имущество, кадастровый учет и оценка земель, а также мониторинг деятельности отдельных игроков рынка, таких как СРО оценщиков и арбитражных управляющих. Судебные органы разрешают споры и противоречия, возникающие у хозяйствующих субъектов в процессе правоотношений, касающихся объектов недвижимости.
Законодательная база, на основе которой контролируется и направляется развитие рынка недвижимости в России, включает в себя следующие нормативно-правовые акты:
- Гражданский кодекс РФ;
- Земельный кодекс РФ;
- Федеральные законы (N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и другие);
- постановления Правительства РФ и различные подзаконные акты.
Текущее состояние рынка недвижимости эксперты оценивают как стабильное. В условиях начавшейся коррекции многие продавцы снимают свои объекты с продажи, то есть предложение автоматически снижается, подстраиваясь под существующий спрос. Этот рынок всегда демонстрировал определенную инерционность, консервативность и низкую волатильность, а недвижимость очень часто воспринимается как защитный актив. Его инвестиционная привлекательность остается высокой, поскольку в среднесрочной перспективе цены вернутся на траекторию устойчивого роста, опережающего инфляцию.
Илья специализируется на проектах по маркетинговым исследованиям, бизнес-планам и стратегическому консалтингу.
