Состояние рынка малоэтажного строительства в Тюмени

Тюменская область уже несколько лет подряд входит в топ-5 регионов страны по объему вводимого жилья, в том числе на душу населения. Он выше среднероссийского на 20-25%. За последние 5 лет объем вводимого жилья превышал плановые уровни на 10-15%.

Пик строительства жилья пришелся на 2013-2014гг. В период с 2016 года по 2018 год наблюдается снижение общего объема ввода жилья в Тюменской области по сравнению с предыдущими годами, но объем строительства все равно остаётся высоким.

Объем ввода жилья в Тюменской области в 2016-2018 гг., тыс. кв. м

Источник: сайт Правительства Тюменской области admtyumen.ru

О снижении объемов ввода жилья свидетельствует и уменьшение числа ДДУ (заявок на долевое строительство). По прогнозам, их количество в 2018 году снизится на 15% к уровню 2017 года и на 28% к уровню 2016 года.

По словам начальника главного управления строительства Тюменской области Сергея Шустова, такой спад обоснован, так как сейчас на рынке сформировался довольно обширный фонд предложения недвижимости. По мнению экспертов рынка, меньший объем введенного жилья в 2017 году по сравнению с 2016 годом немного уравновесил ценовую политику на рынке. В течение последних четырех лет цены на рынке недвижимости Тюмени в целом имели тенденцию к снижению. Уменьшение объемов застройки, соответственно, приостановило этот тренд.

Доля малоэтажного жилья среди всего объема введенного в регионе жилья (тыс. кв. м) в 2016-2017 гг. составляла 45%, в 2018 году она прогнозируется на уровне 60%.

 

Соотношение многоэтажной и малоэтажной застройки в Тюменской области в период 2016-2018 гг.

Источник: сайт Правительства Тюменской области admtyumen.ru

Доля индивидуального жилья среди всего объема жилья, введенного в Тюменской области, в 2016 году составляла 32% (в натуральном выражении 544 тыс. кв. м), в 2017 году — уже 46% (655 тыс. кв. м). В 2018 году этот показатель прогнозируется также на уровне 2017 года — 45% (567 тыс. кв. м).

Ввод жилья в Тюменской области в 2016-2018 гг. по типам застройки (многоквартирное и индивидуальное жилье), тыс. кв. м

Источник: Главное управление строительства Тюменской области, сайт Правительства Тюменской области admtyumen.ru

Основная часть (порядка 75-85%) всего вводимого жилья в регионе приходится на г. Тюмень (45-60%) и Тюменский район. В 2018 году, по оценкам специалистов Департамента экономики и стратегического развития Администрации города Тюмени, доля застройки в Тюмени составит 61% от общего объема строительства в регионе.

Доля Тюмени в объемах ввода жилья в Тюменской области в 2016-2018 гг.

	2016 год	2017 год	2018 год
Тюменская область	1 684	1 420	1 250
Город Тюмень	1 011	646,5	763
Доля объема ввода жилья в Тюмени от объемов ввода жилья в Тюменской области	60,1%	45,5%	61,1%

Источник ФСГС, Департамент экономики и стратегического развития Администрации города Тюмени

Более того, в 2017 году Тюмень заняла второе место в РФ по объему ввода жилья: за 6 лет объемы выросли на 25%^[1], хотя именно в 2017 году общие объемы в стране снизились по сравнению с 2016 годом на 36%. В 2018 году прогнозируется рост к 2017 году на 18%.

Объем ввода жилья в Тюмени в 2016-2018 гг., тыс. кв. м

Источник: Департамент экономики и стратегического развития Администрации города Тюмени

В самой Тюмени в связи с активизацией малоэтажных проектов в последнее время соотношение многоэтажного и малоэтажного строительства такое же, как и в целом по региону. Оценочно объем малоэтажной застройки в Тюмени в 2018 году практически совпадает с объемами 2016 года (458 тыс. кв. м в 2018 году). На фоне 2017 года в 2018 году наблюдался рост на 57%.

Объем ввода в эксплуатацию многоэтажной и малоэтажной застройки в Тюмени в период 2016-2018 гг. (оценочно), тыс. кв. м

Источник: аналитика MegaResearch

В 2016 году емкость рынка малоэтажного строительства в Тюмени и Тюменском районе оценивалась в 15-18 млрд руб.^[2] С учетом роста численности населения города в 2018 году емкость рынка малоэтажного жилья может быть оценена в 19-21 млрд руб.

По мнению экспертов, спрос на таунхаусы на рынке есть, но все зависит от местоположения^[3]. Если месторасположение удачное, то все квартиры будут быстро реализованы. Если же поселок удален от города и имеет слабую инфраструктуру (например, Sunrise), то лоты будут реализовываться долго. По мнению экспертов, наиболее востребованы для малоэтажной застройки Московский и Ирбитский тракты.

По состоянию на конец октября в реестре объектов на продажу в компании «Этажи» было зарегистрировано 97 таунхаусов. Всего на рынке на этот период времени на продажу было выставлено порядка 150 лотов в таунхаусах (общий реестр лотов составлен аналитиками MegaResearch на основании объектов, представленных на портале cian.ru, сайте компании «Этажи» и сервисе «Яндекс.Недвижимость»). Количество объектов на продажу за последние три года постоянно увеличивается: только у компании «Этажи» объем предложения вырос с 36 лотов в январе 2016 года до 83 в июле и 97 в октябре 2018 года.

Динамика количества лотов на продажу таунхаусов в Тюмени и пригороде на сайте компании «Этажи» за 2016-2018 гг., ед.

Месяц	2016 год	2017 год	2018 год
Январь	38	56	79
Июль	46	76	83
Декабрь	54	76

Источник: сайт компании «Этажи» в Тюмени

По словам эксперта^[4], доля сделок по продаже таунхаусов среди всех сделок с загородной недвижимостью (включая участки), составляет в 2018 году порядка 3% (включая сделки с участками без подряда).

Количество предложений о продаже таунхаусов среди всей загородной недвижимости составляет около 1%. Если брать в расчет только коттеджи, дома и таунхаусы, то доля предложений по продаже таунхаусов составляет 2-3%.

Структура предложений по объектам загородной недвижимости в 2016-2018 гг., %

Источник: сайт компании «Этажи» в Тюмени

Таким образом, очевидно, что доля рынка таунхаусов незначительна. Эксперты отмечают скорее отсутствие широкого предложения, нежели отсутствие спроса. Продажи таунхаусов идут хаотично, при появлении на рынке объектов с хорошим соотношением «цена — качество» они быстро реализуются. Вероятно, именно этим и объясняется низкая доля таунхаусов в предложении на продажу.

На рынке Тюмени в основном представлены таунхаусы из вторичного сектора жилья. Новых объектов немного. По признанию одного из экспертов^[5], «их можно пересчитать по пальцам на одной руке». Из тех поселков, что активно строятся, были названы «Английский квартал» (только таунхаусы), «Биография», «Ожогино» (многоквартирные дома и таунхаусы, в том числе в рамках государственной поддержки). Также анонсируются продажи в проекте с комплексной застройкой, включая квадрохаусы, в Ново-Патрушево.

Поселки «Светлый квартал» и «Цимлянское» в основном реализуют сегодня вторичное жилье. В поселке Sunrise реализуются таунхаусы первичного сегмента, но постройки 2016-2017гг. Причина – удаленность от города в 19 км (тогда как остальные поселки, в основном, 2-3 км). Встречаются предложения по продаже таунхаусов в старых поселках (например, «Семья»), но они немногочисленны.

Характеристика поселков с таунхаусами в Тюмени и пригороде

Название	Год за-стройки	Место-положение	Застройщик	Сегмент	Этажность	Площадь	Участок	Стоимость, тыс. руб.	Материал
Family Park	2015-2016	Салаирский тракт	ЦН «Капитель групп»	бизнес	2	150,6	5	6900	силикатные блоки
«Английский квартал»	2018	ММС	«Инвест-силикат-стройсервис»	комфорт	2	94,5-161,5	0,44-1,76	3850-6400	кирпич
«Биография»	2015-2018	Червишев-ский тракт	«Партнер Строй»	комфорт	2	80-150	0,5-1,5	1900-6900	силикатные блоки
«Молодеж-ный»	с 2000	п. Молодеж-ный	Строится по программе «Доступное жилье»	эконом	1	60-130	1-6	2500-6500	блоки
«Ожогино»	2016-2019	Район улиц Федюнин- ского и  Пермякова	«Партнер-строй»	комфорт	2	80-150	0,5-1,5	5700-9800	силикатные блоки
«Санрайз»	2017	Винзили	«Инвест-силикат-стройсервис»	комфорт	1	200	4	от 5500	силикатный кирпич
«Светлый квартал»	2014-2018	Мыс	«ЭкоДом ЖБИ»	эконом	2-3	88-177	0,65-1	5 300 - 6 800	керамзитобетонные блоки
«Семья»	2014-2016	Дом Обороны	«Мироздание»	эконом	2	218-236	3-5	10000	керамзитобетонные блоки
«Уютный квартал»	2014-2018	Калинин-ский район	«ЭкоДом ЖБИ»	комфорт	2-3	93-140	1-3	5 270 - 6 800	блоки ячеистого бетона
«Цимлянское»	2014-2015	Ирбитский тракт	«Тюменин-вестстрой»	бизнес	2-3	185-308	1,2-5	7 985 - 13500	кирпич

Источник: аналитика MegaResearch

Отдельной строкой нужно отметить поселок «Молодежный». Здесь реализуется программа в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Застройка – малоэтажные многоквартирные дома, в том числе ряд таунхаусов. Поселок расположен на удалении 18 км от города, его основное преимущество – низкая цена жилья при развитой социальной инфраструктуре. В связи с востребованностью и наличием инфраструктуры сейчас также реализуется проект «Молодежный 2.0». План развития поселка предполагает 120 участков.

Ниже представлен внешний вид основных поселков с таунхаусами в Тюмени.

 

Внешний вид застройки поселка Family Park

Внешний вид застройки поселка «Английский квартал»

Внешний вид поселков «Биография» и «Ожогино»

 

Внешний вид поселка Sunrise / «Санрайз»

Внешний вид поселка «Светлый квартал»

Внешний вид поселка «Уютный квартал»

 

Внешний вид поселка «Цимлянский»

Внешний вид поселка «Молодежный»

На основании данных компании «Этажи», средняя стоимость 1 кв. м в таунхаусах в Тюмени (включая и первичное, и вторичное жилье) по состоянию на конец октября 2018 года составила 46 200 руб., а в среднем за январь-октябрь 2018 года – 45 867 руб.

Динамика цен на таунхаусы в продаже за 2016-2018 гг., руб./м. кв.

	2016 год	2017 год	2018 год	Рост 2017г. к 2016г.	Рост 2018г. к 2017г.	Рост 2018г. к 2016г.
Январь	49 471	48 897	44 519	98,8%	91,0%	90,0%
Февраль	49 811	49 082	44 016	98,5%	89,7%	88,4%
Март	50 114	48 583	44 086	96,9%	90,7%	88,0%
Апрель	49 993	48 266	44 121	96,5%	91,4%	88,3%
Май	49 314	47 483	45 673	96,3%	94,5%	91,0%
Июнь	48 308	45 713	45 025	94,6%	98,7%	93,4%
Июль	47 386	45 137	45 870	95,3%	101,9%	97,0%
Август	48 058	45 412	44 615	94,5%	98,2%	92,8%
Сентябрь	48 357	46 226	44 648	95,6%	96,7%	92,5%
Октябрь	49 945	45 774	45 870	91,6%	100,2%	91,8%
Ноябрь	50 003	45 824		91,6%		0,0%
Декабрь	49 618	45 401		91,5%		0,0%
Среднее значение за год	49 524	45 675	45 867	91,0%	102,6%	93,3%

Источник: сайт компании «Этажи», аналитика MegaResearch:

Средняя цена 1 кв. м таунхаусов в 2017 году снизилась на 9% по сравнению с 2016 годом, а в 2018 году – выросла на 2,6% по сравнению с 2017 годом.

Средняя цена за 1 кв. м жилья в таунхаусах в Тюмени за 2016-2018 гг., руб.

Источник: сайт компании «Этажи», аналитика MegaResearch

Как показывает график ниже, средняя стоимость таунхаусов в продаже (включая и первичное, и вторичное предложение) в 2018 году заметно снизилась по сравнению с началом 2017 года. Пик цен за исследуемый период пришелся на февраль-апрель 2016 года и октябрь-ноябрь 2016 года. В 2018 году самые высокие цены на таунхаусы в Тюмени зарегистрированы в июле.

Динамика цен за 1 кв. м жилья в таунхаусах в Тюмени за 2016-2018 гг., руб.

Источник: сайт компании «Этажи», аналитика MegaResearch

Таким образом, рынок таунхаусов в Тюмени формируется и имеет потенциал для развития. Количество игроков на рынке относительно немного. Основу предложения в настоящее время формирует вторичное жилье, но на рынок активно выходят новые проекты с первичным предложением.

 

 

[1] http://sovet.megatyumen.ru/tyumenbudushego-2025

[2] https://tumen.n1.ru/articles/maloetazhka_perspektivnyy_no_bessistemnyy_rynok-50032943/

[3] По мнению руководителя отдела продаж загородного поселка Sunrise

[4] По мнению руководителя отдела продаж загородной недвижимости компании «Юнидом»

[5] Руководитель отдела продаж загородной недвижимости компании «Юнидом»